CC BY
140
СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В РФ: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ
Елена Ивановна Лобанова
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики землеустройства и недвижимости, тел. (383)2-10-95-87, e-mail:L1593@mail.ru
В статье рассмотрено современное состояние налогообложения недвижимости в РФ, проблемы формирования кадастровой оценки недвижимости и влияния ее на налогообложение недвижимости.
Ключевые слова: налог, недвижимость, кадастровая стоимость, рыночная стоимость, налогооблагаемая база, ставки, порядок исчисления.
CURRENT STATE PROPERTY TAX IN RUSSIA: PROBLEMS AND PROSPECTS
Elena I. Lobanova
Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., PhD, assistant professor of economics and land propertytel, tel. (383)2-10-95-87, e-mail: L1593@mail.ru
The paper considers the current state of the property tax in the Russian Federation, the problem of formation of cadastral valuation of real estate and its influence on the taxation of real estate.
Key words: tax, property, cadastral value, market value, the tax base, tax rates, the order of calculation.
В настоящее время налог на недвижимое имущество - одна из злободневных тем, как для бизнеса, так и для специалистов в области земельно -имущественных отношений. Оспаривание этого налога - одно из направлений, которым занимаются специалисты-оценщики.
В современных условиях государство по-новому пытается управлять недвижимостью. Задачами государства, по-прежнему, является обеспечение жильем малоимущих граждан, формирование бюджета, продвижение инфраструктурных объектов, решение имущественных конфликтов. И в то же время бизнес должен быть уверен в защите своих интересов, в частности, когда изымают собственность.
Введение налога на недвижимое имущество физических лиц, с учетом его рыночной оценки, планируется начать с 2014 года. Окончательную величину ставок правительство должно утвердить до июня текущего года. Согласно законодательству, собственники смогут оспорить кадастровую оценку стоимости своего жилья, сделанную государством, предоставив при этом результаты расчетов независимого оценщика.
Экономический смысл такого перехода очевиден: сейчас налог на имущество, в составе которого облагается и недвижимость, исчисляется на основе инвентаризационной, или, иначе говоря, восстановительной, стоимости
объекта. Таким образом, в налоге не учитывается, например, местоположение недвижимости.
История введения налогообложения недвижимости в РФ и его совершенствования по рыночному пути насчитывает не одно десятилетие (начиная с 1991г.) противоречива и неоднозначна, определяется в основном условиями формирования доходной части бюджета. Всплески интереса к нему связаны с падением цен на нефть. Переход к рыночной стоимости как базы налогообложения недвижимости идет в условиях торможения развития рыночных отношений в этой ключевой сфере. Причины такого движения как объективного, так и субъективного характера, часто лежат за пределами здравого смысла.
По мнению оценочного сообщества, основные проблемы сегодня:
Проблема 1 - КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ -соответствие ее рыночной стоимости и методика ее расчета.
До июля 2010г. кадастровая оценка проводилась государственными организациями с использованием методов не соответствующих рыночным представлениям.
По идее она должна быть максимально приближена к рыночной: помимо площади и технического состояния объекта недвижимости необходимо учитывать и его местоположение.
С введением ФСО№4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» предполагался вывод кадастровой оценки в рыночную плоскость. Кадастровая оценка согласно стандартам определяется оценщиками методами массовой оценки. В свою очередь методы массовой оценки, исходя из их сущности, не позволяют определить рыночную стоимость объекта недвижимости, поэтому кадастровая стоимость далека от рыночной.
Тем не менее, Росреестр отчитался, что кадастровая оценка недвижимости завершена в 83 регионах России.
Чтобы определить кадастровую стоимость оценщики не осматривали объекты в натуре, так что кадастровая оценка стоимости одного квадратного метра не всегда будет адекватна его рыночной стоимости. "Говоря о Московской области, необходимо отметить, что в настоящее время налогом облагается 3,1 млн объектов капитального строительства (ОКС) из 6,3 млн. Данные по ним находятся в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Суть проблемы в том, что отраженных в ГКН сведений для определения кадастровой стоимости недостаточно, как и для расчета налога. Для объектов капитального строительства при выявлении кадастровой стоимости необходимо знать наименование объекта капитального строительства (квартира, комната, дом и проч.), его местонахождение, площадь, физические характеристики. При отсутствии сведений о каком-либо из факторов нет возможности произвести расчет кадастровой стоимости и, соответственно, налога. «А в ГКН в основном нет данных о площади (нулевые площади)»,— говорит генеральный директор ГУП МО БТИ Владимир Денисов.
С 2013г. специалисты Росреестра не имеет право выполнять оценку объектов недвижимости, т.к. их полномочия истекли еще в прошлом году. В
процесс оценки кадастровой стоимости для налога на недвижимость вступают независимые оценщики. Согласно поправок к Закону об оценочной деятельности с июля 2010г. Росреестр производит только исключительно технические функции: «мониторит» перечень объектов недвижимости и вносит сведения об их стоимости в ГКН. За два последних года проведения масштабной кадастровой оценки недвижимости выявило существенные недостатки. В регионах отсутствует интерес к обновлению кадастра, ссылаясь на отсутствие финансирования и некачественную работу оценщиков, в том числе потому, что вновь проведенная оценка стоимости недвижимости и соответственно налог на недвижимость могут быть уменьшены, и в итоге доходы бюджета муниципалитетов сократяться.
Проблема 2 - ПОРЯДОК ВВОДА НАЛОГА НА ТЕРРИТОРИИ РФ.
Новый налог на недвижимость местные власти не обязаны вводить с 2014г., они лишь получают такое право. И пока все объекты недвижимости на их территории не пройдут кадастровую оценку могут налог не вводить. Согласно подготовленному Минфином информационному сообщению, для этого муниципалитетам будет предоставлен переходный период с 2014 по 2018 год.
Проблема 3 - ФНС и ПРОЕКТ ЗАКОНА о налоге на недвижимость.
Министерство финансов в настоящее время готовит поправки в Налоговый кодекс РФ, согласно которым действующие ныне налог на имущество физлиц и земельный налог будут заменены на местный налог на недвижимое имущество.
Оценка последствий введения единого налога на недвижимость с учетом новой кадастровой стоимости была проведена ФНС. По мнению специалистов ФНС, налоговая нагрузка на собственников жилья в среднем по стране увеличится вдвое. Налоговые сборы вырастут до 137 млрд. рублей (в 5,6 раз). Без учета новых объектов сборы по налогу увеличатся до 69,4 млрд. рублей (в 2,8 раз). Исходя из расчетов налоговиков, количество объектов недвижимости подлежащих налогообложению удвоится с 35,4 млн. до 70,3 млн.
Объекты незавершенного строительства по новому налогу на недвижимость также попадают под налогообложение. Ставки налога согласно предложениям министерства будут устанавливаться исходя из суммарной кадастровой стоимости объектов недвижимости в собственности одного налогоплательщика.
Если суммарная кадастровая стоимость недвижимости не превышает 300 млн. рублей, ставка налога согласно предложениям Минфина, не должна превышать 0,1% - в отношении жилья, 0,5% - в отношении иных зданий, 0,3% -в отношении земель сельхозназначения, дачных участков и земель, приобретённых для личного подсобного хозяйства. Ставка налога для прочих земель составит 1,5%.
Если суммарная кадастровая стоимость недвижимости в собственности одного владельца превышает 300 млн. рублей, Минфин предлагает установить повышенные ставки налога: 0,5% - в отношении объектов капитального
строительства вне зависимости от принадлежности к жилому фонду и 1,5% - в отношении земель любых категорий.
Согласно законопроекта муниципалитеты имеют право устанавливать более низкие ставки по сравнению с проектом, в котором установлены предельные ставки налога. Кроме того, территории получат возможность определять свои особые списки льготников, имеющих право на вычеты.
Законопроект, подготовленный Минфином, предусматривает два вида вычетов по налогу на недвижимость. Первый будет предоставляться всем налогоплательщикам в отношении одного жилого помещения, в размере кадастровой стоимости 20 квадратных метров соответствующего объекта.
Второй вычет предлагается предоставлять отдельным категориям налогоплательщиков, он также будет предоставляться в отношении только одного объекта недвижимости в размере 30 квадратных метров жилого помещения, или 1000 квадратных метров площади земельного участка.
ФНС подсчитала и как изменится величина налоговой нагрузки. В среднем по России налоговая нагрузка удвоится и составит 1466 руб. с квартиры против 686 руб. в 2011 г. В основу исследований ФНС легли предварительно установленные ставки по налогу из расчета 0,5 % для нежилой и 0,1 % для жилой недвижимости, принятие которых планировалось Госдумой во втором чтении, а также результаты кадастровой оценки объектов недвижимости проведенной в 83 российских регионах, как объясняет зам.руководителя ФНС Светлана Бондарчук.
Проблема 4 - ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
Закон не считает проведенную оценку кадастровой стоимости окончательной. Каждый собственник, не согласный с ее итогами, сможет оспорить стоимость объекта в специальных территориальных комиссиях. Отчет независимого оценщика по индивидуальной оценке этого же объекта выступает доказательной базой как для комиссии, так и в суде.
Дальнейшее развитие этот вопрос получает с внесением поправок в Закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135-Ф3 от 29.07.98г. с введением налога на недвижимость. Первое чтение подготовленных Минэкономики поправок к закону состоится в марте 2013 года.
Поправки предоставляют как собственнику недвижимости, так и местным властям больше возможностей для досудебного оспаривания результатов кадастровой оценки:
Во-первых, поправки, которые обязывают Росреестр публиковать отчеты оценщиков до того, как их будет проверять СРО. Отчеты должны размещаться в фонде данных кадастровой оценки на 20 дней, в течение которых «все заинтересованные лица» могут представлять к ним замечания. Эти замечания отправляются оценщику и СРО, которая при проведении экспертизы должна эти замечания учесть или обосновать их отклонение.
Во-вторых, срок досудебного обжалования теперь не будет ограничен, т.е. оспорить результаты кадастровой оценки в комиссии можно будет в любой момент. Эта норма, с одной стороны, упрощает порядок оспаривания оценки, а с другой - снижает нагрузку на суды. По данным Росреестра, в 2012 году
из 1823 заявлений корректировке кадастровой оценки комиссиями были удовлетворены 68%. Обсуждаются варианты дальнейшего ужесточения ответственности оценщиков за последствия своего труда. http:/^xpert-kadastr.ru/news/news_kadastrovye_ceny_rasschitayut_po_novym_pravilam/.
Следует поддержать мнение профессора С.В.Грибовского об изменении отношений независимых оценщиков и кадастровой оценки, оставить кадастровую оценку на откуп государству как это происходит во многих странах мира. Это даст возможность не доводить дело до абсурда, не сталкивать оценщиков массовой оценки с оценкой индивидуальной того же объекта при возникновении спора о стоимости.
Пересмотреть ФСО№4 - определять кадастровую стоимость на базе рыночной стоимости при существующем использовании.
Эти шаги помогут создать правильную конкурентную систему налогообложения, гарантирующую соблюдение бюджетных интересов государства и позволяющую независимым оценщикам за счет индивидуальной оценки уточнять результаты грубой массовой оценки.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Лобанова Е.И. Экономика недвижимости: учебное пособие для вузов с грифом УМО \ Е.И. Лобанова, Т.В. Межуева, О.А. Мирошникова; под ред. Е.И. Лобановой. -Новосибирск: СГГА, 2007. - 276 с.
2. Лобанова Е.И. Основы оценки стоимости недвижимости - учебное пособие : по программе профессиональной переподготовки оценщиков по специализации (направлению) «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». - Новосибирск: Сибирская академия финансов и банковского дела, 2010. - 396 с.
3. Лобанова Е.И. Оценка объектов арбитражного управления: учеб.-мет. пособие, 4-ое изд., перераб. и доп. - Новосибирск: НОУ ВПО САФБД, 2010. - 298 с.
4. Лобанова Е.И. Кадастровая стоимость недвижимости как неотъемлемая часть общей системы стоимостной оценки имущества // ГЕО-Сибирь-2009. V Междунар. науч. конгр. : сб. материалов в 6 т. (Новосибирск, 20-24 апреля 2009 г.). - Новосибирск: СГГА, 2009. Т. 3, ч. 2. - С. 223-225.
5. Лобанова Е.И. Новые требования к квалификации оценщиков при работе с недвижимостью, статья г. Новосибирск, Интеграция образовательного пространства с реальным сектором экономики, ч. 2: Сб. матер. Международной науч.-мет. конф. г. Новосибирск, СГГА, 2012 г.
© Е.И. Лобанова, 2013
