CC BY
172
ПРОБЛЕМЫ ВВЕДЕНИЯ НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Н. М. ТУРБИНА, Ю. Ю. КОСЕНКОВА
В статье проанализированы проблемы введения налога на недвижимость в России. Определены факторы, препятствующие эффективному введению налога на недвижимость. Ключевые слова: налог на недвижимость, проблемы, стоимость имущества.
В настоящее время налог на имущество взимается с организаций в региональные бюджеты, исходя из балансовой стоимости имущества предприятия, максимальная ставка при этом составляет не более 2,2 %. С физических лиц налог на имущество взимается в муниципальные бюджеты, по ставке, не превышающей 2 %.
Стоимость имущества определяется согласно оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ), которая, как правило, на порядок ниже рыночной.
Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка. Максимальная ставка для земель сельхозназначения и располагающихся над жилым фондом равна 0,3 %, для других - 1,5 %.
Помимо увеличения отчислений от уже существующих налогов, одним из наиболее эффективных способов привлечения налоговых доходов в муниципальные бюджеты является введение давно обсуждаемого местного налога на недвижимость. Соответствующий законопроект был внесен в Госдуму еще в апреле 2004 г., но за шесть лет прошел лишь первое чтение. Однако в «Основных направлениях налоговой политики РФ на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов», одобренных правительством РФ, значится доработка и обеспечение принятия этого законопроекта [1].
Введение налога осложняется как отсутствием необходимых для его функционирования нормативных актов - таких, как Закон «О государственном кадастре недвижимости» и новеллы в Закон «Об оценочной деятельности в РФ», а также соответствующих подзаконных актов, так и связанными с ним рисками. Основная особенность нового универсального налога, призванного заменить существующие ныне налоги на отдельные виды недвижимости, - исчисление налоговой базы исходя из рыночной стоимости недвижимости. В соответствии с предлагаемыми в Налоговом кодексе дополнениями ставка налога должна быть установ-
лена властями конкретного муниципалитета в пределах от 0,1 % до 1 %.
Переход на единый налог, привязанный к рыночной стоимости недвижимости, задумывался российскими властями достаточно давно. С этой целью создан и продолжает функционировать Единый кадастр недвижимости. На сегодняшний день кадастровый учет в России покрывает около 80 % от общей площади территории страны.
Согласно последним данным Минфина единый налог на недвижимость будет принят в 2013 г.
Правительственными поправками в Налоговом кодексе предлагается установить лишь самые общие параметры будущего налога:
- налогоплательщиков (ст. 388);
- объекты налогообложения (ст. 389);
- порядок определения налоговой базы с учетом понижающего коэффициента 0,8 и необлагаемую норму в размере средней стоимости 5 квадратных метров жилья (ст. 390);
- минимальный и максимальный уровни налоговой ставки (ст. 394) [2].
В рамках выполнения Плана реализации мероприятий, обеспечивающих введение на территории Российской Федерации местного налога на недвижимость, формируется нормативная правовая база, необходимая для проведения кадастровой оценки объектов недвижимости.
О введении местного налога на недвижимость российские законодатели задумались еще в середине 1990-х гг. Закон от 20.07.97 № 110-ФЗ «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери» был первой попыткой апробации таких новелл. Эксперимент в соответствии со ст. 13 данного Закона должен был завершиться в 2005 г. представлением в Федеральное Собрание и Правительство РФ отчетов о результатах введения налога на недвижимость и предложений по совершенствованию налогообложения недвижимости.
Считается, что эксперимент по введению налога на недвижимость в этих городах состоялся и цели эксперимента достигнуты. Однако указанные отчеты и предложения по результатам эксперимента так и не опубликованы.
В Кемеровской, Тверской, Калужской областях и в Республике Татарстан протестированы Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения, утвержденные приказом Минэкономразвития России.
На сегодняшний день до сих пор существует ряд нерешенных системных проблем. Все еще нет ясности, существует ли в принципе единый объект недвижимости. Власти так и не продумали этапы введения нового налога. Не спрогнозированы экономические последствия от фискальной новации. Отсутствует детализация льготных режимов, ставок и шкалы. Нет ответа на вопрос, как новый налог будет сочетаться с платой за коммунальные услуги, предполагается ли после его введения ре-
формировать налоги на доходы физических лиц и на прибыль [1].
В стране не разграничена государственная собственность, между субъектами и муниципалитетами. Сейчас около 97,2 % площади РФ - это площадь федеральных земель и только 2,1 % -площадь субъектов, а 0,7 % - площадь муниципалитетов. Муниципалитеты в большинстве своем не имеют необходимой документации территориального планирования.
По данным архива комитета земли города Тамбова распределяются по видам права следующим образом:
- в частной собственности находятся земли общей площадью 1536,2 га (16,8 %);
- в постоянном (бессрочном) пользовании находится - 4217,43 га (46,18 %) городских земель;
- в пожизненном наследуемом владении -2060 га (22 %) городских земель;
- на праве аренды - 445,3 га (4,88 %) (рис. 1).
4000
3500
3000
4217,43
Ц500
л
а
22000
2060
1536,2
445,3
земли, находящиеся в зеаспнир йзюбдтврннЕгсви-ОбвЗ^номіМвсороодоіщиїтьвв водниизн46н18Міпак;:лед9дяіі:оиеіхад енипь-:2£ё%нии на праве а
4500
1500
000
500
0
Рис. 1. Распределение земель города Тамбова, находящихся в пользовании на различных видах права
Анализ по разграничению прав собственности на землю собственности Российской Федерации, субъекта РФ и собственности муниципального образования - г. Тамбов по состоянию на 31.12.2011 г. показывает, что в собственности находится земельных участков общей площадью:
- у Российской Федерации - 1473,07 га
(16,13%);
- у субъекта РФ - Тамбовской области -68,0137 га (0,74 % от общей площади земель города);
- у муниципального образования - г. Тамбов - 186,34 га (2,04 % от общей площади земель города) (рис. 2).
Рис. 2. Распределение земель, находящихся в собственности РФ, Тамбовской области, г. Тамбова
Из 25 тыс. всех муниципальных образований в России более чем у 22 тыс. нет ни правил землепользования, ни генеральных планов. А ведь именно эта документация становится основой кадастра.
В стране до сих пор не появилось полноценного фонда данных по кадастровой оценке объектов недвижимости. Оценка объектов, которую заказывают сами органы власти, часто непрозрачна. Для выявления рыночной стоимости нужна хоть какая-то база для сравнения. Анализ, проведенный специалистами, показал, что в некоторых регионах по большинству объектов недвижимости вообще нет никакой статистики стоимости. В Башкортостане и Ростовской области инвентаризационная стоимость установлена лишь для 7-8 % объектов, в Краснодарском крае и Тверской области - для 14-15 %, в Красноярском крае - для 20 %, а, допустим, в Татарстане, Калужской и Калининградской областях - для 50 %. Разная выборка приведет к разной стоимости объектов, а значит и к разному размеру налога. Ведь получается, что во многих муниципалитетах рыночная стоимость будет зависеть от воли и квалификации местных администраций, от их умения оценивать квартиры, дачи или предприятия на глазок. Помимо базы для сравнения в стране нет также универсальной методологии для определения рыночной стоимости на основе инвентаризационной. Между муниципалитетами, местными органами власти отсутствуют взаимодействие и коммуникация [1].
Все это обернется серьезными региональными и муниципальными диспропорциями. И даже -ростом социальной напряженности. Может кончиться тем, что жители одного региона в стране и даже одного района в городе будут платить за свою квартиру значительно больше, чем жители другого региона или района.
Для подготовки к введению налога на недвижимость Минэкономразвития РФ разработало и в 2010 г. утвердило методику кадастровой оценки недвижимости. Массовая оценка недвижимости будет проводиться независимыми оценочными компаниями и должна стартовать в 2011 г., а ее завершение запланировано на 2012 г. Заказчиком для проведения оценки является Росреестр.
Предполагается, что собственники, не согласные с итогами оценки своей недвижимости могут подать апелляцию и самостоятельно заказать оценку, представив ее результаты на комиссию, в которую должны будут входить представители Росреестра, оценочного сообщества и местных органов власти. Думается, что расходы по проведению оценки недвижимости лягут на плечи не согласных с величиной налога на недвижимость собственников, а таких может быть достаточно много.
В Бюджетном послании Президента Российской Федерации от 29 июня 2010 г. «О бюджетной политике в 2011-2013 годах» указывается на необходимость ускорить подготовку введения налога на недвижимость, в том числе формирование соответствующих кадастров, а также разрабо-
тать систему, позволяющую взимать данный налог исходя из рыночной стоимости облагаемого имущества с необлагаемым минимумом для семей с низкими доходами.
Однако для введения налога на недвижимость необходимо формирование государственного кадастра недвижимости, а также формирование порядка определения налоговой базы, в качестве которой должна выступать кадастровая стоимость объектов недвижимости. Поэтому для реализации этих целей необходимо проведение работ по кадастровой оценке объектов недвижимости и информационному наполнению государственного кадастра недвижимости.
В России основными препятствиями для эффективно го введения налога на недвижимость выступают следующие факторы:
- недостаточное наполнение Государственного кадастра недвижимости сведениями о недвижимом имуществе;
- наличие в ряде случаев в системе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним недостоверных данных о якобы физическом существовании объекта недвижимости и связанных с ним вещных правах на недвижимость;
- отсутствие необходимой развитости в системе государственной и независимой оценки объектов не движимости, дефицит молодых квалифицированных специалистов в области кадастровой оценки и независимой оценки недвижимости;
- характерная для России повышенная степень риска сговора заказчика независимой оценки
- налогоплательщика и независимого оценщика в целях указания в отчете об оценке нужных нало-гоплателыцику результатов оценки;
- значительные сложности при взаимодействии налогоплательщика с территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), поскольку численности этих территориальных органов в рамках отдельно взятого населенного пункта совершенно не достаточно для своевременного и беспрепятственного обеспечения потребностей налогоплательщиков не только в регистрации вещных прав на объекты имущества, но и в последующем получении информации из Государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- отсутствие в действующем законодательстве ограничительных механизмов, препятствующих резкому повышению налоговой нагрузки, возлагаемой на налогоплательщиков при уплате
сегодня земельного налога, а в будущем - налога на недвижимость, в связи с возможным значительным увеличением кадастровой стоимости в результате очередной переоценки недвижимости;
- отсутствие в настоящее время административного процесса по досудебному оспариванию (обжалования) результатов кадастровой оценки недвижимости, принимаемой за основу при исчислении земельного налога, а в будущем - при исчислении налога на не движимость;
- спекулятивный, искусственно вздутый рынок недвижимости в России с отсутствием соответствующей защиты прав собственности в России;
- неоправданно высокие рыночные цены на объекты недвижимости в России, особенно в Москве, не соотносимые с ценами на несравнимо более качественную зарубежную недвижимость;
- умышленное занижение указываемых сторонами сделки в договорах купли-продажи цен на недвижимость, прежде всего в целях минимизации налога на доходы физических лиц для продавца объекта. Наличие не достоверных цен в договорах, представляемых на регистрацию в Рос-реестр, не позволяет сформировать полноценное, объективное мнение о сложившихся на текущую дату усредненных дифференцированных по категориям объектов стоимостных показателях на рынке недвижимости [1].
В соответствии с Планом реализации мероприятий, обеспечивающих введение на территории Российской Федерации местного налога на недвижимость, для введения налога на недвижимость необходимо завершить в I квартале 2012 г. проведение работ по массовой оценке объектов капитального строительства.
Учитывая, что земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости являются самостоятельными объектами кадастрового учета, то указанный подход следует применить при исчислении налога, в отношении имущества физических лиц, до перехода к единому объекту недвижимости.
С включением в Кодекс главы, регулирующей налогообложение недвижимости, налог на недвижимость может быть введен в тех субъектах Российской Федерации, где проведен кадастровый учет объектов недвижимости и утверждены результаты кадастровой оценки объектов недвижимости.
Также следует рассмотреть вопрос о применении порядка, предлагаемого для исчисления налога на недвижимость, к исчислению налога на недвижимое имущество организаций.
Литература
1. Березин М. Ю. Системные проблемы в сфере налогообложения имущества физических лиц // Финансы и кредит. 2010. № 34. С. 39.
2. Налоговый кодекс РФ гл. 31. «Земельный налог» по состоянию на 1.01.2013. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс»
* * *
PROBLEMS OF THE REAL ESTATE TAX INTRODUCTION
N. M. Turbina, Yu. Yu. Kosenkova
In article problems of a real estate tax introduction in Russia are analyzed. The factors interfering effective introduction of a real estate tax are defined.
Key words: real estate tax, problems, property cost.
