CC BY
19
Мир хижин и дворцов
Цены на загородную недвижимость и землю в Подмосковье остаются стабильными, а спрос невысоким. В то время как обитатели Рублевки удивляют окружающих новыми проектами дворцовой архитектуры, массовый покупатель вынужден строить дачу своими руками.
Мила БОЙКОВА
Источник: компания Blackwood.
В октябре 2012 года СМИ сообщили о возведении в Барвихе на видавшем виды Рублево-Успенском шоссе еще одного необыкновенного дворца. Владелец строительной компании Capital Group Владислав Доронин решил построить его для своей возлюбленной — модели Нао-ми Кэмпбелл. Дом площадью более 2,5 тыс. кв. м решен в стиле бионика — не то в виде космического корабля, не то подводной лодки. Предполагается, что спальни хозяев расположатся в 22-метровой башне, окруженной реликтовым сосновым бором.
Здание спроектировала британский архитектор Заха Хадид, которая, собственно, и написала на своем сайте, что дом оригинальной конфигурации принадлежит г-ну Доронину. Заха Хадид разрабатывала проекты здания оперного театра в Гуанчжоу, водного центра в Лондоне и пр. Особняк главы Capital Group стал ее первым проектом частного жилья.
По поводу стоимости дома эксперты разошлись во мнении, но отмечают, что вряд ли она окажется больше цены на самый дорогой дом на Рублевке — $74 млн. Что касается футуристического проекта, то в дальнейшем он может стать
помехой для перепродажи, поскольку вкусы отечественных олигархов весьма консервативны. Впрочем, разве об этом думают влюбленные — при строительстве индийского дворца Тадж-Махал обанкротилось целое государство.
Земля — колхозам
Пока «сливки» общества стремятся удовлетворить свой утонченный вкус, основная масса подмосковных девело-перов озабочена реализацией земли, некогда закупленной оптом. С другой стороны, это наиболее экономный, по крайней мере на первый взгляд, вариант приобретения недвижимости в Подмосковье (речь идет о последующем строительстве дачи на участке своими руками).
Согласно предложению УК ТМ «Своя земля», покупая по Дмитровскому, Ярославскому, Новорязанскому, Егорьевскому, Горьковскому или Каширскому направлениям (в 70-90 км от МКАД) 10 соток за 150 тыс. руб., люди, объединившись в дачные товарищества, самостоятельно подводят электричество, газ и воду, существенно экономя при этом на услугах управляющих компаний. В итоге участок с коммуникациями может обойтись покупателю в среднем в 300-400 тыс. рублей.
Аналитики компании Knight Frank упоминают о цене в 11 тыс. руб. за сотку в Ступинском районе, на 55-м км Новокаширского шоссе. А уж за 100 км от МКАД стоимость может составлять и 6-7 тыс. руб. (Шатурский район, 110 км от МКАД, восемь соток под ИЖС, без коммуникаций).
Надо сказать, что подобная суперэкономная политика для загородного рынка Московской области в этом году вполне оправданна, потому как цены даже на качественные предложения стабильны (рис. 1), а спрос невелик.
Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood: «Уровень цен предложения во вновь выходящих на рынок поселках не повышается, в предложении доминирует эко-номкласс. В сегменте участков без подряда (но с коммуникациями) на бизнес-классовых и элитных направлениях (Новорижском и Рублево-Успенском шоссе) ценовая ситуация также стабильна; наиболее востребованы объекты размером 20-30 соток, стоимостью до $1 млн. Ценовые ожидания покупателей все еще существенно ниже докризисных».
Львиная доля нового предложения на рынке 2012 года — участки без подряда (рис. 2) — в основном в сегментах «эконом» и «суперэконом».
Минувшей осенью в элитных поселках стоимость 1 кв. м коттеджа составила $4830, в поселках сегмента «бизнес» — $3280, «эконом» — $1580 (данные Blackwood).
ЦЕНЫ СТАБИЛИЗИРОВАЛИСЬ
ДЕВЕЛОПЕРЫ НЕ ХОТЯТ СТРОИТЬ
Рис. 1. Динамика стоимости загородного жилья, $/м2 __ Элитный Бизнес
80006000 4000 2000
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Рис. 2. Динамика выхода на рынок новых поселков (январь 2010 года — 100%)
% В Новые поселки, вышедшие на рынок
600
t
Поселки, предлагающие участки без подряда
il I TTMTu
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 2011 2012
0
0
PHOTOXPRESS
На вторичном рынке традиционными лидерами по стоимости домовладений с землей в коттеджных поселках являются Рублево-Успенское и Ильинское шоссе — здесь средняя цена предложения составляла $4,69 и $3,1 млн соответственно. На остальных направлениях средний бюджет предложения варьировался от $1,2 до $1,7 млн (данные Blackwood). Кстати, если сравнивать уровень цен с докризисными — до осени 2008 года — то и на рынке в целом, и по отдельным сегментам, по подсчетам аналитиков компании Welhome, восстановления рынка так и не произошло. В лучшем положении — экономкласс, в худшем — премиум. Исключение составляют, пожалуй, только таунхаусы в загородных поселках мультиформат-ного типа на престижных направлениях, здесь уровень цен превысил планку 2008 года (рис. 3).
Андрей Соловьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании Knight Frank:
«Сегодня на первичном рынке загородного жилья представлено около 650 поселков всех классов. Более половины — «эконом», класса «люкс» — около 7%, остальное — бизнес-класс».
Золотой ключик, или Приключения бизнес-класса
Георгий Дзагуров, гендиректор Penny Lane Realty:
«Покупатели в категориях «бизнес-класс» и «люкс» в этом году окончательно переориентировались на покупку домов под ключ. До кризиса 2008 года рынок загородной недвижимости был растущим, покупатели инвестировали средства в недвижимость, в том числе загородную, еще на этапе возведения фундамента или покупки земли, понимая, что через два года стоимость объекта увеличится в разы. Сейчас приобретают дома в основном в личных целях, инвестировать на начальной стадии
Источники: рис. 3 и 4 —Welhome; рис. 5 — Intermark-Savills.
УРОВЕНЬ 2008 ГОДА ПО РЫНКУ В ЦЕЛОМ ТАК И НЕ ДОСТИГНУТ
Рис. 3. Динамика средних цен на коттеджи (рис. слева) и таунхаусы (рис. справа) с 2008 по 2012 год, $/м2
01.01.2008
01.01.2012
0— - 6000—5345-
4855 4900 5|4.5
||| Н3940 46°Л
0— - - 4000 ■ 3580
Лшш- zMM
Элитный Бизнес Эконом Элитный Бизнес
ПОКУПАЮТ ТОЛЬКО ГОТОВОЕ
Рис. 4. Продуктовая структура спроса в поселках бизнес-класса, январь-сентябрь 2012 года
Коттеджи
Таунхаусы
Участки без
подряда
И БОГАТЫЕ ХОТЯТ ПОДЕШЕВЛЕ
Рис. 5. Структура бюджетов домов Топ-100,2012 год -„ %
I квартал
< $20 млн $20-30 млн $30-40 млн
$40 млн
10
0
\ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КЛИМАТ \
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 12 (128) 2012
87
Элитный коттеджный-камерный поселок «ЛИОН» (расположен в 27км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе, рядом с деревней Чигасово) рассчитан всего на 50 домов усадебного типа, небольшая территория — 12,26 га — окружена сосновым лесом, обеспечена многоуровневая система безопасности.
покупатели опасаются, поскольку в ожидании новых волн кризиса повышаются риски: проект может превратиться в долгострой, а стоимость готового дома окажется существенно выше запланированной».
По данным Penny Lane Realty, цены в категориях «бизнес-класс» и «люкс» в 2012 году практически не менялись. Динамика составила всего лишь 0,1-0,5% в сторону снижения стоимости. По мнению экспертов компании, это не что иное, как дисконтные программы застройщиков или скидки по акциям для привлечения покупателей.
По итогам III квартала 2012 года на первичном рынке загородного жилья бизнес-класса в Подмосковье заключено около 1050 сделок, что на 5% меньше прошлогоднего показателя за аналогичный период. В период с января по сентябрь первичный рынок высокобюджетного загородного жилья пополнился семью новыми проектами. Средняя площадь купленного за указанный промежуток времени коттеджа бизнес-класса составляла 390 кв. м, средний бюджет предложения — $1,4 млн (рис. 4).
наталья брахнова, начальник управления продаж кп «лион»: «Элитными коттеджными поселками сегодня мало кого удивишь. в период активного становления рынка загородной недвижимости едва ли не каждый второй проект позиционировался как «элитный», de luxe, «премиум». Со временем девело-перы поняли, что рынок уже насыщен, и коттеджных поселков высшей ценовой категории стало появляться все меньше. да и покупатели в этом сегменте — люди достаточно искушенные. Навязать им что-то малопонятное, просто нацепив ярлык «элитный», уже не получится. те времена, когда на рынке скупалось абсолютно все, прошли. Если спросить любого профессионального риелтора, давно работающего на рынке высококлассной загородной недвижимости, какой коттеджный поселок действительно может называться элитным, он, не задумываясь, ответит, что исключительно тот, что расположен
на рублево-успенском шоссе. однако маркетологи уже не один год пытаются разрушить этот стереотип, не учитывая главного, — это не стереотип, это традиция, складывавшаяся десятилетиями. именно преданность традициям так ценят жители рублевки. Строгие архитектурные стили, вековые леса, респектабельное окружение, высочайший уровень сервиса и инфраструктуры — это тот образ рублево-успенского шоссе, который создавался еще в советское время и продолжает культивироваться до сих пор. Сегодня ни одна другая трасса не может похвастаться таким обилием дорогих проектов и «перегнать» рублево-успенское шоссе по престижности. впрочем, у рублевки есть и свои минусы, например социальное расслоение, когда на некоторых участках многомиллионные коттеджи перемежаются со старыми деревенскими домами».
Гоп-Топ!
По данным исследования PMR Топ-100 (Prime Moscow Region Тор-100 Index) компании IntermarkSavills,
100 объектов наивысшего ценового диапазона 2012 года расположены на традиционно престижных шоссе: Рублево-Успенском, Минском и Новорижском. Практически все дорогие дома находятся на удалении до 30 км, 40% из них расположены до 10 км и от 10 до 20 км от МКАД. Площади самых дорогих домов Подмосковья варьируются от 700 до 3500 кв. м, средняя составляет 1620 кв. м. Площади придомовых участков — от 25 до 570 соток, средняя — 99 соток. Все 100 объектов расположены в 37 клубных поселках. Наиболее широкое предложение «топовых» домов представлено в поселках: Горки-2, Жуковка, Ландшафт, Раздоры, Сады Майендорф. Суммарная стоимость «самой дорогой сотни» составила около $2,7 млрд (структура цен на элитное загородное жилье — на рис. 5).
Владислав Коняев, руководитель аналитических проектов компании IntermarkSavills: «На рынок загородного жилья премиум-класса новых качественных проектов за первые три квартала 2012 года не выходило. В основном предложение элитного жилья пополнялось за счет новых очередей в уже реализующихся проектах, а также возвращения ранее замороженных из-за кризиса 2008 года поселков».
Андрей Соловьев: «За 2012 год на рынок вышло семь новых поселков элитной недвижимости. Для сравнения: за весь 2011 год рынок пополнился лишь двумя поселками, за 2008 год — шестью. В период 2009-2010 годов под влиянием финансового кризиса реализация подобных объектов была приостановлена и новых объектов на рынке практически не появлялось».
Кто меньше?
Тимур Сайфутдинов: «После официального присоединения территорий Новой Москвы к столице заметных изменений в ценах на недвижимость загородного формата — что на областных, что на новостоличных территориях — не произошло. Покупатели остаются достаточно активными, но в первую очередь в сегменте «экономкласс»: основной спрос лежит в бюджете 5-8 млн руб. за лот. Полагаю, что в краткосрочной перспективе ситуация останется прежней: на рынок будут выходить проекты экономкласса, заметного повышения цен ожидать не стоит».
Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome: «В большей части элитных загородных поселков (около 80% от их общего количества) цены остались на уровне начала 2012 года. При условии отсутствия серьезных потрясений в экономике умеренный рост цен на элитную загородную недвижимость возобновится и может составить по итогам 2012 года 3-5%».
А вот Георгий Дзагуров считает, что к концу года возможно незначительное снижение цен, поскольку в 20-30% коттеджных поселков в этом году наблюдался очень низкий уровень продаж. Рост спроса ожидается только к концу февраля 2013 года, когда топ-менеджеры получат годовые бонусы.
