CC BY
48УДК 349.6
Ольха Никита Александрович Кемеровский государственный университет
Юридический институт Россия, Кемерово [email protected] Ol'ha Nikita Aleksandrovich Kemerovo State University Law Institute Russia, Kemerovo
ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ФРГ (СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ) Аннотация: в статье приводится сравнительно-правовой анализ основ правового регулирования аренды земельных участков в Российской Федерации и Федеративной Республике Германии. Делается вывод о наличии в Российской Федерации и Федеративной Республике Германии сходств и различий в правовом регулировании аренды земельных участков.
Ключевые слова: земельный участок, аренда, договор аренды, пользование земельным участком, арендная плата.
THE LEGAL BASIS OF LAND LEASEIN THE RUSSIAN FEDERATION AND GERMANY(COMPARATIVE ANALYSIS)
Annotation: the article provides a comparative legal analysis of the basics of legal regulation of land lease in the Russian Federation and the Federal Republic of Germany. It is concluded that there are similarities and differences in the legal regulation of land lease in the Russian Federation and the Federal Republic of Germany.
Key words: land, lease, leaseagreement, useofland, rent.
Одной из самых распространённых форм использования земли во всем мире является аренда, которая позволяет расширить условия и случаи хозяйственного использования земельных участков.
Арендные правоотношения оформляются договором аренды, под которым понимается «гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату» [1, с. 440].
Таким образом, при заключении договора аренды лицо, обладающее необходимыми правами, не отчуждает земельный участок, а предоставляет его в пользование другому лицу, извлекая из этого определенный доход, в свою очередь, арендатор (пользователь чужого земельного участка) получает свою выгоду благодаря эксплуатации такого земельного участка [8, с. 290].
Среди основных признаков аренды земельных участков, как правило, выделяют: срочность, платность и возвратность[5, с. 76].
В Российской Федерации земельные участки предоставляютсяв аренду в соответствии с гражданским и земельным отраслями законодательства.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ [3] в договоре аренды обязательно следует указать данные, которые позволят идентифицировать земельный участок, подлежащий передаче арендатору в качестве объекта аренды. В противном случае условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, будет считаться не согласованным, а соответствующий договор не заключенным.
При этом в Российской Федерации для договора аренды земельного участка, помимо предмета договора, существенным условием также является и размер арендной платы (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).
Важно отметить, что согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, либо если хотя бы одной
из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Основания прекращения аренды земельного участка установлены статьей 46 Земельного кодекса РФ[6].
В свою очередь, в Федеративной Республике Германия вопросы аренды земельных участков главным образом регулируются Германским гражданским уложением (BurgerlichesGesetzbuch - BGB) 1896 г. [2], которое устанавливает общие положения об аренде земельных участков, и Законом об уведомлении, заключении и об оспаривании договоров аренды сельскохозяйственных земель - Законом о земельной аренде (Landpachtverkehrgesetz - LPachtVG) [4], устанавливающим специальные нормы, регулирующие отношения в области аренды земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве.
В Германском гражданском уложении 1896 г. законодателем были выделены следующие виды договора аренды земельного участка: договор аренды земельного участка с жилыми и хозяйственными постройками, и договор аренды земельного участка без таких построек, но преимущественно для сельскохозяйственного использования(абз. 1 § 585 Германского гражданского уложения 1896 г.).
При этом, как и в Российской Федерации, в ФРГ при заключении договора аренды стороны обязаны совместно составить описание объекта аренды (земельного участка) с указанием его величины и состояния на момент передачи. Данное положение также действует и при прекращении арендных правоотношений (абз. 1 § 585b Германского гражданского уложения 1896 г.).
Важно отметить, что в Германии, если договор аренды не заключен в письменном виде на протяжении двух лет, то он считается заключенным на неопределенный срок (§ 585a Германского гражданского уложения 1896 г.). Расторжение же договора допускается не ранее чем по истечении одного
года после передачи земельного участка в аренду (§ 550Германского гражданского уложения 1896 г.).
Согласно абз. 1 § 581 Германского гражданского уложения 1896 г. по договору аренды арендодатель помимо права пользования арендованной вещью также обязуется предоставить право потребления её плодов, если онисогласно правилам о надлежащем ведении хозяйства рассматриваются в качестве дохода.
Ю.Н. Кириченко, отмечает, что такое понимание категории владения объясняет, почему в ФРГ по договорам аренды земля подлежит передаче только во временное пользование, в отличие от российского законодательства, где предусмотрена передача земельного участка во временное владение и пользование [7, с. 65].
В свою очередь, Законом о земельной аренде устанавливаются особенности заключения и расторжения договоров аренды, предметом которых является владение и пользование земель в сельском, лесном хозяйстве, а также аренда земель в целях осуществления рыбного промысла. По смыслу данного закона, лицо, обладающее необходимыми правами, вправе осуществить передачу земельного участка в пользование на основании арендного договора только при соблюдении предусмотренных Законом требований - основным из которых является уведомлениеуполномоченного органа о совершении сделки.
Как указывает Е.А. Галиновская, установленная Законом уведомительная процедура направлена на обеспечение контроля со стороны органов власти за осуществлением арендных земельных отношений в сельском, лесном и рыбном хозяйстве в целях предотвращения уменьшения площадей земель или предупреждения случаев нецелевого их использования [9].
На наш взгляд, столь строгое регулирование арендных правоотношений в указанных ранее сферах вызвано высокой стоимостью земли в ФРГ, которая обусловлена, во-первых, ограниченной в пространстве территорией Германии, а, во-вторых, незаменимостью земельных ресурсов.
Также следует отметить, что в отличие от России, где переход права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ), в Германии принцип «покупка не ломает найма» (КаиШпсЫшсМММе) имеет строго ограниченную сферу действия. Согласно положениям § 566, § 578, § 593Ь Германского гражданского уложения данный принцип распространяется только на наём жилых и нежилых помещений и земельных участков, наниматели которых тем самым получают «квазивещный статус» [10, с. 56].
Однако право аренды земельного участка является обязательственным, а не вещным правом. В связи с чем, интересно отметить, что в российском законодательстве на настоящий момент времени отсутствует такой правовой принцип как преимущество в применении вещных прав перед обязательственными правами.
По мнению Е.А. Суханова, российский закон не предоставляет субъектам вещных прав никаких преимуществ перед обладателями обязательственных прав. В настоящее время против неправомерных действий арендодателя арендатор фактически по своему выбору может защищаться как обязательственным, так и виндикационным иском (ср. п. 3 ст. 611 и ст. 305 ГК РФ). В германском же праве этот «принцип приоритета» установлен для вещных, а не для обязательственных прав[10, с. 50].
Поэтому на данном этапе развития российского правопорядка довольно затруднительно проводить разграничение вещных и обязательственных прав, что в итоге может привести к появлению мненийотносительно отсутствия практической значимости выделения самой категории вещных прав в российском законодательстве.
Ещё одним отличием в правовом регулировании отношений аренды, на которое указывает Ю.Н. Кириченко, является наличие в законодательстве ФРГ конструкции единого объекта, которая включает в себя неразрывную связь земельного участка с находящимся на нем имуществом. Из двух объектов
земельный участок является главным, поскольку является предпосылкой существования здания, а последнее - полностью зависимым от земли. В России же действующее законодательство допускает оборот земельных участков отдельно от оборота объектов недвижимого имущества, находящихся на этом участке [7, с. 67].
Таким образом, подводя итоги вышеизложенному, можно прийти к следующим выводам.В Российской Федерации и Федеративной Республике Германии в вопросе правового регулирования аренды земельных участков существуют как сходства, так и различия. Среди основных признаков аренды земельных участков можно выделить: срочность, платность и возвратность. В Российской Федерации земельные участки предоставляются лицами, обладающими необходимыми правомочиями, в аренду в соответствии с гражданским и земельным отраслями законодательства. В Федеративной Республике Германии вопросы аренды земельных участков главным образом регулируются Германским гражданским уложением 1896 г. и Законом об уведомлении, заключении и об оспаривании договоров аренды сельскохозяйственных земель - Законом о земельной аренде. Как в Российской Федерации, так и в ФРГ в договоре аренды обязательно следует указывать данные, которые позволят идентифицировать объект аренды. И в отличие от Российской Федерации, в Германии принцип «покупка не ломает найма» имеет строго ограниченную сферу действия. Данный принцип распространяется только на наём жилых и нежилых помещений и земельных участков.
Список литературы:
1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. - М.: Статут, 2002. Кн. 2. - С. 440.
2. Германское гражданское уложение от 18.08.1896. URL: https://www. gesetze-im-internet.de/bgb/index. html.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 (ред. от 29.07.2018) № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ.-1996.- № 5.- Ст. 410.
4. Закон об уведомлении, заключении и об оспаривании договоров аренды сельскохозяйственных земель от 08.11.1985. URL: http://www.gesetze-im-internet.de/lpachtvg/.
5. Земельное право: учебник / В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин, В.В. Нахратов и др. - М.: Частное право, 2010. - С. 76.
6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 (ред. от 25.12.2018) № 136-Ф3 // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
7. Кириченко Ю.Н. Сравнительный анализ правовых основ аренды земельных участков в России и Германии // Юридический мир. - 2015. - № 12. -С. 65, 67.
8. Российское гражданское право: учебник: в 2 т. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, Н.В. Козлова и др.; отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., стереотип. - М.: Статут, 2011. Т. 2: Обязательственное право. - С. 290.
9. Сборник избранных нормативно-правовых актов ФРГ в сфере сельского хозяйства. URL: https://agrardialog.ru/files/prints/sbornik_izbrannih_nor mativno_pravovih_aktov_frg_tom_1_.pdf.
10. Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. - М.: Статут, 2017. - С. 50, 56.
