CC BY
95
Весна за городом
Стоимость квадратного метра недвижимости в Подмосковье кое-где сравнялась с ценами на квартиры в Москве. Впрочем, спрос на загородную недвижимость все-таки ниже, чем на столичные апартаменты.
Мила БОЙКОВА
Источники: рис. 1 — Blackwood; рис. 2 — Welhome.
* Количество новых поселков на 01.01.2011 — 100%.
Бюджетные таунхаусы
Массовые покупатели загородной недвижимости в последнее время претендуют исключительно на самые «бюджетные» по цене варианты — таунхаусы и участки без подряда (УБП) на востоке Московской области. Причем речь идет только о собственно проживании — на фоне падения цен минувшей зимой на загородные дома и стагнации цен на землю инвестиции в загородную недвижимость в настоящий момент неэффективны. По крайней мере в краткосрочной перспективе.
Андрей Соловьев, руководитель отдела загородной недвижимости компании Knight Frank: «Несмотря на рост спроса и увеличение предложения в целом по рынку, сделки преимущественно не носят инвестиционного характера — большинство покупателей выбирают дома для собственного проживания».
Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пере-свет-Инвест»: «Рынок загородного жилья довольно инертен. Наибольшим спросом пользуются коттеджи и таунхаусы экономкласса: таунхаусы по цене от 5-7 млн руб. (по $1580 за «квадрат»), коттеджи от 6-9 млн руб. Обычно подобные поселки возводят на демократичном юго-восточном направлении области.
В последние годы на рынке загородного жилья повысилась доля мультиформатных жилых комплексов (смешан-
ной застройки). В данных проектах увеличена плотность застройки и максимально расширена линейка предложений. Уплотнение застройки обусловлено в первую очередь изменениями в спросе со стороны потенциальных покупателей. Просторный дом и большой земельный участок, характерные для коттеджной застройки более дорогого сегмента, сейчас пользуются весьма умеренным спросом, так как в большинстве случаев такие площади являются избыточными, а их содержание в последующем обходится достаточно дорого. Среди всех типов домовладений коттеджи имеют самый высокий уровень эксплуатационных расходов. К тому же многие уже не хотят иметь большой земельный участок, за которым нужно ухаживать.
Популярность таунхаусов повысилась вследствие оптимальной площади таких домов, сопоставимых с квартирой. И тем не менее, это частное двух-трехуровневое владение. Стоимость эксплуатационных расходов при этом ниже, чем для коттеджей, на 25-35%. Довольно привлекательным выглядит небольшой придомовый участок, где можно обустроить как место для отдыха, так и маленькую детскую площадку, без больших усилий по благоустройству и значительных финансовых затрат.
Стоимость домов и таунхаусов во многих поселках за прошедшую зиму (сезон пониженной активности на загородном рынке) немного снизилась. Так, в период с ноября 2012-го по февраль 2013 года таунхаусы на популярном северо-западном направлении (Волоколамское, Ильин-ское, Новорижское шоссе), в районах до 30 км от МКАД, подешевели на 8,7% (средняя цена упала на 4,1%).
В последние месяцы на загородном рынке в основном наблюдалась ценовая стагнация, что связано с сезонным спадом активности. В то же время весна и начало лета — наиболее горячий сезон на рынке, когда стоимость востребованных предложений повышается. Наибольшим спросом пользуются таунхаусы в практически готовых объектах, с уже введенным в эксплуатацию инженерным комплексом. Приобретать домовладения на начальном этапе строительства — слишком высокий риск, при этом стоимость предложений остается весьма высокой».
Холодная весна 2013-го
Сегмент загородной недвижимости в большей степени, чем любой другой, зависим от сезонности, — считают эксперты рынка. Мария Литинецкая, гендиректор компании «Метриум Групп»: «С наступлением холодов традиционно начинается спад покупательской активности. Поскольку дачи и недорогие коттеджи люди покупают, чтобы проводить там лето, то и интересоваться начинают ими
начало года обнадеживает
дешевого много, но не достаточно
Рис. 1. Динамика выхода новых поселков, %*
Новые поселки, вышедшие на рынок
500 400 300 200 100 0
2011
Поселки, предлагающие участки без подряда
Рис. 2. Структура предложения загородных поселков на первичном рынке недвижимости Подмосковья в зависимости от класса, % от общего количества поселков
05 07
2012
_
ФОТОБАНК ЛОРИ
ближе к началу сезона — весной. На высоколиквидные объекты снижение спроса в холодное время года не так значительно, ведь здесь потенциальный покупатель рассчитывает приобрести комфортный дом для постоянного проживания.
Зима нынешнего года, которая вместо трех положенных по календарю месяцев длилась гораздо больше, буквально заморозила активность покупателей загородной недвижимости Подмосковья. Спрос упал на 20% по сравнению с зимним периодом прошлого года — фактор сезонности снова проявил себя во всей красе.
Снижение потребительской активности в первую очередь связано с транспортной ситуацией на столичных дорогах, которая во времена сильных снегопадов ухудшается катастрофически. Обильные осадки и ползущий вниз столбик термометра заставляют покупателей откладывать просмотры объектов до лучших времен. В большей степени от фактора сезонности пострадал сектор дальних дач. Если в поселки, расположенные в непосредственной близости от Москвы, клиенты даже в сильные морозы все-таки выезжали, то расстояния в несколько десятков километров становились для них непреодолимым препятствием.
С другой стороны, экстремальные погодные условия
I
Приобретать домовладения на загородном рынке на начальном этапе строительства — слишком высокий -риск для покупателей.
поселков. Для покупателя, задумывающегося о приобретении дачи для круглогодичного проживания, этой зимой как раз представился уникальный шанс посмотреть на работу эксплуатирующих служб и оценить качество подъездных дорог. Зимние покупатели также могут проверить, насколько быстро прогревается дом после включения отопления.
Приход весны — еще одно испытание для эксплуатирующих служб поселка и проверка на прочность ливневой канализации. Клиенты, отложившие покупку до наступления тепла, вернутся на рынок в самый разгар таяния снегов с экзаменацией.
Наибольшее падение спроса этой зимой было зафиксировано в поселках, расположенных на Дмитровском, Ленинградском, Ярославском, Пятницком, Новорязанском и Каширском шоссе. Ухудшение транспортной ситуации по большинству перечисленных магистралей связа-
выступают своеобразным тест-драйвом для коттеджных но не только с погодными условиями, но и с ремонтными
работами, которые там ведутся. Соответственно, следующей зимой мы будем наблюдать снижение покупательской активности по Калужскому, Щелковскому и Волоколамскому шоссе. Именно там ожидается проведение масштабной реконструкции дорог».
Кадастр заставил
Значимым событием на рынке загородной недвижимости, которое может существенно повлиять на дальнейшее его развитие, аналитики назвали кадастровую переоценку стоимости земли в прошлом году, в связи с которой налоги на земельные участки заметно возросли в ряде районов Подмосковья.
Неудачные объекты с завышенными ценами даже по престижным направле ниям плохо продаются.-
Однако большинство экспертов уверены, что покупателям по этому поводу волноваться не стоит, более того, на рынке предложения сей факт отразится самым благоприятным образом. Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood: «Подобного рода события стимулируют собственников больших земельных участков к принятию решений об их использовании. В итоге на рынке загородной недвижимости может возрасти объем предложения земельных участков и вполне вероятно появление новых загородных проектов».
Андрей Соловьев: «Сразу же повысилась активность на рынке жилой элитной недвижимости: каждый день появляются новые предложения по продаже земельных участков в различных районах Московской области, в том числе и на популярном в элитном сегменте западном направлении».
Мария Литинецкая: «Появление еще большего количества поселков приведет к ужесточению конкуренции и в перспективе практически полному отсутствию роста Источники: цен на конечный продукт и появлению качественных
рис.3 — Blackwood; и интересных проектов. С другой стороны, у покупателя
рис. 4, 5 —
IntermarkSavills. будет больший выбор объектов и условий покупки.
Для вторичного рынка земли переоценка способна обернуться снижением цен. Среднестатистический собственник надела — не слишком обеспеченный человек. Резкое повышение налогооблагаемой базы может побудить частных землевладельцев к продаже участков, даже по заниженным ценам. Однако пока сложно говорить о том, как именно это отразится на земельном рынке Подмосковья. В ближайшее время система кадастровой оценки будет пересматриваться, к тому же окончательно не сложилась судебная практика в этой отрасли права».
Необходимость платить высокие налоги вынуждает землевладельцев искать новые схемы работы. «Общий курс рынка — на быстроокупаемые проекты, — отмечают аналитики компании «девиКо. девелопмент и Консалтинг». — Поэтому и требования, которые предъявляют инвесторы при выборе участка под проект, уже изменились довольно существенно. Высокий спрос на участки в 30-60 га, где можно разместить порядка 200-400 домовладений, был вполне закономерен еще пару лет назад. Инвестору было выгоднее строить большие поселки, так как это позволяет снизить расходы на прокладку коммуникаций, благоустройство территории и непосредственно строительство жилья. Но сейчас участники рынка вынуждены делать поправку на налоги. В случае если продажи по какой-либо причине не пойдут, земельный актив будет не просто лежать мертвым грузом, но и «съест» немало средств за счет налогов. Сейчас инвестор больше заинтересован в участках 15-40 га. Прежде такие размеры использовались под малонаселенные поселки бизнес-класса, в настоящее время 20 га — распространенный размер поселка средней ценовой категории».
Эпоха застоя
За 2012 — начало 2013 года на рынок загородной недвижимости вышло 62 проекта. Из них в 24 коттеджных поселках к продаже предлагали таунхаусы (данные Blackwood).
Елена Ржавская обращает внимание на высокий уровень девелоперской активности в начале этого года: за три месяца на рынок выведено 12 поселков (рис. 1). Все проекты относились в основном либо к экономклас-су (44%), либо к бизнес-классу (54%).
Андрей Соловьев подчеркивает, что в целом объем нового предложения уже превысил показатели соответствующего периода прошлого года более чем на 30%.
активнее застраивают новорижское шоссе
на земле должен Быть дом m на рублевке — автономное проживание
Рис. 3. Доля объектов в общем объеме новых проектов в коттеджных поселках по направлениям, 2012 — начало 2013 года, %
Рис. 4. Структура спроса в поселках премиум-класса по типу объекта, январь-декабрь 2012 года, %
Коттеджи Таунхаусы Участки без подряда
Рис. 5. Структура предложения в поселках премиум-класса по типу объекта, 2012 год, %
Рублево- Новорижское Успенское
Коттеджи Таунхаусы Участки без подряда
Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome:
«На начало нынешнего года в общей структуре предложения загородной недвижимости преобладают поселки экономкласса (55% от общего объема предложения). Доля элитного жилья составляет 6% и последние несколько лет постепенно сокращается. На бизнес-класс приходится 36% от общего объема предложения (рис. 2)».
Лидерство по выходу нового предложения сохранилось за Новорижским (24% всех новых проектов), Калужским (16%) и Дмитровским (14%) шоссе (рис. 3). Примечательно, что на территории Новой Москвы, по сравнению с 2011 годом, количество сделок сократилось. Это связано со спадом ажиотажа, вызванного объявлением в позапрошлом году о присоединении земель с 1 июля прошлого года.
Львиная доля продаж во вновь выходящих поселках (до 44%) по-прежнему приходится, как отмечает Елена Ржавская, на участки без подряда (УБП): на розничном рынке наибольшим спросом пользовались участки площадью 21-30 соток и меньше (45% запросов, поступивших в компанию Blackwood за год).
«Несмотря на интерес широкой публики к участкам под самостоятельную застройку, цены на землю в последние годы фактически стоят на месте, — заявил в одном из интервью в марте этого года Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». — Прирост стоимости участков имеет место лишь в отдельных поселках — за счет увеличения стадии готовности или улучшения транспортной доступности.
Всего на первичном рынке Московской области сегодня представлено около 800 организованных коттеджных поселков, примерно в половине из них можно приобрести участки без подряда на строительство. Таким образом, объем предложения на рынке земли Подмосковья достаточно велик, ни о каком дефиците речи не идет. Высокая конкуренция, наряду со сложной экономической ситуацией и отсутствием у покупателей лишних денег, является основной причиной ценового застоя (рис. 6, табл.).
Кроме того, против земельных участков играет сама специфика загородной недвижимости, которая проходит по разряду «второго дома». В отличие от городской квартиры подмосковная дача не считается предметом первой необходимости, от покупки участка всегда можно отказаться. Или вместо 6 соток в Подмосковье купить значительно больший по площади участок где-нибудь в Болгарии.
Загородный рынок в последние годы принадлежит покупателю, и в обозримом будущем ситуация не изменится. Нет дефицита, ассортимент достаточно велик. На загородном рынке приходится бороться за покупателя, в отличие от московского рынка, где ограниченное предложение создает баланс между продавцом и покупателем.
Поэтому неудивительно, что, даже претендуя на самые экономные варианты загородного жилья, массовый покупатель все-таки предъявляет растущие требования к их качеству».
Мария Литинецкая: «Высокая конкуренция и ограниченный спрос на рынке загородной недвижимости побуждает девелоперов лучше продумывать проекты поселков и, как следствие, повышает качество конечного продукта. Появляется все больше поселков с небольшими таунхаусами и участками без подряда, где концепция продумана, а ценовая политика лояльна. Именно они наиболее конкурентоспособны. С другой стороны, продажа неудачных объектов с завышенными ценами, даже по престижным направлениям, связана с заметными проблемами».
«Раздоры» и другие особенности рынка
В целом самый дорогой сегмент загородного рынка — премиум-класс — продемонстрировал по итогам прошлого года и первых месяцев текущего востребованность не со стороны инвесторов, а прямых покупателей (приобретающих недвижимость для собственного проживания), судя по объемам продаж, — и в денежном, и в количественном выражении.
Так, согласно отчетам компании ^егтагквауШв, совокупный объем реализованного платежеспособного спроса на рынке загородного жилья премиум-класса по итогам 2012 года составил 120 сделок, что превышает прошлогодний показатель за аналогичный период на 20%, или 49 тыс. кв. м общей площади домов (на 23% больше, чем в 2011 году). Покупали в основном жилые строения с землей — коттеджи (43%) и таунхаусы (порядка 40% всех сделок; рис. 4). Денежный оборот составил около $330 млн (+ 25% к уровню 2011 года).
В феврале этого года на первичном рынке элитного жилья Подмосковья было заключено вдвое больше сделок, чем в январе: шесть и три соответственно. Средняя стоимость купленного участка без подряда (со всеми подключенными коммуникациями) премиум-класса составля-
Источник:
ет на сегодня $90 тыс. за сотку (средняя площадь — более www.zemer.ru.
УДОРОЖАНИЕ СВЯЗАНО С НЕСТАБИЛЬНОСТЬЮ ВАЛЮТ
Ценовые индексы стоимости земли, 2012 год
тип рынка декабрь сентябрь % год назад %
Первичный $ рынок (новые 7379 7406 -0,4 6879 7,3
ки,участки без подряда) руб. 224 912 228 912 -1,7 216 621 3,8
Вторичный $ рынок(земля 6939 7017 -1,1 6694 3,7
дачных товариществах) руб. 211509 216 895 -2,5 210 793 0,3
ПО ОКОНЧАНИИ ЛЕТНЕГО СЕЗОНА ЗЕМЛЯ ПЕРЕСТАЕТ БЫТЬ ИНТЕРЕСНА
Рис. 6. Динамика стоимости земли на первичном рынке Тыс. руб./сот.
$ тыс./сот. 8
08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 2011 2012
6,5
6
KNiGHT FRANK KNIGHT FRANK KNiGHT FRANK
Высокая конкуренция и ограниченный спрос на рынке загородной недвижимости побуждает девелоперов лучше продумывать проекты поселков.
Несмотря на рост спроса и предложения сделки преимущественно не носят инвестиционного характера — большинство покупателей выбирают дома для собственного проживания.
Источник: ЫЬегшагкЗжйЬ.
чем полгектара). Средний бюджет предлагаемого коттеджа — $4,8 млн (готовый дом площадью 700 кв. м на участке 28 соток), таунхауса — $2 млн (квартира-секция площадью 360-370 кв. м и придомовый участок площадью 4 сотки).
Даже на элитном рынке спрашивают более дешевые варианты. Наиболее дефицитными позициями в сегменте являются коттеджи (не блокированные дома!) стоимостью до $2 млн (данные IntermarkSavills; рис. 7, 8) и земля без подряда площадью около 40 соток и стоимостью $30-60 тыс. за сотку (35% от общего числа запросов, данные Welhome).
Более половины всех купленных домовладений и участков без подряда в 2013 году располагались не далее 10 км от МКАД на западном направлении.
Предложение по структуре, но не по цене, в основном адекватно спросу: 45% совокупного объема предложения составляют коттеджи, остальная доля распределена между таунхаусами и участками без подряда, однако динамика пополнения отрицательная. По оценкам специалистов IntermarkSavills, на конец 2012 года объем первичного предложения загородного жилья премиум-класса составил порядка 280 объектов (включая 1,4 тыс. строящихся на 1,1 тыс. га домовладений), что на 13% меньше,
чем годом ранее. Зато практически все объекты первичного рынка премиального сектора или уже построены, или находятся на завершающей стадии строительной готовности.
Все объекты блокированной застройки (около 35% общего предложения) расположены на Минском и Новорижском шоссе. Ассортимент предложения Рублево-Успенского шоссе состоит исключительно из готовых коттеджей и участков без подряда для самостоятельного строительства (рис. 5).
Андрей Соловьев: «В 2012 году рынок загородной недвижимости постепенно начал выходить из периода стагнации. Стоит отметить значительный прирост предложения в элитном сегменте: впервые с 2008 года количество новых поселков достигло докризисного уровня. Было возобновлено строительство ряда объектов, выход которых откладывался на протяжении нескольких лет.
По итогам прошлого года впервые за последние четыре года мы отметили превалирование в новом предложении поселков элитного и бизнес-сегментов над объектами экономкласса. Так, если в 2011 году на их долю приходилось суммарно чуть более 30% от всех объектов рынка загородной недвижимости, открывших продажи, то в 2012 году — уже 55%. В основном новые поселки премиум- и бизнес-класса сконцентрированы вдоль Калужского и Новорижского шоссе. На эти направления суммарно приходится более половины вышедших в 2012 году поселков. На Рублево-Успенском направлении новые поселки за прошедший год на рынок не выходили».
Вероятно, поэтому недвижимость и земля на элитарной Рублевке служит не только символом суперпрестижа собственников, но отдельными ареалами может приносить им прибыль.
структура предложения
структура спроса
Рис. 7. Доля объектов в поселках премиум-класса в зависимости от размера Рис. 8. Доля объектов в поселках премиум-класса в зависимости от размера бюджета, $ млн, декабрь 2012 года, % бюджета, $ млн, декабрь 2012 года, %
$ млн<2 2-3 3-4
Коттеджи Таунхаусы Участки без подряда
$ млн < 1 1-1,5 1,5-2 2-2,5
Коттеджи Таунхаусы Участки без подряда
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 6 (134) 2013
\ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КЛИМАТ \
%
%
4-5
> 5
2,5-3
> 3
78
Нина Резниченко, директор департамента загородной недвижимости IntermarkSavills: «Если покупатель приобретает землю или загородное жилье для собственного проживания, при этом не забывая об инвестиционной стороне вопроса, то, безусловно, следует обратить внимание на поселок «Раздоры» (5 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе). Те, кто входили в этот проект на начальной стадии (1-1,5 года назад), приобретали сотку земли за $70 тыс., сегодня могут ее продать за $115 тыс.».
дом миллионера
Цены на недвижимость бизнес-класса в последние два года стабильны. Согласно отчетам компании IntermarkSavills, в феврале и январе этого года на первичном рынке загородного жилья бизнес-класса было заключено по 150 сделок с домовладениями и участками без подряда. Средняя площадь купленного коттеджа данного класса составила 380 кв. м, придомового участка — 20 соток. В сегменте блокированной застройки аналогичные показатели составили 210 кв. м и 3 сотки соответственно. Лидером по числу приобретенных домовладений стало Новорижское шоссе — здесь расположены две трети всех купленных коттеджей и таунхаусов. В сегменте участков без строительного подряда основной объем платежеспособного спроса был реализован на Дмитровском шоссе.
Средние бюджеты сделок на загородном рынке в сегменте бизнес-класса за прошедшие месяцы составили: коттеджи — $1,5 млн, таунхаусы — $0,6 млн, что в целом соответствует показателям прошлого и позапрошлого годов. А вот спрашивают в основном коттеджи стоимостью до $1 млн. За год доля объектов данного ценового диапазона сократилась почти вдвое.
Рынок загородного жилья бизнес-класса и в 2012-м, и в 2011 году пополнялся восемью новыми проектами разных форматов, что свидетельствует об осторожности девелоперов, открывающих продажи лишь в тех поселках, в которых они максимально уверены.
Уровень спроса на рынке загородного жилья бизнес-класса 2012 года практически идентичен показателям предыдущего года: было потрачено около $1,4 млрд, заключено около 1400 сделок. 51% купленных объектов составляют коттеджи, на долю таунхаусов в ушедшем году пришлось чуть более четверти всех сделок, остальной объем платежеспособного спроса был реализован в сегменте участков без подряда (данные IntermarkSavills).
Нина Резниченко: «В соответствии с нашими прогнозами пополнение рынка новыми проектами уступает темпам рыночного поглощения. В значительной степени это обусловлено небольшими объемами «дебютантов» (до 100 объектов в поселке). В итоге совокупный объем доступных для покупки домовладений бизнес-класса сократился в прошлом году по сравнению с 2011 годом на 15%».
Будущее — за инфраструктурой
В 2013 году эксперты ожидают сохранение основных трендов прошлых лет: наиболее востребованными останутся участки без подряда и таунхаусы.
Елена Ржавская: «Перспективы развития Подмосковья сегодня связаны со строительством, реконструкцией магистралей, развязок и объездных дорог, а также обеспечением работы общественного транспорта. На многих направлениях после улучшения транспортной ситуации (к примеру, на Минском, Ярославском, Ленинградском шоссе) цены на загородную недвижимость могут вырасти».
Андрей Соловьев: «Наиболее интересным для развития направлением можно считать Новорижское. Это связано с его престижностью и уникальным сочетанием характеристик: прекрасной экологией, транспортной доступностью, развитостью и разнообразием инфраструктуры. Но в ближайший год другие направления могут составить ему конкуренцию. И в первую очередь Дмитровское, где сложилась уникальная для Подмосковья спортивно-рекреационная инфраструктура, и Минское, которое после завершения строительства шоссе-дублера значительно улучшит свою транспортную доступность и привлекательность. При благоприятном развитии событий в целом по рынку за этот год цены могут вырасти на 3-6%».
Тренд на демократизацию закрепится и в элитном секторе. Аналитики компании IntermarkSavills считают, что и здесь покупательские интересы будут смещаться в сторону более функциональных жилых зданий — коттеджей площадью около 500 кв. м. Что касается Новой Москвы, то, по мнению аналитиков компании Knight Frank, негативно было воспринято объявление властей об упрощении процедуры изъятия земель у дачников под государственные нужды на присоединенных к столице территориях области. Однако в долгосрочной перспективе, после того как будут решены строительный, инфраструктурные и нормативные вопросы, можно ожидать, что Новая Москва станет привлекательной для строительства объектов бизнес-класса.
Появление еще большего количества поселков приведет к ужесточению конкуренции, полному отсутствию роста цен на конечный продукт и появлению качественных и интересных проектов.
