CC BY
36
За городом — не сезон
В Подмосковье спрос на землю без подряда снижается, а на готовые недорогие загородные дома и коттеджи остается неудовлетворенным.
Мила БОЙКОВА
Источники:
рис. 1 и 2 — Penny Lane
Realty;
рис. 3 — Blackwood.
Удел земли
До кризиса в предложении превалировали дорогие поселки бизнес- и премиум-класса, а спрашивали в основном дешевый эконом. В кризисные 2009-2011 годы предложение сектора «эконом» пополнялось за счет участков без подряда, то есть распродаж земли в неорганизованных еще коттеджных поселках, которые пока не существуют физически. Однако такие земли уже в прошлом году начали утрачивать былую привлекательность для покупателя. Согласно материалам тематического аналитического отчета по итогам 2011 года компании Penny Lane Realty, несмотря на то что подавляющая доля спроса по-прежнему пришлась на участки без подряда (71% от общего количества сделок), по сравнению с 2010 годом интерес к ним уменьшился приблизительно на 20%. Причем практически все сегодняшнее предложение таких участков сконцентрировано в экономклас-се. На втором месте по востребованности среди покупателей — готовые дома в организованных коттеджных поселках — 12% спроса (рис. 1).
В сложившейся ситуации угасания интереса к необремененной постройками и обязательствами земле очевидным шагом продавцов явилось снижение цен. По данным отчета независимого земельного портала zemer.ru, с начала 2011 года средняя стоимость сотки на первичном розничном рынке упала практически на четверть — на 24,9% (сегодняшние цены — см. табл.). Политика под-
держки спроса посредством увеличения скидок и выдвижения более дешевого предложения в новых поселках оказалась довольно эффективной: объем сделок в прошлом году рос в среднем на 2% за квартал.
Что характерно, на оптовом рынке земли без подряда ценовая коррекция, по утверждению экспертов, до сих пор не завершена. Это обусловлено интенсивным ростом объема предложения практически втрое за период кризиса. Так, до начала экономического кризиса (первое полугодие 2008 года) общий объем предложения на оптовом рынке земли в Московской области оценивался примерно в 52,4 тыс. га, ныне — в 151 тысячу.
При этом очевидно, что рынок оздоровился после затяжных глобальных экономических потрясений: качество выставляемых на продажу земельных участков повысилось (наиболее полный пакет документов, предоставляющий возможность в минимальные сроки провести сделку, самостоятельный сбор продавцом дополнительной разрешительной документации и пр.). На такие максимально укомплектованные объекты потенциальный спрос постоянно растет, что приводит, соответственно, к увеличению реальных сделок. Однако это увеличение в значительной степени обусловлено ростом спроса на земли промышленного назначения, на долю которых приходится 48% всех сделок. Если говорить о реальном спросе на оптовом рынке земли Московской области — в целом за последние 1,5 года, со второго полугодия 2010 года, наблюдается положительная динамика количества сделок. Однако во втором полугодии 2011 года по сравнению с аналогичным периодом 2008 года (с началом кризиса) количество реальных сделок сократилось в пять раз, то есть число желающих стать лендлордами в Подмосковье существенно снизилось.
Направления спроса
В прошлом году предложение новых коттеджных поселков (с построенными или строящимися домами, а также землями с подрядом на строительство), по наблюдению экспертов, было минимальным за последние пять лет на рынке и вдвое меньше, чем в 2010 году, — всего 79 (рис. 2).
Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость»: «На старых запасах — точнее, на запущенных до осени 2008 года проектах — рынок «ехал» весь 2009 год. К 2010 году докризисные программы закончились, и рынок банально схлопнулся, что ясно видно по числу новых поселков».
Тем не менее и спрос на фоне мизерного нового предложения продолжал в прошлом году снижаться от месяца
ПОКУПАТЕЛЬ ВЫНУЖДЕН СТРОИТЬ САМ НОВЫХ ПРОЕКТОВ СТАЛО МЕНЬШЕ
В ОСНОВНОМ ПРЕДЛАГАЮТ НЕ ДАЛЕЕ 30 КМ ОТ МКАД
Рис. 1. Структура спроса по итогам 2011 года
Коттеджи УСП
Таунхаусы и многоквартирные дома
71%
Рис. 2. Количество новых проектов коттеджных поселков в Подмосковье
Рис. 3. Структура предложения новых поселков по удаленности от МКАД и направлениям, 2011 год
2007 2008 2009 2010 2011
Новорижское Калужское Дмитровское Симферопольское Киевское Каширское Ленинградское Ярославское
—
н 7 5
40
км
10
ЧЕМ БЛИЖЕ К МОСКВЕ — ТЕМ ДОРОЖЕ
Средняя стоимость сотки земли в Подмосковье в зависимости от шоссе и удаленности от МКАД*
НАПРАВЛЕНИЕ РАССТОЯНИЕ ОТ МКАД, КМ СТОИМОСТЬ СОТКИ, ТЫС. РУБ. НАПрАВЛЕНИЕ РАССТОЯНИЕ ОТ МКАД, КМ СТОИМОСТЬ СОТКИ, ТЫС. РУБ.
Рублево-Успен- До 30 720,6 Дмитровское До 30 387,4
ское шоссе 31-60 — шоссе 31-60 200,5
Новорижское До 30 703,5 Новорязанское До 30 281,9
шоссе 31-60 440,8 шоссе 31-60 105,2
Калужское До 30 613,6 Симферополь- До 30 494,3
шоссе 31-60 351,9 ское шоссе 31-60 211,4
Каширское До 30 420 Ярославское До 30 491,4
шоссе 31-60 190,9 шоссе 31-60 192,1
Киевское шоссе До 30 387,4 Горьковское До 30 —
31-60 491,3 шоссе 31-60 130,9
Ленинградское До 30 348,9
шоссе 31-60 274,6 * По состоянию на начало 2012 года.
Источник: Penny Lane к месяцу. По мнению аналитиков Penny Lane Realty, все-
Pealty.
му винои мировая финансовая нестабильность.
Как и в 2010 году, на протяжении всего 2011 года наибольшую динамику на первичном рынке показала недвижимость экономкласса. Доля «экономных» сделок превысила 80% от всех заключенных, 65% из которых (данные компании Blackwood) пришлись на участки без подряда.
Если же брать географический разрез, то лидером по выходу нового предложения явилось Новорижское шоссе (его доля на рынке вот уже который год традиционно составляет 40%, данные Blackwood; рис. 3). Согласно исследованию «Подмосковье: строящиеся поселки бизнес- и премиум-класса. Итоги 2011 года» компании IntermarkSavills, на втором месте — Калужское и Киевское шоссе (в совокупности около 30%). Доля новых строящихся высокобюджетных проектов на
Несмотря на нестабильность многих макроэкономических показателей, никаких предпосылок для активного роста или снижения стоимости загородной недвижимости нет.
Рублево-Успенском шоссе — лишь около 5% от общего числа. Не превышает 10% и доля остальных престижных направлений — Минского, Дмитровского и Пятницкого шоссе. Вдоль менее престижных шоссе, таких как Ленинградское и Ярославское, в высокобюджетном сегменте располагаются в основном поселки таунхаусов бизнес-класса.
Класс «эконом» популярен на всех направлениях. А вот спрос на недвижимость бизнес- и премиум-класса в 2011 году практически весь сконцентрировался на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе: 27 и 29% всех запросов соответственно (данные Penny Lane Realty). Калужское и Киевское шоссе, еще полгода назад
входящие в пятерку самых модных и дорогих трасс Подмосковья, составлявшие серьезную конкуренцию Дмитровскому, Новорижскому и Рублево-Успенскому шоссе, существенно сдали свои позиции вследствие тотальных планов правительства по расширению Москвы.
Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty: «В нашей компании практически отсутствуют обращения с целью приобретения земельного участка или коттеджа в Новой Москве. Все клиенты, которые ранее рассматривали юго-запад, решили подождать и понять, что там будет происходить. Я думаю, что компании, работающие с недвижимостью бизнес- и элит-класса в этом географическом сегменте, сейчас не у дел. Такое положение объяснимо. Обычно, приобретая загородную недвижимость, покупатели стремятся к тому, чтобы она была загородной на 100%. Попытки продавать Потапово, Южное Бутово показали, насколько это сложные для реализации проекты. Помимо этого, большие сомнения вызывают планы правительства застраивать присоединенные территории исключительно малоэтажным жильем. В средней полосе России выгоднее всего строить многоэтажные дома, именно поэтому все ранее заявленные проекты малоэтажной застройки у нас превращались в районы с высокоэтажными зданиями. Вероятность того, что Новая Москва будет исключением и останется малоэтажной, невелика. В настоящий момент присоединяемые к столице земли активно застраивают стандартными высотными домами. Всего там реализуют порядка 20 проектов».
Места знать надо
По данным IntermarkSavills, в 2011 году на территории Московской области первичные продажи вели более чем в 430 организованных коттеджных поселках и поселках таунхаусов. Причем число представленных на первичном рынке загородных проектов превышало показатель 2010 года более чем на 20%. Пополнение в прошлом году происходило за счет поселков экономкласса и проектов с земельными участками без подряда. Из реализуемых в настоящее время в Подмосковье поселков к проектам высшей ценовой категории (бизнес- и премиум-класс) можно отнести 148 (в 2010-м — 151). В течение 2011 года полностью завершились первичные продажи в четырех проектах премиум-и 14 бизнес-класса. За тот же 2011 год на первичный рынок Подмосковья вышло 15 новых проектов бизнес-и премиум-класса (в 2010-м — 12). Большая часть высокобюджетных загородных поселков была расположена на Новорижском шоссе, правда, три из четырех новых проектов здесь реализуют в формате участков без подряда, что автоматически понижает классность поселка.
На территории Новой Москвы в 2011 году предложение пополнили пять новых поселков бизнес-класса — всюду предлагали готовые объекты либо участки с подрядом. Среди проектов бизнес- и премиум-класса, стартовавших в 2011 году, нет ни одного на расстоянии более 60 км от МКАД (в 2010-м — три).
Риелторы гарантируют успех инвестирования (чтобы вложения, полностью компенсировав инфляцию, дали покупателю еще и 3-5%-ную прибыль, то есть 20-25%
годовых при инвестировании) только при определенных условиях. дмитрий Цветков: «Надежный инвестор, опытный девелопер, активная стройка, близость завершенности домостроения в поселке в целом являются гарантией его успешной реализации». Так, среди многочисленных новых клубных загородных проектов в качестве удачных по местоположению и активности продаж (не менее чем на 60% дома проданы) выделены только пара — в районе гольф-клуба «Нахабино» и на 1-м Успенском шоссе.
Нашли эксперты и места в Новой Москве, владельцы элитных коттеджей в которых не должны пострадать в любом случае. В качестве критериев «надежности» специалисты Penny Lane Realty называют такие характеристики, как удаленность проекта от основной трассы и отсутствие в радиусе 5 км крупных свободных территорий, которые в дальнейшем могут быть использованы для реализации проекта Новой Москвы. дмитрий Цветков: «Такие проекты только выиграют от развития дорожной, социальной и развлекательной инфраструктуры района, что в первую очередь отразится на стоимости домовладений, которая со временем обязательно будет расти».
В целом же ситуация в премиальном сегменте загородного рынка на сегодня такова, что частные владельцы здешней недвижимости в силу неутешительной ценовой динамики не видят смысла фиксировать прибыль. дмитрий Цветков: «Нельзя не отметить постоянно увеличивающееся количество домов, сдаваемых в аренду. В первую очередь это предложение пополняется коттеджами, приобретенными в инвестиционных целях в 2006-2008 годах. Их владельцы понимают, что если выставят свои активы на продажу сегодня, то уйдут с рынка в убытке, поскольку после кризиса загородные объекты ощутимо упали в цене, поэтому они принимают решение сдавать их в аренду. Весомый вклад в разнообразие арендного предложения привносят и дома, владельцы которых эмигрируют из России. По оценке независимых экспертов, уровень иммиграции в 2011 году в кругу лиц с высоким уровнем дохода, являющихся потенциальными владельцами дорогой загородной недвижимости, достиг отметки в 15%».
Фактор неизменности
Если расценки на землю в прошлом году в Подмосковье показали отрицательную динамику, то на загородную недвижимость — условно положительную. Как замечено в аналитическом обзоре рынка жилой недвижимости 2011 года Blackwood, совокупный прирост средних цен составил здесь около 3% (рис. 4). Равно как и в 2010 году, рост цен по отдельным проектам происходил прежде всего за счет увеличения стадии готовности домов, однако в целом по рынку большинство новых проектов выходили на рынок по ценам существенно ниже докризисных.
«Исключением являются лишь качественные проекты, доля которых на рынке не превышает и 10%. В них цена по итогам года в среднем повысилась на 10-15%», — добавляют эксперты Penny Lane Realty.
На конец 2011 года средние цены предложения на рынке загородной жилой недвижимости оказались следующими: в элитных поселках стоимость 1 кв. м
В настоящий момент Новую Москву активно застраивают стандартными высотными домами. Там реализуют -около 20 проектов.
коттеджа (с учетом стоимости земли) составила около $5 тыс., в поселках сегмента «бизнес» — $3,35 тыс., в поселках «эконом» — около $1,5 тысячи.
дмитрий Цветков: «Несмотря на нестабильность многих макроэкономических показателей, сегодня никаких ярко выраженных предпосылок для активного роста или снижения стоимости загородной недвижимости мы не видим. По нашим прогнозам, цены по итогам 2012 года будут сопоставимы с показателями годовой инфляции. Как правило, это признак здорового рынка, однако на этот раз данная ценовая стагнация скорее свидетельствует о том, что он просто замер в ожидании».
Обстановка усугубляется недостатком сбережений у основной массы населения — даже в таком благополучном регионе, как столичный.
Владимир Яхонтов: «Основная воронка спроса в конце прошлого — начале нынешнего года находится в пределах 8-12 млн руб. По нашим подсчетам, большая часть сделок заключалась на сумму до 10 млн. Это связано с невысоким платежеспособным спросом населения. Один из самых популярных запросов на протяжении всего 2011 года — готовый дом в сданном коттеджном поселке. Но здесь спрос намного превышает предложение, поэтому покупатели вынуждены обращать свой взор на вторичный рынок. Однако я надеюсь, что уже в этом году диспропорция между спросом и предложением сократится».
Источник: Blackwood.
цены стоят
Рис. 4. Динамика стоимости загородного жилья, $/кв. м 8000 -
6000
II III 2007
II III 2008
II III 2009
II III 2010
II III IV 2011
0
V
V
IV
IV
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 3 (119) 2012
95
