CC BY
48
«Прочь из Москвы!»
«За счет перемещения большого количества учреждений и рабочих мест за МКАД Москве будет дышать легче» — считает мэр Москвы Сергей Собянин. Дефицита на рынке столичных новостроек не предвидится.
Мила БОЙКОВА
Источник: «Пересвет-Инвест».
Полицентрические риски
В этом году в столице предполагается возвести 2,7 млн кв. м жилья (для сравнения: в 2010-м построено 1,77 млн кв. м). Об этом в марте и начале июня заявляли мэр Москвы Сергей Собянин и его заместитель по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. Как сообщило РИА Новости, власти столицы планируют потратить на строительство жилья в текущем году 36,4 млрд руб. Львиная доля средств будет направлена на возведение новостроек в ЮВАО — 12,11 млрд руб., из которых 10,674 млрд придется на Люберецкие поля аэрации.
Перспективы расширения жилого фонда заммэра связывает с развитием программы реновации кварталов внутри Третьего транспортного кольца (то есть перепрофилирования под жилье существующих промзон, замены морально устаревшего и аварийного жилья) и возведением городов-спутников.
Однако несмотря на это громадье планов, в первые четыре месяца нынешнего года в столице было отмечено 45%-ное падение объемов строительства (к аналогичному периоду прошлого года — данные аналитической
НАИБОЛЕЕ ПЕРЕГРЕТЫ ЦЕНЫ НА ЗАПАДЕ
Изменение цен на новостройки экономкласса* по административным округам Москвы, тыс. руб./кв. м
РАЙОН ЦЕНА ПО ИТОГАМ МАЯ 2011 Г. ИЗМЕНЕНИЯ ЦЕНЫ К МАЮ РАЙОН 2010 Г., % цЕНА ПО ИТОГАМ МАЯ 2011 Г. ИЗМЕНЕНИЯ ЦЕНЫ К МАЮ 2010 Г., %
ВАО 124,7 -9,8 сзао 155,9 6,8
ЮВАО 137,2 21,1 САО 166, 5 1,4
ЮАО 115, 9 -5,6 СВАО 129,8 -1,9
ЮЗАО 180,2 8,5 цао 407,7 -5,4
ЗАО 136, 6 -30,2 * Включая панельные дома типовых серий и индивидуальные проекты.
записки Контрольно-счетной палаты Москвы). А ведь 2010 год был по объемам строительства жилья самым провальным (в сравнении со всеми другими городами РФ — данные Росстата). И новый столичный мэр в начале весны этого года заявлял о том, что объемы жилищного строительства в городе должны увеличиться по сравнению с предыдущим годом на 20-30%.
Причина такой нестыковки планов и реальности кроется (в отличие от кризисного периода конца 2008-2009 годов) в изменении правил игры на рынке недвижимости и ротации основных игроков, как утверждает в аналитическом материале глава центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко: «К 45%-ному падению объемов строительства привел передел рынка». Лидерам команды прежнего мэра становится все сложнее строить: досталось даже такой гигантской «акуле» столичного стройкомплекса, как СУ-155. Компания не исправила недоделки в купленных городом домах, и в конце мая Сергей Собянин дал распоряжение с ней «разобраться» — а новые лидеры еще не определены.
Руководитель IRN.RU подчеркивает, что до кризиса большая часть жилой недвижимости в Москве строилась по горзаказу. Однако новая муниципальная власть еще не проводила конкурсы на возведение бюджетного жилья. Хотя планы в отношении строительства за счет бюджетных средств уже были озвучены мэром Собяниным в конце мая в ходе заседания правительства Москвы в рамках программы обеспечения москвичей жильем в 2011 году: 634 тыс. кв. м (42 дома) для очередников, коих свыше 120 тыс. семей. Правда, молодые семьи в 2011 году получат только 65 тыс. кв. м — в пять раз меньше, чем планировалось предыдущей горадминистрацией в документе «О третьем этапе программы «Молодой семье — доступное жилье». Да и программу сноса пятиэтажек предполагают корректировать, так как ряд заключенных ранее инвестконтрактов на реконструкцию кварталов пришлось заморозить из-за того, что они вступили в противоречие с новым законодательством, требующим выставлять земельные участки на аукционы (механизм последних так и не был сформирован).
Любопытно, что перестройка в столичном стройком-плексе на покупателях жилья особым образом не отразилась: они желанием приобретать квартиры не горят. Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья»: «Объем предложения новостроек по количеству жилых корпусов в 2011 году хоть и сократился, однако прогнозируемого дефицита квартир не случилось».
И судя по предложению президента Дмитрия Медведева на Петербургском международном экономическом форуме расширить границы Москвы, создать «столичный федеральный округ» и перенести значительную часть госучреждений за пределы существующих границ города — особого дефицита жилья не предвидится. Напротив, рынок новостроек имеет, пусть и долгосрочную (по оценкам экспертов, 5-20 лет), перспективу значительного укрупнения.
11 июля мэр Москвы Сергей Собянин и губернатор Подмосковья Борис Громов представили Президенту РФ Дмитрию Медведеву предложения по изменению границ Москвы и Подмосковья. Площадь столицы должна увеличиться со 107 тыс. до 251 тыс. га, или в 2,35 раза. «Расширение
«ЭКОНОМ» ПОКА В МЕНЬШИНСТВЕ
Диаграмма 1. Структура предложения на рынке новостроек Москвы по классам жилья
КАЧЕСТВО САМЫХ ДЕШЕВЫХ НОВОСТРОЕК ЭВОЛЮЦИОНИРУЕТ
Диаграмма 2. Доля домов экономкласса, построенных по индивидуальным проектам, %
РОСТ ЦЕН УСЛОВНЫЙ
График. Средняя цена новостроек экономкласса Москвы в 2011 году, тыс. руб./кв. м
Эконом Комфорт Бизнес Элита
IV I
2011
январь февраль
март апрель 2011
12
10
8
6
4
2
0
Источник: Penny Lane R.ealty.
границ города произойдет в западном, юго-западном и южном направлениях, главным образом за счет территории, ограниченной Киевским и Варшавским шоссе, а также Большим кольцом Московской железной дороги», — говорится в совместном пресс-релизе правительств столицы и Подмосковья.
Международный финансовый центр, скорее всего, будет создан за пределами нынешней Москвы на Рублево-Архангельском направлении.
После встречи с Президентом РФ Дмитрием Медведевым мэр столицы сообщил, что принято решение отказаться от развития Москвы по моноцентрическому варианту. «Для этого потребуется изменение генпланов (развития Москвы и Подмосковья), и мы получим еще один центр», — сказал мэр. По его словам, Москва будет развиваться по схеме «полицентрических больших квадратов, что позволит обеспечить более равномерное распределение рабочей силы и решить проблемы экологии столицы». Со-бянин обратил внимание на то, что сегодня на территории Москвы «строить что-либо уже проблемно... но не строить тоже нельзя, поэтому принятые решения дадут возможность для совершенно другого развития города».
Мэр напомнил, что столица изначально развивалась по моноцентрическому варианту, устремленному к центру. «Что бы ни строилось по периметру Москвы и области, все это сжималось в одном центре», — сказал он, отметив, что сегодня по плотности населения Москва — «один из проблемных городов в мире, опережающий по этим показателям Лондон, Париж и Нью-Йорк почти в два раза».
Как подчеркнул Сергей Собянин, подготовленные предложения по расширению границ города позволят снизить плотность населения в столице почти в два раза: «За счет перемещения большого количества учреждений и рабочих мест Москве будет дышать легче».
Власти Москвы и Подмосковья называют три причины выбора территории, ограниченной Киевским и Варшавским шоссе, для расширения города. Первая — оптимальное месторасположение для выполнения столичных функций Москвы по совокупности градостроительных, транспортных и экологических факторов. Вторая — сравнительно слабая урбанизация этого сектора Московской области, где сейчас проживает 250 тыс. человек, а фонд застройки составляет лишь 12 млн кв. м. Третья причина — исторически на западном и юго-западном направлениях размещаются объекты, способствующие выполнению Москвой функций столицы, в том числе правительственный аэропорт.
(Подробнее о перспективах, связанных с корректировкой границ нашей столицы, см. «Ученый совет», с. 36-42).
А теперь ипотека
Кризисная напряженность на рынке недвижимости постепенно спадает. Антон Скорик, генеральный директор «МОРТОН-Инвест»: «Сегодня кардинально другая ситуация, чем та, что была в 2008-2009 годах. Во-первых, долги застройщиков реструктурированы. Да, многие крупнейшие девелоперские компании были вынуждены частично продать свои объекты и площадки или передать их банкам, однако, в отличие от кризисного периода, на рынке есть спрос на жилье, и компании получают «живые» деньги за свои квартиры. Кроме того, восстанавливается кредитование строительных компаний, банки готовы давать деньги под проекты и одновременно развивают ипотеку, активизируя спрос».
Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty: «На рынке новостроек экономкласса быстрыми темпами растут объемы ипотечных сделок. Сегодня при покупке новостроек экономкласса примерно каждая четвертая сделка заключается с помощью ипотечного кредитования. До 80% приходится на сделки с бюджетом до 5 млн руб., около 15% — 5-8 млн руб., и 5% — 8-10 млн руб. Этому способствуют рост объема предложения аккредитованных банками объектов и улучшение условий ипотечного кредитования».
Самые привлекательные для заемщика предложения по ипотечному кредитованию населения сегодня предлагает Сбербанк России: от 8% годовых в рублях. Согласно акции «Возьми за восемь!», действие которой продолжается по 30 сентября, ипотечные кредиты выдаются на восемь лет, заявка на заем рассматривается банком в срок не более чем восемь дней, минимальный первоначальный взнос заемщика — от 50% стоимости объекта. Причем эти условия кредитования распространяются на все жилищные проекты Сбербанка: покупка недвижимости на вторичном рынке или загородного дома, строительство жилья (за исключением спецпрограммы «В десятку», когда первоначальный взнос по ипотечному кредиту начинается от 10%, кредит выдается под 10% годовых в рублях на срок не более 10 лет, — подробности см. в №5).
Великий «эконом»
Отметим, что в Москве в реализации находится, по данным Марии Литинецкой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Недвижмость», 250-300 новостроек. Основную долю предложения (70-75% от общего объема) составляют монолитно-кирпичные дома бизнес-класса. Объем и доля экономкласса среди новых объектов растут
(диаграмма 1). При этом экономкласс столицы стал менять свой облик в сторону улучшения качества. Александр Зи-минский: «Продолжается рост объема новостроек комфорт-класса. Если в начале 2010 года монолитные и монолитно-кирпичные объекты эконом-категории были исключением, то сейчас объем новостроек по индивидуальным проектам в сегменте увеличился до 10%» (диаграмма 2).
Ирина Кирсанова, директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест»: «Лидерами по объему предложения квартир в монолитных домах стали Южный и СевероЗападный административные округа (их доля 52 и 21,1% соответственно). Ареалы панельных новостроек: ЮАО (ул. Россошанская), ЮВАО (район м. Кузьминки), СЗАО (Сходненская, мкрн Южное Тушино) и районы, расположенные непосредственно за МКАД, но относящиеся к городу.
Самый дешевый в среднем округ столицы по состоянию на середину нынешнего года — ЮАО (115,9 тыс. руб. за кв. м — см. таблицу). Здесь недорогие апартаменты можно найти в крупных панельных ЖК «Чертановский» (Чертаново Южное, мкрн 17) и «Аннинский» (Чертаново Южное, мкрн 18), где цена квадратного метра начинается от 94 тыс. руб. (при сроке сдачи — к концу этого года и не слишком значительной удаленности от метро).
Если говорить о минимальных ценах за квартиру в целом по городу, то эксперты практически единодушно называют ЖК «Альфа-парк» (ул. Адмирала Лазарева, Южное Бутово), где однокомнатная квартира площадью 57,7 кв. м стоит около 3,5 млн руб. (60 тыс. руб. за кв. м). Александр Зиминский: «Столь низкие цены объясняются тем, что проект совсем недавно был выведен на рынок, сдан в эксплуатацию он будет не ранее конца 2012 года».
Если говорить о более близких сроках окончания строительства и низких расценках — это ЖК «Царицыно»: однокомнатная квартира (47 кв. м) по цене 4,65 млн руб. (корпус 7, сдача ГК — IV квартал этого года).
Кстати, о «Царицыно». Неслучайно Александр Хру-сталев, генеральный директор компании «НДВ-не-движимость», говорит, что сегодня главное в риелторском бизнесе — продажа не метров, а проектов — с грамотными планировками, сопутствующей развитой социально-бытовой инфраструктурой. Видно, скверно идет реализация и самых дешевых новостроек, раз приходится риелтору учить застройщика продумывать и придумывать качественные характеристики недвижимости первичного фонда.
Артем Ржавский: «Как и предполагали специалисты департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», по итогам четырех месяцев 2011 года количество завершенных сделок с новостройками в Москве оказалось ниже показателей аналогичного периода прошлого года на 15%. Более высокие темпы продаж в начале 2010 года были обусловлены отложенным спросом, вернувшимся на рынок после наиболее острой фазы кризисного периода конца 2008-2009 годов».
По данным Penny Lane Realty, по сравнению с началом года в июне рост цен на новостройки экономкласса составил всего 5,4% (113,4 тыс. руб. за 1 кв. м; см. график). По итогам 2010 года «экономные» новостройки прибавили в цене, по сведениям аналитиков «Азбуки Жилья», чуть более 14% (в рублях). Что в обоих случаях ниже уровня инфляции как за прошлый год, так и за первые шесть месяцев этого года, а значит, не свидетельствует в пользу инвестиционной привлекательности столичной недвижимости.
Цена без взятки
Отдельно хочется отметить инициативу нового правительства Москвы по формированию предложения доступного жилья в столице по 50-60 тыс. руб. за 1 кв. м (курирует созданный в феврале этого года Комитет по обеспечению реализации инвестпроектов в строительстве и по контролю в области долевого строительства). Поскольку разъяснений в этом направлении от самой мэрии пока нет, мы опросили экспертов на предмет реальности таких цен.
Ирина Кирсанова: «В столице наиболее демократичные цены — около 90 тыс. руб. за кв. м. Данная высокая стоимость во многом вызвана значительной ценой аренды земли в Москве, даже на аукционе Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. Кроме того, сейчас свободные участки под застройку в столице трудно найти без обременений, а это и промзо-ны, и ветхое жилье. В данном случае подготовка под строительство требует существенных финансовых вложений.
Но если стоимость аренды земли значительно снизится, сократится и цена новостроек. Также в случае строительства новых столичных микрорайонов за МКАД цена предложения соответственно понизится из-за месторасположения объектов. Как, например, в Жулебино, хотя данный район и застроен современными комфортными домами, но из-за удаленности стоит дешевле районов в пределах МКАД».
Артем Ржавский считает, что такой уровень цен реален только в рамках социальных программ. В противном случае квартиры по подобным «бросовым» ценам раскупят в инвестиционных целях для перепродаж или сдачи в аренду как раз многоимущие, а массовому покупателю опять не достанется доступного жилья.
Александр Зиминский настаивает на том, что если извести коррупцию, то цена 60 тыс. руб. за «квадрат» в Москве вполне достижима: «Пресловутые административные барьеры могут увеличивать стоимость квадратного метра до 30%. Минимальная стоимость новостроек экономкласса в Москве на сегодня составляет 65 тыс. руб. за 1 кв. м. Поэтому если вдруг столичные чиновники перестанут брать взятки, то одного этого будет вполне достаточно, чтобы нижняя граница цен на жилье опустилась до 50-60 руб. за 1 кв. метр».
Панельные новостройки Москвы дорожают только в силу приближения к завершению их строительства.
РИА-НОВОСТИ
