CC BY
23
Старые стены помогают
Стоимость квартир на вторичном рынке жилья присоединенного к Москве Троицка за год выросла почти на 20%. Однако дальнейшее опережающее по сравнению со «старой» столицей увеличение цен на территории Новой Москвы вряд ли возможно.
Мила БОЙКОВА
Жилье в долг
На рынке вторичного жилья «старой» Москвы в этом году временами наблюдалось некоторое оживление. Так было в I квартале: из-за ожиданий результатов выборов президента и опасений очередного финансового кризиса.
Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»: «В то время как часть инвесторов выводила свои средства за рубеж (чистый отток капитала по итогам I квартала 2012 года, по данным ЦБ РФ, составил $34 млрд), другая часть вкладывалась в жилье как в единственный понятный для большинства инструмент инвестирования. Во II квартале текущего года в результате фактора сезонности спрос на рынке жилой недвижимости немного снизился».
Но июль продемонстрировал, что покупатель не дремлет и в разгар отпусков.
Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест»: «Показатели темпов продаж и ценовой динамики подтверждают активность как со стороны покупателей, желающих сохранить свои накопления под угрозой финансового кризиса, так и со стороны продавцов, стремящихся продать как можно лучше — по высокой цене».
Артем Ржавский: «В этом году существенный внесезонный вклад в покупательский спрос вносит ипотека. По данным ЦБ РФ, в Москве за январь-май таких займов было выдано на 76% в количественном и на 64% в денежном выражении больше, а в Московской области на 71 и 76% соответственно — по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Данные Росреестра по Москве подтверждают существенное увеличение сделок купли-продажи с привлечением ипотеки (за январь-июнь 2012 года на 31,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года)».
Повышенный спрос несколько подстегнул цены на квартиры. Впрочем, масштаб удорожания едва-едва перекрывает
инфляцию. Так, по данным аналитического агентства «САВВА», с января по июль 2012 года темпы роста средней цены предложения в рублях составили 6,3%. В долларах стоимость 1 кв. м за июнь упала на 4,1%, в июле отыграла 2,8%, а по сравнению с началом года выросла на 2,4%. На конец июля 1 кв. м стоил в среднем $5424, или 183,4 тыс. руб. Напомним, что в 2011 году рынок вторичного жилья также был стабилен, за год стоимость 1 кв. м в рублях повысилась на 7,9% (данные «Пересвет-инвест»; о ценах по типам домов и округам см. табл., по количеству комнат — рис. 1, о сроках экспозиции квартир — рис. 2).
Ирина Кирсанова: «Во II квартале на рынке вторичного жилья было реализовано около 63,5 тыс. квартир. Конкуренция среди продавцов слишком высока, поэтому адекватная цена — лучшее преимущество, переоцененные варианты просто остаются невостребованными.
Наиболее популярны у покупателей 12-16-этажные панельные дома застройки 1970-1980-х годов в спальных районах Чертаново, Отрадное, Алтуфьевский и т.д.» (рис. 3).
Новая Москва — по новым ценам
Если говорить о самых доступных по цене вариантах жилья на вторичном рынке объединенной Москвы — то это однокомнатная квартира площадью 32 кв. м на последнем этаже пятиэтажного панельного дома в поселке Кленово Подольского района, в 40 км от МКАД. Ее цена составляет 2,4 млн руб. (данные «Азбуки жилья»). Аналогичный вариант в городе Троицке обойдется уже в 3,5 млн руб. (данные «Пересвет-инвест»).
«Старая» Москва, разумеется, дороже: один из наиболее экономных вариантов здесь — малогабаритная квартира (площадью 24 кв. м) на Холмогорской улице (СВАО, рядом с МКАД) в панельной пятиэтажке, на первом эта-
же, требует ремонта и предлагается за 3,95 млн руб. (данные Blackwood). Квартиры в домах близ метро продают по цене от 5 млн рублей.
Так что о каком-либо реальном соревновании вторичного фонда, расположенного на исконных и вновь присоединенных столичных территориях, в ближайшей перспективе речь не идет.
Тем не менее во второй половине прошлого года собственники жилья в Новой Москве живо отреагировали на возросший в связи с перспективой расширения столицы покупательский интерес и попытались раскачать рынок.
Артем Ржавский: «Многие владельцы квартир поспешили снять с продажи свои объекты в ожидании значительного роста цен в будущем. Это повлекло существенное снижение объема предложения (к ноябрю 2011 года — 47% относительно мая). Но в результате спрос снизился, что привело к росту объема предложения в Новой Москве».
Средняя удельная цена предложения на вторичном рынке жилья Новой Москвы выросла за 2011 год на 11,6% (относительно декабря 2010 года) и к концу прошлого года составила 91,7 тыс. руб. за кв. м. В июне этого года средняя удельная цена предложения в Новой Москве равнялась 105,3 тыс. руб. за кв. м (+14,8% к декабрю 2011 года), это более чем на треть ниже, чем в «старой».
Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», координатор Межрегионального партнерства риелторов: «Следует отметить, что почти сразу вслед за объявлением планов расширения столицы ряд продавцов объектов, расположенных на присоединяемых территориях, подняли цены. Однако поскольку этот подъем был обоснован исключительно субъективным фактором («теперь здесь Москва»), реакция покупателей носила однозначный характер: они просто перестали
Источник: АН «САВВА».
приобретать недвижимость. Соответственно, подождав пару месяцев, продавцы вынуждены были отступить к существовавшему уровню цен.
В ближайшем будущем никаких значимых корректировок я не ожидаю. На мой взгляд, для того, чтобы они реально начали происходить, в Новой Москве должно быть создано новое качество жизни, сопоставимое с тем, которое сегодня демонстрируют территории «старой» столицы. Когда будут улучшены транспортная доступность новых земель, социальная инфраструктура — тогда и ценовые изменения не заставят себя ждать».
Наиболее интересный из дорогих объектов инвестиций — элитное жилье в историческом центре Москвы.-
Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ»: «Вторичный рынок жилья Москвы слабо отреагировал на процесс присоединения, так как объем существующего жилья на новых территориях несопоставим с московским рынком недвижимости. Для новых территорий процесс присоединения оказался более значимым — объем жилого фонда здесь небольшой, а информационная волна прокатилась по всей стране и привлекла внимание множества потенциальных покупателей.
Например, цены на вторичном рынке подмосковного Троицка за год, то есть с того времени, как стало известно о расширении Москвы, выросли почти на 20%. Однако дальнейший опережающий рост цен вряд ли продолжится, так как психологическая и информационная волны уже свою роль сыграли, и в будущем ситуация зависит от того, начнется ли улучшение качества жизни на новых
Источник:
ан «савва». территориях».
Несносное жилье
И отдельно — о некогда наиболее перспективных с точки зрения инвестиций панельных хрущевках под снос. По данным АН «САВВА», данная категория квартир росла в цене последние полгода-год значительными темпами: +8% и почти 12% соответственно к декабрю и июню 2011 года, однако по итогам июля ушла, хотя в небольшой (0,1), но минус (см. табл. и рис. 4). Причем хрущевки — единственная категория вторичного фонда столицы, теряющая в цене. Средняя стоимость 1 кв. м составляла здесь на конец июля 151 тыс. руб. (данные АН «САВВА»).
Основная причина — неопределенность политики московского правительства относительно перспектив сноса домов, а также изменение условий компенсаций владельцам квартир. Напомним, что снос и расселение хрущевок до февраля 2011 года осуществляли по московскому закону №21 от 31.05.2006. По уверениям юристов, указанный документ был намного гуманнее Жилищного кодекса РФ. Переселение граждан из пятиэтажек с одновременным улучшением жилищных условий являлось особенностью московского законодательства. Однако из-за протеста прокуратуры г. Москвы Мосгордума приняла изменения в упомянутый закон.
На одной из пресс-конференций в начале 2011 года Николай Федосеев, руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда города, пояснил, что под «площадью» новой квартиры, предоставляемой взамен хрущевки, отныне следует понимать не социальные 18 кв. м на человека (как это было ранее), а общий размер квартиры в доме под снос.
Нигде в законодательных актах не прописано обязательное переселение граждан в новостроечный фонд, а только в «благоустроенные жилые помещения в жилищном фонде города Москвы».
Если собственник квартиры в доме под снос имеет другое жилье, то квартиру ему предоставлять не обязаны, а должны выплатить денежную компенсацию
все говорит о стабилизации
Цена предложения квартир на вторичном рынке Москвы в зависимости от типа жилья и места расположения по округам, тыс. руб. за кв. м*
тип дома сао свао вао ювао юао юзао зао сзао цао мкад среднее изменение к июню 2012 года, % изменение к декабрю 2011 года, % изменение к июню 2011 года, %
Хрущевки панельные 147,9 158,8 143 136,6 151 158,4 159,6 154,7 188,7 139 151,9 -0,1 8,2 11,9
Панельные с малой кухней 151,6 155,7 150 146,4 144,1 169,9 169,3 161,2 217,1 151,2 156,5 1,6 5,4 9,6
Типовые панельные 160,2 159,3 155,9 148,5 150,1 180,4 168,7 173,4 219,5 142,7 160,5 0,4 5,9 13,2
Современные панельные 160,7 168,2 159,4 149,1 155,5 190 178,4 171,9 228,7 149,4 168,2 0,5 5,8 11,5
Хрущевки кирпичные 156,1 163,7 152,2 137,7 151,3 178,6 165,6 153,3 214,8 169 165,2 1,1 5 9,4
Кирпичные с малой кухней 177,3 180,8 169,1 166,1 173,5 206,1 215,4 177,6 256,3 142,6 198,7 0,5 6 12,8
Сталинские кирпичные 180 168 152,1 150,5 157,6 216,5 215,1 161,5 259,3 150,4 209,9 0 4,3 7
Высотные кирпичные 202,4 193,4 185 184,8 156,5 237,6 255,4 199,3 328,3 134,7 234,6 1,6 1,9 8,9
Монолитно-каркасные 203,9 180,5 170,8 158,4 155,1 233,5 241,3 202,6 342,3 162 212,1 -1,1 3,5 7,8
Новостройки панельные 164,6 162,8 129,1 125,3 149,9 197,7 160,5 168,1 202,5 131,2 155 0,3 9 13,6
Все типы 179,4 165,9 160,4 148,1 153 197,7 201,4 179,4 273,3 147,7 183,4 1 5,3 11,4
Изменение к июню 2012 года, % 1,9 2 1 0,6 1,2 -0,6 0,5 3,5 2,8 0,6 1
Изменение к декабрю 2011 года, % 6,7 6,7 6,1 5,6 4,3 5,5 5,3 6,1 7,2 6,2 5,3
Изменение к июню 2011 года, % * По состоянию на конец июля 2012 г 11,7 да. 11,2 13,2 10,2 8,5 11 13,8 15,4 11,4 13 11,4
98
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 10 (126) 2012
\ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КЛИМАТ \
спрос поддерживает цены
квартиры в домах под снос будут дешеветь
Рис. 3. Цена предложения квартир в типовых панельных домах
Центр __ Восток Запад МКАД
В целом
Рис. 4. Ценовая динамика в панельных хрущевках, тыс. руб. за кв. м
Центр Восток __ Запад __ В целом
09 10 2011
03 04 05 2012
09 10 2011
03 04 05 2012
по рыночной стоимости хрущевки. Стоит отметить, что на практике планы по сносу этой категории жилья повсеместно не соблюдаются по срокам.
Артем Ржавский: «После приобретения квартиры в доме под снос собственник может ждать переселения годы. По закону площадь предоставляемого взамен помещения должна быть равна размеру квартиры в доме под снос. Но в новых домах масштабы однокомнатных, двухкомнатных квартир, как правило, больше, чем в хрущевках. То есть вместо двухкомнатной квартиры можно получить однокомнатную, но такой же площади. Таким образом, при переселении нет возможности претендовать на улучшение жилищных условий, как это было раньше.
Выезд за МКАД — также вполне реальная и законная ситуация, так как все административные округа Москвы (кроме ЦАО) выходят за границы МКАД.
На территории Новой Москвы будет действовать то же законодательство, что и в «старой».
Александр Пыпин: «В выигрыше могут оказаться лица, имеющие доступ к внутренней информации московского правительства о планах застройки в тех или иных кварталах».
Так проходит мирская слава
Преимущественное положение из всего вторичного фонда Москвы — у дорогих квартир, расположенных строго в историческом центре столицы.
Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS: «Вторичный рынок элитарного жилья последние два года имеет яркую тенденцию вымывания предложений с качественной отделкой и ремонтом — но по адекватной стоимости. Такие варианты уходят с рынка быстро, а новые появляются редко.
В целом на вторичном рынке к июню 2012 года на экспозиции находилось около 640 предложений (-18% к уровню конца 2011 года).
Сейчас средняя стоимость 1 кв. м вторичного элитарного жилья составляет около $26 тыс. Однако это весьма приблизительно, поскольку цены на некоторые объекты доходят до $50 тыс. и выше. К примеру, в базе данных нашей компании наиболее дорогим вторичным объектом является уникальная квартира в Хилковом переулке. Здесь в отделке использовали редкие материалы: красное дерево, мозаика, тисненая кожа, бронза с позолотой, мрамор и оникс. Дорогая классическая итальянская и английская мебель, подсветка завершают продуманный до мельчайших деталей интерьер для настоящих ценителей. Стоимость такой квартиры — $40 тыс. за кв. м».
Однако чем раньше возведен дом — тем более сомнительны инвестиции в подобный объект, потому как в данном сегменте эксклюзивность интерьера и экстерьера должна сочетаться с высокотехнологичным оснащением. В этом причина «выхода в тираж» прежней, советской, «элиты» — квартир в домах Совмина и ЦК, сталинских высотках.
Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE: «Если говорить о вторичном рынке элитного жилья Москвы, то инвестиции выглядят весьма спорными из-за высокой цены предложения. Хотя за последний год варианты действительно перспективных квартир значительно выросли в цене, причем это касается и некоторых бывших совминовских домов.
Но квартиры там продаются эпизодически, и вывести какие-то конкретные цифры по росту достаточно сложно. Это штучный товар, и цена на него вполне может быть далекой от средней по рынку. Напомню, что под такие дома выбирали лучшие участки и строили самое качественное на тот момент жилье.
В начале этого года была успешно продана квартира площадью чуть более 100 кв. м в совминовском доме в районе метро Фрунзенская (совминовские дома расположены вдоль парка по ул. Хользунова и Несвижскому пер.) по цене 14 тыс. евро за 1 кв. м. Покупатель оценил качество дома, исключительность местоположения и пришел к выводу о перспективности объекта. И это действительно так, хотя, конечно, такая ситуация далеко не во всех совминовских домах.
Достаточно интересным, но дорогим является инвестирование в реставрированные особняки — их выгодно сдавать в аренду. Так, квартиры в домах на Малой Молчановке сдают практически без простоя по цене от $10 тыс. в месяц. Порой старый арендатор еще не успел забрать вещи, а на пороге — уже новый».
Ряд экспертов, например, Ольга Капинос, руководитель отдела по работе с клиентами компании «Новое Качество», отмечают снижение количества сделок по квартирам класса «люкс» с дорогой отделкой и увеличение сроков экспозиции их на рынке.
Аналитики считают, что дальнейшая ситуация на вторичном рынке жилья зависит от степени тяжести очередной волны финансового кризиса.
Ирина Кирсанова: «Сейчас наблюдается прирост объема предложения и стоимости, что во многом объясняется ростом курса доллара. Осенью на рынке недвижимости будет наблюдаться небольшая положительная ценовая динамика либо стабильность».
Источник: АН «САВВА».
\ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КЛИМАТ \
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 10 (126) 2012
99
