CC BY
20
\ недвижимость \
Лисица и виноград
«Хоть видит око, да зуб неймет», — этими словами басни Ивана Андреевича Крылова вполне можно охарактеризовать состояние покупателей дорогих подмосковных домов и земли. Несмотря на существенное снижение цен, сделки в элитном секторе на подмосковном рынке заключаются сегодня довольно редко.
Мила Год в кризисе
БОЙКОВА Кризис ознаменовался падением цен и объемов продаж
на российском рынке недвижимости. И подмосковные коттеджи и земля в этом смысле не исключение.
Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty: «Объемы продаж домов и таунхаусов на первичном рынке сократились примерно на 45% по сравнению с докризисным периодом (график 1). Это произошло за счет отказа покупателя от инвестирования в стройку. Потребитель перестал верить в то, что поселки своевременно завершат и в них можно будет жить в обозримом будущем. Поэтому спрос в целом сместился на вторичный рынок, где продаются в основном готовые дома, пригодные для проживания уже в момент покупки. Тем не менее, объем сделок и на вторичном рынке сократился примерно на 30% по сравнению с докризисным периодом».
Попытку обретения нового источника финансирования через розничную торговлю землей предприняла в начале 2009 года компания RDI, которая предложила участки без подряда в поселке «Клубничные поля» (21 км от МКАД по Киевскому шоссе). Вслед за ней абсолютно все крупные землевладельцы вывели на рынок аналогичные проекты.
В прошлом году на рынке появилось примерно 65 новых проектов розничной продажи земли, рассчитанных на покупателей, которые прежде не могли позволить себе приобретение участка в ближайшем Подмосковье. В результате был достигнут рекордный объем продаж и предложения земельных участков без подряда (графи-
ки 2, 3) причем на фоне падения цен: в среднем на 45% на земельные участки (см. табл.) и на 25-60% на готовые дома и таунхаусы.
Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость», отмечает, что в отдельных случаях цены снизились в два раза.
Если рассматривать структурно, то домовладения бизнес-класса подешевели на 25,3%, люкс — на 15,7%, эконом — на 14,4% (данные ГК Sawatzky).
EAST NEWS
Жанна Лебедева, руководитель департамента загородной недвижимости компании WELHOME: «Основной тенденцией рынка было смещение приоритетов при выборе жилья — покупателей интересовали готовые дома в обжитых поселках как на первичном, так и на вторичном рынках, а также участки земли без подряда — то есть те объекты, при покупке которых риски минимальны».
Порядка 34% всех покупок пришлось на объекты, расположенные на Киевском и Калужском шоссе. По всем остальным трассам сделки распределились достаточно равномерно. Порядка 78% — объекты, находящиеся на удалении до 30 км от МКАД. 22% — в сегменте дальних дач и дальних земельных участков. 63% — объекты первичного рынка (земельные участки и дома в охраняемых коттеджных поселках) и 37% — регулярного рынка (по данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»).
Неизменными лидерами по количеству реализуемых коттеджных поселков выступают Новорижское (25%), Рублево-Успенское (15%) и Киевское (10%) шоссе. 40% поделили между собой Дмитровское, Минское и Калужское направления. 10% — предложения по самым непопулярным трассам (Century 21 Prime Time Realty).
При этом, как отмечает Тимур Сайфутдинов, директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood, 88% новых проектов относятся к эконом-классу, 9% — к бизнес- и 3% к элитному сегменту. А по удаленности от столицы предложение распределяется следующим образом: 45% расположено в пределах до 30 км от МКАД, 35% — в зоне до 60 км, 20% — в дальнем Подмосковье (95% из которых относятся к сегменту эко-номкласса).
Александр Рыков: «На первичном рынке сейчас около 500 поселков, но это общее число со всеми возможными предложениями недвижимости — от простых участков без подряда до готовых коттеджей. Если прибавить вторичный рынок со всеми стародачными местами, то число значительно возрастет. Однако поселков с готовыми и сданными в эксплуатацию коттеджами примерно 120».
В результате кризисных изменений вполне реально приобрести скромный дом (готовый под черновую отделку, с коммуникациями и участком) в коттеджном поселке «Английские дачи» (90 км от МКАД по Новорижскому шоссе) за 2,5-3,5 млн. руб. или квартиру в таунхаусе (50 км от МКАД по Новорязанскому шоссе) в поселке «Золотая слобода» примерно за 5,5 млн. руб. ($180 тыс.). Что вполне сопоставимо с ценами на жилплощадь экономкласса в спальных районах Москвы.
Что касается земли под самостоятельное строительство, то, по уверениям риелторов, можно найти поселок с участками стоимостью меньше $10 тыс. за 10 соток.
ВСЕ ГОТОВЕНЬКИМ ПОДАВАЙ
График 1. Объемы продаж домов на первичном рынке, тыс. ед.
ЧИСЛОМ — ПОБОЛЕЕ, ЦЕНОЮ -ПОДЕШЕВЛЕ
График 2. Объемы продаж земельных участков на первичном рынке, тыс. ед.
ОТТОЛКНУЛИСЬ ОТ ЗЕМЛИ
График 3. Динамика предложения различной недвижимости на первичном рынке, тыс. ед.
Источник графиков 1—3: Penny Lane Realty
совокупное предложение, . предложение участков, предложение коттеджей, предложение таунхаусов
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 3 (95) 2010
5
4
3
2
1
91
\ недвижимость \
РАСЦЕНКИ В ПРАЙС-ЛИСТАХ НЕ ВСЕГДА ОТРАЖАЮТ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ
Средняя стоимость* земли** по направлениям в Московской области***
ШОССЕ ДО 15 КМ 15-30 КМ 30-60 КМ 60-100 КМ
Рублево-Успенское 2336700 (-16,9%) 675000 (-6,4%) - -
Новорижское 840000(-32%) 445200(-36%) 416100 (-22%) 78800(-10%)
Ярославское 405000(-19%) 250000(-44%) 134589 (-11%) 63900 (-25,8%)
Ленинградское 321900(-28%) - - -
Киевское 397800 (-46,8%) 303800 (-38,8%) 206251(-8%) 72600(-12%)
Новорязанское - 75900 (-72,5%) 110700 (-27,2%) 68800 (-12,6%)
Каширское 332400 (-12,7%) - - -
Симферопольское 366300 (+3,8%) 555000 (+68,6%) 125100 (-31,7%) 90000(-17%)
Минское 976344 (+11,4%) 461700(-9%) - 128968(+20%)
Прочерк - нет данных ** Учитывалась стоимость участков размером *** По состоянию на декабрь 2009 года. * Рублей за сотку. до 50 соток (под ИЖС; дачное строительство). **** В скобках указано изменение за год к 01.2009.
лом году претерпели изменения, снизившись на 22%, до 58,5 тыс. руб. за 1 кв. м (данные Urban Group).
Роман Большаков, коммерческий директор Urban Group: «В Московском регионе представлено 12 672 секции таунхаусов, из которых 4709 (37%) находятся в полностью сданных поселках и 7963 (63%) — в строящихся и реализуемых объектах. За 2009 год предложение таунхаусов возросло на 6%. Общее количество поселков, в состав которых входят таунхаусы, — 130.
В 2010 году запланированы к сдаче 19 поселков таунхаусов (2591 секция), из них 13 приходится на эконом-класс (1679).
Должна увеличиться и доля мультиформатных поселков, как результат реконцепции коттеджных поселков с переориентацией на экономкласс».
Данные Penny Lane Realty, Zemer.ru, информация редакции
В 2009 году девелоперы нашли новый источник финансирования — розничную торговлю землей.
Правда, все они будут расположены как минимум в 40 км от Москвы и ничем не обеспечены: ни дорогами, ни коммуникациями, ни социальной инфраструктурой. А на знаменитой Николиной горе (Рублевское шоссе) сегодня участки продаются по $10 тыс. за сотку.
Один из наиболее дешевых вариантов предложения земель с перспективой подведения инженерной инфраструктуры — поселок «Сосновый берег» (70 км от МКАД по Симферопольскому направлению) — от 3,3 тыс. руб. за сотку (участки от 10 соток).
И снова шесть соток
Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»: «Если еще год назад покупатели почти не рассматривали земельные участки размером 6-8 соток, предпочитая 10-15, а девелоперы и риелторы думали, что этот небольшой формат и вовсе уйдет с рынка как немассовый и непопулярный продукт, то сейчас мы видим иную ситуацию: 6-8 соток — один из ходовых товаров.
Аналогичная ситуация сложилась и с площадью домов и таунхаусов. До кризиса предложений апартаментов размером 150 кв. м фактически не было. Однако, как показывает современная практика, сегодня это один из наиболее востребованных продуктов».
Может быть, потому, что цены и на сблокированное жилье — таунхаус — в прош-
PH0T0XPRESS.RU
Твердо стоять — на земле
В своих прогнозах эксперты надеются на оживление рынка за счет выведения на продажу готовых коттеджей и таунхаусов для личного пользования.
Жанна Лебедева: «На сегодняшний день наибольший интерес представляют коттеджи на вторичном рынке в обжитых поселках с большим дисконтом. Пока возможность найти такое предложение у покупателей существует. Что касается долгосрочных инвестиций — покупки земли и последующего строительства коттеджа, это сегодня слишком рискованно».
Людмила Ежова: «Земельные участки без подряда будут и далее пользоваться устойчивым спросом. Причин несколько. Во-первых, земельные ресурсы — это качественное инвестиционное вложение, с перспективой роста стоимости в будущем. Такие вложения средств мало рискованны для покупателя, но с длительным периодом окупаемости. Во-вторых, на земли без подряда происходило снижение цен (на 30-60% с начала кризиса). Скидки и акции, реализуемые девелоперами, повысили потребительскую привлекательность таких участков».
Александр Рыков: «Объем предложения земли в этом году увеличится — в основном за счет появления большего числа участков без подряда. Но в отличие от 2009 года, на рынке появятся новые проекты с предложениями коттеджей и таунхаусов. Средняя цена земли, вероятно, снизится еще на 10-15%. На недвижимость расценки почти не изменятся. Объемы продаж начнут медленно расти. Причем увеличение коснется рынка готовых коттеджей, участков с подрядом и таунхаусов.
Сейчас физические лица приобретают недвижимость для жизни, а не с инвестиционными целями, так как недвижимость не растет в цене. Но поскольку дефицита нет, перспективы продажи хоть с какой-то прибылью довольно туманны. Застройщики же могут ориентироваться на нормы внутренней доходности на уровне 20-30% для новых проектов».
Ларин Антон, руководитель департамента загородной недвижимости компании Century 21 Prime Time Realty: «В этом году можно прогнозировать оживление в сегменте продажи крупных землеотводов для реализации загородных проектов. Кроме того, получат большее распространение альянсы между землевладельцами, инвесторами, девелоперскими и риелторскими компаниями, целью которых будет совместная реализация загородных проектов на условиях участия в прибылях».
