CC BY
28
\ НЕДВИЖИМОСТЬ \
» » Мила БОЙКОВА
Девелоперы стремятся продать землю без подряда, дабы расплатиться с банками-кредиторами, а также выручить средства на постройку коттеджных поселков, находящихся на завершающих стадиях строительства. Покупатели ожидают значительного снижения цен.
Далекое и близкое
Рынок коттеджного строительства Московской области в последние годы бурно рос. По данным www.IRN.ru, за 2006-2008 годы количество коттеджных поселков увеличилось в 2 раза, поселков-таунхаусов — в 2,3 раза (см. график 2). Рост происходил за счет расширения географии застройки: освоения менее престижных направлений, доля которых на загородном рынке жилья увеличилась в 1,5 раза (см. график 1), и участков, расположенных на большей удаленности от Москвы. Расширение географии строительства привело к изменению структуры предложения — увеличению доли экономичного жилья. Это, в свою очередь, отразилось на потребительских свойствах домов. Во-первых, среднее количество домовладений возросло за счет выхода на рынок поселков, рассчитанных на большое количество семей. За последние 3 года среднее количество домов в них увеличилось в 1,5 раза. Во-вторых, снизилась средняя площадь домовладений по всем сегментам загородного рынка: для коттеджного — на 22 кв. м, для таунхаусов — на 16. Это — уступка деве-лоперов покупателям среднего класса, предпочитающих оптимальное соотношение «цена — качество» неразумным тратам на недвижимость больших площадей.
Освоение новых территорий привело ктому, что общий объем загородного рынка в квадратных метрах вырос в 2,5 раза: с 5 млн. в 2006-м до 12 млн. кв. м к концу прошлого года. Уточним, что эти цифры выражают суммарную площадь выставленного на продажу загородного жилья. Показатели объема уже введенного в эксплуатацию жилья примерно в три раза меньше.
По итогам 2008 года объем предложения загородной недвижимости увеличился на 10-15% и на конец года составил, по оценкам экспертов, около 17-18тыс. объектов. Только первичный сектор за год вырос в 1,5-1,8 раза. В денежных показателях объем рынка коттеджных поселков в прошлом году оценивается более чем в $33 млрд. Это почти в два раза больше, чем £
о
в 2007 году. В предложении находятся около 300 орга- | низованных коттеджных поселков и около 100 поселков- | таунхаусов. ®
94 ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 4 (84) 2009
Редкий класс
Говорить о том, что, если бы не кризис, загородный рынок Подмосковья в целом, и развивающие его девелоперы в частности, и далее процветали бы, не совсем корректно. Дефицит ликвидности только расставил точки над I и простимулировал ужесточение ценовой и классовой дифференциации (см. диаграмму на с. 96). Уж сколько раз твердили миру, что не стоит выдавать эконом-класс за бизнес, а бизнес за люкс. Со второй половины прошлого года продавцам приходится смиряться с подобным тезисом.
Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу МИАН: «Осенью 2008 года на первичном рынке по сравнению с докризисным периодом продажи упали почти в три раза. И если соотношение продаж первичного и вторичного рынков составляло 50:50, то сегодня этот показатель сместился в сторону вторичного сегмента — 20:80.
Однако падение спроса на новые загородные объекты произошло не только по причине кризиса, но и за счет затоваривания рынка откровенно «переоцененными» объек-
тами. И в докризисный период спрос в бизнес- и элитном сегментах на 30-40% отставал от предложения, а сейчас этот разрыв составляет как минимум 50%».
Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate: «Еще до кризиса возник явный дисбаланс спроса и предложения: очевидный «перекос» предложения в сегменте бизнес-класса перестал соответствовать реальному спросу. Здесь кризис назревал сам собой. Застройщики не учитывали рыночную конъюнктуру и реальную платежеспособность населения. Все ориентировались на дорогой сегмент. В результате, именно этим застройщикам сейчас труднее всего.
Кризис только усугубил эту ситуацию. В элитном классе продажи сократились в два раза. В бизнес-классе активность снизилась на 60-70%. Продажи практически встали и без существенного снижения цен этому сегменту не пережить трудные времена. Наибольшая активность сохраняется в эконом-классе. Загородный «эконом» по-прежнему
\ НЕДВИЖИМОСТЬ \
ЛЕНИНГРАДСКОЕ И КАшИРСКОЕ шОССЕ БыЛИ Значительно пЕРЕОцЕНЕНы
Средняя стоимость земли (руб./сотка)* по направлениям в Московской области на январь 2009 года
шоссе удаленность от мкад
до 15 км 15-30 км 30-60 км 60-100 км
Новорижское 1229527 (0,04%) 686737 (-0,88%) 339958 (1,71%) 87572 (1,02%)
Ярославское 505469 (-0,43%) 449448 (0,75%) 151117 (2,20%) 86122 (-2,40%)
Ленинградское 447656 (-3,59%) 326949 (-4,53%) 263146 (-0,45) 80584 (-2,15%)
Киевское 747407 (-0,21%) 504106 (-0,20%) 224186 (1,34%) 82465 (-1,39%)
Горьковское 475275 (0,03%) 304129 (-0,40%) 138400 (-1,79%) 98399 (-1,33%)
Новорязанское 376333 (-0,22%) 276338 (0,55%) 152060 (1,67%) 78682 (0,19%)
Каширское 380705 (-0,19%) 305230 (-4,73%) 162386 (-0,78%) 77652 (-2,71%)
Симферопольское 352841 (-0,09%) 329000 (-0,50%) 183080 (-0,13%) 111963 (0,72%)
Минское 876443 (-0,16%) 507049 (1,58%) 372122 (0,36%) 107473 (-2,09%)
*Учитывалась стоимость участков размером до 50 соток (под ИЖС; дачное строительство).
В скобках указан рост за месяц к декабрю 2008 года.
Данные Zemer.ru востребован, даже несмотря на кризис, потому что здесь
сформировался высокий дефицит предложения».
Оговоримся, что, в отличие от объектов, позиционирующихся как бизнес-класс, ситуация с категориями «преми-ум» и «люкс», по наблюдениям экспертов, более выигрышная для девелоперов: секрет — в особенностях процесса окупаемости в данном сегменте.
Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood: «Наибольшие скидки предлагают деве-лоперы именно в сегменте бизнес-класса, в ряде случаев они могут достигать 50%. Сегмент первичного рынка премиум-класса оказался более устойчив к кризису, чем бизнес-класс, по следующим причинам. В верхнем ценовом сегменте период экспонирования домов достаточно продолжителен — до полугода, поэтому застройщики привыкли ждать. Процент готовых домов, предлагаемых к продаже в сегменте премиум-класса, гораздо выше, чем в секторе бизнес-класса, что сводит к минимуму риски недостроя для покупателя.
Наименьшее влияние кризис оказал на Рублево-Успенское направление, так как на нем превалируют вторичные предложения, а первичный рынок представлен несколькими проектами. Вместе с тем и здесь девелопе-ры предлагают скидки покупателям».
спрос — НА дешевое
График 1. Изменение доли престижных и менее престижных направлений * на рынке
загородного жилья в 2006-2008 годах %
ДЕВЕЛОпЕРы ВНИМАют покупателю
Структура объема предложения коттеджных поселков в Московской области * по классам**
86,0 77,6
14,0
22,4
в
»Традиционно престижные направления: западное, северо-западное, юго-западное
Остальные направления
2008 годы
Данные IRN.ru
*В пределах 60 км от МКАД.
**По состоянию на начало 2009 года.
Данные компании «Blackwood»
Таким образом, лидером по цене предложений традиционно остается Рублево-Успенское шоссе, где средняя стоимость сотки на первичном рынке в зоне до 20 км от МКАД составляет около $65-70 тыс., а средняя стоимость дома — около $3-3,2 млн.
Наиболее дешевые участки предлагают по Горьковско-му, Носовихинскому и Новорязанскому шоссе на расстоянии свыше 40 км от МКАД, не более $2,3-2,6 тыс. за сотку, средняя же стоимость дома не превышает $200-250 тыс.
Меняю землю на волю
Риелторы с начала этого года стремятся донести до широкой публики идею о необыкновенном покупательском спросе на участки земли без подряда. На поверку оказывается, что ныне он и в этом сегменте минимален, а вот предложение растет как на дрожжах, что и отражается на уровне цен.
Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome: «Стоимость земли в ближнем Подмосковье такова, что при строительстве поселка занимает основную долю в себестоимости, и девелопер, по сути, зарабатывает именно на земле, а не на застройке объекта. Поэтому если говорить о территориях, близких к Москве, то здесь более выгодно продавать участки без подряда. Вопрос в другом — насколько это востребовано. Основной спрос ориентирован все же на готовые объекты, а не на землю».
В острой заинтересованности девелоперов именно в скорейшей реализации земли уверены и другие эксперты. Так, Омар Гаджиев считает, что причина вдруг возникшей нелюбви к вакантным участкам в интенсивности удешевления по сравнению с жилыми объектами земельных активов, которые к тому же и не генерируют никакого дохода: «Для того чтобы получить от земельного участка хоть какую-то отдачу, требуются инвестиции. Поэтому в текущих условиях земля для собственника — скорее, обременение. Реальные дисконты в ходе заключения сделок доходят до 50-70%. Причем сегодня упали не только цены на землю, но и спрос.
Землю сейчас можно рассматривать прежде всего как долгосрочные инвестиции. В ближайшие несколько лет серьезного подорожания не будет. В любом случае вкладываться в этот актив надо осторожно. Важно скрупулезно проанализировать достоинства и недостатки земли и оценить ее ликвидность».
Не секрет, что для большинства девелоперов продажа земли — единственный способ выручить средства для возврата кредитов. Владимир Яхонтов, заместитель генерального директора «Миэль — Загородная недвижимость»: «Активность продаж земли у конкретного девелопера зависит от условий возврата кредитов банкам. Те, кто должен отдавать краткосрочные займы, вынуждены активнее продавать землю, чтобы иметь средства расплатиться по долгам. В худшем положении те застройщики, которые не обладали собственными средствами на строительство, а кредитовались в банках и должны отдавать долги в течение этого года — они могут, обанкротившись, уйти с рынка».
В отличие от прочих «загородных» секторов на рынке земли происходит хоть какое-то движение — вероятно, благодаря вынужденной и разумной политике
0
96 ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 4 (84) 2009
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
ценообразования большинства девелоперов. Илья Те-рентьев, совладелец независимого земельного портала Zemer.ru: «В январе этого года участки без подряда (первичный рынок) оставались единственным товаром, на который есть спрос и идут продажи, на рынке недвижимости. При этом сделки заключались в основном на участки, обеспеченные коммуникациями (подтвержденные документами) с хорошей транспортной доступностью и с возможностью получить скидку. Подобный повышенный спрос на участки без подряда объясняется желанием людей зафиксировать свои денежные средства в надежной валюте. Поскольку таковой на данный момент нет, выбор делается в пользу земли в обустроенных поселках.
Участки с подрядом пользуются меньшим спросом, так как они обременены обязательствами по строительству дома. Впрочем, многие застройщики пересматривают свою позицию и начинают продавать свои поселки без подряда». Предложения распродавать земли по соткам недавно появились у компаний «Гектар» и «Абсолют». Массовый вброс на рынок участков без подряда начался с середины прошлого года. Только за август — январь было выведено на продажу около 20 поселков, где земля предлагалась без подряда (других — около пяти). Всего их сейчас порядка 90. Объем рынка нового строительства достиг $1,2 млрд. (данные Zemer.ru).
Ценовой индекс участков без подряда (первичный рынок), отмеченный в январе порталом Zemer.ru, показывает понижение стоимости сотки в иностранной валюте по отношению к декабрю 2008 года на 9,73% — до $9550. Но в национальной валюте — за счет падения курса рубля — по отношению к доллару произошел небольшой рост, на 1,43%.
Мария Литинецкая: «Девелоперские компании, находящиеся в трудном финансовом положении, стали выставлять на рынок свои земельные активы с целью сгенерировать денежный поток для погашения обязательств и продолжить реализацию проектов. Скидки по таким активам могут достигать 70%.
Однако стоит отметить, что в одном и том же поселке стоимость сотки земли без подряда выше сотки земли с подрядом. Это связано с тем, что при продаже участков без подряда девелопер получает прибыль только от реализации земли, тогда как при продаже участка с подрядом — еще и от дома. Девелоперу выгодно немного снизить стоимость земли, для того чтобы увеличить свою прибыль на стоимость подряда».
Вторичный рынок не показывает таких выдающихся результатов, как первичный. Спрос и предложение здесь гораздо скромнее. С августа 2008 года по январь 2009-го продажи земельных участков неуклонно снижались. С середины октября — практически остановились, совершались разовые сделки. Эксперты объясняют это неготовностью продавцов снижать цену на землю (см. таблицу).
Кризис сговора
Резко выросший в последние годы спрос на поселки эконом-класса будет сохраняться и в ближайшее время. Омар Гаджиев: «В 2009 году продолжится активное развитие в сегменте эконом-класса с форматом строительства «дальних дач», расположенных за 80 км от МКАД. Несмотря на то что за прошлый год объем предложения
здесь резко возрос, пока даже выходящие на рынок новые предложения готовых поселков не могут удовлетворить активно растущий спрос».
Немного иными данными относительно развития рынка в этом году, отражающими уверенность покупателя в завтрашнем дне, обладает Алексей Кудрявцев: «Будет расти объем предложения как в новых коттеджных поселках, так и на вторичном рынке загородной недвижимости. В 2009 году сегмент загородной недвижимости эконом-класса по уровню спроса и объема предложения превысит аналогичные показатели бизнес- и элитных проектов. Возможно, будут заявлены загородные жилые комплексы эконом-класса в непосредственной близости от Москвы, предусмотренные для постоянного проживания, а также поселки с участками без подряда на строительство».
Омар Гаджиев: «Любой собственник земли сейчас готов ее продать. Все, на что требуются заемные средства для освоения, будет продаваться. Хотя официально об этом никто не заявляет. Лэнд-лорды, владеющие большим земельным активом, будут стараться избавиться от него, но не станут делать это в открытую, потому что хотят удержать рынок. Дело в том, что огромное количество земель находится в залоге у банков. Если кто-то выкинет сейчас большую часть земельных активов — рынок рухнет. В этом профессиональные участники не заинтересованы. В ближайшие два — три года мы прогнозируем рецессию на рынке».
Риелторы и некоторые застройщики обычно пугают потенциальных покупателей грядущим дефицитом своего товара, который может возникнуть из-за отсутствия средств на возведение новых домов в кризис. «Покупателю не о чем беспокоиться, — считает Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. — При сегодняшней динамике спроса предложение настолько велико, что даже если больше ничего не будет выведено на рынок, существующего хватит лет на пять и более. (Напомним, что объем предложения вырос только за прошлый год почти на 60%, а продажи на первичном рынке к началу 2009 года сократились почти на 2/3.) Всем без исключения нужно забыть о прежних ценах, а к лету можно прогнозировать общее падение цен на загородную недвижимость Подмосковья в среднем на 40%».
ТАУНХАУСЫ СТРОЯТ ОХОТНЕЕ
График 2. Распределение количества объектов по сегментам загородного рынка
Данные IRN.ru
I квартал 2006 г. | I квартал 2007 г. | I квартал 2008 г. IV квартал 2008 г.
Коттеджи
Таунхаусы
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 4 (84) 2009 9 7
