CC BY
151
УДК 33:34
НОВЕЛЛЫ И ПРОБЛЕМЫ ПОИМУЩЕСТВЕННОГО НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ И ОЦЕНКИ (РЕГИОНАЛЬНЫЙ АСПЕКТ)
Елена Ивановна Лобанова
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, доцент, кандидат экономических наук, доцент кафедры управления бизнес-процессами, тел. (383)210-95-87, e-mail: L1593@mail.ru
В статье рассматриваются новеллы системы поимущественных налогов: налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц и земельный налог; новая налогооблагаемая база - кадастровая стоимость, проблемы практики оценки стоимости недвижимости для целей налогообложения, оспаривание кадастровой стоимости.
Ключевые слова: недвижимость; налоги; оценка; рыночная стоимость; кадастровая стоимость; кадастровая оценка.
NOVELS AND PROBLEMS OF TAXATION AND EVALUATION OF A PROPERTY (REGIONAL ASPECT)
Helena I. Lobanova
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., associate professor, Ph. D., Associate Professor of Business Process Management, tel. (383)210-95-87, e-mail: L1593@mail.ru
The article deals with the novel system of property taxes: property tax, tax on personal property and land tax; new tax base - the cadastral value, practice problems of valuation of real estate for tax purposes, challenging the cadastral value.
Key words: real estate; taxes; evaluation; market value; cadastral value; cadastral valuation.
Реформирование поимущественных налогов в РФ, эволюционирующее на протяжении двух десятилетий так и не привело к единому налогу на недвижимость, основы которого были заявлены еще в проекте Налогового Кодекса РФ. За это время проводилось два этапа экспериментов по введению нового налога на недвижимость в отдельных субъектах РФ, соответствующих разным условиям развития экономики и нюансам формирования бюджета в эти годы. Предполагалась замена налога на имущество и земельного налога на один - налог на недвижимость.
Современные преобразования в сфере налогообложения имущества юридических (с 2014г.) и физических лиц (с 2015г.- ФЗ от 04.10.2014г.№284-ФЗ «О внесении изменений в ст.12 и 85 ч.1 и в ч.2-ю НКРФ») связаны с переходом на исчисление этого налога с кадастровой стоимости имущества.
Изменение налоговой базы в налоге на имущество организаций (гл.30 НК РФ), произошедшая кодификация налога на имущество физических лиц (введение новой гл.32 в НКРФ) и налог на землю (гл.31 НК РФ) существующие одновременно - с одной стороны могут способствовать решению вопроса по
наполнению регионального и местного бюджетов, а с другой стороны привносят новые проблемы методологического, организационного, управленческого, финансового, юридического характера.
Применение кадастровой стоимости для исчисления налога на имущество в Новосибирской области регламентируется Постановлением Заксобрания НСО от 28.11.2013г. №399-ЗС о внесении изменений в статью 4.2 закона НСО от 16.10.2003г. № 142-ФЗ «О налогах и особенностях налогообложения отдельных категорий налогоплательщиков в Новосибирской области».
С 01.01. 2014 года на территории НСО введена новая ставка налога на имущество организаций в размере 1% в отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, а также объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в РФ через постоянные представительства, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость.
На территории Новосибирской области проведены работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, полученные результаты утверждены Постановлением Правительства НСО от 26.09.2012г. № 448-п. Кадастровая стоимость была определена по 953 344 объектам недвижимости, из которых большую часть составляют объекты недвижимости жилого фонда -92%, из 8% объектов нежилой застройки, 3% приходится на объекты производственного назначения. При этом среднее значение кадастровой стоимости объектов недвижимости офисно-делового назначения и объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений является наиболее высокой.
Для реализации новой гл.32 НКРФ «Налог на имущество физических лиц» были приняты Закон НСО «Об установлении единой даты начала применения на территории Новосибирской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» от 31.10. 2014№478-ОЗ и Закон НСО «О внесении изменений в Закон НСО «О налогах и особенностях налогообложения отдельных категорий налогоплательщиков в Новосибирской области» от 24.11. 2014 г. № 482-ОЗ.
Следовательно, нужно ожидать в перспективе расширения круга плательщиков на территории НСО за счет введения налога на имущество по кадастровой стоимости для объектов недвижимости 1-ого и 2-ого видов - это административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (1-ый вид); нежилые помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (2-ой вид) для юридических лиц и для физических лиц, соответственно.
Пересмотр кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства интересен правообладателям недвижимости с точки зрения оптимизации налогообложения. Изменения налогообложения касаются
всех предприятий и граждан, являющихся плательщиками имущественных и земельного налогов.
Изменения для малого и среднего бизнеса, ведущего налогообложение по специальным налоговым режимам: УНС и ЕНВД состоят в том, что с 1.01. 2015 года некоторые компании в отношении торговых, административно-деловых центров и некоторых других видов недвижимости, по которым налог взимается исходя из кадастровой стоимости объектов, придется платить налог на имущество. Изменения в НК РФ внесены Федеральным законом от 02.04.14 № 52-ФЗ. В первом полугодии 2014 г., налогоплательщики, которые применяют УСН и ЕНВД, пока освобождены от уплаты налога на имущество (п. 2 ст. 346.11 НК РФ, п. 4 ст. 346.26 НК РФ (за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с НК РФ)".
Проблемы применения, расчета кадастровой стоимости и ее оспаривания успешно исследуются специалистами Финансового университета при Правительстве: М.А.Федотовой М.А., В.В. Григорьевым, а также в работах С.П.Коростелева и др., ряд вопросов уже нашли разрешение в новеллах законодательства. Следует отметить работу Новосибирского регионального отделения РОО, в частности, Королькова Н.Н - члена Экспертного Совета РОО, председателя ЭКК Новосибирского РО РОО, Лебедева В.В. - члена Экспертного Совета РОО.
Эксперты считают, что число досудебных и судебных споров в связи с переходом на расчеты по кадастровой стоимости вырастет. В этой ситуации становится особенно важно, чтобы рынок оценочных услуг соответствовал требованиям времени.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть оспорена в случае явного превышения такой стоимости над рыночной стоимостью. В таком случае кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной стоимости в судебном порядке. Возможность внесудебного порядка оспаривания (обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости) зависит от даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.
Для объектов недвижимости, расположенных на территории Новосибирской области, кадастровая стоимость которых была определена на основе Постановления Правительства Новосибирской области от 26.09.2012г. № 448-п, внесудебный порядок оспаривания уже не представляется возможным - срок для обращения в комиссию составляет шесть месяцев с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Динамика увеличения количества споров об оспаривании кадастровой стоимости по данным ф-ла ФГБУ «ФКП Росреестра» по НСО Мороз Т.В., начиная с 2012 года неуклонно растет: в 2012 году количество такого рода заявлений, поступивших в суд, было незначительным; в 2013 году эта цифра составила -156; за 10 месяцев 2014 года количество таких исков составило- 296.
Разница между кадастровой стоимостью и установленной по решению суда рыночной стоимостью соответственно составила: в 2013 году - 10 млрд. 315 млн. рублей; в 2014 году- 26 млрд. 437 млн. рублей.
В результате принятых судебных решений кадастровая стоимость земельных участков была снижена в среднем в 7 раз. Максимальное снижение составило в 23 раза. Минимальное снижение - в 1,5 раза.
Чтобы исключить многие конфликты по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости, необходимо иметь в виду, что кадастровая стоимость -это не рыночная стоимость: она всегда должна быть ниже рыночной стоимости, так как при ее определении не учитывается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (как это имеет место быть при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости при индивидуальной оценке) [4].
Результат преобразования поимущественных налогов предполагает переход на налогообложение единого объекта недвижимости, включающего земельный участок и улучшения, по кадастровой стоимости. В случаях оспаривания кадастровой стоимости и замене ее на рассчитанную оценщиком, возникает «двойное» налогообложение: когда одновременно существуют налог на землю с кадастровой стоимости земельного участка и налог на имущество с кадастровой стоимости недвижимого имущества. Будучи определенной оценщиком как рыночная, кадастровая стоимость рассчитывается с учетом стоимости земельного участка, т.е. земельный участок дважды попадает по налогообложение.
Методологическая ошибка при оспаривании, как указывают эксперты [5] в том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости, определяемая на основе методологии массовой оценки, оспаривается посредством данных о рыночной стоимости этих же объектов недвижимости, но рассчитанной на основе методологии индивидуальной оценки. При применении этих двух методологий оценки получаются различные результаты.
Глава 111.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» претерпела существенные изменения, внесенные Федеральным законом от 21.07.2014 № 225-ФЗ.
Судебный порядок рассмотрения требований, действующий после внесения изменений в главу 111.1 Закона об оценочной деятельности разрешил вопрос о дате, на которую рассчитывается рыночная стоимость объекта при оспаривании кадастровой - это дата, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Ответчики - Кадастровая палата, Управление Росреестра, Правительство Новосибирской области.
Установлено для юридических лиц обязательное досудебное урегулирование спора в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Новая норма — ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ (с 22 июля 2014 г.) — в случае исправления технической ошибки в сведениях ГКН о величине кадастровой
стоимости, сведения о кадастровой стоимости используются с даты внесения в ГКН соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку.
Рыночная стоимость, установленная в результате оспаривания кадастровой стоимости применяется с 1 января года, в котором подано заявление об оспаривании, но не раньше даты внесения первоначальной кадастровой оценки, результаты которой оспаривались.
Тем самым Закон № 284-ФЗ уточнил порядок учета изменений кадастровой стоимости именно в налоговых целях, что не оставляет сомнений в необходимости применения этих правил при расчете налогов как для физических, так и для юридических лиц. Оба случая, по сути, представляют собой синхронизацию налогового законодательства с законодательством об оценке.
Несложно представить, что когда речь идет о недвижимости, и в особенности о дорогих объектах, суммы экономии на налогах и других платежах, зависящих от кадастровой стоимости, становятся значительными для бюджета организации и гражданина.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ»№135-ФЗ от 29.07 1998 г. (в ред. Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ)
2. ФЗ от 02.11.2013 г. № 307-Ф3 «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй НКРФ»
З.Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)»: приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508
4. Григорьев В.В., Пенчук А. Определение и оспаривание кадастровой стоимости недвижимости : Журнал СЛИЯНИЯ & ПОГЛОЩЕНИЯ №6 , 2014
5. Федотова М.А., Григорьев В.В.Кадастровая стоимость недвижимости: 8 проблем ее оспаривания и 8 мероприятий по решению этих проблем: Журнал "Имущественные отношения в Российской Федерации" №12,2014
6. Экономика недвижимости: учеб. пособие для вузов / Е. И. Лобанова, Т. В. Межуева, О. А. Мирошникова, В. А. Юрлова, под общ. ред. Е. И. Лобановой. - Новосибирск: СГГА, 2014. - 284 с.
7. Лобанова Е.И. Оценка объектов арбитражного управления: Учебное пособие для слушателей курсов подготовки специалистов по арбитражному управлению, 5 -е изд.перер. и доп.. Новосибирск: НОУ ВПО САФБД,2013.-386с.
8. Лобанова Е.И Основы оценки стоимости недвижимости: Учебное пособие по программе профессиональной переподготовки оценщиков по специализации (направлению) «Оценка стоимости предприятия (бизнеса), 2-е изд. доп. и переработанное, Новосибирск: НОУ ВПО САФБД, 2013- 428 с.
© Е. И. Лобанова, 2015
