CC BY
19
Я шагаю по Москве
Низкий платежеспособный спрос на новостройки экономкласса в Москве объясняется высоким уровнем цен предложения, а в Новой Москве — недостаточной развитостью транспортной инфраструктуры.
Мила БОЙКОВА
Источник:«Азбука жилья».
Вот такой ширины!
С 1 июля этого года вступило в силу положение о присоединении к Москве части земель Московской области. Можно сказать, с этой даты официально зафиксирован факт рождения Большой Москвы.
В составе Москвы вместо нынешних 125 муниципальных образований будут действовать три вида внутригородских образований: муниципальные округа (нынешние муниципальные образования), городские округа (присоединенные Троицк и Щербинка), а также поселения (19 присоединяемых городских и сельских поселений: Внуковское, Вороновское, Воскресенское, Десеновское, Киевский, Кленовское, Кокошкино, Крас-нопахорское, Марушкинское, Михайлово-Ярцевское, Московский, Мосрентген, Новофедоровское, Первомайское, Роговское, Рязановское, Щаповское, Филимо-новское и Сосенское).
Ранее Анастасия Ракова, заместитель и полпред мэра Москвы в Мосгордуме, сообщала, что на новых территориях Москвы будут образованы два администра-
ДОЛЯ ПАНЕЛЬНЫХ НОВОСТРОЕК ВЫРОСЛА
Рис. 1. Соотношение типовых и индивидуальных проектов на первичном рынке недвижимости Москвы, кол-во корпусов
типовые проекты индивидуальные проекты
тивных округа, предполагаемые названия которых Троицкий и Новомосковский. Таким образом, административных округов в столице станет 12.
На новых землях должны быть созданы три пояса. В самом ближнем разместятся переехавшие чиновники — правительственные и общественные объекты. За ними — локальные научные, медицинские, образовательные комплексы. О застройке последнего пояса в документе не сказано.
9 апреля на президентском совещании по расширению Москвы в Троицке мэр Сергей Собянин сообщил, что в числе новых центров деловой и общественной активности обустроят правительственный квартал.
Интересно, что в центральных СМИ в конце мая проходила информация о том, что бизнесмен Василий Анисимов выступил с предложением правительству расселить органы федеральной власти на принадлежащих ему землях в районе Домодедово (проект «Большое Домодедово»). За это домодедовская территория должна быть включена в состав столицы. По информации журналистов, данное предложение рассматривается на самом высоком уровне.
29 мая Владимир Ресин, депутат Госдумы и глава Комиссии по строительству парламентского центра, сообщал, что под парламентский центр рассматриваются две площадки — территория в районе Кутузовского проспекта у станции метро «Парк Победы» и ареал близ поселка Газпрома в 5 км от МКАД по Калужскому шоссе. Ранее в СМИ сообщалось, что здание будет построено также по Калужской трассе, в районе присоединенного к Москве поселка Коммунарка.
По информации в СМИ, одним из последних поручений Дмитрия Медведева на посту президента было разработать проекты — в срок до 9 июля — по передислокации всех федеральных органов власти (кроме МВД, Минобороны, Минюста и ФСБ) на новые территории и — до конца года — по обеспечению присоединенных земель дорожной и коммунальной инфраструктурой.
В адресной инвестиционной программе Москвы на 2012-2014 годы на транспортную инфраструктуру заложено около 8 млрд руб. А всего на эти цели предполагается потратить 32,2 млрд руб. Речь идет о реконструкции 20-49-го км Калужского шоссе (до 2017 года), дороги через 21 км Симферопольского шоссе от МКАД до Подольска (до 2014 года), строительстве 20 км трассы «Солнцево — Бутово — Видное» (до 2017 года).
Концепцию развития новых территорий предполагается принять в сентябре этого года, Генплан Москвы должны разработать до конца 2014 года.
По единодушному заявлению экспертов рынка, сколь-нибудь существенного нового строительства до утверждения нового Генплана столицы на присоединенных территориях вести не будут. Александр Крапин, гендиректор Аналитического агентства RWAY: «Масштабное строительство в Новой Москве начнется не ранее 2015 года, поскольку необходимо принятие нового Генплана развития Москвы».
От квартирного вопроса — к дорожному
По данным Росстата, в 2011 году в Москве сдали в эксплуатацию 1,805 млн кв. м жилья (2,1 млн кв. м с учетом
50
0
ФОТОСОЮЗ
присоединенных к столице Люберецких полей аэрации). Это на 2,1% больше, чем в 2010 году, но почти в 2,5 раза меньше, чем в докризисные 2004-2007 годы.
Однако снижение объема предложения далеко не так фатально, как его представляют, — отмечает в одном из аналитических материалов Олег Репчен-ко, руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Когда в городе вводили по 5 млн кв. м в год (2005-2007), лишь 1,5-2 млн «квадратов» поступало в свободную продажу. Сейчас строят около 2 млн, но зато большая часть из них выходит на рынок (в 2012 году московские власти планируют построить только 529,6 тыс. кв. м жилья за счет средств городского бюджета, то есть социального), — сообщил в феврале руководитель департамента строительства города Андрей Бочкарев. Сокращение объемов ввода в последние годы произошло главным образом за счет бюджетного строительства: сначала из-за недостатка финансов из-за кризиса 2008 года, а затем и вовсе
Спрос на жилье падает даже на фоне панических настроений в связи с сокра-—щением объемов его строительства.
пришли новые власти, переориентировавшиеся с решения квартирного вопроса на дорожный.
Размораживание хотя бы части зависших инвесткон-трактов, ревизией которых по распоряжению мэра Сергея Собянина с конца 2010 года занимается столичная градостроительно-земельная комиссия, в сочетании с реконструкцией ветхого жилья даст столице даже в старых границах возможность в последующие годы вводить примерно 2 млн «квадратов» в год. Собственно, примерно такие показатели и заложены в городскую программу «Жилище» на 2012-2016 годы.
Более того, рынок недвижимости Москвы и Подмосковья давно представляет собой единое целое, и снижение объемов ввода жилья в столице с лихвой компенсируется ростом числа новостроек в области, которая, напомним, третий год подряд выступает лидером по объемам
строительства в РФ, чья доля в общероссийском строительстве жилья составила в прошлом году 13,2%. В абсолютных цифрах это 8,2 млн кв. м (+10,3% по сравнению с 2010-м).
Способствующие созданию панических настроений на рынке мизерные объемы ввода жилья в Москве в апреле не должны беспокоить, — отмечает Олег Реп-ченко. Данные за первые четыре месяца года в целом свидетельствуют о постепенном восстановлении жилищного строительства. Хотя, согласно подсчетам Мос-горстата, в апреле в городе построили лишь 17,5 тыс. «квадратов» — на 17,5% меньше, чем в абсолютно провальном для строителей апреле прошлого года, и на 89,5% ниже относительно марта нынешнего года. Однако с начала года в столице сдали 301 тыс. кв. м
Умеренная нестабильность на финансовых рынках стимулирует реализацию жилья, а глобальный катаклизм способен затормозить продажи.-
жилья — на 36% больше, чем за аналогичный период 2011 года. А если вспомнить, что столичные девелопе-ры еще при Юрии Лужкове набрали такое количество земли, что и с учетом ревизии строительных инвест-контрактов новым градоначальником оставшиеся в их распоряжении площадки позволяют наращивать предложение новостроек, то с краткосрочной перспективой в этом вопросе все благополучно.
Оптимизм относительно объемов строительства новостроек в Москве в среднесрочной перспективе еще более уместен в свете того факта, что в конце февраля Марат Хуснуллин, заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства, на встрече со студентами МГСУ сообщил о выдаче разрешения на строительство в столице еще 50 млн кв. м недвижимости.
Чиновник также уточнил, что возведение в Москве
Источник: «Азбука
жилья». до 2025 года ранее запланированных 200 млн кв. м
недвижимости (плюс к имеющимся 400 млн кв. м) откладывается до активной фазы застройки присоединенных к столице новых земель — вот вам и запас на долгосрочную — 5-15 лет — перспективу.
Темпы падения
Серьезные опасения вызывает у экспертов ситуация с платежеспособным спросом на наиболее дешевые новостройки экономкласса.
Так, в мае Московское управление Росреестра зарегистрировало 6974 сделки купли-продажи жилья, что на 22,4% меньше, чем в апреле (8992 сделки). Относительно мая прошлого года количество сделок упало на 3,8%.
В аналитическом отчете портала IRN.RU «Обзор рынка недвижимости по итогам мая 2012 года»
такое положение объясняется очередным ухудшением макроэкономической ситуации: «Развитие проблем вокруг Греции и евро привело к бегству от риска, коррекции цен на нефть и оттоку капитала из России. Но еще более значимым для российского рынка недвижимости, как и для любого человека, оказался очередной резкий скачок курса доллара, снова заставивший каждого задуматься о перспективах, о сохранности сбережений и о квартирном вопросе».
Говорить о полноценной реакции рынка недвижимости на все эти процессы из-за его инертности пока рано: более-менее устоявшиеся выводы проявятся через два-три месяца.
«Бивалютность московского рынка жилья сразу же привела к разнонаправленности динамики средних показателей в рублях и долларах, — отмечается в отчете. — Цены на основную массу квартир, разумеется, представлены в рублях, а потому рост курса доллара к рублю автоматически приводит к симметричной коррекции долларовых цен вниз. Однако часть продавцов привязывают цены на квартиры в Москве к доллару или же поспешно пытаются проиндексировать их к росту курса, даже если формально цены представлены в рублях». Олег Репченко: «В то же время ценовые аппетиты владельцев квартир сталкиваются с ограниченной платежеспособностью покупателей, и поэтому в первые недели валютной «болтанки» средние цены в рублях немного растут, а коррекция цен в долларах
ЖИЛЬЯ СТРОИТСЯ МЕНЬШЕ, НО ДОСТАТОЧНО
ЦЕНЫ ЗАВИСИМЫ ОТ ВАЛЮТНОЙ ТУРБУЛЕНТНОСТИ
СРЕДСТВ НА ПОКУПКУ КВАРТИР НЕ ХВАТАЕТ
Рис. 2. Объем предложения на первичном рынке недвижимости Москвы, кол-во корпусов
Рис. 3. Динамика средневзвешенной цены на квартиры экономкласса, тыс. руб.
Рис. 4. Динамика индекса потенциального спроса на первичном рынке недвижимости Москвы*
* В условных единицах
1,5
360
1,2
0,9
0,6
0,3
0
оказывается меньше, нежели величина снижения курса. Истина же расположена где-то посередине: между снижающимся долларовым индексом цен на жилье и слегка подросшим рублевым».
Так, еженедельный индекс стоимости жилья в долларах, рассчитываемый аналитическим центром IRN. RU, только за последние две недели мая потерял почти 1,5%. Однако среднемесячный индекс за май оказался все же на 0,8% выше среднеапрельского показателя. Это, по сути, величина изменения цен с середины апреля по середину мая, и начало майской коррекции еще не успело полноценно повлиять на него.
Олег Репченко: «Дальнейшая судьба рынка недвижимости Москвы зависит о того, насколько глубоким будет нынешний этап кризиса. От умеренной нестабильности на финансовых рынках недвижимость, как правило, только выигрывает. Скачки курсов валют и фондовых индексов заставляют профессиональных биржевых игроков и простых граждан активно вкладывать сбережения в защитные активы типа жилья, чтобы тем самым уберечь капитал от обесценивания. Однако глобальный катаклизм наподобие кризиса 2008 года затронет все сферы экономики, не пощадив и рынок недвижимости».
чем дешевле — тем лучше
Одной из ключевых тенденций посткризисного периода является переориентация не только покупателя, но и застройщика на жилье экономкласса как наиболее ликвидный товар.
Вадим ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE: «Объекты эконом-класса выходят на площадки, которые планировались под застройку более дорогих сегментов рынка. Проводится реконцепция проектов с целью снижения их стоимости и повышения ликвидности — уменьшаются площади квартир, меняется их соотношение в пользу квартир с меньшим количеством комнат».
Ирина Кирсанова, коммерческий директор зАО «пересвет-Инвест»: «В то же время в столичных районах в пределах МКАД не так много панельных новостроек экономкласса (из строящегося на сегодня эксперты называют всего 47 корпусов из 282 корпусов экономкласса; рис. 1,2. — Ред .). Но даже на этом фоне в прошлом году было зафиксировано снижение цен на «панель» на 5,4% до 118,5 тыс. руб. за кв. м в декабре». Стоит отметить, что в разряд относительно недорогого экономкласса в прежних границах Москвы в последние годы прочно вписались не только типовые панельные дома, но и монолитные комплексы по индивидуальным проектам, необремененные разветвленной бытовой инфраструктурой (о соотношении типового серийного и индивидуального домостроения в структуре новостроек столицы см. рис. 1). В силу этого фактора аналитики обычно рассчитывают динамику цен на экономкласс с учетом расценок на квартиры в таких простых монолитах, что несколько увеличивает показатель среднего уровня цен на самое дешевое жилье в столице к концу прошлого года — до почти 130 тыс. руб. за кв. м (данные «Азбуки жилья»), однако общий тренд на снижение цен в указанный период сохраняется и в этом случае (рис. 3).
За январь-май нынешнего года самое дешевое жилье поднялось в цене, по разным оценкам, на 4-6%
в рублях — то есть продавцы стремятся хотя бы скомпенсировать инфляцию.
Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»: «2012 год был отмечен резким повышением покупательской активности на рынке новостроек Москвы в I квартале, особенно в феврале. Так, потенциальный спрос на рынке новостроек, определяемый количеством обращений со стороны покупателей, только в феврале повысился более чем на 30% относительно предыдущего месяца (рис. 4). И произошло это не только за счет традиционного сокращения спроса в январе, когда полмесяца занимают праздники, но и в основном благодаря активной президентской кампании, всегда сопряженной с дополнительными денежными поступлениями в экономику, что в свою очередь приводит к увеличению платежеспособности отдельных категорий населения. В апреле потенциальный спрос немного снизился по сравнению с предыдущими месяцами».
Что касается предложения, то растет оно в количественном отношении в сегменте экономкласса за счет присоединения новых территорий за МКАД, где и наблюдаются самые дешевые квартиры. Так, «однушку» площадью 46 кв. м в поселке Щапово, Подольский р-н, стадия котлована, III квартал 2014 года, в монолитно-кирпичном доме предлагают по цене 2,4 млн руб. Существенно ближе к МКАД (7 км по Калужскому шоссе), в районе поселка Коммунарка, в масштабном проекте «А101» однокомнатную квартиру площадью около 35 кв. м с аналогичными сроками окончания строительства предлагают уже по цене чуть меньше 3 млн рублей.
В Москве самые дешевые варианты квартир в новостройках составляют 5 млн руб. Правда, речь здесь уже может идти и о готовом жилье, например в микрорайоне Царицыно (ЮАО).
Что касается прогнозов до конца 2012 года, практически все эксперты предвидят при условии выравнивания и стабилизации макроэкономического фона 5-7%-ное увеличение цен на первичном рынке «старой» Москвы. За счет столичного статуса и по мере активного освоения новомосковских земель рост цен на жилье в таких новостройках будет опережать средние темпы по области — 3-4% в год. Ш
РИА.НОВОСТИ»
Концепцию развития новых территорий предполагается принять в сентябре этого года, Генплан Москвы должны разработать до конца 2014 года.
