CC BY
31
Цена в квадрате
Эксперты рынка недвижимости анализируют ценовую ситуацию в Подмосковье в связи с избранием нового губернатора — Сергея Шойгу.
Мила БОЙКОВА
Источники: рис. 1 — «Азбука жилья»; рис. 2 — «Пересвет-Инвест».
Интересы и потребности
11 мая 2012 года министр МЧС Сергей Шойгу официально сменил на посту губернатора Московской области Бориса Громова, возглавлявшего околостоличный регион с 2000 года. Не вдаваясь в детали правления Громова, отметим некоторые итоговые цифры по возведению жилья в городах Подмосковья, кстати — весьма высокие.
Согласно докладу министра строительства правительства Московской области Павла Перепелицы от 17.02.2012 на расширенной коллегии Минмособл-строя, всего в период 2000-2011 годов в области построено 70,7 млн кв. м жилья, что составляет более 33% от всего имеющегося на сегодня жилого фонда области. В последние шесть лет (с 2005 года) Московская область регулярно выходила на 1 место в РФ по вводу жилья: ее доля составляет 13-14% от всей сданной жилплощади.
Объем выполненных работ и услуг по виду деятельности «строительство» в 2011 году составил 287,3 млрд руб., или 114% к уровню 2010 года.
По итогам 2011 года введено 8,3 млн кв. м жилья (+10,5% к 2010 году), что соответствует требованиям приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Построено более 1 кв. м жилья в расчете на одного жителя региона.
Ложкой дегтя в бочке меда в данной ситуации является положение с обманутыми дольщиками. Елена Николаева, зампредседателя Комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, заявила в СМИ, что самая сложная ситуация с дольщиками наблюдается в Самарской и Московской областях: 5,857 и 5,8 тыс. человек соответственно.
Согласно программе «Мероприятия по стимулированию развития жилищного строительства в Московской области на 2011-2015 годы», в 2012 году должно быть завершено строительство 7,9 млн кв. м жилья. В рамках этой программы подготовлен Перечень крупных проектов комплексного освоения и развития территорий области в целях жилищного строительства, куда включено около 90 проектов, общей площадью 5757 га и вводом жилья 35,8 млн. кв. м.
Однако факт ухода по причине истечения срока полномочий губернатора Громова и избрание Шойгу дало риелторам и аналитикам пищу для размышлений о перспективах застройки Подмосковья.
Сергей Хорошков, генеральный директор «МИЦ-Девелопмент» (ГК «МИЦ»): «Говорить о том, что со вступлением в должность нового главы Подмосковья изменится регламент работы девелоперов, не стоит. Область имеет долгосрочные планы развития градостроительного комплекса. Хочется думать, что эти намерения будут реализовывать с учетом интересов и потребностей Московского региона, его населения».
Олег Репченко, глава портала IRN.RU, также считает, что революции в области не предвидится: «Скорее всего, Шойгу не будет затевать тотального пересмотра строительных инвестконтрактов по примеру столичного мэра, который сразу после вступления в должность инициировал их ревизию и уже через год руководства (к концу 2011 года) отменил строительство 8,2 млн кв. м недвижимости. В этом нет необходимости, так как градостроительная ситуация в Подмосковье кардинально отличается от московской: низкая плотность застройки вполне позволяет осуществлять строительство и далее.
Кроме того, формулировка, с которой убирали Лужкова — «в связи с утратой доверия президента», — поставила под сомнение всю деятельность Юрия Михайловича на посту мэра. Фактически Сергея Собянина назначили руководить Москвой именно для того, чтобы он покончил с политикой своего предшественника, в том числе в градостроительной сфере. Громов, по крайней мере официально, уходит мирно, после окончания очередного срока. Но даже если Шойгу на год-два все-таки заморозит стройки, это может пойти на пользу подмосковному рынку жилья, так как спасет его от затоваривания. В такой ситуации отсутствие новых проектов сыграет на руку строительным компаниям, дав им возможность распродать построенное, не снижая стоимости метра.
СТАТУС НОВОЙ МОСКВЫ СПОСОБСТВУЕТ РАСШИРЕНИЮ ГРАНИЦ СПРОСА Н ДИНАМИКА ОБУСЛОВЛЕНА КОЛЕБАНИЕМ КУРСА ВАЛЮТ
Рис. 1. Динамика индекса потенциального спроса на рынке новостроек Московской области, %
2,1 1,8 1,5 1,2 0,9 0,6 0,3 0
Рис. 2. Динамика цен на первичном рынке Московской области, 2008-2012 годы
__ тыс. руб./кв. м __ $/кв. м
IV I 2009
II III 2010
II III 2011
II III 2008
II III 2009
II III 2010
II III IV 2011
№
4
Я
РИА-НОВОСТИ
Более того, назначение нового губернатора, которому надо проявить себя на незнакомом поприще, может дать толчок в решении проблем, которые беспокоят строительный бизнес: в первую очередь развитие дорожной сети, которое Шойгу уже назвал одной из своих приоритетных задач на посту руководителя региона.
Плохая транспортная доступность жилых проектов в Подмосковье остается головной болью застройщиков. Потенциальных покупателей, приходящих в ужас от перспективы тратить на дорогу в офис и обратно по четыре-пять часов в день, далеко не всегда удается соблазнить даже относительной дешевизной подмосковного «квадрата».
Масштабное строительство и реконструкция дорог могли бы приблизить Подмосковье к Москве, существенно повысив привлекательность областного жилья. Однако подвижки в этой сфере невозможны без тесного сотрудничества властей обоих регионов».
А вот мнение Артема Ржавского, руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»: «Смена власти в регионе всегда вызывает временные «перебои» в работе органов управления, которые связаны с естественными причинами: ревизией текущей ситуации в регионе, выстраиванием новой системы власти. Разумеется, инвестиционно-строительный комплекс, как главнейший доходоприносящий ресурс Подмосковья, будет подвержен изменениям и пересмотру.
Игроки рынка, чьи проекты находятся на ранних стадиях разработки, отложат более активные действия до определения новых правил игры, а те, кто вот-вот должен выйти на строительные площадки, будут пытаться сделать это как можно быстрее. Все это может сказаться на объемах ввода жилья в Подмосковье, снизив их в переходный период, однако — с учетом больших объемов строительства и высокого уровня спроса на жилье в Московской области — не вызовет сбоев с наличием доступных для приобретения объектов недвижимости. Наличие высокой конкуренции на рынке жилья Подмосковья также должно сдержать ценовой рост».
Пограничная история
В конце декабря прошлого года Совет Федерации утвердил корректировку границ, согласно которой столица получит 148 тыс. га новых территорий — за счет земель на юго-западе области до границы с Калужской областью. Изменение границ вступит в силу 1 июля текущего года.
Всего к Москве перейдет 21 муниципальное образование, в том числе Троицк и Щербинка, а также 19 городских и сельских поселений (в том числе и сельское поселение Роговское, которое непосредственно граничит с Калужской областью, но сам Подольск остается областным). Также к столице отойдет часть территории на западе области, в Одинцовском и Красногорском районах (без присоединения городов-сателлитов Одинцова и Красногорска),
а к Подмосковью — участок площадью 1,4 га в столичном микрорайоне Куркино, где располагается региональный центр МЧС (см. подверстку к карте).
Планируется, что на новые московские территории переедет часть федеральных и столичных госучреждений, что должно повысить рейтинг и близлежащих областных ареалов, так как перевод чиновников за МКАД наверняка будет сопровождаться серьезным развитием транспортной и социально-бытовой инфраструктуры этих мест. Данные планы сподвигли активизацию спроса на жилье в приграничных районах Новой Москвы (рис. 1). Артем Ржавский: «Среди ярких тенденций на рынке новостроек Подмосковья прошлого года стоит отметить повышение в связи с расширением границ Москвы потенциального спроса на квартиры в области.
Предложение многоэтажных новостроек в городах Подмосковья разнообразно и пополняется ударными темпами из года в год.
Индекс такого спроса, определяемый количеством обращений со стороны желающих приобрести квартиры в возводимых домах, по итогам декабря 2011 года повысился на 16,9% относительно декабря 2010 года».
Ценовая динамика
Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»: «За 2011 год цена метра на первичном рынке жилья Подмосковья в долларах снизилась на 1,8% (за счет преобладания квартир в новостройках, находящихся на начальных этапах строительства), а в рублях — выросла на 3,1% (за счет повышения курса доллара в конце года).
К концу февраля этого года 1 кв. м предлагали в среднем по 69,2 тыс. руб., или $2346 (см. рис. 2). Цены за месяц выросли на 2,5% в долларах, в рублях снизились на 0,9% за счет более низкого курса доллара.
Минимальная стоимость подмосковной «однушки» за год практически не изменилась: на расстоянии не более 30 км от МКАД — 1,5-1,7 млн руб. в зависимости от стадии строительства и общей площади квартиры (в Щелкове, например, предлагают малогабаритное жилье от 28 кв. м — ЖК «Богородский», данные базы «Поиск недвижимости RealSearch.Ru», а в Железнодорожном полноценная «однушка» 38 кв. м стоит 1,7 млн руб. — мкрн. Новое Павлино, данные «Пересвет-Инвест»). Для сравнения: цены на самую дешевую однокомнатную квартиру в столице — в Зеленограде или Новой Москве (в Коммунарке) — начинаются от 3,3 млн руб. (срок сдачи — 2014 год). Из наиболее бюджетного уже готового к заселению жилья в новостройке Москвы на сегодня — однокомнатная квартира в монолитном доме ЖК «Загорье» (Восточное Бирюлево) по 5,1 млн руб. (данные «МИЭлЬ-Новостройки»).
Как и в 2010 году, в 2011-м во многих ареалах, даже приближенных к Москве, отмечается отрицательная ди-
намика цен. Так, по причине чрезмерного «перегрева» первичного рынка еще с докризисных времен и превалирования проектов на начальных этапах строительства продолжается снижение рублевых цен в Красногорске (-7,2%), Химках (-6,6%), где стоимость жилья практически столь же высока, как в расположенных внутри МКАД спальных районах столицы, и в Раменском (было -3,8% в позапрошлом году, снизилось еще более чем на 6% в прошлом). Рост 2010 года в 2011 году сменился падением в Балашихе (-11%), Мытищах (-0,5%), Домодедове (-6,8%).
Инвестиционно привлекательными на этом фоне выглядят новостройки Новой Москвы — Троицка, Щербинки (+11,4 и 10% соответственно), а также в отдаленном от МКАД и известном адекватностью ценовой политики местных застройщиков Подольске («квадрат» по 68 тыс. руб., +8% за год — за счет продаж на более близких к стадии готовности дома этапов строительства).
В 2011 году почти отыгралось позапрошлогоднее падение цен на 11% в Пушкине (+10% по итогам прошлого года), с минуса на плюс поменялись цены в Щелкове (+10,7%).
Фактор резкого изменения ценового тренда из года в год, поясняет Олег Репченко, мотивируют таким явлением, как волатильность. Как отмечает аналитик в исследовании «Будет ли недвижимость «тихой гаванью»?», «нечто подобное уже происходило во второй половине лета — начале осени 2011 года на рынке столичного региона. Из-за перетока средств с финансовых рынков в недвижимость рынок активизировался, во многих сегментах цены подросли примерно на 10%. Однако ажиотаж продлился лишь три месяца, до конца сентября, и уже в октябре все опять заглохло. Девелоперы, ранее поднявшие на 5-10% цены на свои объекты, в рамках новогодних акций анонсировали скидки на те же 5-10%».
В условиях постоянно растущей инфляции, ведущей в том числе и к падению доходов населения (из-за сложной макроэкономической обстановки), любое удорожание фактически нивелируется в среднесрочной перспективе. «То есть через несколько лет квартиры в Москве и области будут стоить примерно столько же, сколько и сейчас, — считает г-н Репченко. — Но при инфляции, скажем, около 15% в год (сложным процентом) сохранение цены — это, по сути, неявное снижение реальной стоимости в 1,5 раза. Таким образом, в обозримом будущем рынок ожидает постепенное сдутие «пузыря», возникшего в 2005-2008 годах и пока еще не сдувшегося окончательно».
Краткосрочную перспективу этого года оценивает Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «МИЭлЬ-Новостройки»: «При относительной стабильности общеэкономической ситуации на рынке новостроек области в этом году можно ожидать роста цен — в основном в городах, расположенных в пределах 3-5 км от МКАД, где уже озвучены планы по открытию станций метрополитена.
Если произойдет дестабилизация экономической ситуации, вторая волна кризиса, что приведет к ухудшению благосостояния населения и снижению спроса, — может случиться падение цен на треть. Предпосылки для
Перечень муниципальных образований, передаваемых Московской областью Москве с 1 июля 2012 года: городские округа Троицк, Щербинка; муниципальные районы: Ленинский (городское поселение Московский; сельские поселения Внуковское, «Мосрент-ген», Сосенское, Воскресенское, Десеновское, Филимонковское), Наро-Фоминский (городские поселения Киевский, Кокошкино; сельские поселения Новофедоровское, Первомайское, Марушкинское), Подольский (сельские поселения Рязановское, Щаповское, Краснопахорское, Кленовское, Михайлово-Ярцев-ское, Вороновское, Роговское).
СРЕДНЯЯ ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ НОВОСТРОЕК В ГОРОДАХ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В МАРТЕ 2012 ГОДА, ТЫС. РУБ. ЗА 1 КВ. М (В СКОБКАХ - ИЗМЕНЕНИЕ ЗА ГОД)
□
Новые границы
ГП - городское поселение
СП - сельское поселение
ФОТОБАНК ЛОРИ
последнего есть уже сейчас: наблюдается инфляция, уровень дохода населения не растет, покупательская способность снижается. Если кризис затронет рынок ипотеки, то возможно существенное падение цен по ряду проектов, которые находятся в активной стадии строительства и финансируются в основном за счет денежных средств покупателей, в том числе и через ипотечные кредиты. В Москве благодаря дефициту предложения значительного снижения цен на первичном рынке не произойдет, а вот в области за счет больших объемов строительства и предложения — вполне возможно».
Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty,
считает, что застройщики Подмосковья достаточно опытные — и кризис им не страшен: «С тем, что велика вероятность дефолта и что на рынке жилья Московской области надувается «пузырь», не согласен. Во-первых, девелоперы стали намного осторожнее после кризиса 2008 года и досконально планируют и просчитывают каждый проект. Во-вторых, Подмосковье отличает стабильный спрос. Поэтому реальных предпосылок для обвала рынка я не вижу». Л
Карта предоставлена IRN.RU. Источники: бука жилья ГК
«мщ>, <-миэль-
Недвижимостъ■>, <■Пересвет-Пнвест ■>, Penny Lane Realty, Urban Group и собственные расчеты редакции.
