CC BY
472
УДК 332
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ НА ПРИМЕРЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ПРОЕКТ ПО ИССЛЕДОВАНИЮ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ Г. НОВОСИБИРСКА
Мария Владимировна Ковалева
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, магистрант, тел. (383)361-04-71, e-mail: pm-ssga@mail.ru
Валерия Александровна Павленко
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск,
ул. Плахотного, 10, кандидат экономических наук, доцент кафедры управления и
предпринимательства, тел. (383)361-04-71, e-mail: pm-ssga@mail.ru, e-mail: lera-pavlenko1@yandex.ru
В статье рассмотрена методика расчета кадастровой оценки объектов недвижимости на примере земельных участков г. Новосибирска.
Ключевые слова: земля как экономический ресурс, земельные ресурсы, кадастровая оценка.
CADASTRAL VALUATION OF LAND RESOURCES BY THE EXAMPLE OF PROPERTY UNITS. PROJECT FOR THE RESEARCH OF PROPERTY UNIT COST ON NOVOSIBIRSK TERRITORY
Maria V. Kovaleva
Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Postgraduate student, Department of Management and Business, tel. (383)361-04-71, e-mail: pm-ssga@mail.ru
Valeria A. Pavlenko
Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph.D., Assoc Prof., Department of Management and Business, tel. (383)361-04-71, e-mail: pm-ssga@mail.ru,
e-mail: lera-pavlenko1@yandex.ru
The techniques for computing cadastral valuation of property units by the example of Novosibirsk land units are considered.
Key words: land as an economic resource; land resources, cadastral valuation.
Земля на сегодняшний день является одним из важнейших экономических ресурсов. Земельные ресурсы используются для организации и проведения любого вида человеческой деятельности. В связи с этим необходим учет и оценка земельных ресурсов. Для этого применяется такой инструмент, как государственная кадастровая оценка земель, являющаяся сегодня обязательным элементом всех земельных отношений [1-5].
Кадастровая оценка является важнейшим экономическим инструментом управления рациональным использованием земельных ресурсов на стадии выбора и обоснования проектных решений, служит механизмом создания системы налогообложения и
ценообразования, а также для составления имущественных договоров относительно земель и права их аренды на вторичном рынке.
Земельные ресурсы - земная поверхность, пригодная для проживания человека и для любых видов хозяйственной деятельности. Земельные ресурсы характеризуются величиной территории и ее качеством: рельефом, почвенным покровом и комплексом других природных условий.
Кадастровая оценка городской земли - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату.
Кадастровая стоимость - установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (ФСО №4).
Удельный показатель кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) - расчетная величина, отражающая кадастровую стоимость единицы площади (1 кв.м.) объекта.
Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Порядок ее проведения устанавливается Правительством Российской Федерации.
Кадастровая оценка земель это первый широкомасштабный опыт массовой оценки объектов недвижимости в России.
Основная цель ГКО - установление кадастровой стоимости земельных участков.
Для понимания основных методик расчета кадастровой стоимости ЗУ необходимо ознакомиться с составом земель в РФ (ст. 7 ЗК РФ)
Земли по целевому назначению подразделяются на категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Сведения о кадастровой стоимости ЗУ предоставляются в форме кадастровой выписки из государственного кадастра недвижимости по запросу заинтересованного лица, поданного филиалах ФГБУ «ФКП Росреестра». Кадастровую стоимость земельного участка по его кадастровому номеру можно также узнать на официальном интернет-сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии www.rosreestr.ru
Кадастровая оценка земельных ресурсов проводится уполномоченными на выполнение соответствующих процедур органами и позволяет классифицировать земли по их назначению, тем самым вводя ограничения на выполнение тех или иных операций на земле.
В соответствии с действующим законодательством государственная кадастровая оценка земель проводится с периодичностью не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.
Кадастровая стоимость земельных участков может измениться при внесении изменений в основные сведения о земельном участке, а именно:
□ изменение вида разрешенного использования земельного участка;
□ перевод земельного участка из одной категории в другую;
□ изменение площади земельного участка при уточнении его границ.
Кадастровая оценка земельных ресурсов необходима для проведения операций
купли-продажи земельных участков. Записи, имеющиеся в соответствующих документах, позволят точно определить площадь и границы конкретного участка, что защитит покупателя от возможных мошеннических махинаций продавца.
В соответствии с п. 13 Административного регламента по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 28 июня 2007 г. № 215, разъяснение результатов государственной кадастровой оценки как в отношении общих результатов государственной кадастровой оценки земель определенной категории, так и в отношении результатов государственной кадастровой оценки конкретного земельного участка осуществляет территориальное Управление Росреестра по соответствующему субъекту РФ. На основании изложенного правообладатель земельного участка вправе провести проверку правильности определения кадастровой стоимости соответствующего земельного участка на основании разъяснений результатов государственной кадастровой оценки земель, предоставляемых Управлением Росреестра по субъекту Российской Федерации.
Документы, регламентирующие проведение государственной кадастровой оценки:
□ Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
□ постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;
□ постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;
□ приказ Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»;
□ приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»;
□ приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»;
□ приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»;
□ приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)»;
□ приказ Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328 «Об утверждении федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)»;
□ приказ Минэкономразвития России от 29.07.2011 № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»
□ приказ Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при
изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости»;
□ приказ Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 114 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости».
Существует несколько методик расчета кадастровой оценки. При написании статьи были рассмотрены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 № 39) и далее приведены формулы расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Расчёт удельного показателя кадастровой стоимости производится по следующей формуле:
Р = (Рпос + Рсделки) * Ю, (1)
где Р - УПКС земель в квартале по зонам разрешённого использования, руб./м2; Рпос - особенности инфраструктуры, руб./м2; Рсделки - рыночная стоимость объекта оценки, руб./м2;
К - коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, для конкретного объекта.
Инфраструктурная составляющая находится следующим образом:
Рпос = (К1 + К2 + .... + Кп), (2)
где К1,2...п - стоимость проведения (ремонта, реконструкции) коммуникаций на территории объекта оценки.
Определение рыночной стоимости объекта оценки:
Рсделки = (Р1 * Пк)/100, (3)
где Р1 - инвентарная стоимость объекта руб./м2; Пк - территориальный коэффициент.
Пк = (В1 + В2 + .... + Вп), (4)
где В1,2,п - коэффициент регрессии факторов, принимаем все имеющиеся коэффициенты по улучшению данной территории.
Расчёт кадастровой стоимости объекта оценки производится по следующей формуле:
С = Sобщ * Р, (5)
где С - кадастровая стоимость земельного участка в населённом пункте, руб.; Sобщ - площадь земельного участка, м2;
Р - УПКС ЗУ в данном квартале или зоне разрешённого использования, куда попал объект оценки.
В данной работе примером для кадастровой оценки послужил кадастровый квартал г. Новосибирска 54:35:064155 (рис. 1).
1 Статус: Ранее учтенный
Адрес: обл. Новосибирская, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10
Уточненная площадь: 33 402.00 кв. м
Кадастровая стоимость: 198 600 943.56 руб.
Форма собственности: Нет данных
Дата постановки на учет: 06.05.2005
Кадастровый инженер: Нет данных
Квартал: 54:35:064155
Район: 54:35
Округ: 54
Дата обновления атрибутов 17.10.2013
участка на ПКК:
Дата обновления границ 17.03.2011
участка на ПКК:
Категория: Земли поселений
[земли населенных
пунктов)
Разрешенное использование
По классификатору (код): 142002000000
По классификатору Для объектов
(описание): общественно-
делового значения
По документу: занимаемый
учебным корпусами
и зданиями
общежития
Рис. 1. Результат кадастровой оценки земельного участка: 54:35:064155:1
В целом, кадастровая оценка земель является действенным экономическим инструментом. Она позволяет регулировать цены на те или иные земли, выполняя таким образом антимонопольную функцию, позволяет определять налоговую ставку за пользование земельными ресурсами в зависимости от используемой земли и характера использования, обеспечивая поступление средств в казну.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Варламов, А.А. Земельный кадастр [Текст]: в 6-ти т. [Текст] : учеб. для вузов (рек.) / А.А. Варламов. - М. : КолосС, 2003 - . Т. 2 : Управление земельными ресурсами. -2004. - 527 с.
2. Дубровский А. В. Исследование геоинформационной основы для создания системы навигации и управления на территории субъекта Федерации // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2009. - № 6. - С. 96 - 101.
3. Карпик А. П., Осипов А. Г., Мурзинцев П. П. Управление территорией в геоинформационном дискурсе: монография. - Новосибирск: СГГА, 2010. - 280 с.
4. Обновление интегральной экологической карты г. Новосибирска для эффективного управления земельными ресурсами [Текст]: отчет о НИР (заключительный) / М-во образования и науки РФ; Федер. агенство по образованию; ГОУ ВПО СГГА ; науч. рук. О. Н. Николаева. - Новосибирск: СГГА, 2010. - 30 с.
5. Павленко В. А., Юхименко Ю. М. Геопространство в институциональном дискурсе // Интерэкспо ГЕ0-Сибирь-2012. VIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Геопространство в социальном и экономическом дискурсе» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 10-20 апреля 2012 г.). - Новосибирск: СГГА, 2012. Т. 2. - С. 149-155.
6. Лисицкий Д. В. Перспективы развития картографии: от системы «Цифровая земля» к системе виртуальной геореальности // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 2 (22). - С. 8-17.
7. Карпик А. П., Каленицкий А. И., Соловицкий А. Н. Новый этап развития геодезии - переход к изучению деформаций блоков земной коры в районах освоения угольных месторождений // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 3 (23). - С. 3-10.
8. Дубровский А. В., Подрядчикова Е. Д. О подходе к расчету показателя социальной комфортности населения для совершенствования системы оценки недвижимого имущества // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 3 (23). - С. 94-101.
9. Шлишевский В. Б. Научно-исследовательская лаборатория перспективных оптико-электронных систем и технологий СГГА: основные итоги первого десятилетия // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 3 (23). - С. 143-158.
10. Середович В. А., Дубровский А. В., Малыгина О. И. Научно-производственная лаборатория «Дигитайзер» как основная инновационная площадка СГГА // Вестник СГГА. - 2012. - Вып. 2 (18). - С. 133-139.
© М. В. Ковалева, В. А. Павленко, 2014
