CC BY
21
Отсутствие инвестиций на рынке жилой недвижимости - примета времени. Имеющийся спрос на вторичном рынке исключительно потребительский, так как в ситуации инерционного роста цен в долларах в соответствии с инфляцией и стабилизации их в рублях покупать жилье в спекулятивно-инвестиционных целях бессмысленно.
МилаБОЙКОВА
Стабильная
I
неопределенность
Накануне
Несмотря на внешнее впечатление от статистики, отражающей положительную ценовую динамику, ситуацию на рынке жилой недвижимости Москвы эксперты характеризуют либо как стагнацию, либо как стабилизацию. (Причем под стабилизацией применительно к сегодняшнему состоянию рынка, подразумевается стагнация.) При этом экспертные прогнозы диаметрально противоположны: или обвал рынка вплоть до двукратного падения цен, или продолжение бурного двукратного роста с достижением $8 тыс. за 1 кв. м к концу этого года.
Любопытно, что, исследуя феномен нынешней ситуации на рынке, все эксперты оперируют данными последней пятилетки. Развитие событий в этом году очень напоминает 2004 год, рассуждают аналитики портала IRN.ru. Тогда волна подорожания московских квартир, начавшаяся в 2003 году и набравшая темп за осень, с новой силой поднялась с первого месяца 2004 года. Довольно высокие темпы роста цен на уровне 5% в месяц и ажиотажный спрос на рынке сохранялись весь апрель, однако уже в мае ситуация стала заметно меняться. По итогам мая статистика еще показывала остаточное
инерционное повышение цен, с лета рынок вошел в фазу продолжительной стагнации, которая продлилась до конца года.
Аналогии с рынком 2004—2007 годов проводит в своем исследовании и Геннадий Стерник, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеханова, сопоставив динамику объема предложения и спроса, он приходит к противоположным выводам, так как основополагающим для понимания ситуации сегодняшнего дня, на его взгляд, является 2005 год: «С весны 2004 года вторичный рынок жилья Москвы находился
ВЛАДИМИР XAXAHOB/EAST NEWS
Таблица 1. Изменение средней стоимости 1 кв. м жилья в Москве в рублях по итогам 2007 года
За За За За За
1 месяц 3 месяца 6 месяцев 9 месяцев 1 год
+ 5,7% +9,3% +9,5% +6,3% +3,6%
Данные АН САВВА
в стадии низкого спроса, а с июня до середины следующего года — и стабильных цен предложения. Общий месячный объем предложения увеличивался и в марте 2005 года достиг максимума — 36 тыс. квартир. Продолжался рост доходов населения, увеличение объема накоплений, повышение потенциального (отложенного) спроса.
Март 2005 года — момент начала реального роста спроса, сокращения времени экспозиции и «вымывания» предложения. К июлю объем предложения снизился до 17 тыс. В июле, с задержкой на три—четыре месяца, началась стадия роста цен предложения. На уровне 17—22 тыс. объем предложения держался до августа 2006 года, снижаясь в отдельные месяцы до 12—15 тысяч.
С июля 2005 до августа 2006 годов цены выросли с $2142 до $4389 за 1 кв. м, в 1,8 раза. Затем спрос уменьшился, что свидетельствовало об уходе с рынка покупателей, для которых цены оказались неприемлемы. В первую очередь это коснулось людей с более низким уровнем доходов, которые не могли изыскать дополнительные средства как для прямой покупки, так и для оплаты первоначального взноса по ипотеке в условиях растущих цен (покупатели более высокодоходных слоев, как правило, располагают такими возможностями). Началась стадия перехода к стабилизации — происходило накопление непроданных квартир на рынке. Цены предложения продолжали расти все более медленно до конца 2006 года ($4828 за 1 кв. м), после чего стабилизировались.
К марту 2007 года объем предложения вырос до беспрецедентного уровня в 57 тыс. С апреля начался постепенный рост спроса и новое вымывание предложения, но цены были достаточно стабильны до октября. Таким образом, временной лаг между началом роста спроса и началом роста цен предложения составлял в различные периоды от четырех до семи месяцев.
К октябрю 2007 года объем предложения снизился до 40 тыс., цена составила $4900 за 1 кв. м. Началась стадия нового роста цен, объем предложения к декабрю снизился до 34—35 тыс., а цена выросла до $5429 за 1 кв. м ив январе 2008 года достигла $5737 за 1 кв. м (прирост к декабрю 5%), а объем предложения снизился до 22 тысяч.
Согласно данным УФРС по Москве об общем количестве зарегистрированных сделок купли-продажи квартир, с 2005 года объем сделок уменьшается. Так, за период
с октября 2004 года до сентября 2005-го среднемесячный объем составлял 6,68 тыс. сделок, в следующие 12 месяцев — 6,3 тыс. (уменьшился на 9,4%), а в следующие 12 месяцев сократился еще на 9,2%. В целом за календарный год объем продаж в 2005 году незначительно вырос, в 2006 году — снизился на 8% и в 2007 году — на 3%. Причиной первого снижения (при высоком спросе) был недостаток и даже дефицит предложения. А в 2007 году спрос существенно снизился, и это стало причиной дальнейшего уменьшения объема продаж.
Так формируется волнообразный рост цен: при каждом выходе на рынок очередного потока покупателей он проявляет свойства саморегулирования — поднимает цены до тех пор, пока на рынке останется ровно столько покупателей, сколько имеется товара».
Динамика предложения в 2007 году была похожа на 2005-й, соглашается Андрей Бекетов, глава аналитического портала ARN.ru. Темпы роста в первом полугодии 2007 года в Москве действительно были ниже, чем во втором (в том числе было отмечено и снижение цен), а предполагаемый в начале года рост цен в 5—10% обернулся реальным в 12%, но в целом в 2007-м оказался самым низким за пять предыдущих лет.
Это не стало неожиданностью: рынки недвижимости Москвы и области развивались по ранее рассчитанному сценарию.
Лидерами повышения цен вторичного сектора в прошлом году оставались качественные квартиры, расположенные в престижных районах. По данным АН «САВВА», максимальный рост цен был отмечен в ЦАО (+15,1%), а минимальный — в традиционно дешевых ЮВАО (+6,7%). Во всех остальных округах этот показатель составил +8—11,8%. Максимальное подорожание было отмечено в категориях «высотный кирпич» (+14,5%), то есть дома Совмина и ЦК, а также нетиповая кирпичная застройка последних 10—15 лет, и «сталинки» (+12,2%). В остальных, эко-ном-классовых, категориях изменение цен составило +6,8—10,8%. А если учесть, что в 2007 году курс доллара к рублю снизился на 7%, то по ряду сегментов рынка наблюдалось снижение рублевых цен, подчеркивает Андрей Бекетов. При этом необходимо отметить, что весь 2007 год проходил под знаком уравновешивания рынка, после бурного роста цен в 2006 году. В этот период стандартное соотношение цен в дорогом и дешевом сегменте рынка уменьшилось, а к концу 2007 года пришло в норму. Но нормализация произошла только за счет роста цен в дорогом сегменте. Дешевый сегмент рынка свои позиции, завоеванные в 2006 году, практически не сдал. Причина, как оказалось, здесь не только в сокращении объема предложения,
новости отрасли
Президент приоткрыл доступ к жилью
В целях формирования рынка доступного жилья Президент РФ Дмитрий Медведев издал указ «О мерах по развитию жилищного строительства» (от 7 мая сего года), в соответствии с которым Правительству РФ поручено разработать и внести в Государственную Думу Федерального Собрания РФ ряд проектов. Проект федерального закона о Федеральном фонде содействия развитию жилищного строительства должен быть внесен в месячный срок. К 1 сентября - проект федерального закона, предусматривающий использование находящихся в федеральной собственности земельных участков только для реализации установленных федеральными законами государственных программ и проектов; расширение оснований для прекращения прав на такие земельные участки, в том числе предоставленные федеральным государственным учреждениям, ГУПам, Российской академии наук, отраслевым Академиям наук и созданным ими организациям.
Кадастр заработает как надо
Президент РФ Дмитрий Медведев подписал закон, приводящий законодательство в соответствие с принятым 25 апреля Госдумой и одобренным Советом Федерации законом «О государственном кадастре недвижимости». Внесены изменения в 19 законодательных актов и девять признаны утратившими силу. В частности, признаются утратившими силу ФЗ «О государственном земельном кадастре», а также отдельные нормы законов «О мелиорации земель», «Об ипотеке», «О внесении изменений и дополнений в ФЗ», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», Лесной кодекс РФ. Также предполагается принять 43 подзаконных акта, без которых невозможно обеспечить государственный кадастровый учет.
Эти меры буду способствовать решению проблем правоприменительной практики закона о государственном кадастре недвижимости.
недвижимость
недвижимость
" т! 1 ■" 1* - ^ •
1' Я
' I и 11) и* ш д. а
Элита вторичного рынка -высотные кирпичные дома и «сталинки» -лидеры роста цен в 2007 году.
На фото: слева вверху - ул. Вересаева, 6; справа вверху - 1-й Смоленский пер., 9; дом периода сталинского домостроения
но в качественной его структуре. Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ»: «В структуре предложения вторичного рынка жилья Москвы в течение 2007 года сократилась доля типового жилья (эконом-класс): «хрущевок» и «типовой панели», а также квартир в кирпичных домах с малой кухней (кирпичные «хрущевки» и дома с малогабаритными квартирами). В целом доля предложения эконом-кпасса снизилась с 49,2% до 40,9%. Одновременно произошло увеличение объемов предложения квартир в кирпичных домах с большой кухней (дома Совмина и ЦК, элитные экс-новостройки 10—15-летней давности — «ВЕСТИ») — с 17,4 до 20,7% и в монолитно-кирпичных домах — с 6,3 до 7,8%. Таким образом, выросла доля предложения бизнес-класса с 23,5 до 28,4%».
На инфляционную составляющую положительной ценовой динамики делает акцент Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов: «В первые восемь месяцев прошлого года цены снижались и стабилизировались. Осенью
Таблица 2. Стоимость жилья в Москве в зависимости от его типа и места расположения по округам, $/1 кв. м*
% к % за % за % за
Тип объекта САО СВАО ВАО ЮВАО ЮАО ЮЗАО ЗАО СЗАО ЦАО МКАД Сред февралю 3 месяца 6 месяцев 12 месяцев
«Хрущевки» панельные 5454 5826 5277 5231 5624 5934 6184 5592 6562 5552 5618 6,5% 22,2 38,9 35,3
Панельные с малой кухней 5579 5523 5460 5328 5324 5910 5837 5596 7256 5184 5602 7,8% 22,4 36,2 35,0
Типовые панельные 5405 5527 5451 5109 5362 6402 5897 5847 7327 4992 5559 8,3% 20,5 33,1 31,2
Современные панельные 5544 5746 5635 5225 5361 6519 5950 5562 7469 5003 5715 6,5% 19,0 30,0 28,3
«Хрущевки» кирпичные 5826 5799 5458 5275 5595 6418 5923 5789 7786 5243 6083 7,5% 21,7 37,7 36,6
Кирпичные с малой кухней 6275 6249 5971 5809 6263 7354 7758 6413 8355 4675 6978 6,8% 18,2 31,5 33,2
«Сталинские» кирпичные 6193 6082 5369 5207 5589 7558 7559 5517 8467 5666 7225 5,2% 13,2 20,4 26,4
Высотные кирпичные 6320 6421 6588 5741 5979 7377 7797 5722 9478 5820 7266 4,1% 10,0 21,3 29,7
Монолитно-каркасные 6244 5628 5530 5215 5007 6844 6556 5421 9166 4778 6225 6,1% 9,1 18,5 18,5
Новостройки панельные 5460 5732 5618 4972 5361 6774 5182 4477 7617 4910 5381 13,3% 17,8 30,4 31,8
Все типы 5834 5710 5556 5250 5383 6621 6323 5551 8327 4986 6050 6,8% 16,0 28,9 30,6
К февралю 2008 года 7,6% 8,6% 8,0% 8,5% 8,0% 6,1% 5,2% 8,2% 5,4% 7,7% 6,8%
% за 3 месяца 16,8 20,2 19,3 24,3 19,2 16,1 14,0 15,7 11,7 18,3 16,0
% за 6 месяцев 29,3 30,3 33,2 36,1 32,6 28,4 24,4 28,1 22,9 29,6 28,9
% за 12 месяцев 29,5 32,1 34,3 33,5 31,3 29,8 26,1 25,6 28,1 27,1 30,6
*По состоянию на конец марта 2008 года Данные АН САВВА
возобновился их рост — правительство не справилось с инфляцией. По итогам 2007 года цены в рублях практически не изменились и даже снизились — в результате, с учетом инфляции, годовое повышение составило всего 3,6% (см. таблицу 1).
ВI квартале этого года значительное подорожание сохранилось — 10—12% в рублях: на 10% — в бизнес-классе и на 15% — в эконом-кпассе. Опережающий рост цен на эконом-кпасс всегда бывает на рынке в период восстановления покупательского спроса — затем жилье повышенной комфортности и бизнес-класса к нему постепенно подтягивается, а в стратегической перспективе соотношение в ценовой динамике между «экономом» и «бизнесом» сохраняется. Опережающий рост цен на жилье эконом-кпасса свидетельствует о том, что покупательский спрос на рынке восстановился в среднем классе, но это не инвестиционный спрос, а покупка с целью потребления, то есть для собственного проживания. Что мы сегодня и наблюдаем. В целом ситуацию на рынке можно охарактеризовать как возобновление роста цен с последующей тенденцией к стабилизации».
Вешние воды
Поскольку стремление к установлению баланса на рынке только проявилось, правомерен вопрос о том, какой политики сегодня придерживаться покупателям, с одной стороны, и продавцам — с другой. Здесь актуально сравнение условий покупки-продажи на первичном и вторичном рынках в последнее время.
В марте, по данным АН «САВВА», средняя цена предложения на квартиры в Москве составила $6050 за 1 кв. м, медианная цена (усредненная между ценой покупки и продажи) — $5736 за 1 кв. м.
Объем предложений в количественном выражении в марте сократился на 0,6% и составил 18 601 предложений, а в денежном выражении и в общей площади уменьшился на 4,2% и 8,8%, соответственно. Доля квартир, впервые выставленных на продажу в марте, осталась на прежнем уровне — 32% общего объема (данные «МИЭЛЬ»).
При этом за квартал объем предложения увеличился почти в два раза — на 82%, а по отношению к сентябрю 2007 года — на 22,7%, но по отношению к марту 2007-го — сократился на 24,3% (данные «САВВА»).
Сокращается период экспозиции квартир на рынке: в марте этого года он составил 42 дня, в 2007 году в декабре — 48 дней, в марте — 72 дня, а в сентябре — 71 день.
За март однокомнатные квартиры подорожали на 8,33%, двухкомнатные — на 6,95%, а трехкомнатные — на 5,68%. То есть спросом пользуются квартиры наименьшей площади.
В трех самых дорогих по средней стоимости квадратного метра жилья округах столицы (ЗАО, ЮЗАО, ЦАО) динамика роста цен в марте была ниже, чем в целом по Москве — ниже 7,6—8,6% (см. таблицу 2).
Наибольшими темпами повышения цен выделялся наиболее экономный юго-восток, который лидировал как по итогам квартала (+24,3%) так и по итогам полугодия (+36,1%), а за год разделил первенство с также традиционно дешевым восточным округом (+33,5% и +34,3% соответственно).
За март увеличение цен по всем категориям составило от 4,1% («высотный кирпич») до 7,8 (панельные 9-этажки с маленькой кухней) и 13,3% («новостройки панель»), по данным «САВВА».
Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы «МИАН-агент-ство недвижимости»: «Наблюдавшееся в марте удорожание столичного жилья еще более увеличило количество предпосылок для ожидаемой в ближайшие месяцы стабилизации ценовых показателей. Несмотря на то что показатели роста цен на московские квартиры остаются довольно динамичными, это увеличение, вероятнее всего, носит кратковременный характер и не приведет к переоценке сделанных на этот год прогнозов».
Повышенный интерес покупателей к дешевому низкокачественному жилью - признак того, что инвестиционный спрос исчерпан
года итоги апреля были, в общем-то, очевидны. Апрель — по сути, последний активный месяц весеннего делового сезона и не было еще ни одного примера, чтобы ситуация на рынке в это время заметно отличалась от тенденций, сложившихся в феврале—марте. Так ив этом году статистические показатели в апреле, как и общая оценка и анализ состояния рынка, оказываются довольно близкими к результатам марта. Пока рост цен продолжается, хотя постепенно замедляясь, однако уже
Апрель не привнес сколь-нибудь существенных изменений в общую картину на рынке. Согласно обзору московского рынка недвижимости по итогам апреля 2008 года от IRN.ru, после резкого подорожания московского жилья в январе—марте этого
по итогам мая картина может заметно измениться.
Среднее значение московского индекса стоимости жилья в апреле превысило мартовский показатель на 5,8%. Следует отметить, что курс доллара в апреле был
недвижимость
недвижимость
относительно стабильным, поэтому прирост рублевых цен на квартиры, согласно журналу www.metrinfo.ru, имеет похожее значение.
Динамика цен по сегментам вполне соответствует периоду ажиотажа на рынке недвижимости. Больше всего подорожали относительно недорогие квартиры — все панельное жилье, а также кирпичные пятиэтажки и другие старые кирпичные дома. В лидерах, разумеется, однокомнатные квартиры. В целом сегмент недорогого жилья вырос в цене на 6,4%, в то время как сегмент элитного жилья — только на 3,7%, что привело к дальнейшему сокращению разрыва между «границами» рынка.
Впрочем, наиболее интересна еженедельная динамика индексов цен. Если в марте был характерен прирост до 2% в неделю, то в апреле этот показатель стабилизировался на уровне 1%. В результате если рассматривать динамику не среднемесячных индексов, а еженедельных с конца марта по конец апреля, то прирост составил около 4,5%. Это, конечно, немало, но постепенное «остывание» рынка после ценовой вспышки начала года налицо.
Константин Апрелев: «Сегодня при выборе, покупать на первичном или вторичном рынке, предпочитают второй. Поскольку на первичном традиционно 50% спроса — инвестиционно-спекулятивная часть, то для собственного проживания покупать на стабильном рынке в новостройке сегодня не выгодно. На сдачу дома в эксплуатацию уходит больше года после окончания строительства, не говоря о задержках сроков относительно заявленных застройщиками.
А к тому же после сдачи еще необходимо потратить время и деньги на серьезный ремонт. В прошлом году цены практически стабилизировались, и спрос на первичном рынке сократился за счет ухода с рынка спекулятивных покупателей — когда нет значительного подорожания, и прибылей ждать не приходится. К тому же застройщики при таком раскладе — когда нет неудовлетворенного инвестиционного спроса, а значит и дешевых денег в обороте — могут задержать срок сдачи объекта. А какой смысл платить за квартиру за четыре года до того, как ее построят, если ее цена при этом не вырастет значительно, а риски при досрочном долевом строительстве по-прежнему велики.
С другой стороны, продавец на вторичном рынке соизмеряет доходы от сдачи квартиры в аренду с ценой ее продажи. Доход от сдачи в аренду — 6%, и рост цен на недвижимость не ниже инфляции — 12—20%. Или размещение денежных средств на депозите в банке, если их положить на год, не более 8%, что даже не компенсирует инфляцию.
Объем предложения сократился значительно по сравнению с прошлым годом и продолжает сокращаться. А в прошлом году наблюдалась стабилизация, потому что объем предложения рос. В апреле он увеличился и рост цен замедлился. В последующие месяцы повышение цен замедлится еще и, скорее всего, будет соответствовать уровню инфляции».
Планы на урожай
Итак, ценовые прогнозы на период до конца нынешнего года весьма противоречивы. Андрей Бекетов: «Вероятнее всего, общие темпы роста цен в Москве в 2008 году в долларовом эквиваленте составят 10—15%. При этом можно предположить, что на первую половину года придется максимум ценового роста».
45—50%, к декабрю 2006 года — 65—70%). В 2009 году подорожание продолжится, но меньшими темпами, и за три года цены вырастут до $8800 за 1 кв. м (на 80—85%).
Это исследование развивающихся рынков недвижимости на примере рынка жилья Москвы подтвердило рассчитанный ранее прогноз начала новой стадии роста и удвоения цен в 2007—2009 годах и основной вывод: только существенное увеличение объема строительства и предложения жилья на рынке может затормозить темпы роста цен на жилье».
Подобного мнения придерживается и Александр Крапин, генеральный директор Информационно-аналитического агентства РШДУ: «На московском рынке жилья продолжается период фиксации прибыли сильными игроками рынка
Таблица 3. Индикаторы доходности жилья*
Недвижимость в Москве Апрель К марту
Индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье) 5.306 пункт +5,8 %
Индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье) + 4,62 % / мес. -1,3 %
Индекс доходности жилья (сравнение жилья с банковскими депозитами) 8,27 б/д + 1,5 б/д
*По состоянию на 2008 год Данные IRN.ru
Таблица 4. Индикаторы стоимости жилья в Москве в 2008 году
Элитное жилье и доступное жилье в Москве Апрель Март
Индекс стоимости «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир) 7703 3,7%
Индекс стоимости «дешевого» жилья (20% самых дешевых квартир) 4158 6,4%
Индекс расслоения (отношение стоимости «дорогого» к «дешевому») 1,85 2,5%
Данные IRN.ru
Расчет максимального размера объема предложения и оценку соотношения спроса и предложения в 2008 году предпринял Геннадий Стерник: «Оценку годового объема предложения на вторичном рынке можно получить исходя из объема реализованного спроса (выраженного в объеме продаж) в 2003 (87,53 тыс. квартир] и 2005 (80,54 тыс.) годах, когда он ограничивался реальным объемом предложения при высоком уровне спроса. Примем в качестве верхней оценки объема предложения на вторичном рынке 87 тыс. квартир. Прибавив к этой величине объем предложения на первичном рынке, который в последние годы в Москве составляет 30—40 тыс. квартир, получим итоговую верхнюю оценку объема предложения в Москве — 127 тыс. квартир.
Результирующая оценка соотношения спрос/предложение составляет не менее 210/127 = 1,65/1. Таким образом, в 2008 году в Москве ожидается существенное превышение спроса над предложением квартир на вторичном и первичном рынке жилья.
Полученный результат подтверждает обоснованность прогноза, рассчитанного по математической модели. В Москве в 2008 году продолжится рост цен, и к декабрю они превысят $8000 за 1 кв. м (прирост за год
на максимуме цен. Повышение цен предложений по итогам первых четырех месяцев 2008 года — проявление этой деятельности, а не естественная тенденция.
Вероятно, в ближайшие два—три месяца подобная ситуация будет определяющей на фоне развивающегося мирового экономического кризиса.
В Федеральной целевой программе «Жилище», основе нацпроекта по доступному жилью, содержатся индикаторы доступности. Сейчас они превышены в два раза — жилье стало недоступным, начиная с 2005 года. Доходы домохозяйств постепенно увеличиваются, но это «съедает» реальная инфляция. Жилье за это время подорожало минимум в два раза в большинстве регионов России.
Скорее всего, ранее господствовавшая на рынке жилья стратегия «Строить мало и продавать дорого» постепенно будет трансформирована в стратегию «Строить много и продавать много». Реализация этой стратегии будет оптимальной при условии постепенного снижения цен на жилье. Если не начать делать это сейчас, то на рынке жилья произойдут более радикальные изменения, которые в теории систем называют кризисом, и будут сопровождаться более существенным изменением интегральных характеристик рынка». #
