CC BY
126
УДК 336.201.3
ЗНАЧЕНИЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИХ ОСНОВ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ОБУЧЕНИИ ОЦЕНЩИКОВ И ПРИМЕНЕНИЕ ТЕОРИИ В ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ
Александр Данилович Власов
ООО Сибирский научный центр «Экопрогноз», 630501, Россия, Новосибирская область, пгт Краснообск, дом 15, кандидат экономических наук, научный руководитель, тел. (383)348-05-92, e-mail: [email protected], www.cal.su
На примере выполненных работ по кадастровой оценке земельных участков различных категорий земель представлено значение теоретических основ в оценочной деятельности
Ключевые слова: теория оценки, объект недвижимости, земельный участок, сравнительный подход в оценке, статистическая модель, оценочные факторы, коэффициенты влияния факторов, эксперт.
THE VALUE OF THE THEORETICAL FOUNDATIONS OF EVALUATION ACTIVITIES IN THE TRAINING OF ASSESSORS AND THE APPLICATION OF THE THEORY IN THE ASSESSMENT OF LAND RESOURCES
Alexander D. Vlasov
Siberian scientific center «Ecoprognoz», 630501, Russia, Novosibirsk region, village Krasnoobsk, the house 15, candidate of economic Sciences, scientific Director, tel. (383)348-05-92, e-mail: [email protected], www.cal.su
For example, the executed works on cadastral valuation of land of different categories of land presents the value of the theoretical foundations in assessment activities
Key words: theory of valuation, the property, the land, the comparative assessment approach, a statistical model, evaluation factors, factors of influence factors, expert.
В стоимости единого объекта недвижимости существуют две принципиально различные составляющие:
- стоимость местоположения объекта недвижимости (стоимость земельного участка под объектом недвижимости);
- стоимость улучшений земельного участка.
В определении рыночной стоимости улучшений земельного участка особых проблем не существует. В то же время, в определении рыночной стоимости земельного участка, даже в условиях развитого рынка, не существует однозначного решения. А в условиях ограниченного рынка земельных участков или его полного отсутствия задача определения рыночной стоимости земельного участка не имеет решения.
По каждой категории земель (сельскохозяйственных угодий; населенных пунктов; земель промышленности и иного назначения; особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда) по каждому виду разрешенного использования земельного участка рыночная стоимость определяется различным сочетанием оценочных факторов.
Заметим, расчет рыночной стоимости земельного участка не является конечной самоцелью. С позиции задач управления недвижимостью, более общей целью института оценки права собственности является определение экономических нормативов рационального использования объектов недвижимости. В более общей постановке задачи рыночная стоимость земельного участка является лишь одним из показателей экономической ценности ограниченного земельного ресурса. Более информативным является показатель социально -экономического потенциала земельного участка, выражаемый коэффициентом местоположения объекта оценки в определенной социально-экономической системе.
И здесь ужесточение стандартов оценки, повышение материальной ответственности оценщика не улучшает ситуацию, не повышает качество оценки. Необходимо осознать и развивать теоретические основы оценки объектов недвижимости в обучении и в практике.
Теоретической основой решения проблемы оценки рыночной стоимости земельных участков различных категорий земель являются: теория рационального использования ограниченного ресурса Канторовича Л.В. [1]; метод геокосмических аналогий Понько В.А. [2] и его частный случай - теория измерения астрогеофизического пространства [3]; теория предпочтений Миркина Б.Г. [4] и ее частный случай - метод анализа иерархий Саати Т. [5].
Канторович Л.В. разработал теорию оптимальных оценок ограниченных ресурсов для заданной целевой функции. Математическая постановка задачи определяет необходимые и достаточные условия расчета экономических нормативов рационального использования ограниченного ресурса. Если экономическая оценка ресурса будет завышена, то ресурс будет недоиспользован, в силу недостаточной эффективности существующих технологий использования ресурса. Недоиспользование ресурса ведет к снижению эффективности его использования. Если экономическая оценка ресурса будет занижена, то возникает его дефицит - спрос на ресурс превышает предложение. В результате дефицита ресурса включаются не рыночные формы его распределения. Распределение дефицитного ресурса чиновником не гарантирует наилучшее его использование и является почвой для коррупции. Заниженная оценка земельных участков является наиболее ярким примером коррупции чиновников всех уровней и структур.
Теория измерения астрогеофизического пространства [3] дает, во-первых, универсальную единицу измерения геометрического пространства, радиан2 и, во-вторых, потенциал в любой точке пространства в зависимости от координат ее размещения: угла и радиуса. Населенный пункт является некоторым объектом геометрического пространства, где его потенциалы определяется общими
закономерностями астрогеофизического пространства. Схема расчета рельефа экономических потенциалов населенного пункта представлена на рис. 1.
Рис 1. Схема расчета рельефа социально-экономических потенциалов земельных участков населенного пункта по соотношению (2)
А - географическое пространство поселения с изолиниями географических радиусов равного удаления от центра; Б - экономическое пространство поселения с изолиниями экономических радиусов равного удаления от центра; В - географическое пространство поселения с изолиниями экономических радиусов равного удаления от центра; Г - географическое пространство реального поселения с транспортной системой, естественными и техногенными препятствиями; Д - схема деления поселения на локальные территории с локальными центрами; Е - экономическое пространство поселения с изолиниями экономических радиусов равного удаления от центра; Ж1 - влияние глобального экономического центра поселения на распределение экономических потенциалов; Ж 2,3,4 - влияние локальных экономических центров поселения на распределение экономических потенциалов; З - рель-
еф экономических потенциалов поселения по местоположению, как сумма влияния экономических центров поселения на распределение экономических потенциалов; И - влияние факторов освоения территории (инженерные системы, благоустройство), экологии, инженерно-геологических условий; К - влияние целевого использования территории на стоимость земли
Теория предпочтений Миркина Б.Г. [4] является максимально адаптированным статистическим инструментом для измерения экономических объектов. В частности, для оценки влияния факторов на рыночную стоимость объектов недвижимости, табл. 2. Общепринятый метод корреляционно-регрессионного анализа (МКРА) разработан для статистического анализа физических объектов. Его аксиомы и предположения не соответствуют природе экономических объектов. Основные аксиомы МКРА: неограниченность воспроизводимости опыта, то есть, при заданных условиях опыт может быть воспроизведен бесконечное число раз; оценочные факторы линейно не зависимы. К экономическим объектам эти предпосылки МКРА практически не применимы. В экономике объекты уникальны, а процессы практически не повторяются (нельзя дважды войти в одну и ту же реку). Факторы, как правило взаимозависимы. Далее, статистика объектов-аналогов очень ограничена. Цены предложения объектов недвижимости обычно округляются и эта ошибка округления может превышать уровень влияния фактора. В итоге, результаты МКРА могут быть использованы со значительными ограничениями и не соответствующими реальности предположениями. А выявить влияние на рыночную стоимость объекта недвижимости взаимозависимых факторов с небольшим удельным весом технологией МКРА теоретически невозможно, табл. 2, факторы с рангом от 6 до 11.
Практическое применение указанных теорий и методов в расчете кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов изложено в методических рекомендациях на примере города Новосибирска [6, приложение 2. табл. 1] и анкете опроса эксперта [7], табл. 2.
Экономическая постановка решения проблемы сформулирована Канторовичем Л.В. в форме задачи расчета экономических нормативов, обеспечивающих рациональное использование дифференцированного по качеству ограниченного ресурса (в нашем случае это земельного участка) [1]. Где в осмысленной оценке экономической ценности земельного участка и планировании достижения цели его оптимального использования не находится места «стихийному» рынку. Рынок недвижимости - практически единственный значимый индикатор прошлой истории рынка и сложившейся ситуации. Но сам по себе рынок недвижимости, как индикатор, не дает и не может дать конструктивных решений будущих проблем, не является и не может быть инструментом достижения сознательно поставленных целей. Решение проблемы по Канторовичу В. Л. позволяет избежать фундаментальной ошибки по теории оптимального управления - подмены цели в процессе решения задачи. Например, в стандартах оценки доказательство «рыночности» параметров расчетной схемы может подменить цель самой оценки недвижимости. Следование рыночной логике оценки недвижимости ведет к бессмысленному, деструктивному запрету использования рыночной информации после даты оценки (ФСО1, п.19. По утвер-
жденному стандарту в России оценщик, при проведении оценки, не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки). В то время как с позиции рационального использования ресурса, теории математической статистики и теории вероятностей - информация после даты оценки не хуже информации до даты оценки. А иногда информация после даты оценки является более ценной, чем информация до даты оценки. В отдельных случаях, например оценка наследства, запрет использования рыночной информации после даты оценки имеет смысл. Однако в общем случае эта норма не имеет логического обоснования, наносит ощутимый ущерб в оценочной деятельности.
Как правило, кадастровая оценка земельных участков проводится на начало года, согласно установленным правилам оценки, по информации рынка прошлого года. Результаты кадастровой оценки земельных участков утверждаются на начало следующего года, а применяются следующие пять лет. Фактически, имущественные отношения в России строятся на нормативах по информации 2-6 летней давности. Если учесть, что кадастровая оценка объектов недвижимости регулирует более 50% имущественных отношений, то это серьезная проблема России. Это напоминает движение на автомобиле только по информации зеркала заднего вида (на основании прошлой информации), что является полным безумием и находится в полном противоречии с теорией Канторовича Л.В [1].
В условиях ограниченной информации по рынку недвижимости эффективным средством в оценке объектов недвижимости являются экспертные оценки [4, 5, 7], табл. 2. По требованию ФСО3, пункт 12, «экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям». Другими словами, коэффициенты влияния оценочных факторов на рыночную стоимость недвижимости, полученные экспертным методом должны быть подтверждены рыночными данными методом парных сравнений, которых не существует. Требование ФСО3 фактически запрещает использование экспертных оценок в условиях ограниченной рыночной информации. Заметим, на фоне противоречивой разорванной информации рынка предложений, суждение оценщика-эксперта с 15 летним опытом работы является рыночной информацией. Которая может содержать прошлый опыт рынка недвижимости, а также динамику его изменения в перспективе.
Если согласиться и принять без доказательства аксиому: «пространство непрерывно и замкнуто», то следствием будет соотношение [3]:
У(п,Ь) = е , (1)
где У(п, Ь) - потенциал некоторой точки астрогеофизического пространства, в зависимости от уровня вложенности элементов - (п), количества пространства -(Ь), размещения точки в астрогеофизическом пространстве - (Я);
Я = агоэт (1/л/э )/^ = 0.196 - соотношение центростремительной и центробежной тенденций;
S = 0,618034 - золотая пропорция трансформации пространства [8].
Для населенных пунктов расчет рельефа социально-экономических потенциалов по соотношению (1) может быть интерпретирован в табл. 1 и соотношением (2):
т/_ 01*{S+n )*ln( L/1000+1)-0,196*Я
V — в (2)
V - социально-экономический потенциал в определенной точке определенного населенного пункта, радиан2;
S = 0,618034;
n - административный уровень населенного пункта или его локальной территории;
R - радиус удаления от центра населенного пункта, км
Это же соотношение (2) было получено принципиально из других предпосылок. Например, эмпирическое обобщение мировой практики оценки земельных участков показывает, что рыночная цена (Z) некоторого участка земли поселения на 90% определяется временем (t) достижения центра поселения от этого участка из соотношения (3) Гранелля-Кларка [9]:
г, -bt lna -bt
Z — ae — в (3)
где: ln - функция натурального логарифма, е - её основание;
a, b - параметры функции Z - рыночной цены земельного участка; t - время достижения центра поселения от данного земельного участка.
Каждое поселение уникально по численности населения, административному уровню, функциям, местоположению, его геометрии (компактное, растянутое, разрезается рекой, естественные и техногенные препятствия) и т.д. Поэтому коэффициенты a и b, полученные в результате корреляционно-регрессионного анализа рыночной цены земельных участков, получаются уникальными для каждого поселения в зависимости от его параметров.
Обобщение эмпирического соотношения (3) получено теоретически Гу-сейн-Заде [10] в форме уравнения равновесия размещения элементов некоторой системы под действием центростремительных и центробежных сил по оптимуму Парето [11]:
Z — ev / ц-1-^г/ц (4)
где X, ц, v - параметры соответственно центростремительной, центробежной составляющих и их равновесия по оптимуму Парето [11]; r - радиус размещения элемента.
Соотношение (4) было получено как частный случай теории измерения астрогеофизического пространства (1), совершенно из других предпосылок теории вариационного исчисления.
В соотношении (3) параметры a и b для разных поселений различные, тогда как формула (2) определяет социально-экономический потенциал в любой
точке любого поселения Земного шара на любой момент времени (табл. 1), то есть, расчет можно вести по одной формуле для любого поселения. Более того, данные одного поселения могут быть использованы для другого поселения. Такая необходимость возникает на территориях с крайне ограниченным рынком недвижимости (Камчатский край) либо при отсутствии рынка недвижимости (Ненецкий автономный округ).
Таблица 1
Социально-экономический потенциал земельных участков поселения в зависимости от экономического радиуса удаления от его центра
Экономический радиус удаления от центра, км Численность населения, тысяч человек
12000 1500 1000 500 100 10 3 1 0.5 0.05
Административный уровень (п)
5 4 4 4 3 3 2 2 1 1
Экономический потенциал, радиан2 (V)
0.1 192.0 28.7 23.8 17.3 5.2 2.3 1.41 1.18 1.05 0.99
0.4 181.0 27.1 22.5 16.3 4.9 2.2 1.33 1.11 0.99 0.93
1 160.9 24.1 20.0 14.5 4.4 2.0 1.18 0.99 0.88 0.83
2 132.3 19.8 16.4 11.9 3.6 1.6 0.97 0.81 0.72 0.68
5 73.5 11.0 9.1 6.6 2.0 0.9 0.54 0.45 0.40 0.38
8 40.8 6.1 5.1 3.7 1.1 0.5 0.30 0.25 0.22 0.21
13 15.3 2.3 1.9 1.4 0.4 0.2 0.11 0.09 0.08 0.08
Теоретические предпосылки соотношений (2) и табл. 1, и 2 реализованы в расчетных программах, которые позволяют успешно решать практические проблемы рационального использования земельных ресурсов конкретных поселений. Схема расчета рельефа экономических потенциалов земельных ресурсов поселения показана на рис. 1.
Кроме того, населенный пункт является системой взаимосвязанных локальных экономических территорий (см. рис. 1, д). Для каждой локальной территории, решается транспортная задача, из предположения, что она является центром всего населенного пункта, и вычисляются экономические радиусы удаления каждой точки населенного пункта до заданного центра локальной территории. Далее, по административному уровню и численности населения заданной локальной территории и вычисленного экономического радиуса определенной точки рассчитывается ее экономический потенциал, характеризующий влияние локальной территории на все поселение.
Территориальный коэффициент (Ю) рассчитывается путем суммирования глобального (рис. 1, 1ж) и локальных потенциалов (рис. 1, 2ж, 3ж, 4ж). В результате получаем непрерывный рельеф экономических потенциалов поселения (рис. 1, з). Он учитывает размещение населения, работающих, локальных цен-
тров, естественных и техногенных препятствий, общественного и служебного транспорта.
Территориальный коэффициент (Ю:) программа рассчитывает по точкам, поэтому он может быть рассчитан по координатам для земельного участка любой конфигурации, размера и местоположения.
Таблица 2
Пример расчета коэффициентов влияния оценочных факторов методом анализа иерархий по электронной анкете опроса эксперта
Ранг, номер (экспертная оценка) Ранг, номер (Парные сравнения) Рейтинг, % (экспертная оценка) Рейтинг, % (парные сравнения) Наименование факторов наблюдений Расстояние от РЦ до г. Чебоксары Численность населения в НП Коэффициент местоположения (расстояние до центра НП) Примыкание НП к трансп. магистралям Наличие Ж/Д станции Наличие пристани Наличие теплоснабжения Наличие газоснабжения Наличие электроснабжения Наличие канализации Наличие водоснабжения
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
2 2 16.6 16.6 Расстояние от районного центра до центра субъекта России 1 2 0.5 2 3 8 5 2 3 5 5
3 3 15.4 15.4 Численность населения в населенном пункте 0.5 1 0.33 2 3 8 5 3 3 8 5
1 1 24.1 24.1 Коэффициент местоположения (Й) либо расстояние до центра населенного пункта 2 3 1 3 3 8 5 8 3 5 5
4 4 12.1 12.1 Примыкание населенного пункта к транспортным магистралям 0.5 0.5 0.33 1 2 8 3 2 3 5 5
5 5 9.5 9.5 Наличие Ж/Д станции 0.33 0.3 0.33 0.5 1 8 3 2 2 5 5
11 11 1.7 1.7 Наличие пристани 0.13 0.1 0.12 0.125 0.1 1 0.5 0.33 0.33 0.5 0.5
8 8 3.6 3.6 Наличие теплоснабжения 0.2 0.2 0.2 0.333 0.3 2 1 0.5 0.5 2 2
6 6 6.3 6.3 Наличие газоснабжения 0.5 0.3 0.12 0.5 0.5 3 2 1 2 3 3
7 7 5.4 5.4 Наличие электроснабжения 0.33 0.3 0.33 0.333 0.5 3 2 0.5 1 3 2
10 10 2.4 2.4 Наличие канализации 0.2 0.1 0.2 0.2 0.2 2 0.5 0.33 0.33 1 0.5
9 9 2.9 2.9 Наличие водоснабжения 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 2 0.5 0.33 0.5 2 1
100 100 Коэффициент последовательности ответов эксперта (допустимая ошибка Кп<20%) 4.0
Транспортная система поселения трансформирует географическое пространство поселения (рис. 1, а) в экономическое пространство (рис.1, б), а изолинии равного удаления от центра географических радиусов (рис. 1, а) преобразуются в экономические радиусы (рис. 1, в). Географическое пространство реального населенного пункта (рис. 1, г) трансформируется сложной транспортной системой, с учетом размещения населения, рабочих мест, естественных и техногенных препятствий, в экономическое пространство (рис. 1, е).
Влияние других оценочных факторов по видам разрешенного использования определяются методом анализа иерархий [5] и представлены в табл. 2.
Табл. 2 представляет реализацию метода анализа иерархий [4, 5] (МАИ), позволяющего определить коэффициенты влияния оценочных факторов на рыночную стоимость объекта недвижимости.
Графа 5 табл. 2 представляет список оценочных факторов земельных участков под производственными объектами. Графа 1 представляет анкету 1, где эксперт определяет ранг влияния оценочного фактора на рыночную стоимость земельного участка. Графа 3 представляет анкету 2, где эксперт, на основании анкеты 1, определяет долю влияния оценочного фактора на рыночную стоимость земельного участка.
Остальные графы табл. 2 представляют МАИ. Графы 6-16 представляют матрицу парных сравнений влияния оценочных факторов на рыночную стоимость объекта оценки, по которой рассчитывается вектор коэффициентов влияния оценочных факторов по Саати Т. [5]. Если данные граф 3 и 4 не совпадают, эксперт уточняет информацию либо в графе 3, либо в графах 6-16. В результате согласования всех трех анкет эксперт подписывает анкету, где данные граф 3 и 4 совпадают.
На основании вектора влияния оценочных факторов по каждому виду разрешенного использования строится функциональная модель расчета рыночной стоимости земельного участка данного вида разрешенного использования, где коэффициенты регрессии в точности дают коэффициент влияния оценочных факторов. Такая схема расчета рыночной стоимости земельных участков реализована в расчете по землям различных категорий земель.
Расчет рыночной стоимости земельного участка с использованием территориальных коэффициентов (формула (1), табл. 1, рис. 1, [6]), коэффициентов влияния оценочных факторов (табл. 2, [4, 7]) методами «массовой оценки» дают однозначный, более точный результат в сравнении с «индивидуальной оценкой».
Метод геокосмических аналогий Понько В.А. [2], теория измерения астро-геофизического пространства [3] являются теоретическим и методическим инструментом определения экономических нормативов рационального использо-
вания ограниченного, дифференцированного по качеству ресурса, как это представлено в монографиях [12, 15] и отчетах [13, 14, 16, 19]. Теоретические основы позволяют практически по одной формуле (1) определять однозначно, в сравнительном подходе, методами «массовой оценки» кадастровую стоимость земельных участков различных категорий земель и видов разрешенного использования (населенных пунктов [6], сельскохозяйственных угодий [12], особо охраняемых территорий и объектов [15], промышленности и иного специального назначения [19] и так далее).
Формальная матрица потенциалов астрогеофизического пространства [3, табл. 2.2] формулы (1) может быть представлена как частный случай: либо социально-экономических потенциалов в любой точке любого населенного пункта Земного шара (табл. 1); либо как матрица продуктивности агроландшафтов Земного шара [21]; и так далее. В каждом конкретном случае координаты дан-
Л
ной точки некоторого пространства (угол*радиус=радиан ) определяются конкретными показателями. Например, в матрице населенных пунктов модель (1) трансформируется в модель (2), где координаты некоторой точки (угол и радиус) определяются, соответственно, численностью населения и экономическим радиусом удаления этой точки от центра населенного пункта (табл. 1). Аналогично, в модели продуктивности агроландшафтов Земного шара координаты определяются, соответственно, коэффициентом обеспеченности продуктивной влагой и среднемноголетней суммой продуктивного тепла выше нуля градусов Цельсия [21]. И для населенных пунктов [6], и сельскохозяйственных угодий [12] универсальной единицей измерения рельефа социально-экономического потенциала любой точки является радиан2. Далее, данная точка, для заданного момента времени и определенного вида разрешенного использования земельного участка привязывается к рынку земельных участков. Стоимость земельного участка рассчитанная в универсальных единицах измерения (радиан2) может быть пересчитана в любую валюту (рубли, доллары, евро, гривны).
Примеры расчета рыночной стоимости земельных участков различных категорий земель по единой формуле (1) приведены в методических рекомендациях и отчетах оценщиков:
- земли населенных пунктов [6];
- земли сельскохозяйственных угодий [12, 13, 14];
- земельные участки особо охраняемых территорий и объектов [15, 16, 17];
- земель промышленности и иного специального назначения [19, 20].
Положительное экспертное заключение экспертов СРО на отчеты оценщика по различным категориям земель на практике оценочной деятельности доказали подтверждение стоимости и соответствие нормативно-методическим условиям действующего законодательства России в сфере оценочной деятельности.
Практика применения разработанных технологий расчета рыночной стоимости земельных участков различных видов разрешенного использования по единой формуле с положительным экспертным заключением на подтверждение стоимости гарантирует успех применения этих технологий в практике оценоч-
ной деятельности без утверждения методических рекомендаций чиновниками от института оценки (http://www.cal.su/show_art.php?id=43).
Необходимо изучение и дальнейшее развитие теоретических основ и практики оценки объектов недвижимости по методу геокосмических аналогий Понь-ко В.А. Здесь самое широкое поле деятельности образовательных технологий.
На примере матрицы социально-экономических потенциалов населенных пунктов (табл. 1) открывается широкое поле применения сравнительного подхода для расчета рыночной стоимости земельных участков на территориях с крайне слабым развитием, либо полным отсутствием рынка. Например, в 1996 году в городе Асино Томской области рыночная стоимость земельных участков была рассчитана в долларах и рублях по рынку города Москвы.
По модели населенного пункта [6] можно рассчитать рыночную стоимость земельных участков по основным видам разрешенного использования в любой точке или территории населенного пункта, даже там, где полностью отсутствует рынок земельных участков, рис. 1. Можно рассчитать новую систему цен в населенном пункте при существенном изменении его геометрии в будущем, например, строительство моста в городе Балаково, соединяющего старый и новый административные центры города. Такое свойство векторной модели населенного пункта (рис. 1) крайне важно при разработке генеральной схемы развития населенного пункта для оценки эффективности вариантов развития городской агломерации в части определения наиболее рациональных направлений и темпов реализации проектов. Например, по векторной модели данного населенного пункта на исходную дату рассчитываем непрерывный рельеф экономических потенциалов населенного пункта и общую сумму его потенциалов. Далее, на прогнозируемую дату рассчитываем рельеф экономических потенциалов и общую сумму потенциалов. Получаем в количественном измерении (руб; руб/кв.м) изменение потенциалов по территориям города и в целом. Аналогично, можно рассчитать эффективность конкретного проекта (строительство моста, метро), который вносит существенное изменение в геометрию города. Например, стоимость строительства моста может быть известна достаточно точно, а эффект от ввода моста другими средствами определить невозможно.
Разработанные технологии оценки социально-экономических потенциалов земельных участков по видам разрешенного использования принципиально отличаются от западно-европейского и американского пассивного метода оценки, требуют внедрения их в практику через образовательные технологии. Преимущества метода геокосмических аналогий Понько В.А. дают возможность применить на обширной территории России универсальные технологии методов «массовой оценки» объектов недвижимости, которые на практике оказываются на порядок точнее «индивидуальной» оценки, а с другой стороны, являются теоретической и методической основой перехода от пассивных методов отслеживания прошлого рынка недвижимости к целевому повышению эффективности имущественных отношений, путем разработки осознанных нормативов рационального использования природных ресурсов.
Важно, чтобы через образовательные технологии специалисты кадастрового учета осознали необходимость общедоступного государственного кадастрового учета значений оценочных факторов объектов недвижимости. Практика неоднократной государственной кадастровой оценки земельных участков различных категорий земель по субъектам России показывает, что 80% известных оценочных факторов и их значений должны быть предметом кадастрового учета. Они же будут являться основой расчета однозначного значения кадастровой стоимости земельных участков по технологии метода геокосмических аналогий. А оспаривание кадастровой оценки земельных участков в 99% случаев сводилось бы к уточнению вида разрешенного использования и уточнению значений оценочных факторов по документам кадастрового учета. Это исключает судебные разбирательства по оспариванию собственно кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Например, для расчета рыночной стоимости земельных участков населенных пунктов необходимо построить векторную модель (формула (2), рис. 1, табл. 1) по всем населенным пунктам России, численностью населения до 30 тысяч человек включительно [6]. Именно векторная модель [6] позволяет по физическим, инструментально измеряемым показателям населенного пункта определить территориальные коэффициенты по каждому виду разрешенного использования для данного земельного участка. Эти территориальные коэффициенты должны быть предметом кадастрового учета.
Таким образом, обучение специалистов в области имущественных отношений, в том числе оценочной деятельности, играет важную роль в развитии и применении на практике теоретических основ и технологий кадастровой оценки земельных ресурсов.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Канторович Л.В. Экономический расчет наилучшего использования ресурсов. М.: Изд-во АН СССР, 1969. - 122 с.
2. Понько В.А. Оценка и прогнозирование агроклиматических ресурсов/ СибНИИЗиХ, АНИИСХ, ИВЭП СО РАН, НИЦ «Экопрогноз-2».- Новосибирск, 2012. - 100 с. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=55).
3. Власов А.Д., Понько В.А. Измерение астрогеофизического пространства/Вопросы моделирования геокосмических связей // Труды научного центра "Экопрогноз". - вып. 1.-РАСХН Сиб. отд-ние: Новосибирск, 1996.- С. 29-38/ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=5)
4. Миркин Б.Г. Проблемы группового выбора/ Под ред. А.В. Малишевского и А.А. Мо-гилевского. - М.: Наука, 1974. - 256 с.
5. Саати Т. Л. Принятие решений. Метод анализа иерархий. — М.: Радио и связь, 1989. — 316 с.
6. Власов А.Д. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска. - 4-е изд., перераб. и доп. - Новосибирск: Изд-во СО РАН, 2007. - 125 с. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=5).
7. Власов А.Д., Власов А.А. Проблемы кадастровой оценки земель поселений. Электронная анкета. - Земельный вестник России. - 2002. - №1
8. Васютинский Н. А. Золотая пропорция. - М.: Молодая гвардия, 1990. - 238 с
9. Мерлен П. Город. Количественные методы изучения/ Пер. с франц.- М.: Прогресс, 1977. - 350 с
10. Гусейн-Заде С.М. Модели размещения населения и населенных пунктов. - М.: Изд-во МГУ, 1988. - 92 с
11. Оптимум Парето. http://www.economicportal.ru/ponyatiya-all/pareto_optimum.html.
12. Власов А.Д. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий. - Агро-Сибирь: Краснообск, 2013. - 135 с. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=2)
13. Отчет. Оценка рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий Астраханской области. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/ show_art.php?id=11).
14. Отчет. Оценка кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий Республики Тыва [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/ show_art.php?id=67).
15. Власов А.Д. Власов И.А. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов. - Краснообск: Агро-Сибирь, 2013. - 82 с. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=36).
16. Отчет. Оценка кадастровой стоимости особо охраняемых территорий и объектов на территории Астраханской области. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=56).
17. Положительное экспертное заключение СРО «РАО ЮФО» на отчет по оценке кадастровой стоимости особо охраняемых территорий и объектов на территории Астраханской области. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/show_art.php?id=59).
18. Положительное судебное экспертное заключение СРО «ДСО» на отчет по оценке кадастровой стоимости особо охраняемых территорий и объектов на территории Астраханской области и методику расчета [Электронный ресурс]. - Режим доступа: (http://www.cal.su/ show_art.php?id=64).
19. Отчет. Оценка кадастровой стоимости земельных участков под объектами промышленности и иного специального назначения на территории Ханты-Мансийского автономного округа [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.cal.su/show_art.php?id=65.
20. Положительное экспертное заключение СРО «ДСО» на отчет по оценке кадастровой стоимости земельных участков под объектами промышленности и иного специального назначения на территории Ханты-Мансийского автономного округа. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.cal.su/show_art.php?id=68.
21. Модель продуктивности агроландшафтов Земного шара. [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.cal.su/show_art.php?id=39.
© А. Д. Власов, 2015
