CC BY
25
о.
о
и
_о I -О
с
На рынке загородной недвижимости Московской области девелоперы пытаются преодолеть ценовую стагнацию путем перехода к смешанному типу застройки, а инвесторы смогут заработать на спекуляциях с землей.
МилаБОИКОВА
£ Коктейль за городом
Почему им все мало
Объем рынка загородной малоэтажной недвижимости Московской области превышает $12 млрд. (данные «МИЭЛЬ»], или 4 млн. кв. м (данные «Вашъ Финансовый Попечитель»]. Всего в Подмосковье сегодня более 420 коттеджных поселков, из них около 270 находятся в стадии активной продажи, 205 — первичной. Ежемесячно этот показатель увеличивается на 3-8 поселков («Масштаб»], вторичные продажи — на 65 (данные «МИЭЛЬ»]. Почти 70% предложения находится в стадии строительства (данные Blackwood].
В 21 поселке продажи приостановлены, более десятка сдается в аренду (данные «МИЭЛЬ»]. Приостановка продаж постигла, например, поселки «Гранд дюк», находящийся на 38-м км Киевского шоссе близ поселка Жедочи, «Золотой плес» — на 54-м км Ярославского шоссе, близ Михалево. Причины: девелоперы неверно рассчитали соотношение местоположения и цены («Гранд дюк»], а также проблемы с подводкой коммуникацией, с документами на право владения земельным участком, с надзирающими органами в водоохранной зоне.
Объем инвестиций за весь прошлый год
приблизился к $1 млрд. Предложение увеличилось за год более чем на 25% (данные «МИЭЛЬ»]. Основной прирост произошел за счет эконом- и премиум-классов (данные Blackwood].
Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости, «МИАН — Агентство недвижимости»: «Поселки бизнес-класса составляют более половины всего предложения, элитные загородные объекты — около 20% рынка. Несмотря на то что предложение поселков таких ценовых категорий близко к насыщению, качество предлагаемых объе-
Таунхаусы в коттеджном поселке смешанного типа — предложение для солидного покупателя по сходной цене. На фото: «Дворянское гнездо» (15 км от МКАД по Новорижскому шоссе) стоимостью $365 тыс.
ктов зачастую не соответствует заявленному классу и цене».
Уединенное существование на лоне природы постепенно переходит в разряд мало реальных мечтаний и для представителей обеспеченных слоев общества. Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний «Конти»: «Среди основных тенденций на рынке загородной недвижимости 2006-го и начала 2007 года можно отметить существенное увеличение количества больших поселков: если раньше поселки насчитывали в основном 15-30 домов, то сейчас счет начинается от 50. Это связано с желанием застройщиков компенсировать собственные издержки».
В общем-то покупатели сами виноваты: не хотят потреблять предложенное в массовом порядке — и что характерно, ни в одном ценовом сегменте. Мария Литинец-кая, исполнительный директор компании Blackwood: «В конце 2006-го — начале 2007 года на рынке наблюдалась стагнация, связанная с переизбытком предложения бизнес-класса, поэтому спрос в этом сегменте несколько снизился. Эта волна затронула также поселки премиум-класса. В целом в этих классах темпы роста цен были достаточно низкие (около 4%), в эконом-классе — чуть выше (около 6%). Именно в поселках этого класса были исключительно сезонные, а не связанные со стагнацией, задержки продаж».
В среднем за 2006 год цена 1 кв. м жилья в Подмосковье выросла более чем на 32% (по некоторым объектам — 50-70%), цена сотки земли — на 55% (данные «МИ-ЭЛЬ»). В целом аналитики считают прошлогоднее значительное повышение цен в загородном секторе избыточным. Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа управляющей компании «Масштаб»: «Удорожание подмосковной недвижимости в прошедшем году было аномальным: рост при развивающемся рынке не должен превышать 20-
X га
д
30%, этот барьер был явно превышен и на некоторых объектах рост составил 5060%».
Прогнозы на текущий год дает Анна Михайлова, коммерческий директор компании «АСК»: «Понятно, что процесс повышения цены не может быть бесконечным, но рост цен на 2-3% в квартал возможен. Однако если прогнозы международных аналитиков, прозвучавшие на всемирном форуме в Давосе, оправдаются и стоимость одного барреля возрастет до $150, то можно предположить, что стоимость недвижимости, и в первую очередь загородной, существенно возрастет».
Вездесущий «эконом»
Основная доля продаж в 2006 году пришлась на дома в организованных коттеджных поселках, расположенных не дальше 45 км от МКАД, с ценовым разбросом от $250 тыс. до $900 тыс. за объект (данные «Конти»]. На долю бюджетов, превышающих $3 млн. за объект, приходится 6,5% спроса, до $1,5 млн. — 55% (данные IпtermarkSavills].
Положительная динамика на рынке поселков высшей и средней ценовых категорий не в последнюю очередь объясняется тем, что растет спрос на таунхаусы, расположенные на территории организованных коттеджных поселков, — они все-таки дешевле, чем отдельно стоящие дома-коттеджи. Согласно аналитическим данным компании IпtermarkSavills, в прошлом году средняя цена 1 кв. м в таких таунхаусах оказалась на 15-20% ниже, чем в коттеджах. По динамике роста цен таунхаусы существенно опередили отдельно стоящие дома (+51% к началу этого года]. Экономия при покупке в этом случае достигается за счет меньшего земельного участка, также
Поселок бизнес-класса «Ильинка» (11 км от МКАД) от ГК «Конти» и «МАРР Капитал» состоит из лейнхаусов — «домов в переулках» — это новый формат на рынке недвижимости
Территория поселка «Европа» (девелопер — «Ваш дом») примыкает к лесному массиву Николиной Горы (Рублево-Успенское шоссе)
жильцы приобретают право пользоваться всеми благами поселков высшей категории: охрана, инфраструктура, сервис и пр. Более 20% предложения в бизнес- и пре-миум-классах приходится на таунхаусы (и их производные — дуплексы].
Как видим, элементы недвижимости наиболее дешевого класса «эконом» проникают повсюду. Однако эксперты считают, что ждать скорого массового пополнения рынка недорогим предложением рановато, в том числе и по причине того, что девело-перы-застройщики не желают отказываться от суперприбылей. Алексей Поляков, генеральный директор компании «Просперити Проджект Менеджмент»: «Стоимость земли, прокладки коммуникаций и создания инженерной и коммерческой инфраструктуры постоянно растет. Прибыльность эконом-проектов составляет 20-30%, в то время как бизнес-класс и элитная недвижимость все еще приносят 50-100%».
На удешевление продукции застройщик готов идти только за счет естественного сокращения своих собственных за-
| прямые инвестиции /№05 (61) £007 | реальный сектор
трат: например, на приобретение земли под строительство. Понятно, что чем дальше участок от МКАД, тем он дешевле. Анатолий Федоренко, руководитель информационно-аналитического управления ГК «Вашъ Финансовый Попечитель»: «Некоторые эксперты отмечают, что идет процесс переориентации на строительство загородного жилья эконом-класса, однако нельзя назвать эту тенденцию определяющей. Необходимо добавить, что инвестору невыгодно осваивать этот формат в ближнем Подмосковье прежде всего из-за высокой стоимости земли. Ему просто не вписаться в ценовую категорию эконом-класса ($250 тыс.]. Однако с перемещением строительства коттеджных поселков на расстояние свыше 80 км от МКАД будет сочетание эконом-класса и бизнес-класса в зависимости от местных условий».
Пока буквально единичные, наиболее дешевые, предложения загородного рынка по $130-200 тыс. расположены на расстоянии от 40-60 км от МКАД, это в основном деревянные дома (оцилиндрован-ный брус] или полдома (дуплекс] из кирпича (поселки: Боровики, 60 км по Киевскому шоссе, Светлогорье, 38 км Новорижского шоссе] или еще более удаленные от Моск-
В поселке «Светлогорье» (38 км от МКАД,
«СтройРазвитие»), рассчитанном на 300 домов, разветвленная инфраструктура не будет финансироваться за счет домовладельцев
вы «сэндвичи» и таунхаусы в ценовой категории $250-400 тысяч.
Земля у дел
На фоне перенасыщенности предложения на самых дорогих сегментах загородного рынка и дефицита эконом-класса вопрос об объектах для инвестирования вроде бы не стоит: вкладывай в «эконом» — и в накладе не останешься. Но и здесь начинающего инвестора поджидает ряд сложностей, и без консультации профессионала рынка тут не обойтись. Во-первых, что именно предпочесть: готовый дом в посел-
При возведении поселка «Грин Хилл» (29 км от МКАД) применена прогрессивная схема строительства: не очередями, а одновременно по всей территории. Стабильное финансирование обеспечивают «Техногруп» и банк «Петрокоммерц»
ке или просто участок, что наиболее выгодно физическому лицу, а что — юридическому? Светлана Кондачкова: «Все зависит от цены, по которой клиент приобретает объект, то есть от его стартовых характе-> ристик и потенциала. Очень важен вопрос ° подключения и подведения коммуникаций к * приобретенному объекту (выделяемые о мощности, стоимость подключения и пр.]. о Если коммуникации по границе, то точно произвести предварительные расчеты по проекту не всегда возможно. Часто уже после приобретения могут измениться условия приобретения — объем разрешенных к выделению мощностей, условия подключения, цена. Таким образом, наиболее стабильная и понятная ситуация для инвестиций — это покупка дома с участком в организованном коттеджном поселке на начальном этапе строительства. Все вопросы, связанные с инженерно-коммуникационными сетями и организацией строительства, решают генподрядчик и его технические службы».
К слову, по мере приближения завершения строительства поселка цены растут. Так, по данным IпtermarkSavills, наибольшие удельные цены и темпы их прироста зафиксированы в поселках, сдача которых запланирована на 2007 год (+68% к началу 2006 года], в поселках с более поздними сроками сдачи средние цены оказались примерно на 25% ниже (то есть +43%].
Более стабильным и потому выгодным вложением представляется экспертам и просто земля под строительство на территории организованного коттеджного поселка. Мария Литинецкая: «Самый безопас-
ный вариант — покупка участка без подряда и перепродажа его через год. При таком варианте инвестор получает хоть и небольшую, но гарантированную прибыль, связанную с рыночным ростом цен на землю и удорожанием ее за счет подвода коммуникаций». Светлана Кондачкова: «Расположенный в ликвидном месте (престижное направление, небольшая удаленность от МКАД, удачные природно-ландшафтные характеристики] земельный участок ежегодно повышается в цене как минимум на 15-20%. Нужно только помнить, что участок должен быть использован по назначению — то есть под строительство — в течение трех лет с момента его покупки». Наталья Чукаева: «Что касается физических лиц, то для них самым целесообразным сегментом для инвестирования являются участки без подряда рядом с Москвой (до 15 км от МКАД]. Приобретение земельного участка требует приемлемых денежных затрат, у земли нет никакого амортизационного износа, и она постоянно дорожает. За прошедший год цены на подмосковную землю выросли на 70-150% в зависимости от направления».
Цифры ну очень заманчивые, но слишком уж много в коттеджном домостроении и частном землевладении/пользовании определяется сторонними — не зависящими от частного соинвестора — обстоятельствами. Слишком велики риски. Мария Ли-тинецкая: «Долгосрочные инвестиции в готовый дом или строительство рискованны из-за того, что продажи в поселке могут приостановиться по ряду причин: выход конкурента, строительства рядом с поселком элементов неблагоприятного окружения и т.д.» Владимир Яхонтов, заместитель директора Управления загородной недвижимости холдинга «МИЭЛЬ»: «Стоимость земли в Подмосковье растет достаточно быстро, и одним из видов инве-
реальный сектор | прямые инвестиции / №05 (61] £007|
стирования для юридических лиц может быть покупка земельного участка с последующей его перепродажей. Но это достаточно рискованные инвестиции, потому что земельных ресурсов в Московской области достаточно много, и любое внешнее изменение, например в системе налогообложения, может привести к тому, что ресурс будет дешеветь, а не дорожать. К тому же земельный участок менее ликвиден, чем готовый дом. Наиболее выгодное решение для юридических лиц — это покупка всех объектов в строящемся коттеджном поселке или более 50% из них на начальной стадии. Это дает максимальную доходность, но требует больших инвестиций».
При любой форме соинвестирования главное — не промахнуться с выбором поселка, на территории которого будут выкуплены земля или дома с землей. Здесь многое зависит от репутации и вкуса за-стройщика/девелопера. Наталья Чукае-ва: «Рынок стабилизируется и сегментируется. Поэтому проекты «не в формате» зависают и не оправдывают себя. Конечно, они по-прежнему продаются. У нас пока нет такой конкуренции, чтобы рентабельность того или иного проекта решали исключительно потребительские требования.
До сих пор заявленная цена не является показателем качества поселка. При растущем рынке и ценах влияние покупателя не настолько сильно, как, например, при зрелом, сформировавшемся рынке. Но все меньше поселков может сохранять высокую цену при несоответствующем качестве. Скажем, сегодня на Калужском направлении представлены объекты в разном ценовом диапазоне. У одного цена $2,5 млн., у другого — $750 тыс. Понятно, что есть ряд объективных причин, обосновывающих такое ценообразование».
Еще более решительны выводы Владимира Яхонтова: «Созданные девелопера-ми-непрофессионалами неудачные поселки характеризуются непродуманной концепцией, отсутствием благоустроенных общественных территорий и необходимой инфраструктуры, непродуманной транспортной доступностью (вернее, ее отсутствием] и механизмами эксплуатации. Архитектура и организация внутреннего пространства домов в таких поселках также часто не соответствует современным требованиям. Большинство поселков, существующих сегодня на рынке, относятся именно к этой категории».
Наталья Чукаева: «Классический де-
велоперский вариант освоения земли — самый прибыльный. При грамотном, взвешенном подходе доходность такого проекта может в разы превышать вложения и достигать 100-200%. Особенно если освоение земли происходит на приватизированной земле (например, колхоза или военной части]. Однако этот вариант является и самым рисковым. Такой проект растянут во времени (1,5-2 года. — «ВЕСТИ»], он требует дополнительных исследований, затрат на финансирование и реализацию».
Кстати, интенсивное удорожание земли — палка о двух концах для девелопера проекта, а значит, и для соинвестора. Юрий Синяев предостерегает: «Рентабельность девелоперской деятельности снижается, так как вложения в развитие земельного участка занимают сегодня от 12 до 40% от стоимости всего проекта, цены же на землю растут непропорционально быстро». Однако дорожает прежде всего земля, обеспеченная коммуникационной инфраструктурой. Круг замкнулся: клочок земли без подряда ценен прежде всего своим окружением, которое опять-таки зависит от бизнес-достоинств девелопмента прилегающих территорий.
X
е д
Отечественные производители офисной мебели активно теснят зарубежных поставщиков с российского рынка.
Российские мебельщики усиливают свои позиции
Еще десять лет назад большая часть продаваемой в России мебели приходилась на долю импортных моделей. Сегодня перевес на стороне российских производителей. По словам Ильи Кондратьева, руководителя Компании «ФЕЛИКС», на чью долю приходится около 28% продаж офисной мебели РФ, 70% в объеме продаж Компании приходится на мебель собственного производства. Примерно такое же соотношение наблюдается по рынку в целом.
Если ранее отечественная продукция была конкурентоспособна лишь в сегменте оперативной мебели, то за последние годы российские мебельщики успешно освоили производство моделей бизнес- и да-
же премиум-класса. Так, Компания «ФЕЛИКС» наряду с изготовлением серий для персо-
нала и руководителей приступила к выпуску президент-комплектов, которые на отечест-
венном рынке представлены преимущественно зарубежными изделиями. Предложенные Компанией коллекции являются достойной альтернативой импорту — они выполнены из тех же материалов, что и зарубежные серии: массив, шпон, кожа, стекло, металл. При этом использование высокотехнологичного оборудования и отсутствие затрат на логистику позволило установить их стоимость в полтора раза ниже по сравнению с зарубежными аналогами. Благодаря доступным ценам и высокому качеству российская мебель уже в ближайшие годы окажется более востребованной, чем импортная, что значительно усилит позиции отечественных производителей.
