CC BY
22
\ НЕДВИЖИМОСТЬ \
Московская область повышенного давления
В связи с перспективой расширения границ Москвы мы обратились к экспертам с вопросом: насколько новшество затронет интересы владельцев жилой недвижимости?
Мила Открытие Кремля
БОЙКОВА В ближайшее время имеют шанс подскочить расценки на
квартиры и частные дома в тех областных ареалах, которые могут отойти к Москве.
Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»: «Цена жилой недвижимости в Москве вряд ли изменится, а вот в столичных или подмосковных районах, граничащих с новой Москвой, рост цен вполне возможен. В настоящее время существенная разница в стоимости квадратного метра наблюдается между московскими районами до и за МКАД, особенно в случае отсутствия метро, — в среднем около 10-15% в пользу столицы. Поэтому вероятней всего, цены на недвижимость в новых московских районах подтянутся к стоимости аналогичного жилья в тех же Солнцеве, Новогирееве или Жулебине».
Александр Крапин, гендиректор Аналитического агентства RWAY: «С большой степенью вероятности спрос на вторичном рынке московского жилья не претерпит существенных изменений до конца 2011 года. Однако в районах Москвы, расположенных рядом с присоединяемыми территориями (5-7 км от МКАД в сторону центра столицы), весьма вероятно повышение цен в пределах 5-10% до конца этого года. Затем перспективы роста цен на вторичном рынке жилья в непосредственной близости от присоединяемых территорий будут зависеть от успехов в ходе намеченных масштабных проектов. В случае удачной их реализации возможно дальнейшее повышение цен на 15-20% на наиболее качественное жилье в течение 2012-2014 годов».
А вот мнение Алексея Шленова, гендиректора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»: «Можно предполагать, что в связи с обсуждающимся во всех источниках расширением Москвы на рынке недвижимости возникнет некая
эйфория и цены действительно пойдут вверх. Это будет обычной реакцией на любое информационное сообщение, значимое для рынка. В последующем ситуация, скорее всего, стабилизируется, и рынок может отыграть позиции назад, когда станет ясно, что интеграция Москвы и области — длительный процесс, который может затянуться на несколько лет. И хотя сейчас мы отмечаем, что спрос на подмосковную городскую недвижимость возрос, это точно никак не связано с проектами объединения Москвы и области. Рост интереса к подмосковным квартирам был зафиксирован значительно ранее, и это связано, в первую очередь, с наличием большого количества недорогого предложения на рынке областной недвижимости, по большей части новостроек».
Многие эксперты рынка считают, что если исключить спекуляции, связанные с отчуждением земли в каких-то отдельных случаях, то нет особых причин для резкого изменения цен в связи с этой инициативой, в перспективе она приведет лишь к расширению возможностей выбора доступного и подходящего жилья на любой вкус.
Единственный столичный кластер, динамика цен на который может оказаться однозначно отрицательной, — правительственная часть центра города после переезда чиновников за МКАД. Такую точку зрения высказал в СМИ в конце июля Александр Шохин, президент Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП). Г-н Шохин перечисляет в качестве сомнительных будущих ареалов территории близ Белого дома, Кремля и Охотного Ряда. Дабы избежать стоимостных потерь в этих районах и сохранить имеющийся объем налоговых поступлений от недвижимости в ЦАО, глава РСПП предложил перепрофилировать Москву в культурно-музейный центр, открыв для гостей столицы в том числе и Кремль.
Война дворцам
По итогам первых шести месяцев этого года общий объем спроса на элитные квартиры в центре Москвы вырос на 15% (данные Penny Lane Realty). В разрезе бюджетов большинство сделок в сегменте закрывается в диапазоне $1-5 млн. По сравнению с началом 2011 года объем сделок вырос на 5%. Правда, число соглашений с более солидным бюджетом — $5-10 млн и $10-15 млн по сравнению с началом года сократилось — на 3% и 2% соответственно.
Георгий Дзагуров, гендиректор Penny Lane Realty: «С начала 2011 года на вторичном рынке элитные квартиры подорожали на 7%, естественно в валюте, — с $25,8 тыс. до $27,6 тыс. за 1 кв. метр. Спрос на популярные в середине 1990-х годов квартиры с дворцовыми интерьерами и кричащей роскошью постепенно снижался и раньше, однако в 2010 году он резко упал, сократившись практически до нуля. Показная роскошь считается признаком дурного тона, поэтому такие квартиры практически невозможно продать, они могут превратиться в настоящую головную боль для агентства».
В чести у покупателя — сдержанная классика дорогих апартаментов и современные просторы индустриальных квартир-лофтов (от англ. loft — чердак, галерея; для квартир в стиле лофт характерны большие площади, высокие потолки, окна во всю стену и передвижные перегородки), спрос на которые в течение 2010 года увеличился на 25%.
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 10 (114) 2011
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
Планируемое изменение границ Москвы приведет к расширению возможностей выбора доступного и подходящего жилья на любой вкус и кошелек.
По новым правилам, жилье при сносе «хрущоб» предоставляется по принципу равнозначности количества комнат, а не по соцнормам.
Источник: АН «Савва».
РОСТ ЦЕН УСЛОВНЫЙ
Цена предложения квартир в Москве в зависимости от типа жилья и места расположения по округам, тыс. руб.*
ТИП ДОМА САО СВАО ВАО ЮВАО ЮАО ЮЗАО ЗАО СЗАО ЦАО МКАД СРЕДНЕЕ ИЗМЕНЕНИЕ К ИЮНЮ 2011 ГОДА, %
«Хрущевки» панельные 130,3 140,5 128,1 124,2 132,7 145,2 146,7 136 160 0 136,7 0,57
Панельные с малой куней 138,5 137,8 136 131 132,4 148,5 149 142,3 190,9 142,2 140,8 0,09
Типовые панельные 144,1 141,4 138,8 131,3 134,3 163,5 148,2 148,2 193,7 127,1 142,1 0,69
Современные панельные 145 148 146,4 135,4 139,4 173,5 161,3 153,2 204 130,5 150,9 0,59
«Хрущевки» кирпичные 147,1 138,4 135,5 127,8 135,6 156,5 153,6 141,4 202,3 156,9 150,5 0,72
Кирпичные с малой кухней 157,8 161,7 147,3 150,5 164,9 189,4 198,2 154,8 225,8 139,4 178,6 1,98
«Сталинские» кирпичные 167,9 155,3 141,4 137 153 201,3 206,1 153,7 236,1 166,4 197,6 0,7
Высотные кирпичные 180,4 172,8 166,5 149,3 143,9 229,9 230,2 166,1 270,6 132,2 210,1 -0,92
Монолитно-каркасные 191,6 164,4 154,1 160,1 162 222 207,7 164,1 289,9 146,2 199,7 0,42
Новостройки панельные 137,6 141,4 123,6 115,7 132,3 173 137,9 130,5 199,2 119,4 137,3 0,99
Все типы 158,1 146,9 141,3 134,6 140,4 180,3 177,4 152,1 236,9 131,6 164 0,67
Изменение к июню 2011 года, % 0,29 0,41 0,61 0,75 0,75 0,67 0,73 1,26 -0,68 1,27 0,67
* По состоянию на июль 2011 года.
\ НЕДВИЖИМОСТЬ \
В долгосрочной перспективе из старой Москвы могут сделать музей.
На фото доходные дома: вверху — П.А. Скоп-ника (Садовая-Кудринская улица, 24); слева — К.С. Клинг-сланда (Большой Козихинский переулок, 10).
На нижнем фото: Мясницкая улица, 8. Торговый дом товарищества М.С. Кузнецова.
Неизменный минимум
В более демократичных сегментах вторичного жилого фонда Москвы ситуация для продавцов далеко не радужная: цены либо еле-еле компенсируют инфляцию, либо практически топчутся на месте. Второй год подряд рублевые расценки на самые экономные квар тиры столицы — однокомнатные — начинаются с отметки 2,7-4 млн руб. За 2,65 млн руб., по данным компании «Азбука жилья», предлагают квартиру в типовом панельном доме в Зеленограде площадью 30 кв. м, а за 3,5 млн можно купить малогабаритную «однушку» на первом этаже кирпичной «хрущевки» уже внутри МКАД — в BAO, за квартиру на втором этаже площадью 30 кв. м просят чуть больше — 3,9 млн рублей.
Согласно расчетам аналитиков, средние цены на вторичное жилье Москвы по сравнению с летом прошлого года поднялись в долларах на 13,4%, в рублях — на 2,4% (данные «Пересвет-Инвест»). А вот за первые шесть месяцев этого года цена в долларах выросла на 4,1%, в рублях упала на 2,8%. За II квартал нынешнего года жилье в долларах подорожало на 2,5%, а в рублях подешевело на 1,5% относительно данных! квартала. Разнонаправленная ценовая динамика в разных валютах говорит о несбалансированности рынка, где бал правят не продавец и покупатель, а внерыночные факторы — изменение соотношения доллара и рубля. Разнобой присутствует и в средних ценах в сегменте б/у жилья. Средний «квадрат» в июле оценивается разными аналитическими организациями в пределах от 140 до 200 тыс. руб. и больше (примерно $5-7 тыс.). В то же время профессиональные участники рынка характеризуют обстановку как стабильную — по крайней мере по части соотношения спроса и предложения.
Большинство риэлторов считают, что на вторичном рынке жилья уже который месяц показатели стоимости 1 кв. метра колеблются в пределах плюс-минус 1-2%. Ажиотажного спроса также не наблюдается. Покупатели могут, неторопясь, сделать выбор. Тоже самое касается и собственников, которые, не ожидая грядущего роста цен, выставляют свои объекты на продажу.
Активность покупательского спроса в прошлом году эксперты мотивируют посткризисным оживлением рынка. В первой половине 2010 года реализо-вывался отложенный в период 2008-2009 годов спрос, во второй половине прошлого года активность
не ждали роста стоимости квадратного метра и выставляли свои квартиры на продажу, а покупатели в свою очередь совершали сделки. В 2010 году общий объем предложения квартир в Москве увеличился на 9% до уровня примерно 53 тыс. объектов.
В среднем за II квартал 2011 года на вторичном рынке Москвы в продаже ежемесячно находилось, по данным компании «Пересвет-инвест», 62,2 тыс. квартир, что на 32,7% больше, чем во II квартале 2010 года, и на 3,8% больше, чем в I квартале этого года (см. график).
Предложение потихоньку растет, а вот количество сделок, а значит, и реальный спрос — как раз наоборот. По данным Росреестра, в июне этого года на вторичном рынке Москвы было зарегистрировано 7,6 тыс. сделок с квартирами. По сравнению с тем же месяцем 2010 года этот показатель упал, по данным аналитиков «Пересвет-Инвест», более чем на 15%. В мае Росреестр зарегистрировал 7,25 тыс. сделок, что на 13,1% меньше значения аналогичного периода 2010 года. Это свидетельство схождения посткризисной волны платежеспособного спроса.
Алексей Шленов: «Имеющийся на сегодня объем предложения полностью обеспечивал его баланс со спросом и компенсировал дефицит предложения первичных объектов в Москве».
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
Проспект Мира, 41. Особняк М.С. Кузнецова.
1-я Тверская-Ямская улица, 32. Доходный дом Е.И. Курникова.
Источник: «Пересвет-Инвест».
Возможности ипотеки
Ипотечное кредитование стимулирует покупательский спрос. Так, отмена в Сбербанке комиссии за выдачу кредитов в прошлом году помогла восстановить рынок и привлекла внимание многих потенциальных заемщиков. Ставки в рублях от Сбербанка настолько выгодны (от 9,5% годовых на покупку жилья на вторичном рынке; при минимальном первоначальном взносе от 10% и максимальном сроке кредитования до 30 лет), что, несмотря на достаточно широкий диапазон программ в валюте, заемщики интересуются в первую очередь рублевыми кредитами с фиксированной ставкой. (Подробнее об условиях ипотечного кредитования в Сбербанке см. №5 за 2011 год.)
В целом ипотека сделала более доступным для населения квартиры не только низких, но и средних ценовых категорий. Алексей Шленов: «Возрос интерес покупателей к квартирам по цене в диапазоне 7-8 млн руб. Более четверти от всех сделок на рынке происходит в этом сегменте. При этом на однокомнатные квартиры стоимостью 7-8 млн руб. приходится 14,2% предложения, на двухкомнатные — 52,2%, на трехкомнатные — 33,6%. О том, что клиенты выбирают более качественное жилье, свидетельствуют и возросшие суммы ипотечных сделок. Так, в 2010 году средняя стоимость квартиры, приобретавшейся с привлечением ипотеки, составляла 6,12 млн руб., а в 2011-м она возросла до 7-9 млн. То, что у покупателей появилась возможность получить ипотечный кредит на условиях, в ряде случаев даже более выгодных, чем до кризиса, стимулирует дальнейшее развитие рынка».
ПРЕДЛОЖЕНИЯ ДОСТАТОЧНО
Динамика объема предложения квартир на вторичном рынке Москвы, тыс. шт.*
706050403020 10 0
Квартир на вторичном рынке Москвы
ш
/Ч^Л
Изменение количества квартир
л-ъ
N .
Л)
9 1 1 3 5
9 1 1 3 5
9 1 1 3 5
* Кривой указана динамика изменения количества квартир, %.
%
10
0
Несносные «хрущевки»
Панельные пятиэтажки — неприглядные по качеству, но еще недавно привлекательные в связи с перспективой сноса и переселения жильцов в новые просторные дома — вновь оказались в центре законодательных инициатив.
Для начала отметим, что таких домов под снос, по данным Департамента городского строительства Москвы, на территории столицы осталось около 430. Напомним, что программа по сносу пятиэтажного и ветхого жилого фонда стартовала в столице с 1994 года, до 2010 года намечалось снести 1,7 тыс. домов. Программу выполнить не успели, и сроки были продлены сначала старым мэром до 2012-го, потом новым — до 2014 года. На сегодня снесено 1,3 тыс. домов. В текущем году на данную программу будет направлено 339 тыс. кв. м и отселено 5,7 тыс. семей, сообщает РИА «Новости» со ссылкой на руководителя столичного департамента жилищной политики и жилищного фонда Николая Федосеева. Годовой план по сносу таких домов выполнен по итогам первых шести месяцев на 44% (снесено 147 тыс. кв. м), новое жилье уже получили около 2,52 тыс. семей.
Однако желающих расширить жилплощадь путем переезда из «хрущевок» в просторные квартиры ожидало разочарование. Мосгордума приняла изменения в закон от 31.05.2006 №21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в г. Москве». Николай Федосеев, руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда города, разъяснил, что в соответствии с новыми правилами, жилье предоставляется по принципу равнозначного выделения площади и количества комнат. Под «площадью» отныне следует понимать не социальные 18 кв. м на человека (как это было раньше), а общий размер квартиры в «хрущобе» под снос. Так, если семья из четырех человек, стоящая на очереди на улучшение жилищных условий, выезжает из двухкомнатной квартиры площадью 42 кв. м, то получит также двухкомнатную равной площади. С учетом того, что в домах новых серий «двушек» такого метража не строят, можно рассчитывать на 50-60 «квадратов», вместо причитающихся по прежним нормативам 18 кв. м на человека, — то есть 72 кв. м в нашем примере.
Социальные нормы предоставления жилья по 18 кв. м на человека остались, но только для очередников, стоящих на улучшение жилусловий, а не для переселяемых из пятиэтажек и одновременно стоящих в той же очереди.
Новые правила предоставления жилья способны усложнить жизнь и владельцам многокомнатных квартир в «хру-щобах», поскольку муниципальным очередникам не имеют право ухудшать условия проживания, а собственники могут претендовать при переезде только на совпадения по метражу, но не по количеству комнат: о соотношении размеров площадей в пятиэтажках и новостройках мы упомянули ранее. Разумеется, свои права собственник может отстаивать в суде, но это также не добавляет плюсов пятиэтажному панельному фонду в данной ситуации.
Общую картину с нестабильностью ситуации вокруг «хрущоб» отразила ценовая динамика на квартиры в них. По данным АН «САВВА», уже к апрелю этого года «хрущевки» дорожали минимальными темпами — всего на 0,4% в долларах в месяц, с мая по июнь в рублях цены стагнировали, а в июле прирост составил только 0,57% (см. таблицу).
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 10 (114) 2011
97
