CC BY
133
ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ Г.С. Кузьмичёв, магистрант
Научный руководитель: Е.В. Ахтямова, канд. юрид. наук, доцент Башкирский государственный университет (Россия, г. Уфа)
DOI:10.24412/2500-1000-2021-4-4-40-44
Аннотация. В статье исследуются характерные особенности земельного участка как объекта договора аренды. В ходе изучения проблемы автор рассматривает соотношение понятий предмета и объекта договорного обязательства, исследует вопрос о возможности заключения договора аренды относительно части земельного участка, доли земельного участка без выдела в натуре, а также доли в праве аренды земельного участка. Проанализировав действующее гражданское и земельное законодательство, судебную практику и юридическую литературу, автор приходит к выводу о том, что объектом договора аренды может быть земельный участок или его часть, индивидуализированная в условиях договора.
Ключевые слова: договор аренды; земельный участок; часть земельного участка; аренда земельных участков; предмет договора; объект договора.
Земля является одной из основ жизни и деятельности человека, в связи с чем необходима надлежащая правовая регламентация отношений, объектом которых выступает данный природный ресурс. Это касается как публичных аспектов использования и охраны земли, так и гражданско-правовых, затрагивающих вещно-правовые и обязательственные права на земельные участки. Особое внимание, на наш взгляд, необходимо уделить теоретическому и практическому изучению правоотношений по аренде земельных участков, приобретающих в последнее время всё большее значение и распространение.
Основанием для выделения аренды земельных участков как отдельной разновидности договора аренды являются такие существенные условия как предмет и объект. В юридической доктрине существуют различные точки зрения относительно соотношения названных правовых категорий. К примеру, Б.М. Гонгало отождествляет понятия предмета и объекта обязательственного правоотношения, определяя их в качестве конкретного действия, обеспечивающего товарообмен определенных материальных благ. В то же время автор указывает, что объектом (предметом) обязательства в законодательных актах и научной литературе нередко именуют и само
материальное благо, по поводу которого возникает обязательство [1, с. 35]. Е.А. Суханов дифференцирует понятия предмета и объекта обязательства, отмечая, что предметом являются конкретные действия, которые необходимо совершить участникам сделки, в том числе по поводу какого-либо объекта [2].
Вторая точка зрения представляется нам наиболее верной. В договоре аренды земельного участка объектом выступает непосредственно земельный участок, тогда как предметом следует признать действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора указанного объекта; по обеспечению надлежащего использования земли; действия арендатора по содержанию земельного участка и использованию его по назначению, предусмотренному договором; по внесению арендной платы, а также по возврату земельного участка по окончании срока аренды.
Прежде чем мы перейдём к рассмотрению земельного участка как объекта аренды, отметим, что в силу универсального назначения земли, её многофункционального характера совершение сделок с земельными участками регулируется положениями конституционного и земельного
права, а также гражданским законодательством с учетом экологического, лесного, водного и иного специального законодательства. В то же время некоторые представители науки гражданского права считают, что институт аренды земельного участка нуждается в обособленном системном регулировании в гражданском законодательстве, в связи с чем нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), регулирующие общие положения договора аренды земельного участка, должны быть изъяты и перенесены в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ). Поскольку земельные участки также являются природными объектами, вопросы их охраны и защиты в процессе аренды предлагается регулировать в рамках земельного законодательства [3, с. 9].
Согласно ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки и их части [4]. Как указывает В.Н. Харьков, данные правоотношения можно рассматривать «как в аспекте экономических (имущественных) отношений, где главным объектом выступает земельный участок, так и в аспекте природоохранных отношений, то есть сделать акцент на земле как природном объекте и природном ресурсе, состоящем в системе экологических связей в окружающей среде» [5]. Действительно, объектом субъективного имущественного права является именно индивидуально-определённая, а не характеризуемая родовыми признаками вещь. Следовательно, объектом арендного обязательства может быть лишь «обособленная» земля. Данная характеристика нашла своё отражение и в легальном определении земельного участка. Так, согласно ч. 2 ст. 6 ЗК РФ он является недвижимой вещью, представляющей собой часть земной поверхности и имеющей характеристики, которые позволяют определить её в качестве индивидуально-определённой вещи. К таковым характеристикам, по мнению С.Ю. Стародумовой, следует отнести природные, антропогенные (рукотворные) и фактические (физические характеристики) [6].
На законодательном уровне определены следующие основные сведения об уникальных характеристиках земельного участка как объекта недвижимости:
а) вид объекта недвижимости (земельный участок);
б) кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;
в) описание местоположения объекта недвижимости;
г) площадь объекта недвижимости.
Они на основании п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вносятся в кадастр недвижимости [7]. Кроме того, определяющими правовыми характеристиками земельного участка как объекта арендного правоотношения являются категория земли (целевое назначение), разрешённое использование участка и оборотоспособность.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным [8]. Указанное общее правило безусловно распространяется и на договор аренды земельных участков.
Как упоминалось выше, части земельных участков могут выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельных объектов, в том числе сдаваться в аренду. Данное положение подтверждается и позицией Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ). Так, высшая судебная инстанция в п. 9 Постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указывает, что правила ст. 607 ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если в силу договора аренды, заключенного на 1 год и более, допускается пользова-
ние частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то такой договор подлежит государственной регистрации на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ. Важно заметить, что обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Если право арендодателя на земельный участок было зарегистрировано в установленном порядке, то на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части земельного участка, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что стороны согласовали такое существенное условие как предмет, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным [9].
Таким образом, представляется разумным указать в договоре, помимо кадастрового номера и описания местоположения участка в целом, площадь передаваемой в аренду части участка и ее расположение. Для правильного определения передаваемой части можно приложить схему ее расположения относительно участка в целом с фиксацией каких-либо ориентиров на местности и направления.
Важно заметить, что ВАС РФ всё же допускает ситуацию, когда арендуемый объект не индивидуализирован должным образом, однако ввиду того, что договор фактически исполнялся или исполняется сторонами, они не вправе оспаривать сделку по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на её недействительность или незаключенность [9].
Интересным представляется вопрос о том, может ли доля в праве аренды земельного участка либо же доля земельного участка без выдела в натуре быть объектом арендных отношений. Судебная практика, в обоих случаях основываясь на определении земельного участка как индивидуально-определённой вещи, а также на положениях п. 3 ст. 607 ГК РФ об индивидуализации предмета аренды, даёт отрица-
тельный ответ [10; 11]. К слову, существование общей долевой собственности на земельный участок обуславливает возникновение проблемы заключения договора аренды земельного участка с лицом, купившим долю в праве собственности на указанный участок, то есть с одним из участников долевой собственности. До 2017 года Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) отказывала в регистрации подобных договоров аренды, а также обременения права собственности, руководствуясь ст. 413 ГК РФ, закрепляющей правило о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице. Указанный подход длительное время был преобладающим и в судебной практике. Однако в 2017 году ВС РФ разрешил эту проблему относительно земель сельскохозяйственного назначения. В ответе на вопрос № 4 Обзора судебной практики № 5 за 2017 год высшая инстанция разъясняет, что если арендатор приобретает долю в праве собственности на предоставленный ему земельный участок сельскохозяйственного назначения, то полного совпадения объема прав и обязанностей должника и кредитора в одном лице не происходит - совпадение происходит лишь на определенную долю в праве. Кроме того, обязательства арендатора по отношению к соарендодателям, не являющимся продавцами долей, не могут прекратиться на основании договора купли-продажи, в котором эти соарендодатели не участвуют в качестве сторон (п. 3 ст. 308 ГК РФ). Таким образом, положения ст. 413 ГК РФ о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице в рассматриваемой ситуации применению не подлежат. При этом обязательства, возникшие на основании договора аренды, должны исполняться с учетом того обстоятельства, что арендатору принадлежит доля в праве на земельный участок (например, возможно соразмерное уменьшение арендной платы), если иное не установлено соглашением сособственни-ков [12].
Таким образом, объектом договора аренды земельного участка может высту-
пать непосредственно сам земельный уча- Проанализировав судебную практику, сток либо его часть, индивидуализирован- можно сделать вывод, что в качестве объ-ная в условиях договора. Для того, чтобы екта договора аренды не могут выступать существенное условие о предмете догово- доля в праве аренды земельного участка ра признавалось согласованным, в тексте либо же доля земельного участка без вы-сделки всегда необходимо указывать уни- дела в натуре. В целях ясности и правовой кальные характеристики земельного уча- определённости эти аспекты разумно было стка, а именно его кадастровый номер, бы закрепить на законодательном уровне. описание местоположения и площадь.
Библиографический список
1. Гражданское право: в 2 т.: учебник / под ред. Б.М. Гонгало. - М.: Статут, 2017. Т. 2. -543 с.
2. Российское гражданское право: в 2 т. Т. 2. Обязательственное право: учебник / под ред. Е.А. Суханова. - М.: Статут, 2011.
3. Барановская И.Г. Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных участков в России: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2013. - 31 с.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021) // Российская газета, № 211-212, 30.10.2001.
5. Харьков В.Н. Основы земельного права: учебное пособие. - Тула: Изд-во ТулГУ, 2014. - 132 с.
6. Стародумова С.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридический мир. - 2015. - №5. - С. 42-45.
7. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021) «О государственной регистрации недвижимости» // Российская газета, № 156, 17.07.2015.
8. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.04.2020) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5, ст. 410.
9. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2012. № 1.
10. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.01.2010 по делу № А43-5465/2009. Документ опубликован не был. [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения: 16.03.2021).
11. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.06.2009 по делу № А21-8575/2008. Документ опубликован не был. [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения: 16.03.2021).
12. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2018. № 12.
LAND PLOT AS AN OBJECT OF THE LEASE AGREEMENT G.S. Kuzmichev, Graduate Student
Supervisor: E.V. Akhtyamova, Candidate of Legal Sciences, Associate Professor Bashkir State University (Russia, Ufa)
Abstract. The article examines the characteristic features of a land plot as an object of a lease agreement. In the course of studying the problem, the author examines the relationship between the concepts of the subject and the object of the contractual obligation, examines the possibility of concluding a lease agreement regarding a part of the land plot, the share of the land plot without allotment in kind, as well as the share in the right to lease the land plot. After analyzing the current civil and land legislation, judicial practice and legal literature, the author comes to the conclusion that the object of the lease agreement can be a land plot or its part, individualized in the terms of the contract.
Keywords: lease agreement; land plot; part of the land plot; lease of land plots; subject of the contract; object of the contract.
