К вопросу о правовой природе договора аренды земельного участка Текст научной статьи по специальности «Право»

К ВОПРОСУ О ПРАВОВОЙ ПРИРОДЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО

УЧАСТКА

Иванова А.И. ®

Магистрант, кафедра гражданского права, Ивановский государственный университет

Аннотация

В статье освещено современное правовое регулирование договора аренды земельного участка а также представлены позиции по некоторым актуальным вопросам применения гражданского законодательства об аренде.

Ключевые слова: договор аренды, земельный участок, гражданское законодательство. Keywords: lease agreement, land and civil legislation.

Основу гражданского оборота издавна составляет договорное право, правовые конструкции которого позволяют нам реализовать большинство объектов гражданских прав. Земля же, как в Древности, так и в настоящее время, служила наиболее значимым, важным и ценным объектом права. На основе прочной связи с земельными участками несколько столетий продержалась в Европе феодальная система, и лишь с пониманием ценности иных объектов гражданских прав (капитала, информации) она уступила дорогу капитализму.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства, что, в частности, нашло отражение в ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации, а имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, охватывающие совокупность возникающих из сделок (иных правомерных юридических действий) гражданско-правовых обязательств, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами [1].

Российский договор аренды во многом схож с соответствующим видом договора в немецком праве. Согласно § 581 ГГУ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору на время аренды пользование арендованным предметом и право потребления его плодов, если последние могут быть отнесены к доходу, извлекаемому при надлежащем ведении хозяйства. Арендатор обязан вносить арендодателю условленную арендную плату[2].

Гражданский кодекс РФ в главе 34 не содержит отдельного параграфа, посвященного аренде земельных участков. Земельный кодекс РФ и иные акты публичного права регулируют, в свою очередь, только отношения по аренде земельных участков из публичной собственности.

Согласно ч.3 ст. 6 Земельного кодекса РФ, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки [3].

® Иванова А.И., 2017 г.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование

[4].

Как указано в ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В настоящее время в арбитражной практике сформировалось несколько наиболее сложных вопросов применения законодательства об аренде земельных участков. Среди таковых отметим:

1)Необходима ли регистрация дополнительных соглашений к вышеназванным договорам, изменяющим существенные условия договора?

В судебной практике четко прослеживается изменение правовой позиции. Так, до недавнего времени суды исходили из того, что требования, предъявляемые к форме договора, распространялись и на дополнительное соглашение к этому договору. Так, например, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 17 июля 2012 г. по делу N А24-246/2012, отказывая в удовлетворении требований о взыскании арендной платы, руководствуясь п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59, указал, что рассматриваемый в настоящем споре договор аренды недвижимого имущества заключен на срок более года и зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, и вносимые в него изменения по правилам п. 1 ст. 452 ГК РФ также подлежат государственной регистрации. Однако впоследствии ВАС РФ дал иное толкование обозначенным положениям ГК РФ. В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 отмечается, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами [5, 18].

2) Какую цель преследуют стороны договора, избегая государственной регистрации договора?

А.П. Морозов, М.Ш. Текеев полагают, что цели подобных действий следующие:

- во-первых, стороны, не регистрируя договор аренды, избегают налогообложения;

- во-вторых, стороны видят процесс регистрации договора как затяжной и затратный по времени процесс;

- в-третьих, за регистрацию договора также необходимо уплатить государственную пошлину.

Полагаем, что все три причины имеют место на практике.

Отметим также, что на сегодняшний день в силу неразвитости российского вещного права можно наблюдать такой феномен, как «арендизация» отношений. Стороны при отсутствии иного правового механизма по передаче во временное владение имущества, в особенности земельного участка, вынуждены заключать договор аренды как единственно возможный. Однако Проект изменений ГК РФ, как и Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации закрепляет две базовые модели вещных прав на земельные участки:

1) право застройки (суперфиций), предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего возведение на нем различных сооружений;

2) право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции.

Обе модели предоставляют их обладателям правомочия владения и пользования земельным участком [6, 8].

Таким образом, с момента вступления новых правил ГК РФ нельзя будет использовать договор аренды для осуществления строительства на чужом земельном участке. Договор об установлении права застройки будет заключаться, когда лицу необходимо приобрести право владения и пользования земельным участком с целью осуществления эксплуатации объектов недвижимости на длительный срок. Полагаем, что подобные изменения необходимы и своевременны.

В заключение необходимо отметить, что в силу распространенности договора аренды земельного участка на практике возникает множество спорных вопросов, требующих разрешения. Кроме того, полагаем, что с течением времени договор аренды земельного участка будет заменяться на вещно-правовые договоры по передаче имущества либо застройке земельных участков, как это имеет место, например, в Германии.

Литература

1. Определение Конституционного Суда РФ от 06.07.2000 N 133-О Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Волгоградской областной Думы о проверке конституционности пункта 1 и абзаца второго пункта 3 Указа Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 года N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации // СПС «КонсультантПлюс».

2. Германское гражданское уложение [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://constitutions.ru/archives/1727/5.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ// Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. N 44. Ст. 4147.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. N 5. Ст. 410.

5. А.П. Морозов, М.Ш. Текеев - К некоторым вопросам договора аренды земельного участка // Юрист.- 2014.- N 24.- С. 18.

6. А.В. Демкина - Замена договора аренды земельных участков для целей строительства на договор об установлении права застройки: перспективы совершенствования гражданского законодательства // Имущественные отношения в Российской Федерации. -2013.- N 6.- С. 8.