CC BY
45Гражданский процесс; арбитражный процесс
О НЕКОТОРЫХ ТЕОРЕТИЧЕСКИХ АСПЕКТАХ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КОБЫЛИНСКАЯ Светлана Викторовна,
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского процесса юридического факультета ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет имени И.Т. Трубилина». E-mail: angelkolieva@mail.ru; ВАСИЛЕНКО Андрей Викторович, студент юридического факультета
ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет имени И.Т. Трубилина». E-mail: angelkolieva@mail.ru
Краткая аннотация: в данной работе рассмотрены актуальные теоретические проблемы правового регулирования института аренды земельного участка в отечественном законодательстве, проведен анализ правовой природы договора аренды земельного участка, предложены пути совершенствования правовой регламентации института аренды земельного участка.
Abstract: in this paper, actual theoretical problems of the legal regulation of the land lease institution in domestic law are examined, the legal nature of the land lease agreement is analyzed, ways of improving the legal regulation of the land lease institution are proposed.
Ключевые слова: аренда земельного участка, правовая природа, договор аренды, арендатор, арендодатель, земельный участок, права и обязанности сторон договора.
Keywords: land lease, legal nature, lease agreement, tenant, landlord, land, rights and obligations of the parties to the agreement.
Исходя из положений гражданского и земельного законодательства собственник такого объекта недвижимости как земельный участок вправе сдавать его в аренду при условии отсутствия законодательных ограничений, которые характерны для отдельных категорий земельных участков. Соответствующий перечень объектов, для которых регламентировано ограничение обороноспособности содержится в ст. 27 Земельного Кодекса РФ, также регулирование данных вопросов отражено в ст.22 Земельного Кодекса РФ [1,2].
В целях комплексного анализа теоретических аспектов правового регулирования института аренды земельных участков необходимо рассматривать его правовую природу посредством характеристики ключевых составляющих договора аренды земельного участка. Исходя из действующего законодательства необходимо отметить, что предметом договора аренды земельного участка является непосредственно земельный участок, который представляет собой часть земной поверхности, обладает рядом характеристик, посредством которых возможно идентифицировать земельный участок в качестве индивидуально определенной вещи.
В рамках гражданского оборота, объектом которого является земельный участок, необходима формализация следующих обязательных характеристик земельного участка:
- Площадь;
- Целевое назначение;
- Кадастровый номер:
- Расположение границ;
- Кадастровая оценка
- Регистрация земельного участка в соответствующем государственном органе, а именно регистра-
ция прав на земельный участок.
Указанные характеристики обладают ключевым значением в условиях гражданского оборота, поскольку они позволяют точно идентифицировать тот или иной участок согласно набору данных правовых характеристик. В том случае, если соответствующие характеристики не указаны при заключении гражданско-правового договора, данный договор является незаключенным. Договор аренды в данном контексте не является исключением, поскольку отсутствие информации, которая позволяет установить объект аренды является причиной, согласно которой договор аренды не считается заключенным [3].
Субъектный состав договора аренды земельного участка составляют арендодатель и арендатор советующего земельного участка. Арендодателем в данных правоотношениях является субъект, у который обладает правом собственности на соответствующий земельный участок, также данным субъектом может являться уполномоченное лица. В рамках наследственных правоотношений субъектом-арендатором является законный представить несовершеннолетнего лица в том случае, если при наследовании объекта аренды право собственности приобретает несовершеннолетнее лицо. Арендаторами в данных гражданско-правовых правоотношениях могут быть любые частные российские или иностранные субъекты (юридические и физические лица), апатриды, кроме тех случаев, которые регламентированы нормами гражданского и земельного законодательства. В данном контексте необходимо отметить, что собственники объектов недвижимости, которые расположены в границах, не принадлежащих им земельных участок наделены земельным законодательством преимущест-
Гоажданский процесс; арбитражный процесс
венным правом аренды земельного участка, на котором расположены их объекты недвижимости.
Договор аренды земельного участка может быть заключен исключительно в письменной форме, данный договор также подлежит обязательной государственно регистрации в том случае, если срок договора аренды превышает один год. По соглашению сторон устанавливает срок действия договора аренды земельного участка, при условии отсутствие указания срока его действия, данный договор является бессрочным.
Существенным условия договора аренды земельного участка является арендная плата. Регулирование данного вопроса зависит от субъектного состава правоотношения, например, в том случае, если арендодателем является публичный субъект, то соответствующие аспекты арендной платы регламентированы в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 [4].
Вопросы, связанные с правовой регламентацией предмета и арендной платы, с теоретической точки зрения, не вызывают критических вопросов, однако, как показывает правоприменительная практика, согласование этих условий договора аренды в некоторых ситуациях является существенной проблемой.
Указанные проблемы имеют место быть при изменении законодательства, которое регламентирует некоторые вопросы изменения арендной платы, в данной ситуации арендодатель является инициатором заключения в рамках правоотношения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка. Однако, не всегда арендатор согласен с требованием арендодателя заключить дополнительное соглашение, поскольку оно может установить для него менее выгодные условия договора относительно размера арендной платы по сравнению с первоначальными условиями договора. В данной ситуации единственным решением для арендодателя является судебная защита, при помощи которой он сможет понудить арендатор заключить дополнительное соглашение и установить другой размер арендной платы.
Проведя анализ судебной практики по данной категории споров, следует отметить, что суд занимает в подавляющем большинстве правовую позицию, которой придерживается арендатор. Суды мотивируют свою правовую позицию по данному вопросу невозможностью установления арендной платы посредством заключения соглашения между сторонами. Также в судебные решениях акцентировано внимание на факт того, что размер арендной платы является регулируемой ценой, а стороны, в свою очередь, должны исходить из персонального размера арендной платы вне зависимости от наличия в рамках данного правоот-
ношения возможности корректировки размера арендных платежей [5,6]. Таким образом, новый размер арендной платы может быть применен только с момента вступления соответствующего НПА, в котором отражены изменения правового регулирования размера арендной платы.
На наш взгляд, сложившееся правоприменительная практика по данному вопросу, с одной стороны, учитывает элементы экономического анализа права, сущностью которого заключается защита менее устойчивых и самостоятельных в экономическом плане субъектов правоотношений. Однако, в то же время, как отмечают различные авторы, данная правоприменительная практика и действующее законодательство не в полной мере соблюдают баланс интересов субъектов договора аренды земельного участка.
По мнению авторов, целесообразным решением данного вопроса является внесение изменений в действующее законодательство посредством регламентации возможности императивного заключения дополнительного соглашения по инициативе арендодателя в связи с изменением законодательства в части изменения размера арендной платы. Однако, необходимо в данном вопросе также учитывать и интересы арендатора и установить относительный предел увеличения размера арендной платы в процентном соотношении.
В юридической науке существует также ряд спорных доктринальных аспектов, связанных с правовой регламентацией договора аренды, которые непосредственно формируют практику правоприменения. Особенно актуальным является вопрос относительно правовой природы договора аренды земельного участка.
По мнению ряда авторов, в частном праве отсутствует точное деление предмета правового регулирования, который характерен как для гражданско-правовых, так и земельно-правовых отношений [7]. Некоторые исследователи считают, что данный договор обладает гражданско-правовой природой, противники данных тезисов заявляют о наличии специальных характеристик, которое свойственны исключительно сфере общественных отношений, складывающихся в земельно-правовой сфере [8].
При решение данного теоретического вопроса необходимо учитывать, что правовое регулирование общих вопросов права собственности относительно объектов правового регулирования является прерогативой гражданского законодательства. Земельное право, в свою очередь, преследует цель регламентации указанных вопросов, однако с учетом уже публичных интересов. Данные теоретические позиции обусловлены невозможностью точной характеристики земельного права ни как частной отрасли права, ни как публичной. В данном контексте необходимо учитывать,
АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО. 2020. № 6(186)
что повышенный уровень социальной значимости объекта правоотношения, которым является земля или земельный участок определяет приоритет использования норм земельного права.
Однако, в правоотношениях, возникающих в сфере аренды земельного участка, представляется возможным утверждать о том, что соответствующие правоотношения являются предметом правового регулирования гражданского права, поскольку при регламентации аренды земельного участка предметом правового регулирования являются именно частное-правовые отношения, а не те правовые категории, которые характерны для земельно-правовой регламентации.
По мнению Гаврик А.А., существующая на сегодняшний день правовая регламентация обороноспособности аренды земельных участков , которая содержится в земельном законодательстве не является оптимальной и не отвечает объективному состоянию данных общественных отношений[9]. В этой связи стоит также отметить, что правовые нормы, которые, регламентируют аренду земель-
Библиография:
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЭ // "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
3. Гряда Э.А. Приобретение права частной собственности на земельные участки курортных населенных пунктов: дозволения и запреты // Экологическое право. 2017. №6. С. 9-12.
4. Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»
5. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.11.2017 № Ф03- 4403/2017 по делу № А73-3650/2017
6. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.10.2018 № Ф10- 4461/2018 по делу № А64-851/2018
7. Гринь Е.А., Сиденко А.А. Процедура проведения аукциона по предоставлению лесных участков в аренду // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. 2015. № 109. С. 1181-1190.
8. Волков Г.А. Принципы земельного права как важнейший элемент эколого-правового механизма (в развитие идей В.В. Петрова) // Экологическое право. 2009. №2(3). Специальный выпуск.
9. Гаврик А.Е. Аренда земельного участка // Актуальные проблемы гражданского и предпринимательского права. Сборник научно-практических статей II Международной научно-практической конференции молодых ученых. 2017.
ных участков в земельном законодательстве не относятся предмету правового регулирования земельного права, в силу регламентации обязательственных отношений гражданским законодательством.
Решением данной проблемы, на наш взгляд, является отдельная регламентация института аренды земельного участка в гражданском законодательстве. Также целесообразной мерой является исключение положений, которые регламентируют общие положения аренды земельного участка в земельном законодательстве и их интеграция в гражданское законодательство. Подобная правовая регламентация может способствовать решению теоретических аспектов, связанных с определением правовой природы договора аренды земельного участка.
В заключение данной работы необходимо отметить, что предложенные решения проблемных аспектов правового регулирования аренды земельного участка позволяют определить направление развития и совершенствование нормативной базы и доктринальных воззрений по рассматриваемым вопросам.
