Некоторые вопросы совершенствования методики кадастровой оценки земли Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

 Некоторые вопросы совершенствования методики кадастровой оценки земли Б.И. Дубовик директор ООО «НОКИ», кандидат технических наук (г. Тула) Е.Б. Павлова заместитель директора ООО «НОКИ» (г. Тула)

Борис Иванович Дубовик, bid48@mail.ru

Сегодня пересчеты кадастровой стоимости земли приняли массовый характер по всей России. Одна из основных причин -несовершенство применяемой методики государственной кадастровой оценки земли, которая рассчитана на развитый рынок земли. Поскольку в нашей стране нормального рынка земли как не было, так и нет, используемая в настоящее время методика имеет существенный недостаток - отсутствует преемственность результатов новой и предшествующей кадастровых оценок. Результаты оценки некоторых участков порой отличаются в разы (и таких участков достаточно много). Следствием отличия результатов в меньшую сторону являются недоборы в бюджет, если же они отличаются в большую сторону, то это создает определенное социальное напряжение - большое число людей вовлекается в судебные споры, комиссии.

Авторами настоящей статьи предлагается подход, который позволит сгладить сложившуюся ситуацию и уменьшить влияние указанных недостатков на результаты расчета кадастровой стоимости. Наши предложения основаны на некоторой модернизации существующей методики кадастровой оценки земель и позволят в какой-то мере обеспечить реализацию принципа преемственности результатов кадастровой оценки.

В соответствии с пунктом 3 ФСО № 4 [1] «под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость

объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности». В пункте 6 ФСО № 4 указано следующее: «под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке».

То есть основой кадастровой оценки земли являются стандартные подходы, применяемые при оценке рыночной стоимости земельных участков, а стандартные подходы базируются на рыночной информации. Таким образом, точность определения рыночной стоимости конкретных объектов зависит от количества и качества информации, представленной на рынке подобных объектов. Однако рынок продаж земельных участков до настоящего времени недостаточно развит как по объему, так и по качеству предлагаемой информации, поэтому применение методов массовой оценки, которые ориентированы на большие объемы информации, не может давать качественные результаты. Это подтверждается и практикой оспаривания кадастровой стоимости, которая в настоящее время приняла массовый характер.

Нами была проанализирована база исходной информации, которая использовалась для последней кадастровой оценки земель населенных пунктов в Тульской области. Результаты анализа можно сформулировать в виде следующих выводов:

1) ограниченный объем рыночной информации на дату, близкую к дате оценки (мало подходящих аналогов);

2) попытка сгладить первый недостаток расширением временного интервала сбора информации приводит к большому разбросу по датам отобранной информации, то есть плохая временная однородность информации;

3) как правило, скудное описание деталей, которые могут оказывать влияние на стоимость объекта и которые не представляется возможным установить и проверить.

В этой ситуации вполне очевидно, что кадастровый оценщик, используя такую информацию, получает показатели, которые, во-первых, могут существенно отличаться от рыночной стоимости, во-вторых, как правило, плохо стыкуются с результатами предшествующей кадастровой оценки. Но это положение, как показали наши расчеты, можно существенно улучшить, если при очередной кадастровой оценке также учитывать результаты предшествующей кадастровой оценки. Алгоритм реализации наших предложений можно описать следующим образом.

Шаг 1. В качестве начальной точки расчетов берем результаты последней кадастровой оценки (й, - действующая кадастровая стоимость для -го объекта).

Шаг 2. Определяем суммарный уровень инфляции (р) между датами последней и очередной (новой) кадастровыми оценками. По уровню инфляции рассчитываем величины возможных приращений (р * й,) для предшествующей кадастровой стоимости й .

Шаг 3. Проводим расчет новой кадастровой стоимости /'-го объекта (Я,) по утвержденной методике государственной кадастровой оценки земель.

Шаг 4. Сравниваем полученные результаты с данными шага 1 и определяем величину кадастровой стоимости /-го объекта на новую дату (С), пользуясь следующими соображениями:

• если разность между действующей кадастровой стоимостью й и новой расчетной Я1 не превышает величину р * й,, то действующую кадастровую стоимость й заменяем на новую расчетную стоимость, то есть если !Я, - О,! < р * й ,, то С = Я,;

• если же разность между действующей кадастровой стоимостью и новой расчетной стоимостью превышает величину р * й,, то действующую кадастровую й стоимость заменяем на граничное значение, которое было превышено, то есть если !Я,. - й,! > р * й ,, то С 1 = й 1 + [(Я,. - О) / Я, - О!] * р * й ..

В Тульской области государственная кадастровая оценка проводилась уже три раза, ее результаты зафиксированы на 2005 (КО-1), 2009 (КО-2) и 2013 (КО-3) годы. Это позволяет проверить работу предлагаемого алгоритма на практике. Для этого возьмем земельные участки, для которых собственниками были оспорены величины кадастровых стоимостей по КО-3, была проведена оценка их индивидуальных (рыночных) стоимостей, результаты приняты комиссией, кадастровые стоимости, определенные по утвержденной методике массовой оценки в 2013 году, скорректированы, и новые данные внесены в реестр изменений кадастровых стоимостей участков (см. табл. 1).

Для представленных в таблице 1 земельных участков кадастровая оценка проводилась и в предыдущие два раза, что позволяет использовать для проверки предлагаемой методики их удельные кадастровые стоимости по КО-1, КО-2 и КО-3, а также величины рыночных стоимостей, принятых равными кадастровым стоимостям (см. табл. 2).

Результаты КО-1 принимаем за начальную точку расчетов. Проводим расчет до-

Таблица 1

Характеристики земельных участков, для которых была пересчитана кадастровая

стоимость

Кадастровый номер ВРИ * Площадь, кв. м Кадастровая стоимость по КО-3, р.** Кадастровая стоимость после оспаривания, р.*** Уменьшение, %

71 24:050206:34 9 15 335 22 185 911,25 65 41 911 70,51

71 30:010607:15 27 053 60 849 037,41 26 294 997 56,79

71 30:010607:38 37 236 83 753 179,21 35 426 060 57,70

71 30:010219:78 28 746 45 246 491,46 27 827 159 38,50

71 30:010219:4753 3 153 4 962 853,53 3 538 539 28,70

71 30:010219:113 118144 185 959 903,25 104 022 797 44,06

71 30:050215:23 5 445 1 725 298,46 1 396 271 19,07

71 30:010219:8517 7 158 39 600 060,24 19 000 911 52,02

71 29:020501:183 9 195 919 312 755 295,70 74 449 000 76,20

71 29:020501:184 23 453 37 439 196,50 10 507 000 71,94

71 29:020501:1458 14 960 23 881 396,00 6 792 000 71,56

* ВРИ - вид разрешенного использования земельного участка.

** Данные получены из постановления правительства Тульской области от 9 декабря 2013 года № 740.

*** Данные сайта www.to71.rosreesnr.ru

Таблица 2

Характеристики и удельные кадастровые стоимости земельных участков по КО-1, КО-2,

КО-3 и после оспаривания

Кадастровый номер Площадь, кв. м Удельная кадастровая стоимость, р/кв. м

КО-1 * КО-2 ** КО-3 *** после оспаривания КО-3

71 24:050206:34 15 335 298 1 043 1 447 427

71 30:010607:15 27 053 731 1 137 2 249 972

71 30:010607:38 37 236 731 1 137 2 249 951

71 30:010219:78 28 746 1 198 1 352 1 574 968

71 30:010219:4753 3 153 1 198 1 352 1 574 1 122

71 30:010219:113 118 144 1 198 1 352 1 574 880

71 30:050215:23 445 2 988 4 479 3 877 3 138

71 30:010219:8517 7 158 3 493 4 479 5 532 2 655

71 29:020501:183 195 919 224 527 1 596 380

71 29:020501:184 23 453 224 527 1 596 448

71 29:020501:1458 14 960 224 527 1 596 454

* Данные получены из постановления администрации Тульской области от 19 апреля 2005 года № 292.

** Данные получены из постановления администрации Тульской области от 28 декабря 2009 года № 1007.

*** Данные получены из постановления правительства Тульской области от 9 декабря 2013 года № 740.

4,5

ш

I

ш

0 4,0

1 I-

о

О 3 5

о '

3,0 -2,5 -2,0 -1,5 -1,0 -0,5 0,0

8 9 10 11

1 данные столбца 9

□ данные солбца 10

номер участка

Графическая интерпретация соотношения кадастровой и рыночной стоимостей без корректировки (столбец 10 таблицы 3) и с корректировкой (столбец 9 таблицы 3)

пустимых интервалов изменения удельной кадастровой стоимости.

Инфляция за период между КО-1 и КО-2, по данным Федеральной службы государственной статистики (далее - Росстат) 1, составила 62,63 процента (0,6263). Тогда коэффициент, определяющий допустимый диапазон изменения удельной кадастровой стоимости, будет равен 1,6263.

Инфляция за период между КО-2 и КО-3, по данным Росстата, составила 27,79 процента (0,2779). Тогда коэффициент, определяющий допустимый диапазон изменения кадастровой стоимости, будет равен 1,2779.

Проведем перерасчет кадастровой стоимости выбранных земельных участков, используя описанный алгоритм. Результаты расчетов представлены в таблице 3 и показаны на рисунке.

Из рисунка видно, что предложенный алгоритм весьма ощутимо сглаживает выбросы и получаемые результаты кадастровой стоимости объектов оценки близки к ры-

ночной стоимости этих объектов.

Таким образом, предложенный алгоритм расчета:

1) дает результаты, близкие к индивидуальной рыночной оценке земельных участков;

2) полностью базируется на действующей методике государственной кадастровой оценки земель [7];

3) обеспечивает преемственность результатов кадастровых оценок и тем самым существенно уменьшает колебания кадастровой стоимости при переходе к результатам новой оценки.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508.

2. Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных

Ш1_: Ь|Кр://уровень-инфляции.рф/инфляционные_калькуляторы.аврх

со

03

ю л

00

о

то ^

см X

X то

л

00 ><

-о

£ то го

I"

* I

Щ о

О. ^ §

I сь

I о

Р >х

0

1 -о

с;

§

о о

к о

>х о 00 то

° ь

о

то

^ 3

I

0 сь X

1

>х о

£ то 00 о

!Г

сь

!

сь

0

а £

-о

1 «£

&

Сравнение индивидуальной оценки кадастровой стоимости с данными КО-3 с корректировкой (7)/(8) о 1,45 1,49 1,53 1,63 1,40 1,79 1,24 2,08 1,23 1,04 1,03

без корректировки (5)/(8) сл 3,39 2,31 2,36 1,63 1,40 1,79 1,24 2,08 4,20 3,56 3,52

£-ОЯ ¿нэпом ен еуноеьЛ ОМНЧ1/Э1МЭ£ июопиою иоаос!±зеИех еинэЬо иенчиеЛНиаиени со сч ^ сч 9 ю 9 8 со 9 1 122 0 со 8 3 138 2 655 0 со 3 8 4 4 ю 4

[(9)'{5)]и!ш '£-ОЯ иеннеа -ос1и±>1дс1с1о>10 * * 14 о сч со 1 453 1 453 1 574 1 574 1 574 3 877 5 532 6 со 4 6 со 4 со со 4

бигЧ х {р) со о сч со 1 453 1 453 1 727 1 727 1 727 5 724 5 724 6 со 4 6 со 4 6 со 4

£-0» 1 447 2 249 2 249 1 574 1 574 1 574 3 877 5 532 1 596 1 596 1 596

[(£)'(д)]и!Ш 'д-ОЯ иеннеа -ос1и±>1дс1с1о>10 * 5 со 4 1 137 1 137 1 352 1 352 1 352 4 479 4 479 5 со 3 5 со 3 5 со 3

г-оя со 1 043 1 137 1 137 1 352 1 352 1 352 4 479 4 479 7 сч 5 7 сч 5 7 сч 5

£9д9Ч х М СМ 5 со 4 1 189 1 189 1 949 1 949 1 949 4 859 5 681 5 6 3 5 6 3 5 6 3

1-ОУ со 9 сч 31 7 31 7 1 198 1 198 1 198 2 988 3 493 4 2 2 4 2 2 4 2 2

о о

о о

со

с^ "с; ¡а

со^ ю

¡а

с

I С

о I I с ^

сс

0

I-

0 сс

1 ^

о с

л п

со

с

I

£ I I I I

к о

о о

сч

о

со ^ о

л в

^ я

сч « г-

о о I- н

со-

VI л

иГю-

о

ю ^

о

I-

О

о ©

ф «2 о

• I-

О

о о о о

участков в составе земель населенных пунктов Тульской области (за исключением земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории города Тулы) (вместе с Кадастровой стоимостью земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области (за исключением земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории города Тулы), учтенных в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января 2013 года, Средними значениями удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов в составе земель населенных пунктов Тульской области (за исключением земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории города Тулы) по группам видов разрешенного использования, Средним уровнем кадастровой стоимости 1 кв. м земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Тульской области (за исключением земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории города Тулы) по группам видов разрешенного использования) : постановление правительства Тульской области от 9 декабря 2013 года № 740.

3. иЯЬ: www.to71.rosreesnr.ru

4. Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Тульской области (вместе с Удельными показателями кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов поселений области с численностью населения 10 тысяч человек и более по видам функционального использования, Удельными показателями кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов поселений области с численностью населения менее 10 тысяч человек по видам функционального использования,

Удельными показателями кадастровой стоимости земель сельских поселений области, представляющих собой кадастровый квартал, в разрезе сельских округов (или иных традиционных названий) по видам функционального использования, Средними значениями удельных показателей кадастровой стоимости земель поселений области с численностью населения 10 тысяч человек и более по видам функционального использования, Средними значениями удельных показателей кадастровой стоимости земель поселений области с численностью населения менее 10 тысяч человек по видам функционального использования, Средними по административным районам значениями удельных показателей кадастровой стоимости земель сельских поселений области по видам функционального использования) из информационного банка «Тульская область» : постановление администрации Тульской области от 19 апреля 2005 года № 292.

5. Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тульской области : постановление администрации Тульской области от 28 декабря 2009 года № 1007.

6. Федеральная служба государственной статистики : [сайт]. URL: httpV/уровень-инфляции.рф/инфляционные_калькулято ры.аврх

7. Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39 : в редакции приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 11 января 2011 года № 3.