CC BY
25
Обвал на вторичном рынке жилья Москвы может произойти уже этой осенью.
C высоты
Мила Во всем виноват кризис...
БОЙКОВА Самая дешевая однокомнатная квартира в Москве
(условно) в мае 2009 года предлагалась к продаже за 2,6 млн. руб. (Зеленоград, общая площадь 36 кв. м, первый этаж кирпичной «хрущевки»). Год назад меньше чем за 3,6-4 млн. руб. даже такое жилье приобрести было нереально.
По подсчетам аналитиков, с начала кризиса, то есть с октября 2008 года, падение цен на «вторичную» недвижимость в рублях составило 20-25%, в долларах — до 50%. А что еще прикажете делать многочисленным продавцам при фактическом отсутствии покупателей на рынке?! По данным RWAY, сравнение количества предложений и заключенных сделок демонстрирует, что на московском рынке вторичного жилья покупателей в 3-5 раз меньше, чем предлагаемых к продаже квартир.
Положение продавцов еще менее завидно, если учесть структуру предложения.
Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»: «Сегодня на московском рынке недвижимости выбор квартир огромен. Такого количества предложений — 46,7 тыс. объектов — еще не бывало (для сравнения, в начале 2008 года их было 19 тыс.)». Причем в общем количестве предлагаемых квартир доля впервые выставляемых составляет 2030% (данные «САВВА», «МИЭЛЬ»). А вот время экспонирования объектов увеличивается (график 2), и на рынке еще продолжают «висеть» квартиры, не проданные 2-3 месяца назад.
В подобной ситуации продавцам логично было бы уступить в цене. Однако, привыкшие доминировать, они никак не желают признать поражения. Тем более что, несмотря на свои гигантские размеры (объем вторичного рынка в 3-4 раза превышает первичный), вторичный рынок привык ориентироваться на цены новостроек, с опозданием на пару-тройку месяцев. А застройщики изо всех сил продолжают делать хорошую мину...
Александр Крапин, генеральный директор агентства RWAY: «На рынке жилья продолжается снижение цен, хотя его темпы упали благодаря развернутой информационной кампании «о скором возобновлении роста цен».
Количество сделок также уменьшается, поскольку экономически нецелесообразно приобретать жилье «прямо сейчас», если, конечно, жизненные обстоятельства позволяют. Федеральная регистрационная служба привела следующие сведения о количестве заключаемых сделок купли-продажи жилья в столице: в январе 2009 года (в скобках указаны данные за январь 2008 года) — 2674 (1951), в феврале —1952 (3655), в марте — 4360 (6174), в апреле — 4764 (6733). В результа-
те по итогам первых четырех месяцев в текущем году было совершено 15 750, а за аналогичный период 2008 года — 18 513 сделок.
Таким образом, в 2009 году заключено на 2763 сделки, или почти на 15%, меньше, чем в аналогичный период прошлого года. Напомним, что за четыре месяца 2009 года было зарегистрировано всего 1094 ипотечных соглашения против 3622 аналогичных сделок за тот же период прошлого. Разница между этими значениями практически совпадает со снижением числа заключенных сделок.
На основании этих данных профессиональные участники рынка жилья начали говорить о скором выходе из кризиса и возобновлении роста цен.
Однако сравнение с показателями 2008 года не совсем корректно, поскольку фактически это был уже кризисный год. В 2007-2008-м московский рынок жилья стал более узким (число регистрируемых сделок снизилось со 100-120 тыс. до 65-75 тыс.) за счет того, что стоимость жилья примерно в три раза превышала уровень справедливой цены, то есть отвечающей существующему среднему уровню платежеспособного спроса (график 1)».
Напомним, что в мире есть общепринятые критерии справедливой цены на жилье. Общий принцип таков: стоимость единицы жилья не должна превышать трех годовых доходов домохозяйства до выплаты налогов. В Москве этот показатель сейчас — девять годовых доходов (данные RWAY).
Однако в вопросе справедливости цены имеет значение и соотношение стоимости жилья и ставок аренды. Адекватным считается коэффициент 100, то есть жилье должно стоить около 100 ставок его же аренды.
По расчетам экспертов, в Москве аренда однокомнатной квартиры стоит 20 тыс. руб. в месяц, а цена ее продажи — 4-4,5 млн. Соответственно, коэффициент получается 200-225. То есть по этим двум критериям цены на жилье эконом-класса в нашей столице завышены минимум в два раза. Причем доля наиболее экономного жилья доминирует в предложении (см. диаграмму)
Из всего сказанного следует, что ценовое дно не достигнуто. В ближайшие 12 месяцев можно ожидать дальнейшего снижения стоимости жилья в Московском регионе. Ведь основной платежеспособный потребитель — инвестор-спекулянт — на падающем рынке при отсутствии краткосрочной прибыли практически не появляется.
Александр Крапин: «С большой долей вероятности в последние докризисные годы основной целью покупателей жилья в столице было сохранение и приумножение своих активов, а не улучшение жилищных условий.
пройденных цен
Данные RWAY
Некоторые эксперты считают, что доля спекулятивных сделок на рынке — 70%. До определенного времени сделки будут совершаться все более узкой группой лиц».
Майская демонстрация
Несмотря на то, что продавцы «вторички» привыкли жить с оглядкой на застройщиков, те из них, кому надо было действительно решать жилищный вопрос через продажу жилья, а также инвесторы, желающие зафиксировать прибыль на максимально возможном ценовом значении, на старт кризиса отреагировали достаточно быстро. Об этом говорят практически все профессиональные участники рынка: и аналитики, и уставшие ждать реальных сделок по купле-продаже квартир риелторы.
Андрей Бекетов, руководитель аналитического портала Arn.ru: «Продавцы вторички еще в сентябре прошлого года поняли, что не смогут удержать цены, и стали снижать их».
Но тут в ситуацию вмешались колеблющиеся курсы рубля и доллара.
Александр Крапин: «В докризисный период уже наметился переход от традиционного для московского рынка исчисления стоимости жилья в долларах к расчетам в российских рублях. Однако существенное снижение курса национальной валюты в начале нынешнего года этот процесс приостановило».
Владислав Луцков, генеральный директор аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ»: «На фоне девальвации рубля падение цен в долларовом эквиваленте на всем временном промежутке было более существенным, чем в национальной валюте. Именно этот фактор способствовал поддержанию рублевых цен и привел к их стабилизации. Но уже в апреле — мае с укреплением рубля коррекция в национальной валюте стала опережать долларовую».
В мае средняя стоимость квадратного метра на рынке жилья Москвы в долларах выросла по отношению к апрелю на 2,52%, составив $4838. Наименьший рост средней цены предложения — в категориях «сталинский кирпич» (+1,3%) и «хрущевки, кирпич» (+1,5%), а максимальный —
СПРАВЕДЛИВЫЕ ЦЕНЫ ПОКА «ВНЕ ЗОНЫ ДОСТУПА»
График 1. Динамика цен предложения вторичного жилья* в Москве по типу
Монолит Панель
■ ■ 1 1 1
1111111 ІІІІІіі
41111111 11111111
■■■■■■■а!
Примерный уровень справедливой цены на жилье по федеральному стандарту (единица жилья равна 54 кв. м)
в категории «новостройки, панель» (+4,4%). Наиболее существенный рост цен на жилье в мае в долларах отмечен в СЗАО Москвы (+5,7%), за ним следуют ЮВАО (+3,8%) и ВАО (+3,6%). Наименее активный рост цен зафиксирован в ЦАО (+1,4%) (см. табл.).
В рублях отмечено снижение средней цены предложения на 3,24%, до уровня в 155,1 тыс. руб. за кв. м (данные «САВВА»).
Константин Апрелев, президент АН «САВВА», вицепрезидент РГР: «Май ознаменовался существенным снижением объема предложений. Динамика рублевых и долларовых цен на жилье разнонаправленна: долларовые цены растут, это вызвано резким снижением курса доллара к рублю, а рублевые продолжают снижаться.
Совокупность всех факторов, таких как сокращение объема в целом и количества новых объектов (отчасти в силу «короткого» мая, отчасти из-за приближающегося сезона отпусков), снижение рублевых цен, увеличение срока экспозиции, позволяет говорить о сохранении тенденции снижения цен на московском рынке жилья в летние месяцы».
Любопытный расклад
Что же касается среднесрочных и долгосрочных прогнозов, то мнения экспертов как всегда разнообразны.
Аналитик Александр Крапин считает, что кризис на рынке жилья только начинается, поскольку еще не произошло существенных изменений в мировой и национальной финансовых системах, а это необходимое условие его преодоления.
На взгляд Олега Самойлова, генерального директора компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», вероятной «переломной точкой» в сегодняшней рыночной картине может стать середина — конец осеннего периода этого года. Он считает возможными два условно противоположных варианта: активизация спроса без значительного падения цен и ценовой обвал. По какому из этих сценариев пойдет рынок, зависит от того, кто «сдастся» раньше — продавцы или покупатели. Если первые, вероятно, нас ждет лавинообразное падение цен и неминуемо следующая за этим глубокая депрессия рынка. «Причем если обвал действительно произойдет, то случится это довольно резко, — говорит г-н Самойлов. — Причина проста: в случае начала волны снижения, продавцы, уставшие от ожидания, перейдут к панической конкуренции по принципу «кто дешевле».
Но более вероятным сценарием, если только страну в этот момент не накроет апокалиптически тяжелой «второй волной кризиса», мне представляется вариант «победы продавцов». Для рынка такая картина станет очевидным благом, так как при этом произойдет оживление продаж и деловой активности.
Несомненно, при втором варианте можно ожидать подорожания квартир. По опыту прошлых кризисов рынка недвижимости, начало роста цен отстает от активизации спроса на несколько месяцев. Этот период для совершения реальных покупок жилья, несомненно, окажется весьма благоприятным, так как продавцы все еще будут проявлять лояльность относительно цен и условий сделок.
Однако не думаю, что тем покупателям, которые пропустят благоприятный период, придется расстраиваться:
$
0
График 2. Изменение срока экспозиции квартир в Москве (по классам)
Количество
Распределение объема предложения* квартир в Москве по классам**
34%(+3%)
26%(-1%)
Бизнес и элита
Повышенной
комфортности
40%(-2%)
* В скобках указано изменение за месяц, к апрелю 2009 года.
** По состоянию на май 2009 года.
столь резкий, как в докризисный период, рост цен едва ли возможен. Вряд ли все покупатели сразу вернутся на рынок. Соответственно, и разгон деловой активности будет постепенным, и ценовой подъем окажется плавным. Вероятно, при реализации такого сценария рост цен до весны 2010 года не слишком превысит размеры реальной инфляции».
Аналитик Андрей Бекетов считает наиболее вероятным небольшое снижение долларовых цен (на 5-10%) до конца года и падение рублевых (на 15-25%). А вот аналитики нового Интернет-портала по недвижимости MneDa.ru пришли к феноменальным выводам: из-за кризиса в столице появятся свои «гарлемы», где цена квадратного метра упадет (в двухгодичной перспективе) до 30-35 тыс. руб. Проведенное ими достаточно масштабное исследование под названием «Качество городской среды и жилая недвижимость Москвы» доказывает: нынешние цены на столичные квартиры, хотя и отличаются в самых престижных и самых не престижных районах, пока плохо отражают качество жизни в разных местах города. Кризис же будет способствовать тому, что Москва окончательно разделится на благополучные районы, «для богатых», и неблагополучные, «для бедных», где и цены на жилье будут соответствующими. То есть
в «богатых» районах квартиры в перспективе будут до- Данные АН «САВВА» рожать, а в «бедных» весьма существенно — где вдвое, а где и вчетверо — подешевеют.
Список районов-лидеров традиционен: это преимущественно центр, юго-запад и запад (в частности, окрестности Воробьевых гор и Крылатское). Самыми престижными и перспективными считаются Патриаршие пруды,
Никитские улицы и Арбат.
Территориями Москвы, где наиболее высока опасность возникновения неблагополучных районов, в силу удаленности от центра (пробки на дорогах), отсутствия зеленых зон, сомнительного соседства с оптовыми рынками, кладбищами, наркодиспансерами, тюрьмами, названы (в порядке улучшения качественных характеристик) районы Гольяново, Метрогородок, Бусиново, ближайший к МКАДу конец Ярославского шоссе, Западное Бирюлево, Капотня, Курьяново, Карачарово. Предполагается, что цены здесь в следующие два года приблизятся к отметке в 30-35 тыс. руб. за квадратный метр.
В Кусково, Востряково, Дегунино, Плющево они упадут до 50-60 тыс. В Южном Бутово, Южном Чертаново, Восточном Бирюлево, Царицыно, Печатниках, Выхино, Жулебино, Новокосино, Северном Измайлово, Ховрино, Бескудниково — до 75-85 тыс. руб. за «квадрат». Л Данные АН «САВВА»
УКРЕПЛЕНИЕ РУБЛЯ СОЗДАЛО ИЛЛЮЗИЮ РОСТА ЦЕН
Цена предложения квартир в Москве в зависимости от типа жилья и места расположения по округам, $ за кв. м *
ТИП ДОМА САО СВАО ВАО ЮВАО ЮАО ЮЗАО ЗАО СЗАО ЦАО МКАД СРЕДНИЕ ИЗМЕНЕНИЕ К АПРЕЛЮ, %
«Хрущевки» панельные 4 332 4 536 4 066 3 726 4 255 4 517 4 777 4 303 5 198 4 305 3,4
Панельные с малой кухней 4 202 4 233 4 128 4 057 4 090 4 507 4 642 4 296 6 003 4 302 2,9
Типовые панельные 4 374 4 252 4 365 4 030 4 121 4 955 4 662 4 568 6 006 3 879 4 362 2,3
Современные панельные 4 322 4 634 4 443 4 104 4 229 5 232 5 033 4 394 6 426 4 092 4 619 3,8
«Хрущевки» кирпичные 4 592 4 221 4 217 3 869 4 431 4 851 4 596 4 457 6 637 4 702 2,0
Кирпичные с малой кухней 5 086 5 154 4 597 4 639 4 983 6 096 5 749 4 818 6 687 5 396 1,5
«Сталинские» кирпичные 5 506 4 860 4 702 4 560 4 835 6 179 5 990 4 828 7 744 6 295 1,3
Высотные кирпичные 5 788 4 995 5 026 4 533 4 577 6 111 6 977 5 519 8 134 6 168 3,0
Монолитно-каркасные 5 140 4 620 4 415 4 050 4 473 5 895 5 703 4 740 7 716 4 221 5 311 2,7
Новостройки панельные 4 015 4 100 4 248 3 603 4 253 5 581 4 310 2 968 3 702 4 045 4,4
Все типы 4 694 4 446 4 366 4 056 4 261 5 272 5 241 4 475 7 156 4 011 4 838 2,5
ИЗМЕНЕНИЕ К АПРЕЛЮ, % 1,8 2,0 3,6 3,8 3,0 2,1 3,2 5,7 1,4 2,8 2,5
* По состоянию на май 2009 года.
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 7 (87) 2009
97
