CC BY
66
НАЛОГОВАЯ БАЗА
УДК 336.225.6
ОЦЕНКА ВЛИЯНИЯ ИЗМЕНЕНИЯ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ ПО НАЛОГУ НА ИМУЩЕСТВО ОРГАНИЗАЦИЙ НА НАЛОГОВЫЙ ПОТЕНЦИАЛ СУБЪЕКТОВ РФ
А.В. ПЫЛАЕВА, кандидат экономических наук, доцент кафедры геоинформатики и кадастра Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет E-mail: alena.pylaeva@gmail.com
В статье отмечается, что изменения, законодательно внесенные в гл. 30 «Налог на имущество организаций» Налогового кодекса РФ, вступили в силу с 01.01.2014. Нововведения касаются установления кадастровой стоимости в качестве налоговой базы по налогу на имущество организаций в отношении объектов офисного и торгового назначения. На основе результатов определения кадастровой стоимости в 12 субъектах РФ проведена оценка влияния изменений на налоговый потенциал регионов.
Ключевые слова: налогообложение недвижимости, объекты капитального строительства, объекты торгового назначения, объекты офисного назначения, налог на имущество организаций, налоговая база, кадастровая оценка недвижимости, удельный показатель кадастровой стоимости, кадастровая стоимость.
Введение. Использование кадастровой стоимости в качестве налоговой базы по объектам торгового и офисного назначения, принадлежащим юридическим лицам, закрепленное Федеральным законом от 02.11.2013 № 307-ФЗ «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Фе-
дерации», — важный шаг в реформировании системы имущественного налогообложения России. За двадцатилетний период — это второе знаковое изменение (первым было введение в 2006 г. налога на земельные участки от кадастровой стоимости) [2]. Результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, в том числе объектов офисного и торгового назначения, полученные в ходе проведения государственной кадастровой оценки, утверждены во всех субъектах РФ.
Хотя введение кадастровой стоимости в качестве базы имущественного налогообложения планировалось давно, крутых поворотов в отношении налога на объекты торгового и офисного назначения, принадлежащие юридическим лицам, никто не ожидал. Изданные в 2012 г. письма и информационные сообщения Министерства финансов РФ и Федеральной налоговой службы (в том числе информационное сообщение Министерства финансов РФ от 31.01.2013 «Об основных элементах налога на недвижимое имущество» и письмо Минфина России и Федеральной налоговой службы от 06.06.2013 № БС-2-11/407) отражали не
только намерение изменить налоговую базу по налогу на имущество физических лиц с ^ инвентаризационной стоимости на кадастровую стоимость, но и конкретные параметры ^ этого налога, включая базу, ставку, налоговые льготы и вычеты.
Изменения, внесенные в Налоговый кодекс РФ, влияют на налоговый потенциал субъектов России, так как корректируют порядок налогообложения имущества организаций.
Результаты кадастровой оценки объектов офисного и делового назначения. Для понимания характера и масштаба изменений исследуем результаты оценки кадастровой стоимости объектов торгового и офисного назначения в 12 субъектах РФ. Для полноты рассмотрения выбраны:
1) крупные по численности населения и количеству объектов недвижимости субъекты
РФ — Свердловская, Нижегородская, Кеме- ^ ровская, Новосибирская области, Республика о
Татарстан; ^
2) средние — Тверская, Ивановская, Кос- 2а тромская, Сахалинская области; об
3) малые — Республика Алтай и Респуб- а лика Ингушетия. £
Фактологической базой исследования ур
стали отчеты об оценке кадастровой стои- ст
и
мости объектов капитального строительства, и
размещенные в открытом доступе на сайте ат
Федеральной службы регистрации, кадаст- с
ра и картографии [5]. Их обобщение было представлено в рамках семинара «Результаты кадастровой оценки объектов капитального строительства — основа новой модели налога на недвижимость», состоявшегося в Государственном университете — Высшей школе экономики [4].
Количество и площади объектов офисного и торгового назначения. Удельный вес объектов офисного и торгового назначения в перечнях объектов оценки, полученных из государственного кадастра недвижимости, очень мал. В крупных субъектах РФ (Свердловская, Нижегородская, Кемеровская, Новосибирская области, Республика Татарстан) количество объектов торгового назначения составляет 1% от общего количества оцениваемых объектов. Преобладают здания — в среднем около 81%, помещения — 18%, а объектов незавершен-
Объекты торгового назначения Доля объектов незавершенного строительства ГЧ о" ЧО 00 <о <о ГЧ 00 сэ 00 сэ сэ сэ 0,89
■ е Щ « ои = я § 1 £ СЛ т о 00 хч ГЧ ГЧ ^ с^ СЧ ооп <4 ГЧ СЧ 4(3 Ч1Э т <4 сэ в^
зЯ яи л О § Дд з сл 00 чо сл 00 чоп сл г-хч сл чо~ сл чо~ г- чо Г-7 сл т чо сл сл сл ,8 0, 8
0 д 1 *8 1 & т ст о оев я чо 1 § 1 £ §в ^ чоп сл т сэ ГЧ 00 ЧО сэ сл ц: т Ч1Э ГЧ ^ г^ сэ >
Объекты офисного назначения § § з £ ^ е ееь Да Ч ю Я щ орт яво лар * £ В ГЧ СП чоп <о ГЧ 00 сэ т сэ ГЧ 1
- I := я <ц и оое ^яд чоп г^ СП чо г- СЧ ГЧ чо~ г^ т <о г- СЧ чо 9,
зЯ яи л А « Дд з 00 г^ г- 00 сл ГЧ сл т чоп сл чоп г^ г- ГЧ 00 ГЧ чо сэ сл 00 ГЧ сл сл сл
О ^ £ и й И 0 I & т ст о оев я чо 1 * 1 чо ГЧ Г-ГЧ <о <4 <о <4 гч сэ сэ 00 сэ т СЧ сэ <о ^ сэ СЧ сэ сэ 00 сэ
Всего объектов оценки в субъекте, ед. чо т сл <4 о сч т хч т т сл о о г- сл 00 хч т 00 ^ т т хч сл г^ т чо 00 г^ чо г^ т О чо 00 о сл 00 т сл чо 00 т т о сл г- ^ т сч г- ^ 00 сл
Регион л н о й »13 о « й и о я о л о я О К й н о л й н й и к »13 ^ о о См л н о й Ч Ю о « й и о « о л 12 о N к Я л н о й »13 о « § о я о л о 5! ¡2 л н о й »§ о § и о & ю к о о я о я л н о й »13 о § о л о я Н л н о й Ч Ю о « й и о я о к й я л н о й »13 о и о о л н о 3 о Л й ^^ й и К »§ о о См л н о й »13 о § и о к к ч й X й О и о л й и ч й м Л й 2 Й о ^ См « й н ^^ й и к »^3 о о См « к н о ^ & К К й и к »§ ^ о о См 0 См % й о ^ »ё о «э К 15 ° й ер
ного строительства менее 1%. Примерно такая же ситуация выявлена при анализе объектов офисно-делового назначения: число объектов составляет в среднем 0,3% от общего количества (табл. 1).
Несмотря на то, что основной удельный вес в перечне объектов составляют здания, наиболее часто встречающийся диапазон площадей невелик (табл. 2).
Кадастровая стоимость объектов офисного и торгового назначения. Объекты офисного и торгового назначения являются самыми дорогими объектами в пересчете на стоимость единицы площади во всех субъектах РФ. Это подтверждено исследованиями рынка недвижимости, результатами выполнения международных проектов и проведения работ по оценке кадастровой стоимости в
РФ [1, 3, 4].
Характеристики площади объектов
Кадастровая стоимость объекта равна произведению площади объекта и удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) объекта. Значения УПКС объектов торгового и офисного назначения по субъектам РФ приведены в табл. 3. Из анализа данных табл. 3 можно сделать вывод, что чем крупнее субъект РФ, тем большее значение имеет величина средневзвешенного по площади значения УПКС. При снижении количества объектов оценки уменьшается значение средневзвешенного по площади значения УПКС.
Проведенные исследования позволяют сделать вывод о том, что по причине малого количества и малых площадей объектов торгового и офисного назначения, учтенных в государственном кадастре недвижимости, изменения налоговой базы существенным образом не отразятся на налоговом потенциале субъекта РФ.
Таблица 2
фисного и торгового назначения, м2
Регион Наиболее часто встречающийся диапазон площадей
Объекты торгового назначения Объекты офисного назначения
Свердловская область 8-170 17-155
Республика Татарстан 5-186 6-182
Нижегородская область 5-208 23-190
Кемеровская область 5-138 22-240
Новосибирская область 13-149 86-264
Тверская область 5-138 15-118
Ивановская область 17-93 40-130
Костромская область 28-135 10-175
Республика Карелия 16-163 41-189
Сахалинская область 18-100 50-150
Кабардино-Балкарская Республика 3-120 15-170
Республика Алтай 5-45 22-195
Республика Ингушетия 17-160 70-147
Таблица 3
Удельные показатели кадастровой стоимости объектов торгового и офисного назначения, руб./м2
Регион Средневзвешенное по площади значение УПКС
Объекты торгового назначения Объекты офисного назначения
Свердловская область 40 636 37 857
Республика Татарстан 30 382 27 667
Нижегородская область 30 694 34 167
Кемеровская область 30 724 27 610
Новосибирская область 37 959 43 983
Тверская область 36 382 36 823
Ивановская область 26 778 28 191
Костромская область 22 466 24 956
Республика Карелия 18 650 20 893
Сахалинская область 23 876 31 079
Кабардино-Балкарская Республика 17 331 16 631
Республика Алтай 16 353 10 272
Республика Ингушетия 20 518 18 612
Среднее значение 27135 27 595
Формирование перечня объектов налогообложения офисного и делового назначения для налогообложения по кадастровой стоимости. Согласно законодательным нововведениям, уполномоченному органу исполнительной власти субъекта РФ дано право самостоятельно определять перечень объектов офисного и торгового назначения для налогообложения по кадастровой стоимости, не ограничиваясь данными государственного кадастра недвижимости. В законодательстве также указано, какие именно объекты следует отнести к объектам офисного и торгового назначения. Это не только предназначенные для использования, но и фактически использующиеся в таком качестве объекты, а также объекты, находящиеся на земельных участках соответствующего вида использования. Для формирования такого перечня необходимо провести большую работу по выявлению фактически использующихся объектов, затем поставить их на учет и определить кадастровую стоимость, так как в общем случае они могут либо отсутствовать в кадастре недвижимости, либо их разрешенное использование в государственном кадастре недвижимости может быть иным.
Такие меры экономически оправданны только в том случае, если будут выявлены неучтенные объекты торгового и офисного назначения, а по ранее учтенным объектам произойдет увеличение налоговой базы. Рост налоговой базы связывают с приведением ее в соответствие с рыночной стоимостью соответствующих сегментов рынка недвижимости. Нужно отметить, что удельные значения кадастровой стоимости (см. табл. 3) соответствуют ценам, сложившимся на рынке недвижимости [5]. Но это не дает оснований сделать предположение о том, что при пообъектном сравнении кадастровая стоимость (новая налоговая база) будет выше балансовой стоимости (старая налоговая база). Указанные стоимости сформировались в результате различных процессов:
— кадастровая стоимость явилась следствием сложившихся рыночных цен на соответствующих сегментах рынка недвижимости под воздействием механизма спроса и предложения;
— балансовая стоимость определена в соответствии с утвержденными правилам бухгалтерского учета.
Также объекты налогообложения и значения их характеристик могут расходиться по причине различного источника информации о них: кадастровая оценка проводилась в отношении объектов, учтен-
ных в государственном кадастре недвижимости, однако ранее налог исчислялся в отношении объектов, стоящих на балансовом учете у юридического лица, в соответствии с правилами бухгалтерского учета. Именно поэтому целесообразно ввести переходный период, в течение которого будет проведено согласование данных об объектах налогообложения и их характеристиках в различных системах учета информации.
Выводы и рекомендации. Проведенные исследования позволяют сделать следующие выводы.
1. Количество и площадь объектов торгового и офисного назначения в перечне объектов капитального строительства, учтенных в Государственном кадастре недвижимости, невелика. Поэтому даже при достаточно высоком удельном показателе кадастровой стоимости переход на налогообложение от кадастровой стоимости не окажет существенного влияния на изменение налогового потенциала субъектов России.
2. Хотя для учтенных в Государственном кадастре недвижимости объектов недвижимости торгового и офисного назначения кадастровые стоимости определены, предоставленное субъектам РФ право формирования перечней объектов торгового и офисного назначения может быть реализовано не ранее середины 2014 г. С учетом необходимости последующего проведения кадастровой оценки объектов торгового и офисного назначения изменения налоговой базы возможны не ранее 2015 г.
3. Рассматриваемые изменения в первую очередь значимы для организаций-налогоплательщиков. Для анализа изменения налоговой базы налогоплательщиков необходимо будет сопоставить пообъектно не только балансовую и кадастровую стоимости как старую и новую налоговые базы, но и сами объекты налогообложения, их характеристики.
4. Законодательные нововведения можно рассматривать как следующий шаг в контексте эволюционного изменения системы налогообложения недвижимости. Они скорее всего не дадут значительного фискального эффекта, но помогут создать прообраз механизма администрирования для перехода к налогообложению недвижимости на основе кадастровой стоимости.
Список литературы
1. Анализ социально-экономических последствий введения налога на недвижимость на основе
результатов массовой оценки недвижимости. 2011. URL: http://www.ecsro.ru/uploads/import/doc_ roseestr/2773665/1.pdf.
2. Безруков В.Б., ДмитриевМ.Н., Пылаева А.В. Налогообложение и кадастровая оценка недвижимости: монография. Н. Новгород: Изд. ННГАСУ. 2011.
3. ЛисинаН.В., Вахламова Н.А, Кольченко О.В., Южалина О.Н. и др. Аналитические показатели
рынка недвижимости. Н. Новгород: ННГУ им. Н.И. Лобачевского. 2013. 65 с.
4. Материалы семинара «Результаты кадастровой оценки объектов капитального строительства — основа новой модели налога на недвижимость», состоявшегося в Высшей школе экономики. Март 2013 г. URL: http://www.re.hse.ru/ru/main/goodpage/189/.
5. URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_ cadastral_estimation/cc_ib_fdgko.
Tax basis
ASSESSMENT OF INFLUENCE OF ORGANIZATION PROPERTY LEVY CALCULATION BASIS CHANGE ON TAX CAPACITY OF THE RF TERRITORIAL SUBJECTS
Alena V. PYLAEVA
Abstract
The article notes that the changes which have been legislatively brought in clause 30 "The property levy of the organizations" of the Tax Code of the Russian Federation, came into force on January 01, 2014. This innovation concerns the establishment of cadastral value as a tax basis of property levy of the organizations in respect of office- and commercial-purpose projects. On the basis of the results of cadastral value establishing in 12 territorial subjects of the Russian Federation, the author evaluates the influence of the changes on the tax capacity of the regions.
Keywords: real estate taxation, capital-construction project, commercial-function project, office-function project, property tax, tax basis, cadastral valuation, specific indicator, cadastral value
References
1. Analiz sotsial'no-ekonomicheskikh posledstvii vvedeniia naloga na nedvizhimost'na osnove rezul 'tatov massovoi otsenki nedvizhimosti. 2011 [The analysis of the social and economic consequences of introduction of a real estate tax on the basis of the results of real estate mass assessment. 2011]. Available at: http://www. ecsro.ru/uploads/import/doc_roseestr/2773665/Lpdf. (In Russ.)
2. Bezrukov V.B., Dmitriev M.N., Pylaeva A.V. Nalogooblozhenie i kadastrovaia otsenka nedvizhimosti [Taxation and cadastral valuation of real estate]. Nizhny Novgorod, NNGASU Publ., 2011.
3. Lisina N.V., Vakhlamova N.A, Kol'chenko O.V., Iuzhalina O.N. Analiticheskie pokazateli rynka nedvizhimosti [Analytical indicators of a real estate market]. Nizhny Novgorod, Lobachevsky UNN Publ., 2013, 65 p.
4. Materialy seminara "Rezul'taty kadastrovoi otsenki ob"ektov kapital'nogo stroitel 'stva — osnova novoi modeli naloga na nedvizhimost", sostoiavshe-gosia v Vysshei shkole ekonomiki. Mart 2013 g ["The results of cadastral assessment of capital-construction projects — a basis of a new model of real estate tax": Proc. Seminar Higher School of Economics, March, 2013]. Available at: http://www.re.hse.ru/ru/main/good-page/189/. (In Russ.)
Alena V. PYLAEVA
Nizhny Novgorod State University of Architecture, Building and Civil Engineering (NNGASU), Nizhny Novgorod, Russian Federation alena.pylaeva@gmail.com
