CC BY
28
УДК 33:34 Е.И. Лобанова СГГ А, Новосибирск
НОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К КВАЛИФИКАЦИИ ОЦЕНЩИКОВ ПРИ РАБОТЕ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
В статье рассмотрены вопросы повышения квалификации оценщиков недвижимости
- необходимость специальной аттестации в области кадастровой оценки недвижимости.
Ye.I. Lobanova
Siberian State Academy of Geodesy (SSGA)
10 Plakhotnogo Ul., Novosibirsk, 630108, Russian Federation
NEW REQUIREMENTS TO REAL-PROPERTY VALUERS QUALIFICATION
The article puts forward the problem of the professional improvement of real-property valuers. They are to be certified for the cadastral evaluation of real property.
К весенней сессии Госдумы будут приняты принципиальные решения по методике кадастровой оценки недвижимости, после чего окончательно прояснится перспектива введения нового единого налога на недвижимость. Сейчас работа находится в процессе «первичного накопления информации» и на согласовании с Минфином и ФНС РФ.
Но уже известно, что с 1 марта 2011 года оценщики квадратных метров смогут работать только при наличии специального аттестата.
Задача сегодняшнего дня - подготовить программу обучения оценщиков на соответствующий аттестат, в которой отразятся все происходящие за последние три года изменения:
- В законодательной базе недвижимости в РФ;
- В организации кадастрового учета недвижимости как информационной базы для оценки;
- В методологии кадастровой оценки недвижимости;
- В методике налогообложения, связанные с повсеместным окончательным введением на территории РФ налога на недвижимость.
Требуется выбрать учебные заведения, которое способно реализовать эту программу на высоком профессиональном уровне.
К началу 2010г. по данным МЭР РФ (Росреестр) всего на кадастровый учет поставлено более 47 млн. участков, общей площадью - более 1,3 млрд. га, что составляет 76% от общей площади территории страны.
В частности, в кадастр недвижимости внесены сведения о
- Более 9,5 млн. земельных участков категории «земли сельхозназначения» общей площадью более 414,5 млн. га;
- Более 25,7 млн. земельных участков категории «земли поселений» общей площадью более 28 млн. га;
- Более 235,3 тыс. земельных участков категории «земли лесного фонда» общей площадью более 603,2 млн. га.
В рамках «дачной амнистии» кадастровый учет прошли более 1,5 млн. земельных участков.
Общее количество объектов капитального строительства и их частей, прошедших технический учет, составляло более 70 млн. объектов.
Государственная Дума РФ приняла в третьем чтении закон, откладывающий полное вступление в силу Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», продлив, таким образом, переходный период еще на 3 года - до 1 января 2013 года.
Сегодня на территории РФ в ряде субъектов проводится эксперимент, где в соответствии с Законом объекты недвижимости ставятся на кадастровый учет наряду с земельными участками. Поэтому решено, что в этих регионах до конца отработают механизм исполнения данного закона и только потом внедрят его повсеместно.
Исходя из опыта, полученного в этих регионах, ожидается корректировка закона, который должен изменить, прежде всего, порядок описания и постановки на учет объектов недвижимости, то, чем более 80 лет занимаются организации технической инвентаризации (БТИ).
Технический учет (присвоение объекту недвижимости инвентарного номера), заменит государственный кадастровый, который будет осуществляться в том же порядке, что и кадастровый учет земельных участков, характеристики объекта недвижимости будут вноситься в государственный кадастр.
Объектам недвижимости, включая и квартиры, будут присваиваться кадастровые номера, а заказчик в итоге получит кадастровый паспорт (вместо технического), который необходим для регистрации его права на данный объект. Выполнять эту работу должен специально обученный и аттестованный специалист - кадастровый инженер.
В Сибирском регионе подготовкой к аттестации кадастровых инженеров занимается Институт кадастра и геоинформационных систем ГОУ ВПО СГГА, ученые и специалисты которого имеют большой опыт в подготовке по данному направлению. Считаем, что их силами и на базе академии при согласовании с Национальным Советом по оценочной деятельности в РФ может быть успешно реализована программа переподготовки оценщиков, работающих с недвижимостью.
Разделы новой программы переподготовки оценщиков недвижимости на наш взгляд должны включать, во-первых, вопросы ведения государственного кадастра недвижимости и осуществление государственного кадастрового учета.
Разделы государственного кадастра недвижимости:
- Состав сведений государственного кадастра недвижимости и принципы его ведения;
- Кадастровое деление территории российской федерации. Присвоение кадастровых номеров объектам недвижимости;
- Предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости. Информационное взаимодействие при ведении государственного кадастра недвижимости;
- Порядок осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости.
Особенности ведения государственного кадастра недвижимости в отношении объектов недвижимости, являющихся в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ( Собрание
законодательства Российской Федерации, 2007, №31, ст. 4017; 2008, №30, ст. 3597; ст. 3616; 2009, № 1, ст. 19; № 19, ст. 2283; № 29, ст. 3582; № 52, ст. 6410, 6419) ранее учтенными объектами недвижимости.
Во вторых, программа должна включать новеллы по вопросам осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности:
- Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Признание ранее возникших прав.
- Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, структура егрп;
- Примеры основных перечней документов для государственной регистрации прав на земельные участки, нежилые и жилые помещения и обзор регистрационных действий по ним.
- Государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- Особенности регистрации в уфрс договоров долевого участия в строительстве.
- Особенности регистрации в уфрс ипотеки (залога) недвижимого имущества и др.
На Всероссийском совещании по итогам деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 12 февраля 2010г. было отмечено, что концепция создания и развития инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации (далее - Концепция РИПД) одобренная распоряжением Правительства Российской Федерации от 21 августа 2006 года № 1157-р, еще только начинается разворачиваться.
Основной целью создания и развития инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации является обеспечение свободного доступа всех заинтересованных лиц, включая органы государственной власти, органы местного самоуправления, организации и граждан, к имеющимся пространственным данным и их последующее эффективное использование.
Впервые на конкретный федеральный орган исполнительной власти -Росреестр, возложена функция по организации инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.
В развитие Указа Правительством 11 июня 2009 года одобрена Концепция создания единой федеральной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости. В том числе Концепцией предусмотрено законодательное оформление реформирования учетно-регистрационной системы. На первом этапе внесены изменения в Закон о государственном кадастре недвижимости и Закон о государственной регистрации прав (Федеральный закон от 21 декабря 2009 г. № 334-ФЭ, вступает в силу 1 марта 2010 г.), предусматривающие:
- Возможность направления заявления о регистрации прав и
документов, необходимых для регистрации прав, почтовым отправлением;
- Возможность получения открытых, общедоступных сведений
кадастра и реестра прав посредством использования Интернет-технологий, а также посредством электронной почты с использованием средств
электронной цифровой подписи. При этом предусматривается возможность предоставления сведений кадастра и реестра прав независимо от места расположения объекта (принцип «экстерриториального запроса»), а также сокращается максимальный срок предоставления указанных сведений - не более 5 дней;
- Возможность в ряде случаев одновременного представления
заявления о государственной регистрации прав и заявления о государственном кадастровом учете;
- Отмену требования о представлении кадастрового паспорта объекта недвижимости для целей государственной регистрации прав. На втором этапе к 2012 году планируется разработка Единого закона, регулирующего осуществление кадастрового учета и регистрации прав. В связи с чем, потребуется признание утратившими силу ныне действующих - Закона о кадастре и Закона о регистрации.
Нормы, регулирующие оказание государственных услуг в сфере учета и регистрации недвижимости в электронном виде, вступают в силу с 1 марта 2010 года.
Росреестром уже завершается разработка необходимых информационных технологий, создан специальный портал государственных услуг. Реализованы пилотные проекты в Московской, Тульской, Ростовской и Челябинской областях, Республике Татарстан и Чувашской Республике.
В третьих, вопросы методики оценки объектов недвижимости.
В настоящее время система адекватной оценки объектов недвижимости, утвержденная государством, пока отсутствует. Министерство экономического развития (МЭР) РФ в отсутствии законодательных изменений уже сейчас пытается «оптимизировать» работу в этом направлении. Минэкономразвития год назад запустило так называемую неофициальную методику оценки недвижимости, она в тестовом режиме работает в четырех регионах. Она сейчас нужна для эффективного расчета налоговой ставки. Специалисты пришли к выводу, что ранее озвученная Минфином ставка в 0,1% от
кадастровой стоимости объекта выступает «очень приблизительной расчетной величиной».
До принятия «принципиальных решений» расчет по-прежнему будут вести отделы технической инвентаризации (БТИ). Нынешние методики расчета, применяемые БТИ, «слишком устаревшие». Базовые ставки были рассчитаны еще в 60-х годах, и постоянно лишь индексировались. Новая официальная методика появится лишь с изменением законодательства, для которого нужно время.
В четвертых, вопросы методики нового налога на недвижимость.
В первой редакции НК РФ от 9июля 1999г. № 154-ФЗ ст.14 в составе региональных налогов включен налог на недвижимость как самостоятельный налог. Предполагается, что с момента его введения на территории отменяются налог на имущество организаций, налог на землю и налог на имущество физических лиц. Сроки введения нового единого налога на недвижимость, о котором впервые было заявлено в проекте Налогового Кодекса РФ в 1998г. постоянно переносятся. Руководители МЭР РФ и Минфина разделяют мнение, что новый налог может вступить в силу не ранее 2015 года. У Минэкономразвития нет разногласий ни с Минфином, ни с ФНС по этому вопросу, а работа ведомств сейчас находится в стадии «первичного накопления информации». В связи с переходом к налогу на недвижимость ставится задача создания института налоговой оценки, разработки методики оценки объектов недвижимости.
Оценщику необходимо быть в курсе новелл налогового законодательства и своевременно и правильно учесть их влияние в процедурах оценки.
Знание современного налогового законодательства необходимо оценщику, так как налоги являются расходами собственника и уменьшают величину рассчитываемой стоимости объекта. В то же время отдельные категории налогоплательщиков могут иметь льготы по налогообложению, что также должно быть не только отслежено оценщиком, но и принято к сведению и учтено в расчетах стоимости для конкретного заказчика.
Заказчика интересует не просто рыночная стоимость объекта недвижимости, а реальные финансовые последствия, которые будет иметь предприятие, когда воспользуется результатами отчета оценщика и произведет, например изменения в балансе и бухгалтерской отчетности, а именно: затраты на приобретение; выручка от продажи объекта
недвижимости; величина налога на имущество организации по результатам переоценки основных средств предприятия; величина лизинговых платежей при проведении лизинговых операций по объекту недвижимости; платежи по итопеке при сдаче недвижимости в залог; эффективность использования объекта недвижимости (доходы, величина арендной платы, отнесенные к стоимости приобретения и т.д.); и многое другое.
Во всех этих случаях требуется учесть расходы, связанные с данными операциями. Это значит, что влияние налогового фактора на результаты оценки является непосредственным.
© Е.И. Лобанова, 2010
