CC BY
45
Стойка века
Продажи и на первичном, и на вторичном рынках жилой недвижимости Москвы практически стоят. Если что-то и реализуется — то только при оптимальном соотношении цены и качества квартир.
Мила БОЙКОВА
Источник: RWAYпо данным Росреестра
Исторический момент
В ходе VI Российского форума лидеров недвижимости, прошедшего в октябре этого года в Москве в рамках XXIII городской специализированной выставки-ярмарки «Недвижимость-2010», Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», прочитал доклад «Строительство доступного жилья в России: уроки и перспективы». Спикер отметил, что за последние десять лет рынок недвижимости России прошел своеобразный экономический цикл и сейчас по ряду критериев возвращается на этап, аналогичный 1999-2002 годам. В частности, гонка за масштабностью, расширение географии строительства, увеличение кредитного плеча и капитализация девелоперских компаний с целью выхода на IPO сменяется более активным освоением существующих площадок под застройку в большей степени на собственные средства или деньги соинвесторов.
Многие крупные девелоперы теперь срочно распродают накопленные активы в виде земли и торговых центров. При этом не самые заметные еще два года назад компании, например «Ведис» и «НДВ-недвижимость», успешно набирают обороты, реализуя по минимальным ценам проекты массовой застройки вроде «Марфино» (от 70 тыс. руб. за кв. м в 2009 году), «Царицыно» (от 73 тыс. руб. за кв. м в октябре 2010 года) и т. п.
ПЕРСПЕКТИВЫ ОСЕННЕГО ВСПЛЕСКА ПОКУПАТЕЛЬСКОЙ АКТИВНОСТИ В 2010 ГОДУ ПРИЗРАЧНЫ
График 1. Динамика сделок на рынке жилья Москвы (первичный и вторичный сектора, шт.)
_2007 _2008 _2009 _2010
12 000-
10 000
8000
6000
4000
2000
0
1 01 1 02 1 03 1 04 1 05 1 06 1 07 1 08 1 09 1 10 1 11 1 12Г
2007-2010
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 12 (104) 2010
92
Сегодняшний рынок возвращается к стратегии, когда в столице активно застраивали районы за МКАД (Бутово, Митино, Жулебино, Куркино), а также спальные районы в пределах МКАД — Марьино и Люблино. За это время в Митино и Марьино было построено примерно по 5 млн. кв. м жилья, почти столько же — в Южном и Северном Бутово и около 1 млн. кв. м — в Куркино. В первую очередь за счет этих районов к 2003 году столичный стройкомплекс вышел на объемы строительства более 4 млн. кв. м жилья в год и удерживал эту планку до 2007 года включительно.
Раз нынешний рынок вышел на указанный этап целесообразности массовой и экономичной застройки, то вполне логично предположить, что сейчас самое время застройщикам/девелоперам умерить аппетиты на прибыльность и приспосабливаться получать больше за счет оборотов продаж. Совсем как в 1999-2002 годы, когда цены на жилье в районах типовой застройки находились на очень невысоком уровне (примерно в $400-700 за кв. м), а прибыль с 1 кв. м была минимальной и редко превышала $30-50. Разумеется, застройщики, в первую очередь домостроительные комбинаты, были заинтересованы в том, чтобы возводить как можно больше объектов. Строители монолитно-кирпичных домов старались от них не отставать. Позже себестоимость строительства стала слабо влиять на цены продаж столичного жилья.
Нельзя сказать, что привыкшие за последние 8-9 лет к сверхприбылям ($1-5 тыс. с каждого квадратного метра, по подсчетам IRN.RU) строители испытывают на данном этапе непреодолимые трудности. По мнению экспертов RWAY, девелоперский бизнес в столичном регионе продолжает оставаться высокодоходным видом деятельности, хотя за последние два года его привлекательность снизилась из-за кризиса.
Средняя доходность проектов жилья бизнес-класса в Москве составляет 30-35% (в три раза выше, чем в Европе); экономкласса — 25-30%. В целом доходность девелоперского бизнеса в нашей столице существенно зависит от класса проекта и для некоторых комплексов бизнес-класса и элитного сегмента может составлять более 50%.
три пишем, два — в уме
Картина, сложившаяся на рынке жилья в 2010 году, подтверждает тенденцию необходимости перехода девело-перов от спекуляций вокруг земельных участков к ис-
Источник:
ключительно строительным функциям. Тем более что ан«савва».
чем выше рост, тем ниже падение
График 2. Цена предложения квартир в новостройках Москвы ($/м2)
__ Восток __ Запад __ За МКАД __ Средняя 4800-
4000 3800
10 1 11 1 12 1 01 1 02 1 03 1 04 1 05 1 06 1 07 1 08 1 09 1 10 2009 2010
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 12 (104) 2010
93
с АВГУСТА НАБЛЮДАЕТСЯ СТАГНАЦИЯ
График 3. Динамика средней цены предложения квартир на вторичном рынке Москвы (%)
В $ — В руб.
10 1 11 1 12 1 01 1 02 1 03 1 04 1 05 1 06 1 07 1 08 1 09 1 10 2009 2010
Источник: ARN.ru.
Артем ЭИРАМДЖАНЦ,
первый вице-президент ГК ПИК: «Рынок жилой недвижимости в сегменте экономкласса продолжает восстанавливаться. Объем реализации по договорам с физическими лицами в III квартале этого года вырос более чем в три раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Причиной этого на фоне неудовлетворенного спроса
в пополнении предложения заинтересованы не столько покупатели, сколько девелоперы. Конечно, если им нужно развивать бизнес.
Вопреки распространяемому многими профессиональными игроками рынка мнению, что в столице наблюдается дефицит предложения жилья для свободной продажи, аналитики считают, что даже на фоне снижения в последние годы общего объема ввода жилья на коммерческий рынок квартир меньше поступать не стало. В течение последних трех лет столичный стройкомплекс равномерно выдает в коммерческую продажу по 2 млн. кв. м жилья в год, остальное идет на социальные нужды: просто в 2008 году на муниципальные программы приходилось более 1 млн. кв. м, а в прошлом и в завершающемся годах — по 700-800 тыс.
По мнению экспертов RWAY, за предыдущие годы скопился достаточно большой объем инвестиционных квартир (не менее 2,5 млн. кв. м). Плюс ко всему часть спроса перетекла на более дешевые областные новостройки.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: «Вопреки ожиданиям, в 2010 году дефицита предложения не наблюдалось ни в одном сегменте. Рынок постепенно пополнялся новыми предложениями во всех секторах, однако основной объем нового предложения приходится на проекты экономкласса». Только по итогам III квартала этого года, например, объем предложения на московском рынке жилья экономкласса увеличился на 50% и составил около 160 тыс. кв. м (данные исследования компании Blackwood).
На сегодня имеющегося предложения достаточно для удовлетворения платежеспособного
на жилье является как рост количества новостроек в Москве и Московской области, так и появление более выгодных для клиентов ипотечных программ в крупнейших российских банках с государственным участием, в первую очередь в Сбербанке. В среднем в ГК ПИК доля продаж квартир с использованием ипотечных кредитов увеличилась с 3% в I квартале до 9% в III квартале 2010 года. Среднее количество квартир, реализуемых в ГК ПИК за один рабочий день, увеличилось с 4,8 шт. в 2009 году до 16,2 — в этом».
покупательского спроса и, вероятно, даже с избытком, так как, согласно наблюдениям экспертов, радужная картина с активизацией продаж на рынке в первом полугодии и частично в начале III квартала этого года сменилась спадом (см. график 1).
Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY: «Согласно официальным данным Росреестра по г. Москве, количество сделок на рынке продажи жилья столицы за январь-август этого года выросло почти на 70% (с 32 266 в конце 2009 года до 54 548 на 1 сентября 2010 года). При этом за август в столице было совершено 6530 сделок, что на 17% меньше показателей июня, но на 42% больше показателей августа прошлого года. В сентябре было зарегистрировано на 23% меньше сделок, чем в июле, и на 7% меньше, чем в августе. В целом по итогам III квартала нынешнего года количество покупок сократилось на 19% по сравнению со II кварталом. Примерно на треть снизились объемы ипотечного кредитования».
Отмеченные статистикой высокие официальные показатели деловой активности первых шести месяцев уходящего года глава RWAY объясняет несколькими причинами.
На первичном рынке стимулом для реализации отложенного спроса послужило массированное информационное давление профессиональных участников рынка, в том числе и аналитиков рынка В2С, на тему, что цены достигли дна, и дальше все будет только дороже. Значительную долю платежеспособного спроса новостройки получили благодаря не столько восстановлению рынка жилья, сколько продолжению кризиса, перешедшего в латентную (скрытую) фазу, вызвавшую перемещение интересов наиболее обеспеченных домохозяйств с фондового рынка на рынок недвижимости из-за неприемлемой величины рисков на первом.
Жизнь на вторичном рынке (об этом свидетельствуют и данные большинства крупных риелторских агентств) продолжается в основном за счет альтернативных сделок (обмена и съездов-разъездов родственников).
Наибольшие объемы покупок на рынке совершали, по мнению Александра Крапина, представители выгодоприобретателей кризиса, в том числе связанные с бюджетной сферой, то есть чиновники высшего эшелона власти, которые через подконтрольные государству
банки (а на 57% банки принадлежат государству) скупали недвижимость.
Значительная часть потенциального спроса вынужденно «перетекает» на рынок аренды жилья, так как на прямую покупку, даже с участием ипотеки, у граждан недостаточно денег.
О явном и скрытом
Снижение средней цены предложения на рынке новостроек в период с осени 2008-го по осень 2009 года составило 36% (данные Blackwood). Рост средней цены на первичном рынке с момента достижения «дна» осенью 2009 года составил чуть более 5% (см. график 2). Константин Ковалев: «На сегодня средний уровень цен на рынке новостроек ниже докризисного уровня примерно на 30%, в сегменте элитных новостроек — на 14%. В отличие
95
94
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 12 (104) 2010
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
от кризиса 1998 года восстановление идет существенно меньшими темпами, хотя тогда рынок просел в ценах гораздо серьезнее — на 45%».
Самая дешевая из реально строящихся новостроек Москвы сегодня, по данным «МИЭЛЬ-Недвижимость», расположена в ЖК «Царицыно». Это квартира в монолитно-каркасном доме по индивидуальному проекту планировки «оптима» — однокомнатная, общей площадью 54-58 кв. м, с возможностью трансформации в двухкомнатную. Стоимость — от 4,5 млн. руб. Монтаж стен в корпусе 8 завершен. Девелопер — ГК «Настюша». Подобное предложение — по сути свидетельство продолжения фактического значительного скрытого падения цен на первичном рынке, по крайней мере, на объекты, чьи параметры не соответствуют запросам потребителя экономкласса.
Официально объявленная средняя стоимость квартир в новостройках экономкласса в октябре 2010 года составила $4244 за кв. м — данные АН «САВВА» (или 138 760 руб. — сведения Metrinfo.ru) — плюс 6,8% к декабрю 2009 года (см. таблицу и график 2). Хотя аналитики портала IRN.RU считают, что если исключить колебания валютных курсов, то за последние несколько месяцев реальный прирост стоимости жилья оказывается незначительным. Рублевые цены на квартиры в Москве за счет нестабильности валют оказываются более волатильными, однако средняя стоимость метра также остается в пределах диапазона 136-139 тыс. руб.
Илья ГЕРШБЕРГ, коммерческий директор ООО «Кварталстрой»: «За девять месяцев этого года в четверти проектов экономкласса среднерыночные рублевые цены выросли до 5%, в некоторых — на 10-15%. В основной массе цены не изменились. Количество заключенных первичных сделок с квартирами бизнес-класса увеличилось в течение того же периода на 20%. Средние долларовые цены выросли на 7%. Дно кризиса в данном сегменте жилищного рынка пройдено и начинается его
Структура предложения в секторе жилья экономкласса представлена в равных долях монолитными домами по индивидуальным проектам и панельными новостройками типовых серий. Около 60% предложения представлено новостройками на стадии активного строительства, чуть более 30% — на начальной стадии, менее 10% — готовыми домами, прошедшими ГК.
Если рассматривать качественную структуру рынка, то наибольшим спросом в 2010 году на рынке новостроек Москвы пользовались наиболее доступные
плавное восстановление. В 1-111 кварталах 2010 года в элитных новостройках было продано больше квартир, чем за весь 2009 год (около 330). Растущий спрос в совокупности с дефицитом предложения обусловил динамичный рост долларовых цен в данном сегменте жилищного рынка — на 23% с начала текущего года».
(ЖЛХЭШаД
дом1 В КОТОРОМ
стоит жить
SL Гк
ш
Î ■ ш
ШЗва^Шш КЧ
-- ■Як
Элитный дом «Трилогия», расположенный по адресу Трехгорный вал, 14, -это здание переменной этажности в престижном районе исторической Красной Пресни, вблизи Москвы-реки, Дома Правительства РФ (Белого дома), ЦМТ и строящегося нового делового района «Москва-Сити».
РОМАН АРКАДЬЕВИЧ, ОТ НАС ДО ИППОДРОМА 10 МИНУТ, УСПЕЕТЕ К ТРЕТЬЕМУ ЗАЕЗДУ!
640-44-44
TRILOGIA.RU
Использованы данные АН «САВВА».
по цене и надежные в плане технологии и сроков возведения объекты эконом- и бизнес-классов, — отмечает Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ». — Сравнительно дорогие квартиры в новостройках бизнес-класса задерживались на рынке более года.
Другое дело — элитный сектор. Здесь потребитель особый — вернее, особо состоятельный. Рынок элитного жилья не так сильно «просел» в кризис — до 20% (по данным Blackwood) — и в настоящий момент очень близок к полному восстановлению. Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty: «На сегодня доля покупок элитной недвижимости составляет около 12-14% от всего объема сделок с жилой недвижимостью. И есть тенденция к ее увеличению до конца года до 15-18%».
На минувший октябрь цена на элитные новостройки в среднем составила $17 560, на вторичном рынке — $23 650 за кв. м.
Если обратиться к рядовой, не эксклюзивной недвижимости вторичного рынка, наиболее дешевая столичная квартира сегодня обойдется покупателю в 3,35 млн. руб. Это «однушка» общей площадью 31 кв. м в типовом панельном доме 1970-х годов постройки в Зеленоградском административном округе. В остальном здесь актуальны тенденции, проявленные на первичном рынке. А именно: столь ожидаемый продавцами вторичного жилья осенний скачок цен закончился, так и не начавшись (см. график 3). По сведениям федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР», в октябре на вторичном рынке стоимость жилья не претерпела существенных изменений.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ»: «С начала 2010 года ситуация на вторичном рынке жилья оставалась более или менее стабильной. На фоне высокого спроса на ликвидные объекты колебания показателей объемов предложения практически не повлияли на стоимость квадратного метра. Сейчас мы можем отметить снижение темпов роста количества сделок, обусловленное завершением
реализации отложенного спроса, накопленного в кризис». Расчетный период продажи московских квартир в октябре составил 84 дня, что на 16 дней больше, чем в предыдущем периоде (данные АН «САВВА»). То есть темпы продаж даже в такой традиционно высокий для продаж сезон, как осень, в этом году замедлились.
Типологический анализ АН «САВВА» выявил, что «дома сталинского периода домостроения» и квартиры в кирпичных домах 1970-1980-х годов постройки с маленькой кухней (5 кв. м) потеряли в цене 0,3% (по сравнению с сентябрем) и предлагаются по $6116 и 5749 за кв. м соответственно. В категории «хрущевки панель» средняя цена предложения за месяц осталась без изменений ($4485). В остальных категориях официальная цена предложения за месяц выросла от +0,6% («хрущевки кирпичные», $4799) до +1,8% (современные панельные дома, то есть вчерашние новостройки, $4158; см. таблицу).
Кадровый вопрос
Что касается последствий смены мэра Москвы для строительного сектора, то, по заверениям всех участников рынка, они на ценах не сказались и вряд ли скажутся, а на ситуации в целом отразятся в силу инертности рынка недвижимости не ранее чем через 3-6 месяцев, то есть к концу I квартала 2011 года. Как рассуждают специалисты портала IRN.RU, новый градоначальник, сохранив позиции главы Стройкомплекса Владимира Ресина, начал-таки создавать систему противовесов прежней команде Юрия Лужкова. И в первую очередь — по части распределения земли, а точнее перераспределения образующейся при этом сверхприбыли. Разница между инвестиционной себестоимостью и конечной ценой квадратного метра жилья обычно огромна. Сейчас сфера распределения участков перешла под курирование бывшего федерального чиновника (Наталья Сергу-нина, экс-замглавы Росимущества, некогда воевавшая с промосковскими чиновниками, возглавила комплекс имущественно-земельных отношений столичного правительства). Но разве есть другое законодательство? Нет. Правила игры пока остаются прежними.
ДОРОЖАЛ В ОСНОВНОМ ЭКОНОМКЛАСС
Цена за 1 кв. м в Москве в зависимости от типа жилья и места расположения по округам ($)*
ТИП ДОМА САО СВАО ВАО ЮВАО ЮАО ЮЗАО ЗАО СЗАО ЦАО МКАД СРЕДНЯЯ К СЕНТЯБРЮ 2010 ГОДА, % К ДЕКАБРЮ 2009 ГОДА, %
Панельные «хрущевки» 4488 4615 4186 4077 4528 4757 4864 4477 5242 4485 0 9,3
Панельные с малой кухней 4462 4392 4352 4123 4198 4843 4845 4583 6180 4498 1,1 8,8
Типовые панельные 4565 4461 4530 4134 4421 5234 4798 4725 6257 4011 4588 1,7 9,6
Современные панельные 4574 4752 4535 4332 4420 5558 5094 4923 6359 4158 4808 1,8 8,9
Кирпичные «хрущевки» 4759 4361 4381 4179 4677 5088 4694 4386 6110 4799 0,6 6,4
Кирпичные с малой кухней 5325 5096 4683 4982 5243 5855 6427 5134 7096 5749 -0,3 9,1
«Сталинские» кирпичные 5429 5208 4644 4292 4974 6395 6302 4806 7297 6116 -0,3 3,3
Высотные кирпичные 5718 5395 5124 4860 4918 6294 7250 5192 8340 6322 1,8 5,2
Монолитно-каркасные 5633 4987 4838 4542 4711 6316 6101 5000 7719 4452 5637 2,2 7,3
Панельные новостройки 4566 4238 3772 3775 4306 5137 4584 3159 3872 4244 3 6,8
Все типы 4984 4651 4533 4260 4469 5586 5473 4738 7050 4133 5074 1,3 8,2
К сентябрю 2010 года, % 2,3 1,1 1,3 0,5 1,4 0,6 1,2 -0,3 1 1,9 1,3
К декабрю 2009 года, % 6,8 7,7 7,7 9,3 9,2 7,5 9,5 9 3,8 8,2 8,2
*По состоянию на 31 октября 2010 года.
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 12 (104) 2010
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
96
