CC BY
28
\ НЕДВИЖИМОСТЬ \
И был глубок
«эконом»
Чаяния продавцов и покупателей на загородном рынке Подмосковья по большей части не совпадают, особенно в сегменте экономкласса.
Мила Непустые ХЛОПОТЫ
БОЙКОВА В прошлом году самым востребованным товаром у по-
купателя — если говорить именно о недвижимости загородного типа — были дома и коттеджи вторичного рынка. И не то чтобы поклонников подмосковных просторов абсолютно удовлетворяли чужие насиженные «гнезда», большинству нашихсоотечественников хотелось бы создать нечто свое, незамутненное сторонними представлениями о жизни на пленере, но адекватные предложения близких к завершению строительства домов в новостройках отсутствовали.
Еще большей популярностью пользовалась земля. Был поставлен рекорд по числу новых проектов — в Подмосковье появилось 150 коттеджных и дачных поселков. В 2009 году, к примеру, их было только 105, в 2008-м — 100 (данные Penny Lane Realty). При этом «новички» были представлены по большей части землями под застройку и без подряда (см. график 3). Благодаря максимальному падению цен на такие участки — по мнению экспертов, до 70% к среднерыночному уровню 2008 года — по популярности продаж они далеко обогнали недвижимость вторичного рынка.
По наблюдению аналитиков девелоперских компаний загородного сегмента, сегодня на рынке порядка 70% спроса приходится на участки без подряда и примерно по 15% — на вторичный рынок (отдельно стоящие дома и дома в организованных коттеджных поселках) и на первичный рынок (дома в новых организованных коттеджных поселках). Традиционно стабильный спрос остается на объекты на завершающей стадии строительства.
В целом можно резюмировать, что первичный рынок загородной недвижимости практически замер, не развивается. Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty: «По итогам 2010 года на первичном рынке было продано всего 3098 объектов. Для сравнения: в 2008 году этот показатель был вдвое больше. Стагнация первичного рынка связана с тем, что новых качественных проектов коттеджных поселков просто нет, их перестали строить.
Зато абсолютный рекорд по объему продаж за все время существования загородного рынка принадлежит сегменту земли: в течение прошлого года было реализовано 13 877 участков без подряда. В 2009 году удалось продать 4265, а в 2008-м — всего 714 участков. Кстати, и самое объемное и динамичное предложение, представленное на рынке в 2010 году, — это участки без подряда, которые в 17 раз превосходят количество имеющихся коттеджей и в 8,5 раз — численность таунхаусов. По сравнению с 1-м в IV квартале прошлого года объем предложения земли без подряда на строительство вырос более чем на 30% и составил 30 тыс. участков».
Так что у продавцов есть еще порох в пороховницах, по примерным подсчетам выходит, что нераспродано больше половины участков.
Хотя и покупатель к концу 2010 года вроде бы активизировался. Минувший год был отмечен, по наблюдению экспертов рынка, необычными чередованиями периодов активности и затишья спроса. Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»: «Практически не было традиционного осен-
него оживления, которое наступает, как правило, в середине сентября и длится до начала декабря. (Даже несмотря на отложенный летний спрос из-за аномально жаркой погоды. — Ред.)
Однако с середины декабря отмечался рост числа обращений по поводу покупки загородных домов. Одной из причин нетипичного «зимнего» оживления является выплата годовых бонусов и реализация отложенного осеннего спроса». Свою роль в практике активизации рынка сыграли и предновогодние скидки и акции от девелоперов, размер которых в IV квартале 2010 года варьировался в диапазоне от 5 до 30%.
Цена без качества
Если рассматривать загородную недвижимость по качественно-классовому признаку — наибольшую динамику на первичном рынке на протяжении всего 2010 года показала самая дешевая недвижимость — экономкласс. Количество операций с недвижимостью в этом сегменте составило, по данным аналитиков Penny Lane Realty, более 80% от всех заключенных сде-
лок. (Примерно в равной пропорции разделили оставшиеся 20% классы «делюкс» и бизнес-класс. — Ред.)
Александр Рыков: «Рынок ждет качественного недорого жилья, которого сейчас практически нет. Формат востребованных сегодня проектов предельно прост и понятен. Это небольшие и недорогие дома в обустроенном поселке с нормальными дорогами и тротуарами, освещением, детскими площадками. Несмотря на простоту формулы добиться этого очень сложно. Мешает по-прежнему высокая себестоимость земли и коммуникаций, плохая организация труда, неквалифицированные строители и девелоперы,упорная сосредоточенность на доме как таковом, а не на общем пространстве поселка и образе жизни».
Евгений Дорсман, руководитель отдела загородной недвижимости компании «Тройка-Эстейт»: «Все проблемы экономкласса, например, в том, что предложения по $200-300 тыс. существуют в 50-60 км от МКАД, а спрос — на расстояние не далее 30 км на альтернативную городскому жилью недвижимость».
В этом ракурсе особенно актуальны вопросы адекватности предложения спросу. Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, считает не менее важным фактором, тормозящим продажи первичной недвижимости, «затоваривание рынка неконкурентоспособным предложением. Сегодня на рынке представлено около 600 коттеджных поселков. В половине из них по итогам года было продано менее 7% от общего количества реализуемых объектов. При таких темпах продажи могут растянуться более чем на 10 лет». Так или иначе, на конец 2010 года средняя стоимость 1 кв. м коттеджа (с учетом стоимости земли) в элитных поселках составила, по подсчетам аналитиков, $4980, в поселках сегмента «бизнес» — $3250, в поселках сегмента «эконом» — $1400.
В 2010 году на рынке загородной жилой недвижимости Подмосковья повышение цен было незначительным и в среднем не превысило 1,5% (см. график 2).
Евгений Дорсман: «В течение двух кризисных лет, начиная с осени 2008 года, наблюдалось падение цен. Общее снижение по рынку составило 40-70%. На 70% подешевели участки земли: чем дальше земля от МКАД, тем глубже снижение. Я говорю про реальные, а не декларируемые цены и сделки. Так, в элитном сегменте самого престижного Рублево-Успенского шоссе цены снизились по сравнению с 2008 годом на 30-50%. Весной 2008 года на территории санатория «Барвиха» стоимость сотки доходила до $350 тыс., к аналогичному периоду прошлого года цены упали до $180-250 тыс., в Жуковке — до $120-150 тыс. (понятно, что со всеми центральными коммуникациями). Минимальные цены сегодня на Рублевке — $25-30 тыс. за сотку (на удалении 25-30 км от МКАД, см. график 4), до кризиса менее $45-50 тыс. не было».
Если говорить о минимальных ценах на землю по Московской области в целом, то, по данным Penny Lane Realty, это земля сельхозназначения в садовом
EASI NEWS
\ НЕДВИЖИМОСТЬ \
ВСЕ НОВОЕ — В ДАЛЬНИХ ПОЛЯХ НА ЗАПАДЕ
График 1 и диаграмма. Структура новых поселков, вышедших на рынок, по направлениям и по удаленности от МКАД, 2010 г.
* 4%
in
им.
ееееееееееее
До 15 км 15-3G км 31-5G км 51-8G км 81-1GG км Далее 1GG км
ЦЕНы СТОЯТ НА МЕСТЕ
График 2. Динамика стоимости загородного жилья, Iкв. 2007 г. - IVкв. 2010 г, $/кв. м
8GGG
7GGG
6GGG
5GGG
4GGG
3GGG
Источник: Blackwood.
2GG8
2G1G
товариществе, в 50 км от МКАД по южным направлениям, где стоимость сотки может составлять $1-2 тыс. Правда, если брать пограничные с Московской областью районы, то там цена сотки может опускаться еще ниже. Средняя стоимость сотки в коттеджном поселке «Славный», расположенном в 77 км от Москвы по Новорязанскому шоссе, составляет $450. По итогам года там было реализовано 304 участка. Скорее всего основными покупателями этих участков сельхозназначения, стоимостью от $2600, без электричества и газа, являются не москвичи, а жители города Воскресенск, расположенного в непосредственной близости от поселка.
Александр Рыков: «В настоящее время участки без подряда скорее чуть дешевеют, чем дорожают. Происходит это по нескольким причинам. Во-первых, сегодня довольно много участков земли переоценено, особенно в элитном сегменте. Во-вторых, как правило, девелопер срывает указанные сроки по проведению коммуникаций. В принципе, это данность, что заявленные сроки не совпадают с реальными, но на цене это отражается не лучшим образом. Исключением из правил стали продажи участков без подряда в поселке «Новорижский» (23 км от МКАД по одноименному шоссе). Там за два года земля подорожала более чем на 30%». (По рекламным данным в СМИ, с $8 до 12 тыс. за сотку. Размер участков — от 10 соток. — Ред.) Секрет успеха продаж, как от-
мечают некоторые эксперты, — в относительно близком расположении поселка к Москве плюс престижность направления. К тому же территория «Новорижского», как утверждают аналитики, частично совпадает с масштабным проектом «Миллениум Парк», заявленным перед кризисом как класс «люкс» и в силу событий последнего времени опустившимся в соответствии с конъюнктурой рынка на класс ниже (в отношении «Новорижского»).
Кстати, и наибольшее количество новых проектов, согласно аналитическому обзору рынка жилой недвижимости за 2010 год от компании Blackwood, расположено по Новорижскому направлению (30% от общего объема предложения, см. график 1). Средняя удаленность от МКАД, если учесть все подмосковные поселки-новички, варьируется в диапазоне от 51 до 80 км (28% от общего объема предложения, см. диаграмму), что, по признанию экспертов, не слишком радует потенциального покупателя, предпочитающего отдыхать вблизи столицы.
Потенциальные покупатели высокобюджетной загородной недвижимости по-прежнему предпочитают Новорижское и Рублево-Успенское направления (34 и 24% запросов соответственно, данные Blackwood). При этом наибольшее количество заявок было зафиксировано по объектам, расположенным на удалении 21-30 км от МКАД (67% запросов). Что касается площадей высокобюджетных домовладений, то наиболее востребованными в 2010 году были придомовые земельные участки площадью от 21 до 30 соток (42% запросов) и дома площадью от 301 до 400 кв. м (54% запросов). Около 60% спроса пришлось на дома с участком стоимостью до $2 млн, что ниже 70%-ного показателя 2009 года.
Евгений Дорсман: «В сегменте luxury в кризис ликвидность сохранилась на близкой Рублевке — на расстоянии до 10-15 км от МКАД: популярность осталась за статусными местами — Барвихой, Жуковкой, то есть за жилыми поселками с отличными природными характеристиками, развитой инфраструктурой (вторичный рынок).
До 2008 года 30-50% покупок на загородном рынке совершали с инвестиционными целями, в 2009-2010 годах инвестирование практически отсутствовало. Спроса на большие участки под строительство поселков также практически не отмечалось.
На дорогих направлениях — Рублево-Успенском, Новорижском, Минском, Киевском, Калужском, Дмитровском — наиболее ликвидные предложения участков под застройку и домов в организованных, предпочтительно жилых коттеджных поселках, находятся на расстоянии до 25 км от МКАД, отличаются единой архитектурной концепцией, исключительными природными данными, хорошими подъездными путями, собственной сервисной службой. Такие предложения пользуются неизменным спросом».
Горе земли
Отдельно скажем о рынке продаж земли и особенно — оптовых продаж. Причина возникновения последних прозрачна. Напомним, что с началом кризиса крупные земельные участки перестали продаваться. Землевладельцы, для которых оптовая продажа земли была профильным бизнесом, столкнулись с серьезными финансовыми проблемами. Некоторые из них находились
25
15
1G
5
G
G
на грани банкротства. Выход был найден в организации розничных проектов. Первой ласточкой явился поселок «Клубничные поля» компании RDI. Проект оказался довольно успешным и вскоре подобные программы продажи участков без подряда стали появляться один за другим. При этом рынок крупных участков замер.
Александр Рыков: «Земельные участки переходили из рук в руки почти исключительно за долги или вследствие раздела активов. В целом такая ситуация сохраняется и до сих пор. Свободного нормального рынка земли как не было прежде, так нет и сейчас. И вряд ли таковой появится в ближайшее время. Поэтому любые данные о средних ценах или структуре предложения не вполне корректны по определению.
Самая главная проблема на рынке крупных участков сейчас состоит в том, что землевладельцы морально не готовы смириться с существенным падением цен. Но фактически покупателей интересует только их потенциальная прибыль и эффективность проектов. Если цена земли позволяет рассчитывать на хорошую рентабельность — участок может быть куплен, если нет — такая земля никому не нужна. Пока процесс переоценки проходит со скрипом».
А значит, надо думать, ценового дна оптовый рынок земли в области еще не достиг.
По данным аналитического обзора рынка жилой недвижимости за 2010 год от компании Blackwood, наибольшее количество оптовых земельных участков было расположено в диапазонах 31-50 км (22%) и 51-80 км (21%) от МКАД по Новорижскому (29%) и Симферопольскому (18%) направлениям.
Общий уровень ценовых показателей предложения оставался стабильным, незначительные сдвиги средних значений в зависимости от удаленности и направления в большую или меньшую сторону от МКАД были зафиксированы, но связаны они преимущественно с изменениями в структуре предложения.
Средняя стоимость сотки земли на конец 2010 года в пределах 15 км от МКАД составила $10 тыс. На расстоянии 15-50 км от МКАД — варьировалась в диапазоне $4,2-5,3 тыс. за сотку. Далее 50 км — не превысила $1640 за сотку.
Дальние дали
При условии отсутствия новых финансовых потрясений в текущем году аналитики компании Blackwood
прогнозируют следующее: постепенное перераспределение спроса с участков без подряда в сторону участков с подрядом либо домов; рост цен в пределах инфляции, который по-прежнему будет более ощутим лишь по проектам, находящимся на завершающей стадии строительства; постепенное увеличение объемов предложения в высокобюджетном сегменте загородной недвижимости; рост доли банков в ипотечном секторе загородной недвижимости.
Оживление оптового рынка земли Подмосковья в 2011 году прогнозируют при условии отсутствия новых экономических потрясений и усиления спроса во всех сегментах на розничном рынке земли и домовладений.
Крупные банки, ставшие в результате последствий кризиса одними из крупнейших ленд-лордов, в ближайшей перспективе, по-видимому, займутся девелоп-
ментом. Так, Сбербанк создает собственную девелоперскую структуру, в которую будут внесены все перешедшие банку активы, в том числе доля в мегапроекте «Рублево-Архангельское».
Рассуждая о перспективах 2011 года, эксперты компании «ЗемАктив» подчеркивают, что покупатели станут еще более требовательными к качеству предложения. В результате непрофессиональные компании-застройщики постепенно уйдут с рынка, а основная конкурентная борьба переместится из ценовой плоскости в область тщательной проработки концепции продукта.
Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton, считает основной проблемой рынка перепроизводство в бизнес-сегменте. По ее оценкам, текущего предложения (до 5 тыс. объектов) при нынешнем уровне спроса хватит более чем на 3,5 года, что, безусловно, не может устраивать застройщиков. С другой стороны, многое из предлагаемого на рынке не слишком устраивает покупателей по соотношению характеристик (транспортной доступности, цены, качества, размера земельных участков и прочего).
Евгений Дорсман: «Так как большое количество поселков, заявленных «элитными», на самом деле не соответствуют этому статусу, отрыв настоящей недвижимости «делюкс» от «псевдоэлиты» будет продолжать увеличиваться.
Благодаря кризису люди вернулись к реальности, дифференцирование рынка будет происходить и дальше: высококачественная недвижимость подорожает, «псевдоэлита» останется на «минимумах» или подешевеет».
К весеннему строительному сезону эксперты Penny Lane Realty прогнозируют выход на рынок 5-10 новых поселков в сегменте «эконом». Для того чтобы составить конкуренцию существующим проектам, стоимость метра в новых поселениях скорее всего не превысит среднерыночных значений.
ЗЕМЛЯ БЕЗ ПОДРЯДА ЗАПОЛОНИЛА РЫНОК
График 3. Динамика выхода на рынок новых поселков, январь 2009 г. - 100%
%
600 500 400 300 200 100 0
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 2009 2010 Новые поселки, вышедшие на рынок Поселки, предлагающие участки без подряда
НА РУБЛЕВКЕ ПО-ПРЕЖНЕМУ САМОЕ ДОРОГОЕ
График 4. Средняя стоимость сотки в зависимости от направления, 2010 г., $/сотка 25 000---- ----------------------------------------------------- -------------
Источник: Blackwood.
