CC BY
20
\ НЕДВИЖИМОСТЬ \
Выдали неподъемные
Рост цен на новостройки Москвы в этом году не обусловлен объективными рыночными факторами: цены по докризисной традиции пытаются подогревать девелоперы.
Мила БОЙКОВА
Источник: АН «САВВА»
«Никакой» рост
В 2009 году, по данным Росстата, в столице было построено около 2,7 млн. кв. м жилья. В текущем году, как заявил на одной из пресс-конференций в конце мая глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин, будет построено 3 млн. кв. м. По его словам, ситуация на рынке недвижимости оставляет желать лучшего, в этом году цены на квартиры расти не будут, так как на рынок выйдет значительный объем коммерческих объектов — только 738 тыс. кв. м из запланированного пойдет под городской заказ.
Эксперты отмечают, что сокращение объемов строительства происходит в основном за счет социального жилья. Олег Репченко, руководитель аналитического портала IRN.ru, подчеркивает, что раньше (до 2006 года) при общем вводе 5 млн. кв. м в год на «социалку» приходилось более 2 млн. В 2009 — начале 2010 года объемы коммерческого строительства упали не так сильно, как пугают строители, и строить по-прежнему выгодно: подешевели земля, стройматериалы, подрядные работы. Экономическая ситуация сейчас не та, чтобы цены резко поднимались: рост может быть нулевым или на уровне инфляции.
Такого же мнения придерживается и Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»: «Сомнительно, что рост цен превысит 15-20% за год. Спрос на рынке хотя и повысился, но платежеспособность большинства
майские праздники охладили пыл строителей
Динамика цены предложения панельных новостроек Москвы, $/кв. м 4800-
4600 4400 4200 4000 3800 3600 3400
Запад
За МКАД
Средняя
05.09 06.09 07.09 08.09 09.09 10.09 11.09 12.09 01.10 02.10 03.10 04.10 05.10
потенциальных покупателей осталась невысокой. Конечно, сейчас ипотека становится более доступной и уже предлагают кредиты всего на 2-3% выше, чем до кризиса, но ажиотажного спроса ждать неоткуда, слишком высоки цены на жилье и низки доходы большинства россиян».
Кстати, и городские власти хотя бы де-юре оказывают девелоперам поддержку. Александр Крапин, генеральный директор Аналитического агентства RWAY: «В конце апреля стало известно о том, что правительство Москвы приняло перечень мер, необходимых для сокращения количества согласований, сроков подготовки и выдачи документов заявителям. По словам представителей мэрии Москвы, сроки оформления комплекта документации на строительство планируется сократить вдвое, c 470 до 240 дней. Перечень касается практически всех этапов согласования».
Экономкласс в цене
В прошлом году поставщики новостроек — девелоперы — старались вести политику ценообразования, адекватную рыночным тенденциям значительно сократившегося платежеспособного спроса. Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty: «За первую половину 2009 года жилая недвижимость экономклас-са на первичном рынке потеряла в цене порядка 30% по сравнению с докризисным периодом и составила в среднем $3100-3300 за кв. м». Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость»: «Покупателям в 2009 году предоставлялась длительная — на весь период строительства дома, часто беспроцентная рассрочка».
«Ближе к зиме текущего года снижение цен приостановилось, а по отдельным жилым проектам застройщики отказались от скидок и стали предлагать квартиры, начиная от $3800 за кв. м — в зависимости от типа дома и его расположения», — вспоминает Александр Зиминский.
То есть наши неунывающие девелоперы, как только более-менее уладили вопросы с долговыми обязательствами перед банками, попытались взвинтить и без того перегретые докризисной политикой продажи новостроек цены. Однако усилия их в этом направлении пока не увенчались успехом.
Александр Крапин: «В первые месяцы этого года игроки рынка продолжили политику, направленную на перелом ценового тренда на первичном рынке жилья. Согласно данным мониторинга RWAY, за апрель средневзвешенные цены предложения в долларах на первичном рынке выросли более чем на 3% относительно марта — такого роста ценовых показателей в мониторинге не было с ноября 2009 года». Из таблицы и графика цен на квартиры, составленных аналитиками АН «САВВА», видно, что стартовавший было в начале этого года рост цен (в отдельные недели марта, по данным IRN.RU, удорожание составляло почти 1% в неделю), достигнув апогея в апреле, в мае замедлил темпы в разы — до 0,2% в неделю. Сейчас средняя цена метра в Москве — $4076.
А наиболее дешевые квартиры, по наблюдению участников рынка, предлагаются в микрорайоне «Царицыно» (от 68 тыс. руб. за 1 кв. м на этапе котлована монолитно-кирпичного дома по индивидуальному проекту или от 4,6 млн. руб. за «однушку» площадью 46 кв. м при сроке
94
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 7 (99) 2010
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
сдачи дома в конце этого года, девелопер — ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов»). Из панельной застройки Москвы второй год более-менее привлекательно предложение готового жилья в микрорайоне «Марфино» — минимальная стоимость однокомнатной квартиры с отделкой площадью 37,2 кв. м составляет 4,69 млн. руб. Девелопер — компания «Ведис Групп». Интересен для покупателя стабильностью застройщика, рациональным соотношением цена — качество и местом строительства жилой комплекс «Битцевский». Там будут построены дома серии КОПЭ-М-Парус и КОПЭ-Башня. Средние цены — 100 тыс. руб. за кв. м. Первый корпус в ЖК «Битцевский» будет сдан уже в этом году.
Владислав луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭлЬ»: «Основной особенностью московского рынка в кризисный 2009 год стало предложение нескольких проектов экономкласса, оказавшихся высоколиквидными в этот период и отличавшихся низким уровнем цен. Их появление увеличило долю экономкласса в предложении с 4-5% в начале 2009 года до 9-10% в январе 2010-го. Высокий спрос на такие объекты (в том числе и инвестиционный) способствовал появлению большого количества предложений в этих объектах по переуступке прав — по более высокой цене, что на некоторое время подхлестнуло рост цен в сегменте экономкласса в целом. По мере вымывания таких вариантов (с завершением их
Артем Эйрамджанц, первый вице-президент ГК ПИК: «В 2009 году мы построили 884 тыс. кв. м жилья (около 15 тыс. квартир). План на 2010 год — около 1 млн. кв. м, 90% из которых будет возведено в Московском регионе. Преимущественно это дома панельных индустриальных серий производства собственных домостроительных
комбинатов: ДСК-2, ДСК-3, 100 КЖИ, 480 КЖИ.
В кризис явно проявилось то, как важно фазировать крупные девелоперские проекты.Сейчас мы очень тщательно следим за тем, чтобы график финансирования строительства новых домов и график продаж объектов недвижимости в них правильно соотносились друг с другом. Также мы стали намного более гибко подходить к вопросам предоставления рассрочки при покупке жилья. С каждым покупателем мы готовы обсуждать индивидуальный график оплаты.
Если у девелопера есть стабильный источник финансирования строительства, можно ожидать хороших результатов и по продажам. А в нашем случае такой источник — открытая Группе компаний ПИК Сбербанком России кредитная линия на сумму 12,75 млрд. рублей».
EAST NEWS
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 7 (99) 2010
95
\ НЕДВИЖИМОСТЬ \
ФОТО ПРЕДОСТАВЛЕНЫ ГК ПИК
Новостройки экономкласса, возводимые в Москве и ближайшем Подмосковье, представлены в основном домами индустриальных серий
КОПЭ-М-Парус и П-3М.
Источник: АН «САВВА»
продаж) ситуация в сегменте экономкласса возвращается на прежний уровень, доля таких новостроек в предложении к маю сократилась до 4,5%, а средневзвешенная цена предложения понизилась с февраля по апрель 2010 года со 123,3 до 102,2 тыс. руб. за кв. м».
Однако, повторимся, опасаться потенциальным покупателям, по-видимому, нечего. Александр Крапин: «На первичном рынке активность остается относительно низкой, так как его покинули практически все инвестиционные покупатели. Доля инвестсделок в 2009 году снизилась до 6% по сравнению с 25-30% в 2006-2008 годах, к марту текущего года этот показатель составлял 10%».
В пользу того, что спрос на рынке новостроек еще не перешел в фазу реальной платежеспособности, свидетельствуют наблюдения аналитиков. Так, по данным портала IRN.RU, уже с первых чисел мая как российский, так и все мировые финансовые рынки ушли в жесткую коррекцию, показывая, что говорить о полном преодолении кризиса пока еще рано. Серьезные финансовые проблемы и преддефолтное состояние ряда европейских государств катастрофически обвалили курс евро, который ушел ниже минимумов кризисного 2008 года. Разумеется, симметрично подскочил и курс доллара, а цены на нефть — основной индикатор российской экономики — просели на четверть всего за две недели. Очевидно, что такой макроэкономический фон вряд ли
способствует развитию потребительского и инвестиционного ажиотажа и на рынке недвижимости.
Одно можно сказать с уверенностью: застройщики, стремясь хоть как-то совпасть с покупателем, усмотрели-таки целесообразность построения в столице экономкласса в массовом порядке. Если до 2008 года считалось, что в Москве земля дорогая, поэтому здесь надо строить только бизнес-класс (жилье по индивидуальным проектам), то в кризис выяснилось, что и на экономкласс по более демократичным подмосковным ценам не много желающих, а что говорить о столичном «бизнесе». И деве-лоперам пришлось менять политику домостроения.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: «Стоит сказать, что перспектива строительства жилья экономкласса вполне оправданна. Этот сегмент в Москве и Московской области пользуется и будет продолжать пользоваться стабильным спросом. Очевидно, что кризис изменил покупательскую активность, однако удачный опыт продаж жилья экономкласса рядом компаний уже в посткризисный период показывает, что объекты первичного рынка с наилучшим соотношением цена — качество, со стабильной динамикой строительства и относительно невысокими ценами по-прежнему интересны покупателям. Основные причины — восстановление отложенного спроса и нерешенная для большинства москвичей жилищная проблема».
ВСЕ РЕГУЛИРУЕТСЯ КУРСАМИ ВАЛЮТ
Цена предложения квартир в Москве в зависимости от типа жилья и места расположения по округам, $/кв. м*
тип дома сао свао вао ювао юао юзао зао сзао цао мкад средняя изменение к апрелю 2010, % изменение к декабрю 2009, %
«Хрущевки» панельные 4404 4185 3989 3836 3883 4514 4587 4412 4915 4233 -2,9 +3,2
Панельные с малой кухней 4223 4184 4102 3979 3958 4550 4604 4296 6095 4259 -3,8 +3
Типовые панельные 4346 4279 4264 3945 4147 4920 4555 4531 5957 3843 4340 -3,3 +3,6
Современные панельные 4358 4497 4368 4143 4208 5257 4833 4623 6216 4010 4569 -3,7 +3,5
«Хрущевки» кирпичные 4391 4134 4164 3996 4404 4644 4469 4246 5887 4498 -6,0 -0,2
Кирпичные с малой кухней 5041 4957 4549 4565 4888 5600 5922 4739 6772 5374 -5,8 +1,9
«Сталинские» 5128 5136 4488 4224 4631 6153 6195 4511 7154 5955 -3,9 +0,57
Высотные кирпичные 5858 5146 5038 4714 4778 6354 6868 4667 8127 6170 -3,2 +2,7
Монолитно-каркасные 5350 4942 4600 4306 4418 6121 5886 4762 7651 4123 5424 -2,3 +3,2
Новостройки панельные 4420 4299 3682 3632 4227 4907 4364 2930 3719 4076 -3,8 +2,5
Все типы 4726 4465 4326 4064 4212 5320 5244 4506 6893 3948 4833 -3,4 +3,1
Изменение к апрелю 2010, % -3,9 -4,2 -2,9 -3,0 -3,5 -3,9 -3,0 -3,6 -4,3 -4,1 -3,4
Изменение к декабрю 2009, % +1,2 +3,4 +2,8 +4,3 +3 +2,3 +4,9 +3,6 +1,5 +3,3 +3,1
* По состоянию на конец мая 2010 года.
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 7 (99) 2010
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
96
