CC BY
28
\ недвижимость \
1,14
Мила БОЙКОВА
■V4 ■ "я^кд^Е
■ ■
! я9г А'
ШЭм $
' Шш/ Я
ЙШШШ
Ш ж
Москва выходит
л».
Запланированное
объединение Московской области со столицей
Ж"' - Ъ
гшш
Шщт Шш ш -
ЯШ V ШМ1Ш*
/?■' привлекательн
/V квартир в под
новостройках.
Ж/Ыг ■ |': -Я
1Р& /№ II к. V * -Щ
инвестиционную
Ш .. . . — ; Ж
. и потребительскую
привлекательность квартир в подмосковных
ШШш шя 1!П ^ г Г/т»/ ;
■Иод» Ш
-
ЙкТ
Г#: Ш ШШ ..
"V Лй
—I й~ ^аАшъ
IГ '
1>
У
/
съ
У /
V
/
Точки соприкосновения
Глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин
весной этого года заявил СМИ о том, что «к лету власти Москвы и Подмосковья планируют подготовить концепцию единого генплана обоих регионов».
В Министерстве строительства правительства Московской области нам сообщили, что, действительно, в ближайшее время должна быть разработана Концепция согласованного градостроительного развития Москвы и Московской области (далее — Концепция).
Документ будет включать аналитику диспропорций развития субъектов, согласование пространственных изменений Москвы и области. Предлагается проработать следующие направления: повышение качества транспортного обслуживания субъектов, качества и безопасности инженерного обеспечения, пространственное распределение населения и рабочих мест, развитие инфраструктуры социального обслуживания населения и территорий рекреации, спорта, гостиничного обслуживания, туризма, сохранность объектов культурного наследия, развитие систем особо охраняемых природных территорий, обращение с отходами производства и потребления. Разработка проекта Концепции осуществляется с привлечением членов и специалистов Российской академии архитектуры и строительных наук (РААСН), Союза архитекторов России, образовательных и научных организаций в сфере архитектуры и градостроительства.
Мнения профессиональных участников рынка недвижимости по поводу последствий объединения Москвы с областью для рынка новостроек в основном позитивные. Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty: «Комплексное градостроительное зонирование периферийного пояса столицы и прилегающих городов-спутников позволит создать единое комфортное пространство в городах ближайшего Подмосковья. Например, активное строительство и реконструкция улично-дорожной сети на тех направлениях, где в городах области возводятся большие объемы жилья, позволит предотвратить транспортный коллапс. То же самое можно сказать о строительстве и ремонте городских инженерных коммуникаций: в первую очередь их необходимо прокладывать в направлении наиболее плотно заселенных районов области. Единая Концепция генпланов обеспечит более рациональное использование городских земель, их охрану и освоение. Как следствие — появится возможность более динамично определять новые районы массовой застройки в городах-спутниках, поднимать покупательский спрос на жилье путем создания комфортной среды обитания.
Согласование генпланов Москвы и области откроет новые перспективы малоэтажному строительству. Чтобы проекты малоэтажной застройки имели хорошую рентабельность, требуется комплексное освоение больших территорий. На стыке Москвы и Подмосковья есть немало подходящих земель, но они разделены административными границами. Согласование генпланов позволит застраивать эти территории по единой Концепции. Как показывает экспериментальный столичный район Кур-кино, грамотно спроектированные малоэтажные жилые кварталы пользуются очень высокой популярностью. Малоэтажная застройка позволит создать аналог европейских или американских пригородов».
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
первичным рынок московской области восстанавливается местами
Средняя цена предложения новостроек в городах Московской области в марте 2011 года, тыс.руб. (%)*
* В скобках указано изменение цен за год без учета инфляции.
В первую очередь объединение отразится на ситуации в ближнем поясе Подмосковья. Мария Лити-нецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: «Возможен выборочный рост цен на жилье — в городах-спутниках, расположенных непосредственно рядом с Москвой, в пределах 5 км от МКАД (Мытищи, Одинцово, Красногорск, Химки, Реутов), где есть перспектива проведения метро. Стоимость квартир в новостройках спальных районов Москвы, примыкающих к МКАД, и городов ближнего пояса области, уже сегодня сопоставима, разница не превышает 10-20%. В случае объединения разрыв в стоимости уменьшится до 5-10% за счет повышения стоимости квартир в подмосковных городах-сателлитах».
Антон Скорик, генеральный директор «Мортон-Инвест»: «Решение транспортного вопроса, которое может заключаться в строительстве метро, расширении существующих магистралей и прокладке новых дорог и маршрутов (как пример — уже анонсированное строительство скоростного трамвая из Балашихи в Москву), абсолютно прогнозируемо повлияет на увеличение спроса и вслед за этим на повышение ликвидности жилья и цен на него.
Если сегодня фокус спроса находится в радиусе 15-километровой зоны от Москвы, то в случае объединения география спроса и зона привлекательности новостроек для потенциальных покупателей увеличится».
Однако у этой медали есть и обратная сторона. Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»: «За счет нивелирования границ произойдет резкое увеличение количества жителей области, за этим вновь проявится снижение транспортной доступности Подмосковья».
К
93
\ недвижимость \
высокие темпы строительства сохранен ы
График 1. Ввод в действие жилья в Московской области нарастающим итогом, тыс. кв. м 9000-
Хотя на практике массовость ввода квадратных метров еще не гарантирует обеспеченность новостроек инженерной и социальной инфраструктурой. Наталья Бланкова: «В случае строительства целого микрорайона (комплексная застройка) в основном участки отводятся на окраинах городов области, и в связи с этим есть сложности с коммуникациями. Девелоперы вынуждены строить новые коммуникации в своем микрорайоне и к тому же реконструировать существующие устаревшие точки подключения. А иногда мощностей в городе попросту не хватает. Всем известен печальный опыт в Трехгорке (Одинцовский район, застройщик СУ-155): район застроен, а коммуникаций практически нет.
И в каждом конкретном случае решение вопроса зависит в первую очередь от местной администрации».
Источник: «Пересвет-Инвест».
Пример застройки района Куркино свидетельствует о популярности аналогов европейских пригородов и у нас.
Базовые характеристики
С каким потенциалом Московская область подходит к грядущим изменениям? Подмосковью с Москвой сливаться не стыдно: уже пятый год Московская область в лидерах по строительству среди остальных субъектов РФ (график 1). Только в 2010 году на Московскую область пришлось 13,7% ввода от всего объема строящегося в России жилья (от 58,1 млн кв. м).
На ситуации не сказался даже мировой финансовый кризис 2008-2009 годов. По данным Министерства строительства правительства Московской области, достигнутые темпы ввода жилья были сохранены — более 1 кв. м на человека в год. По итогам прошлого года этот показатель составил 1,12 кв. м на жителя области. А всего в 2010 году было построено 7 938 966 кв. м, в том числе предприятиями и организациями в многоэтажных и малоэтажных жилых домах — 4 976 473 кв. м, населением (индивидуальное строительство) — 2 962 493 кв. м. Вот и в этом году прогнозируют ввод за счет всех источников финансирования около 8 млн кв. м жилья.
Отчасти столь благоприятная ситуация складывается в области за счет более гибкой по сравнению со столичной политикой подмосковных властей. Наталья Бланкова: «Есть некоторые отличия в области. Например, в Подмосковье не действует запрет на точечную застройку, и это позволяет девелоперам вписывать дома в существующие районы».
PH0T0XPRESS
Плюс ипотека от Сбербанка
Серьезную поддержку стройкомплексу Московской области через активизацию продаж новостроек посредством ипотечного кредитования оказывает банковский сектор, и в первую очередь Сбербанк РФ.
Антон Скорик: «Объемы ипотечных сделок растут со второй половины 2010 года, когда банки начали активно кредитовать подмосковные проекты крупных застройщиков. Практически все проекты ГК «Мортон» сегодня аккредитованы по ипотеке, и доля ипотечных сделок в общем объеме наших продаж составляет около 20-30% в зависимости от объекта. Количественный же прирост ипотечных сделок по сравнению с 2010 годом по итогам I квартала этого года составил более 300%. Фактически за первые три месяца этого года квартир по ипотеке в компании было продано больше, чем за весь прошлый год!»
По наблюдению Алены Анцышкиной, руководителя отдела ипотеки и субсидий компании «Мортон», Сбербанк предлагает сегодня уникальные по сути условия по ипотечному кредитованию. Аналогичные предложения на рынке просто отсутствуют. Имеются в виду акции «888» и «В десятку».
Акция от Сбербанка РФ «В десятку» действует до 31 декабря 2011 года. Условия следующие: кредит на срок не более 10 лет при первоначальном взносе от 10% выдается по ставке всего 10% годовых в рублях. Комиссия за выдачу кредита отсутствует. Из крупных новостроек Московской области в рамках акции можно приобрести жилье в новом жилом районе «Квартал А101» (пос. Коммунарка Ленинского района, 3 км от МКАД по Калужскому шоссе). Минимальная цена — 62 тыс. руб. за кв. м.
По акции Сбербанка «888» решение о выдаче кредита принимается всего за 8 дней, максимальный срок ипотеки — 8 лет, под 8% годовых в рублях. До 30 июня на условиях «888» аккредитованы несколько масштабных строящихся проектов Московской области. Это микрорайоны: «Солнцево-Парк» (в 9 км от МКАД по Боровскому шоссе, вблизи санаторной зоны Переделкино, минимальная стоимость квартиры площадью 37,2 кв. м в панельном доме — 2,4 млн руб.); мкрн «Катюшки» в городе Лобня (от 1 994 000 руб. за квартиру площадью 36 кв. м); мкрн «Щитниково» в городе Балашиха (цена квартиры площадью 43 кв. м в монолитно-кирпичном доме — от 3,1 млн руб.,); мкрн Махалина в городе Дмитров (возводится неподалеку от берега реки Яхрома, стоимость квартир здесь начинается от 38,6 тыс. руб. за кв. м, или от 2 млн руб. за квартиру).
94
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 6 (110) 2011
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
со сбербанком жилье доступнее
Крупные жилые проекты новостроек Московской области, аккредитованные по специальным ипотечным акциям Сбербанка России
название (направление, удаленность от мкад) условия название акции акции по ипотеч ставка по кредиту в руб., % ному кредитован минимальный первоначальный взнос, % ию от сбербанка максимальный срок кредитования, лет тип домов / общая площадь застройки, кв. м стоимость однокомнатной квартиры / 1 кв. м, руб. срок сдачи
«Квартал А101» (3 км по Калужскому шоссе) «В десятку. 10 10 10 13 по индпроектам* / 200 тыс. От 3 млн / от 62 тыс. IV квартал 2013 г.
Мкрн «Солнцево-Парк» (9 км по Боровскому шоссе) «888. 8 50 8 Панельные серий: П-44-Т, П-44-К, П-111-М, КОПЭ-М-Парус и по индпроектам / 465 тыс. От 2,4 млн / от 57,5 тыс. 1-я очередь — II квартал 2011 г., завершение строительства — IV квартал 2013 г.
Мкрн «Катюшки» (г. Лобня, 15 км по Дмитровскому шоссе) «888» 8 50 8 Панельные серий: П-44Т, П-44К, РД и по индпроектам / 300 тыс. От 2 млн / от 55,4 тыс. 2-я очередь — IV квартал 2011 г., 3-я очередь — IV квартал 2013 г.
Мкрн «Щитниково» (г. Балашиха, 2,5 км по Щелковскому шоссе) «888» 8 50 8 Панельные серии П-44Т и по индпроектам / 240 тыс. 3,1 млн / 72,1 тыс. II квартал 2011 г.
Мкрн Махалина (г. Дмитров, 65 км по Дмитровскому шоссе) «888» 8 50 8 По индпроектам / два 12-этажных 6- и 4-секционных дома От 2 млн / от 38,6 тыс. III — IV квартал 2011 г.
* По индивидуальным проектам монолитно-кирпичные дома.
Цены и факты
Говоря о перспективе слияния Москвы и области, нельзя не отметить рост инвестиционной привлекательности подмосковных квартир. Информация для потенциальных покупателей: самые дешевые объекты недвижимости в Подмосковье — однокомнатные квартиры в 5-40 км от МКАД — предлагают сегодня по цене 1-1,5 млн руб. в Подольске (43-46 кв. м, 4-этажный ЖК «Европа», сдача — конец 2012 года), в Железнодорожном (33,5 кв. м, 15-17-этажные монолитные дома в мкрн Павлино на этапе фундамента, срок сдачи — IV квартал 2012 года) и в Щербинке (43-46 кв. м, 17-18-этажные монолитно-кирпичные дома на 2-й Овражной улице, сдача — конец 2011 года).
Самые дорогие и приближенные к столичным областные предложения квартир — от 4 млн руб. и выше — в городах-сателлитах: Одинцово, Красногорск, Химки, Реутов, Мытищи, Балашиха, Люберцы. Как правило, находятся они в домах центральных частей городов, это жилье высокой степени готовности.
Для сравнения: самые дешевые предложения в Москве начинаются от 4,5 млн руб. в спальных районах на границе с областью. Например, в районе Солнцево (ЗАО, ул. Главмосстроя: 17-этажный панельный дом П44Т (ДСК-1), площади квартир 38,5-43 кв. м, срок сдачи — конец этого года) или близ станции метро Выхино (ул. Лухмановская, 24-этажные панельные дома (СУ-155), площадь квартир 45-47 кв. м).
К концу прошлого года в Московской области средний уровень цен в новостройках составлял $2118, или 64,6 тыс. руб. за кв. м (данные «Пересвет-Инвест»; график 2). За 2010 год (по отношению к декабрю 2009 года) цена новостроек и в долларах, и в рублях выросла в среднем на 1,3%.
В марте этого года средний уровень цены квадратного метра составил $2255 (64,3 тыс. руб.). Динамика за месяц в долларах — +0,6%, а в рублях — +1,1% за счет более низкого курса американской валюты. По отношению к декабрю прошлого года долларовая цена метра увеличилась на 6,5%, а в рублях упала на 0,5%. По отношению к марту 2010 года аналитиками компании «Пересвет-Инвест» отмечен рост цен как в долларах, так и в рублях — на 4,8% и 1,3% соответственно.
На этом основании Наталья Бланкова делает вывод: «2011 год с большой долей вероятности будет характеризоваться ростом долларовой цены квадратного метра
квартир на первичном рынке. Итоговая динамика ожидается на уровне 12-17%. Рублевая цена по-прежнему зависит от курса доллара».
Вместе с тем отмечаемое во многих местах подорожание квартир не имеет безусловного характера: докризисный уровень цен не восстановлен, а удорожание повсеместно ниже уровня инфляции (см. карту). Кроме того, есть и приближенные к Москве города, где недвижимость до кризиса была так переоценена, что там до сих пор продолжается падение цен. Так, в Красногорске долларовые цены за прошлый год снизились еще на 2,2% к 4,3% в 2009 году. Аналогичная картина в Химках: падение в долларах — 10,3% (в рублях — 12%) за 2010 год (-7,3% в 2009 году). Инерционное снижение наблюдается в Пушкине и в Раменках: соответственно в валюте — 0,8% (-0,4%) 2010 года к -17% (-32%) в 2009 году.
А наиболее отрадная для инвестора картина пока характерна только для Подольска и Троицка (соответственно +20 и 19% за прошлый год в валюте; см. карту) — вероятно, благодаря адекватности ценовых претензий здешних девелоперов.
«Сейчас основная активность застройщиков сосредоточена в Московской области, лидирующей по объемам строительства жилья, — отмечает Мария Литинец-кая. — За счет массового выхода новых проектов площадью застройки от 10 га и более отмечается снижение среднего уровня цен. На фоне высокой активности застройщиков и относительно медленного восстановления покупательской способности в ближайшее время рост цен в Подмосковье будет сдерживаться».
рост цен в подмосковье будет сдерживаться
График 2. Динамика цен на первичном рынке Московской области
Источник: «Пересвет-Инвест».
, $
тыс. руб.
2000 1800
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 6 (110) 2011
70
45
95
