CC BY
66
УДК 347.256 М.В. СВИСТУНОВА
аспирант, кафедра гражданского права, Уральский государственный юридический университет E-mail: maria.svistunova@list.ru
UDC 347.256 M.V. SVISTUNOVA
Graduate student, Department of civil law, Ural State Law
University
E-mail: maria.svistunova@list.ru
ДОГОВОРНЫЙ ХАРАКТЕР ОСНОВАНИЙ УСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВА ЗАСТРОЙКИ В ПРОЕКТЕ ИЗМЕНЕНИЙ
В ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
THE CONTRACTUAL NATURE OF THE GROUNDS FOR THE ESTABLISHMENT OF BUILDING RIGHTS IN THE DRAFT AMENDMENTS TO THE CIVIL CODE OF THE RUSSIAN FEDERATION
В настоящей статье исследуется правовая природа договора установления права застройки - нового вещного права, предложенного Концепцией развития гражданского законодательства. Автор анализирует положения Проекта изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, зарубежное и советское законодательство, проводит сравнение договорных конструкций аренды и права застройки.
Ключевые слова: право застройки, суперфиций, ограниченные вещные права, договор установления права застройки, Проект изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации.
The article is devoted to the legal nature of the contract establishing the building right - new real right presented in The Conception of Development of Civil Legislation. The author analyzes the provisions of the Draft amendments to the Civil code of the Russian Federation, foreign and Soviet legislation, compares contractual structures of the lease and the building right.
Keywords: the building right, superficies, limited real rights, building right contract, Draft amendments to the Civil code of the Russian Federation.
Право застройки - вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования чужим земельным участком с целью обладания постройкой на поверхности или под поверхностью чужого земельного участка. В течение срока действия права оно предоставляет возможность возведения (реконструкции), владения, пользования, сноса и восстановления постройки. Подобное целевое использование земельного участка, отчуждаемость права и его способность к передаче по наследству определяют его сущность [4]. Как следует из содержания п.4 ст.300 Проекта изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - Проект, Проект ГК РФ) [8], право застройки должно устанавливаться на договорной основе. Данный договор поименован в Проекте ГК РФ как договор об установлении права застройки.
Таким образом, по мнению авторов законопроекта, возникновение права застройки, то есть ограниченного вещного права, обусловлено наличием договорных отношений, поскольку, в силу положений ст.154 и ст.420 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение двух сторон об установлении права ограниченного пользования является ничем иным, как заключением соответствующего договора [2]. По мнению некоторых комментаторов гражданского законодательства, право ограниченного пользования, к которому относится и право застройки, - это единственное ограниченное вещное право из числа перечисленных в ст. 216 Гражданского кодекса Российской Федерации, кото-
рое возникает по общему правилу из договора [7].
Рассматривая правовую природу договора установления права застройки, необходимо отметить, что этот вид договора специально поименован в Проекте ГК РФ, а в ст.300.2 Проекта перечислены существенные условия этого договора, среди которых указаны: условия о земельном участке, о месте расположения возводимого здания или сооружения на земельном участке, о сроке права застройки, о плате за право застройки, а в случаях, когда собственником земельного участка является гражданин или юридическое лицо, - также о характеристиках возводимого здания или сооружения. Таким образом, по мнению авторов законопроекта, данный договор является самостоятельным видом договора, со своей индивидуальной правовой природой, то есть, не относится к категории смешанных договоров.
Надо отметить, что в Проекте ГК РФ не предложено определения договора установления права застройки, но из указания на существенные условия данного договора следует, что данный вид договора является консенсуальным, то есть, права и обязанности сторон возникают с момента достижения согласия по всем существенным условиям договорных отношений. Последующее строительство и его передача как объекта строительства собственнику земельного участка по истечении срока права застройки являются ничем иным, как исполнением заключенного в установленном порядке договора установления права застройки. Договор
© М.В. Свистунова © M.V. Svistunova
носит возмездный характер, поскольку предусматривает встречное исполнение обязательств. Можно предположить, что договор является двусторонним, сторонами являются лицо, имеющее право застройки, и собственник земельного участка.
Для определения правовой природы договора установления права застройки представляется необходимым определить место данного договора в существующей системе гражданско-правовых договоров.
Традиционно в науке гражданского права все имеющиеся гражданско-правовые договоры подразделяются на несколько основных групп, среди которых можно выделить: отношения по отчуждению имущества или имущественных прав; отношения по передаче имущества или имущественных прав во владение и (или) пользование; отношения, связанные с выполнением работ (оказанием услуг); и отношения, возникающие из образования разного рода коллективных организаций (общецелевые договоры) [2].
Стоит отметить, что определение типологии договора застройки имеет не только теоретическую, научно-познавательскую ценность, но и возможную практическую значимость в случае принятия Проекта, так как отнесение договора к тому или иному типу уже существующих договорных отношений или выделение его в самостоятельный договорной тип будет обуславливать применение тех или иных гражданско-правовых норм, норм специального законодательства при заключении, изменении, исполнении, расторжении договора.
Стоит согласиться с замечанием Е.В. Лапутевой о том, что, «определение правовой природы договора необходимо для того, чтобы установить, во-первых, признаки, объединяющие договорные отношения в единое целое, и, во-вторых, признаки, которые в рамках единого целого отличают одни договорные отношения от других» [5].
Исходя из указанных принципов, договор застройки необходимо отнести к группе договоров, регулирующих отношения по предоставлению имущества или имущественных прав во владение и (или) пользование. Из определения права застройки, приведенного в ст. 300 Проекта, следует, что данное право является правом владения и пользования чужим земельным участком, то есть, одно лицо уполномочивает другое на владение и пользование земельным участком. В своей монографии Ю.В. Романец к данной категории договоров относит договор аренды, договор найма жилого помещения, договор безвозмездного пользования (ссуды) и договор коммерческой концессии [9]. В то же время, договор установления права застройки имеет самостоятельный характер, поскольку возникновение договорных отношений по установлению права застройки обусловлено целью строительства зданий и сооружений. Данное обстоятельство роднит данный вид договора с договором строительного подряда, хотя договоры имеют разную правовую природу.
Договор установления права застройки носит возмездный характер, поскольку предусматривает плату за
предоставляемое право (ст.300.4 Проекта). Так же как и договоры вышеуказанной группы, договор застройки предусматривает предоставление имущества во временное владение и пользование, не лишающее лицо, предоставляющее имущество или имущественное право во владение и (или) пользование, права собственности. Данный признак указывает на направленность договорных отношений, обусловленных временным владением и пользованием чужого имущества на договорных основаниях.
Таким образом, можно утверждать об идентичности правовой природы договора установления права застройки правовой природе группы договоров о предоставлении имущества (имущественных прав) во временное владение и (или) пользование. Данный вывод подтверждается и другими современными исследователями, указывающими на то, что договор права застройки фактически заменяет собой договор аренды [3]. В связи с этим при исследовании особенностей договора установления права застройки будет уместным использовать его сравнение со сходной правовой конструкцией договора аренды.
Проводя сравнение договорных конструкций аренды и права застройки, в первую очередь обращает на себя внимание отсутствие в последнем указаний на субъектов договорных правоотношений. В договоре аренды в качестве субъектов указаны арендодатель и арендатор. Стоит отметить, что в последнем легитимном установлении права застройки в отечественном законодательстве, а именно в ст.73 Гражданского кодекса РСФСР, введенного в действие в 1922 году [6], в качестве первого существенного условия указано наименование договаривающихся сторон. В качестве субъектов договорных отношений указаны коммунальные отделы как представители собственника земельного участка - государства с одной стороны, и физические и юридические лица - застройщики, с другой стороны. В предлагаемом Проекте такого положения нет.
Проводя сравнение договора права застройки с договором аренды, необходимо отметить, что основанием или условием для возникновения договорных отношений является нахождение объекта аренды в собственности или ином управомачивающем состоянии у арендодателя. Представляется, что предлагаемое нормативное регулирование права застройки должно быть дополнено положением о том, что право установления права застройки земельного участка принадлежит его собственнику. К примеру, ст.413 Гражданского кодекса Украины предоставляет право установления права застройки исключительно собственнику земельного участка [10]. Установителями права застройки, на наш взгляд, могут быть также лица, управомоченные законом или собственником устанавливать право застройки.
Таким образом, первым условием для договорного установления права застройки является нахождение земельного участка в собственности лица, устанавливающего такое право, либо предоставление такого права иному лицу собственником или законом.
В отношении второго субъекта - «застройщика» (в терминологии Гражданского кодекса РСФСР 1922 года) также необходимо установить условия его участия в договорных отношениях. Согласно ст.300.1 Проекта лицо, имеющее право застройки, обязано возвести на предоставленном для застройки земельном участке здания и сооружения. При этом необходимо отметить, что право застройки предоставляется не только для возведения объектов, но и их последующей эксплуатации. В связи с этим возникает вопрос о наличии у застройщика права на строительство в предусмотренных градостроительным законодательством случаях и эксплуатации возведенных объектов строительства.
Стоит согласиться с мнением о том, что сфера применения института застройки не исчерпывается жилищным строительством, поскольку конструкция права застройки может быть применена и при возведении и (или) эксплуатации офисных и торговых зданий, и для организации промышленных площадок [4]. Получение права длительного использования земельного участка под застройку без единовременной компенсации его рыночной стоимости обеспечит повышенную востребованность института застройки у предпринимателей на первоначальном этапе развития бизнеса, особенно малого и среднего. Тем не менее, наличие разрешения на строительство и эксплуатацию объектов является довольно актуальным для установления права застройки для возведения жилищных объектов или объектов природопользования, относящихся к объектам капитального строительства. Стоит добавить, что в качестве существенного условия договора установления права застройки в Проекте ГК РФ указаны характеристика возводимого здания или сооружения, из чего можно сделать вывод о необходимости соответствия данных характеристик требованиям градостроительного и природоохранного законодательства.
Кроме того, действующее гражданское законодательство предъявляет к собственнику земельного участка требование о соблюдении градостроительных норм и правил при самостоятельной застройке принадлежащего ему земельного участка (ч.1 ст.263 Гражданского кодекса Российской Федерации). Эти же требования сохраняются при передаче права застройки собственником иному лицу - застройщику по договору установления права застройки.
Разрешение на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства регламентируется ст.51 Градостроительного кодекса и представляет собой процесс согласования строительства предполагаемого объекта требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории. При этом стоит отметить, что согласно ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса выдача разрешения на строительство не требуется при возведении таких объектов, как гараж, который будет использоваться в непредпринимательских целях, киоски, навесы и других, не признаваемых объектами капитального строительства. Поскольку целью инициаторов Проекта было
упрощение условий для строительства именно жилых зданий, представляющих собой объекты капитального строительства, то получение разрешения на строительство будет, скорее всего, обязательной процедурой. Таким образом, если строительство будет осуществляться не силами самого застройщика, а с помощью сторонних организаций, заключению договора установления права застройки должно предшествовать заключение договора строительного подряда застройщика со строительной организацией, с разработкой и согласованием необходимой технической документации.
Кроме того, возведение объекта на земельном участке может быть сопряжено с необходимостью соблюдения норм природоохранного, земельного, водного законодательства и законодательства о недрах. Стоит согласиться с мнением Е.С. Болтановой о том, что в качестве предпосылок, или условий застройки земель можно выделить требования природоресурсного, природоохранного, градостроительного, гражданского законодательства [1].
Стоит предположить, что на стороне застройщика может выступать любое лицо, заинтересованное в возведении и эксплуатации объекта строительства на основании права застройки. Поскольку лицо, обладающее правом застройки, может привлекать к строительству и эксплуатации объекта сторонние организации, оно может не обладать необходимыми разрешениями на строительство и эксплуатацию. Тем не менее, представляется, что при заключении соглашения по установлению права застройки застройщик должен обладать необходимым комплектом документов, подтверждающих его, или привлекаемых им организаций, разрешение на строительство и эксплуатацию возводимых объектов в случаях, предусмотренных градостроительным, природоохранным и природоресурсным законодательством. Возведение объекта без необходимых разрешений позволит отнести его к разряду самовольных построек.
Таким образом, следующим условием для установления права застройки является наличие у собственника земельного участка или у застройщика разрешения на строительство и эксплуатацию возводимого объекта в случаях, предусмотренных действующим законодательством.
В качестве решения можно предложить вариант, согласно которому собственник земельного участка или лицо, уполномоченное им, при заключении соглашения об установлении права застройки распределяют с застройщиком бремя получения необходимых разрешений на строительство и эксплуатацию возводимого объекта.
Закрепление договора как основания установления права застройки в Проекте ГК РФ приводит к появлению целой системы его основных условий, определяющих правовую природу данной договорной конструкции. Так, согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации к числу существенных условий установления права застройки относится только условие о предмете: договор должен содержать признаки,
позволяющие индивидуализировать объект, в отношении которого устанавливается право застройки, в данном случае земельный участок.
Рассматривая вопрос об отнесении платы за право застройки к числу существенных условий, стоит отметить, что возмездность играет немаловажную роль во взаимном выполнении сторонами возложенных на них обязательств. Поскольку договор установления права застройки носит срочный характер, застройщику предоставляется возможность удовлетворить временную потребность во владении и пользовании земельным участком, а собственник этого земельного участка имеет право требовать от застройщика внесения соответствующей платы. Тем самым собственник земельного участка получает встречное обогащение.
В то же время представляется, что предложенная в ст.300.4 Проекта ГК РФ конструкция возмездного договора установления права застройки не свидетельствует о том, что положение о цене за право застройки является обязательным условием данного вида договора. Указание в ст.300.2 Проекта на платность права застройки как существенного условия придает договору характер возмездного. По мнению автора, использование термина «плата», а не «цена» говорит только о платности или возмездности договорных отношений, а не об обязательном установлении в договоре размера этой самой платы или цены за право застройки. То есть, понятие «цена» как размер платы не указано в данной норме Проекта в качестве существенного условия. Данное обстоятельство позволяет сделать вывод о том, что цена не является существенным условием данного вида возмездного договора. По крайней мере, об этом свидетельствует сложившаяся судебная практика по таким возмездным договорам, как договор купли-продажи и поставки. В частности, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 октября 1998 года № 981/98 и Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 октября 2001 года № 817/01 не содержат прямого указания на то, что отсутствие в договоре поставки или другом возмездном договоре условия о цене приведет к несоблюдению требований статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, согласно пункту 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Можно предположить, что в приведенных судебных актах суд, указывая на цену, определяет ее в качестве категории возмездности договора, а не условия, при отсутствии которого договор считается незаключенным. В противном случае норма, изложенная в пункте 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, утрачивает практическую пользу. Возможность применения пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса
Российской Федерации к договору поставки подтверждается позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 13 мая 2008 года № 2745/04, что еще раз подтверждает вышеуказанный тезис. Также стоит обратить внимание на возможность установления судом размера платы, то есть цены за право застройки, при недостижении сторонами согласия по данному условию. Если признавать данное условие существенным, у суда нет возможности устанавливать условия незаключенного договора.
Плата по данному договору может быть осуществлена в предоставлении собственнику земельного участка помещений в возводимом объекте строительства на праве собственности или праве владения и (или) пользования. В этом случае плата за предоставленное право застройки не имеет ценового или обезличенного выражения.
Рассматривая следующее условие, указанное в качестве существенного, а именно срок права застройки, необходимо отметить следующее. В Концепции право застройки предусматривается срочным: от 50 до 199 лет. В Проекте ГК РФ данное условие изложено по-другому: право застройки устанавливается на срок, который не может быть менее пятидесяти и более ста лет. При этом существует оговорка о том, что если установленный срок составляет более 100 лет, он считается равным 100 годам. Предлагаемая норма не содержит оговорки на тот случай, если стороны не пришли к соглашению об установлении срока договора. Возможно ли в таком случае обращение в суд с требованием об установлении права застройки и какими критериями должен руководствоваться суд при определении срока застройки?
В целом, изложенная в Проекте ГК РФ формулировка договора установления права застройки представляется крайне неудачной, так как не позволяет судить о правовой природе и содержании данной договорной конструкции. Так, например, не вполне ясна предлагая формулировка «условия о земельном участке». Что включают в себя эти условия? Кадастровый номер? Кадастровую стоимость? Рыночную стоимость? Площадь? Состав почвы и недр под земельным участком? Права (собственность, владение, пользование) и обременения земельного участка? Правообладателя (физическое лицо, юридическое лицо, публичное образование)? Представляется, что необходимо легитимное толкование понятия «условия о земельном участке».
Место возводимого объекта на земельном участке как существенное условие права застройки также вызывает сомнения, поскольку, во-первых, ограничение права застройщика на выбор места для возведения объекта на переданном ему земельном участке не позволяет утверждать о полноценном праве владения и пользования, и, во-вторых, в случаях строительства объектов недвижимости выделение правообладателем земельного участка конкретного места под строительство, не прошедшее впоследствии архитектурно-градостроительного
утверждения, практически лишает застройщика возможности реализовать свое право застройки.
Следующим положением в предлагаемом проекте является обязательная регистрация сведений о праве застройки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Рассматривая данное обстоятельство, необходимо отметить, что земельные участки, относящиеся у объектам недвижимости, в силу положений Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон о государственной регистрации прав) подлежат государственному учету в кадастре недвижимости.
Как указывалось в п.2.1 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, применительно к регистрации прав на недвижимое имущество в настоящее время регистрации подлежат не только имущественные права, но и некоторые сделки с указанным имуществом. Целесообразно устранить указанное смешение различных систем регистрации и перейти на подлинную систему регистрации прав.
Далее позиция законодателя по этому вопросу была разъяснена в Письме Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ от 22.01.2013 № 3.3-6/94, где указанные изменения мотивируются необходимостью устранения смешения различных видов регистрации, когда государственной регистрации подлежали не только сами права или обременения прав на земельные участки, но и основания возникновения права или обременения, то есть, государственной регистрации подлежали и сделки с земельными участками. На практике это приводило к фактическому дублированию сведений о земельных участках как объектах недвижимости. Отмена такого дублирования, по мнению разработчиков, создаст необходимые правовые условия для перехода только на систему регистрации прав. Следовательно, для вновь возникающих правоотношений требования об обязательной государственной регистрации сделок с земельными участками, равно как и с иным недвижимым имуществом, впредь применению не подлежат.
Первый этап на пути отмены государственной регистрации сделок с землей заключался в принятии Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», которым Гражданский кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 8.1, устанавливающей новые правила регистрации недвижимого имущества. Самым примечательным в этом Законе был п.8 ст.2, в котором говорилось, что правило о регистрации сделок с недвижимым имуществом не подлежит применению с момента вступления указанного Закона в силу.
Стоит отметить и следующий блок поправок в гражданское законодательство, внесенных Федеральным законом от 07.05.2013 № 100-ФЗ. Ранее действовавшая редакция ст.164 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывала осуществить государственную регистрацию сделок с землей, равно как и с другим
недвижимым имуществом, в силу положений ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о государственной регистрации прав. На сегодняшний день обязанность осуществить государственную регистрацию сделки должна быть специально оговорена в законе, при этом правовые последствия по такой сделке наступают только после ее государственной регистрации (Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Как разъяснено в вышеуказанном Письме комитета ГД от 22.01.2013 г., отказ от государственной регистрации сделок с земельными участками не влечет прекращения государственной регистрации ограничения или обременения прав на земельные участки. Обременение права на земельный участок, в том числе и правом застройки, имеет существенное значение не только для собственника земельного участка, но и для третьих лиц, в том числе для потенциальных покупателей этого земельного участка.
Возвращаясь к сравнению с договором аренды, необходимо отметить положение ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Кроме того, в силу ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе использовать вещно-правовые способы защиты (виндикационный и негаторный иски). Представляется, что данные вещно-правовые способы защиты могут быть применены и обладателем права застройки.
Таким образом, установление права застройки, обременяющего земельный участок, должно подлежать обязательной государственной регистрации.
По мнению автора, затрудняет восприятие договорного характера права застройки использование такого словосочетания, как «установление права». Дефиниция «установление» воспринимается не как договорная, кон-сенсуальная, а как волевая, императивная, когда право устанавливается либо решением органа власти, либо решением суда. Для договорных отношений более характерным является применение терминов «определение», «предоставление» и т.п. Представляется, что термин «установление» использовался авторами законопроекта исходя из ситуации, когда на земельном участке уже находится какой- либо объект, не принадлежащий на праве собственности собственнику земельного участка, для которого необходимо установить правовое основание его нахождения на земельном участке. Частично это прослеживается в предложенном авторами законопроекта установлении судом размера платы за право застройки при недостижении сторонами согласия об этом. С другой стороны, использование термина «установление» связано с вещно-правовым характером самого права застройки в его традиционном понимании. Рассматривая право застройки как ограниченное вещное право, как обременение права собственности, применение терми-
на «установление» относительно обременения является наиболее логичным и обоснованным. В то же время, «установление» наиболее соответствует констатации уже свершившегося факта или явления, в то время как «предоставление» направлено на достижение каких-либо обстоятельств в будущем.
Также согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. По этому основанию принято делить договоры на консенсуальные и реальные. Пункт 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора - это консенсуальный договор. Если же необходимым условием заключения договора является передача имущества или денег, возникает конструкция реального договора (п. 2 указанной статьи). Установление же факта не связано с каким-либо достижением согласия сторонами по каким-либо условиям. Установление фактов, имеющих юридическое значение, а установление факта обременения права собственности относится именно к таким фактам, вообще не предусматривает какого- либо спора о праве. Применительно к договорным отношениям можно говорить лишь об установлении факта наличия этих самых договорных отношений, но не о условиях и основаниях, на которых были достигнуты эти самые договорные отношения.
В связи с этим представляется более целесообразным говорить о «предоставлении», а не об «установлении» права застройки в контексте договорного характера отношений субъектов данного права, к которым относятся собственник земельного участка, обладающий правом застройки в силу ст.263-264 Гражданского кодекса Российской Федерации, и лицо, которому это право «предоставляется» собственником, либо «устанавливается» судом, исключая в таком случае договорной характер отношений между собственником и лицом, которому такое право «устанавливается».
В результате проведенного исследования можно утверждать, что договор установления права застройки предлагается консенсуальным, возмездным, двусторонним.
Поскольку этот вид договора предлагается специально поименованным, то его нельзя отнести к смешанным договорам. В качестве объекта данного договора выступает недвижимое имущество - земельный участок. Предмет договора составляет обременение права собственности на данный земельный участок специальным вещным правом - правом застройки.
Рассматривая направленность данного вида договора как системный признак, установлено, что по своей направленности - предоставлении объектов гражданских прав во временное владение и пользование, договор относится к соответствующей группе: договор аренды, договор найма жилого помещения, договор безвозмездного пользования (ссуды) и договор коммерческой концессии.
В то же время, данный договор имеет самостоятельный характер, поскольку установление договорных отношений по установлению права застройки обусловлено особой целью - строительством зданий и сооружений. Данное обстоятельство роднит данный вид договора с договором строительного подряда, но имеет совершенно иную правовую природу, отличную от подрядной.
Проводя сравнение договора права застройки с договором аренды, можно отметить, что основанием или условием для возникновения договорных отношений является нахождение объекта аренды в собственности или ином управомачивающем состоянии у арендодателя. Предлагаемое нормативное регулирование права застройки должно быть дополнено положением о том, что право установления права застройки земельного участка принадлежит его собственнику. Право застройки могут предоставить также лица, управомоченные на это законом или собственником.
При заключении соглашения по установлению права застройки застройщик должен обладать необходимым комплектом документов, подтверждающих его, или привлекаемых им организаций, разрешение на строительство и эксплуатацию возводимых объектов в случаях, предусмотренных градостроительным, природоохранным и природоресурсным законодательством. В качестве альтернативы предложен вариант, согласно которому собственник земельного участка или лицо, уполномоченное им, при заключении соглашения об установлении права застройки распределяют с застройщиком бремя получения необходимых разрешений на строительство и эксплуатацию возводимого объекта.
В целом, изложенная в Проекте ГК РФ формулировка договора установления права застройки представляется крайне неудачной, так как не позволяет судить о правовой природе и содержании данной договорной конструкции. Так, например, не вполне ясна предлагая формулировка «условия о земельном участке».
Место возводимого объекта на земельном участке как существенное условие права застройки также вызывает сомнения, поскольку, во-первых, как представляется, ограничение права застройщика на выбор места для возведения объекта на переданном ему земельном участке не позволяет утверждать о полноценном праве владения и пользования, и, во-вторых, в случаях строительства объектов недвижимости, выделение правообладателем земельного участка конкретного места под строительство, не прошедшее впоследствии архитектурно-градостроительного утверждения, практически лишает застройщика возможности реализовать свое право застройки.
Следующим положением в предлагаемом проекте является обязательная регистрация сведений о праве застройки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Как было установлено, право застройки является по сути обременением права собственности на земельный участок, в связи с чем оно должно подлежать обязательной государственной регистрации.
В работе высказано предположение, что такие вещно-правовые способы защиты, как виндикационный и негаторный иски, могут быть применены обладателем права застройки в силу сходности правовой природы договора аренды и договора установления права застройки.
По мнению автора, весьма затрудняет восприятие договорного характера права застройки использование такого словосочетания, как «установление права». Дефиниция «установление» воспринимается не как договорная, консенсуальная, а как волевая, императивная, когда право устанавливается либо решением органа власти, либо решением суда. Для договорных отноше-
ний более характерным является применение терминов «определение», «предоставление» и т.п. В связи с этим, представляется более целесообразным говорить о «предоставлении», а не об «установлении» права застройки в контексте договорного характера отношений субъектов данного права, к которым относятся собственник земельного участка, обладающий правом застройки в силу ст.263-264 Гражданского кодекса Российской Федерации, и лицо, которому это право «предоставляется» собственником либо «устанавливается» судом, исключая в таком случае договорной характер отношений между собственником и лицом, которому такое право «устанавливается».
Библиографический список
1. БолтановаЕ.С. Застройка земель как особый вид правоотношений // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 1. С. 36-45.
2. БрагинскийМ.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. Изд. доп., стереотип. М.: Статут, 2002. 848 с.
3. Демкина А.В. Замена договора аренды земельных участков для целей строительства на договор об установлении права застройки: перспективы совершенствования гражданского законодательства // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. N 6. С. 6-14.
4. Леонтьева Е.А. Проблемы института застройки чужого земельного участка в современном российском праве // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. N 6. С. 13-20.
5. Медведев С.Н. Правовая природа договора долевого участия в строительстве жилья // Проблемы гражданского права: Сборник научных статей. Ставрополь, СевКавТГУ, 2011, 226 с.
6. Постановление ВЦИК от 11.11.1922 «О введении в действие Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р.» (вместе с «Гражданским кодексом Р.С.Ф.С.Р.»). Документ утратил силу. // СУ РСФСР. 1922. № 71. Ст. 904.
7. Постатейный комментарий к части первой ГК РФ / А.Н. Гуев. М.: Инфра-М, 2000. 832 с.
8. Проект Федерального закона N 47538-6. «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) // СПС КонсультантПлюс.
9. РоманецЮ.В. Система договоров в гражданском праве России: монография. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, Инфра-М, 2013. 496 с.
10. http://pravoved.in.ua/section-kodeks/82-gku/435-glava34.html (по состоянию на 17 октября 2014 г.).
References
1. Boltanova E. S. The land development as a special type of legal relationship // Property relationships in Russian Federation. 2014. № 1. Pp. 36-45.
2. Braginskiy M.I., Vitrianskiy V. V. Contract law. Book one: General provisions. Ed. supplementary, stereotype. M: Statute, 2002. 848 p.
3. DyomkinaA. V. Substitution of a land lease contract aimed at the construction for the building right contract: legislative development prospects // Property relationships in Russian Federation. 2013. № 6. Pp. 6-14.
4. Leontieva E.A. The building institute's problems of another's land in the modern Russian law // Laws of Russia: experience, analysis, practice. 2011. № 6. Pp. 13-20.
5. Medvedev S. N. The legal nature of share participation in housing construction contract // Civil legal issues: Collection of scientific articles. Stavropol, SevKavTGU, 2011, 226 p.
6. The Central Executive Committee's decree of 11.11.1922 "About enactment of the Civil code of the R.S.F.S.R. (along with the Civil code of the R.S.F.S.R."). The document ceased to be in force.// SU R.S.F.S.R.. 1922. № 71. Clause 904.
7. Article-by-article commentary on the first part of the Civil Code of Russia / A.N. Guev. M.: Infra-M, 2000. 832 p.
8. The draft Federal law N 47538-6. "About amending parts one, second, third and fourth of the Civil code of Russian Federation and certain legislative acts of Russian Federation" (edition read by the State Duma of the Federal Assembly of the Russian Federation the first time 27.04.2012) // ConsultantPlus.
9. Romanets Yu.V. The system of contracts in the civil law of Russia: monography. 2nd ed., revised and updated. M.: Norma, Infra-M, 2013. 496 p.
10. http://pravoved.in.ua/section-kodeks/82-gku/435-glava34.html (as of October 17, 2014).
