CC BY
17
о.
о
ш
-О I
На вторичном рынке жилья в Москве идет серьезная корректировка. Самые дешевые квартиры теряют в цене, у несговорчивых продавцов недвижимость «зависает». А вот спрос на элитное жилье по-прежнему остается высоким.
I!
МилаБОИКОВА
Перегрелись...
В то время как официальная статистика показывает снижение цен на уровне 0,50,7% в месяц, скрытая коррекция, которую продавцы стараются не афишировать, составляет от 5 до 10%. А возможно, и больше, особенно если цена квартиры была изначально завышена.
Текущее состояние московского рынка недвижимости является закономерным продолжением аномального ценового скачка, имевшего место в 2005-2006 годах. Очевидно, что любой рынок при росте на 100% в год неизбежно перегреется и ему потребуется утряска и коррекция. Что, собственно, и происходит.
Однако по-прежнему самая дешевая од-нушка в панельном пятиэтажном доме в пяти минутах ходьбы от конечной станции метро стоит не меньше $125-140 тыс. (в зависимости от этажа и расположения дома в восточной или западной частях города).
По расчетам Андрея Бекетова, сертифицированного аналитика рынка недвижимости, создателя сайта ARN.ru, апрельское удешевление составило всего 0,7%. Аналитики сайта IRN.RU приводят еще более скромные цифры, при этом объясняя причины возможных несовпадений при ведении расчетов: «За апрель средний уровень цен на квартиры в Москве снизился с $4218 до $4195 за 1 кв. метр. Это, казалось бы, незначительное удешевление, если не учитывать еще как минимум три фактора. Во-первых, в апреле подешевел доллар: по сравнению с мартом он потерял более 1%. Следовательно, снижение долларовых цен на 0,5% означает реальную потерю стоимости недвижимости в апреле уже более чем на 1,5%. В марте-апреле нередко приходилось сталкиваться с тем, что продавцы стали пересматривать само понятие величины условных единиц, в которых выражены цены. Если в период ажиотажа под «у.е.» или «долларом» нередко понималась величина по фиксированному курсу (напри-
Приступили к снижению
мер, по 27, 28, 29 или даже 30 руб.), то сейчас все чаще при неизменной сумме в у.е. речь идет уже о курсе ЦБ.
Второй фактор связан с тем, что общерыночные показатели по-прежнему поддерживаются от падения в основном сегментом дорогого жилья, хотя признаки це- ^ новой коррекции начинают проявляться и 5 здесь. Так, при снижении среднего уровня ш цен по Москве в целом на 0,5% по отдель- 5 ным районам удешевление достигло 2-3%. J Более того, отслеживание цен на отдельные 2 квартиры с помощью сервиса «Оценка ° квартир» показывает, что есть примеры £ снижения стоимости более чем на 5% за « месяц. S
По мнению многих участников и экспер- £ тов рынка, для реальной продажи квартиры с сейчас необходим дисконт 5-10%, а порой и более — все зависит от адекватности начальной цены.
Все эти обстоятельства позволяют утверждать, что реальная коррекция цен на квартиры в Москве на самом деле куда значительнее, чем отражаемая статистикой.
Цены на жилье, топтавшиеся на месте в течение всей зимы, с началом весны не только не возобновили своего роста, но и поползли вниз. Это означает, что нынешняя стагнация московского рынка недвижимости может оказаться даже более масштабной, чем в 2004 году».
Предложений все больше
По данным АН «САВВА», объем предложений за апрель увеличился на 4,7% и составил более 25,5 тыс. объектов. Значительные колебания объема отмечалось в течение всего позапрошлого года и в первой половине прошлого. Но вот уже около года (с лета 2006 года) предложение неуклонно увеличивается.
В итоговом отчете за 2006 год аналитики компании Blackwood указывают, что вторичный рынок жилой недвижимости Москвы в прошлом году на фоне ажиотажного спроса характеризовался дефицитом ликвидного предложения. В 1-м полугодии объем выставленных на продажу квартир был на 30% ниже уровня аналогичного периода 2005 года, что связано с вымыванием наиболее ликвидного предложения и нежеланием продавцов выставлять квартиры на продажу в ожидании дальнейшего роста цен. Однако, как отмечает Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы «МИАН — Агентство недвижимости», уже в первые шесть месяцев прошлого года предложение вторичного жилья ежеквартально увеличивалось на 3,3%.
Во 2-м полугодии объем предложения начал интенсивно нарастать. Особенно это стало заметно в IV квартале, подчеркивают аналитики компании Blackwood, когда
продавцы выставили на рынок значительное число квартир при том, что количество совершенных сделок резко упало.
На обычный сезонный характер динамики объема предложения в первой половине 2006 года указывает Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ»: «Снижение в январе, рост к апрелю и спад до 15 тыс. объектов в мае-июле. Вместо дальнейшего снижения, начиная с августа, объем предложения стал поступательно увеличиваться и в ноябре-декабре достиг рекордного за весь год уровня в 31-32 тыс. квартир.
Произошедшие в 2006 году изменения были обусловлены снижением активности покупателей и уменьшением количества сделок, а в ноябре-декабре рынок вплотную приблизился к показателям конца 2004-го — начала 2005 года — периода стагнации спроса и стабилизации цен».
За первые три месяца текущего года
Некая исключительность — основной конек продавцов элитного жилья даже вторичного фонда (на фото: дом на ул. Долгоруковской)
предложение возросло еще на четверть, резюмирует Алексей Кудрявцев.
Таким образом, по наблюдению консультантов сайта IRN.RU, с осени 2006 года объем предложения на вторичном рынке вырос как минимум вдвое. Однако, подчеркивают специалисты, следует помнить, что это рост не по отношению к среднестатистическому значению данного показателя за многолетний период, а по отношению к минимуму, в котором объем предложения оказался в период ажиотажа год назад.
К началу весны 2007 года объем предложения вернулся на уровень первой половины 2005 года, который можно рассматривать как пример равновесного состояния рынка с минимальным ценовым приростом (менее 1% в месяц) и объемом предложения на среднестатистическом уровне. За два весенних месяца рост продолжился, и если ранее можно было говорить лишь о возвращении этого показателя к своему нормальному значению, то теперь он начинает превышать средний уровень.
В чем же причина положительной динамики объема предложения? Здесь мнения экспертов не совпадают.
В аналитическом отчете компании Blackwood сказано, что наибольший объем предложения в IV квартале 2006 года зафиксирован в ЦАО и ЗАО. Это объясняется выходом на рынок квартир, приобретенных в инвестиционных целях(инвестирование в дорогостоящие квартиры ЦАО и ЗАО выгодно, так как спрос на такие квартиры очень высок). Распределение квартир по остальным административным округам носит равномерный характер и колеблется от 7 до 11%.
Разумеется, на рынок возвращается часть инвестиционных квартир, соглашаются аналитики портала IRN.RU. Однако есть и куда
¡прямые инвестиции /№06 (62) £007 | реальный сектор
более банальная причина—увеличение сроков экспозиции квартир. Если в период ажиотажа большинство квартир находилось в базах всего одну-две недели, а некоторые и вообще не требовали рекламы при превышении числа покупателей над продавцами, то теперь эти сроки выросли до двух-трех месяцев (71 день в апреле —данные РАН «САВВА»). Но это как раз и означает, что для продажи квартиры в таких условиях требуется заметный дисконт, возможно, даже больший, чем традиционный торг на уровне 3-5%.
Весенний ценопад
Для более четкого представления о сложившейся на рынке ситуации вернемся к истокам стагнации — периоду 2006 года, когда на фоне дефицита предложения наблюдался потрясающий рост цен. Однако чрезмерное удорожание жилья активизировало и противоположный процесс — вымывание с рынка платежеспособного спроса. Спрос на жилье в прошлом году на вторичном рынке ежеквартально снижался на 10-12%, отмечает Алексей Кудрявцев. В структуре спроса по типу застройки преобладали панельные здания: их доля составила 60%. В то же время среди предлагаемых объектов на панель пришлось не более 54%. Кроме того, следует отметить рост (2% в год) популярности современного монолитного жилья, на которое в прошлом году пришлось около 15% спроса, при том что его доля в структуре предложения не превысила 10%. Заметное преобладание предложения над спросом зафиксировано в сегменте кирпичных домов — 30% против 21%.
Что касается территориального признака, наибольшее соответствие структуры спроса и предложения было отмечено в ЗАО. Центральные и северные районы столицы характеризовало преобладание доли продаваемых объектов над спросом. Попу-
лярность вторичного жилья в ЮЗАО и СЗАО, напротив, заметно превышала доли этих округов в структуре предложения.
Владислав Луцков: «С осени 2005 года на вторичном рынке жилья Москвы начался бурный рост цен, достигший весной 2006 года характера ажиотажа, с лета темпы роста начали замедляться и снизились с 8-10% до 4% в месяц. К концу июня прошлого года цены вышли на пиковые значения. Покупатели, чей бюджет оказался не способен удовлетворить растущие ценовые запросы продавцов, стали покидать рынок. С мая 2006 года наблюдалось не просто снижение ажиотажного спроса, а возврат его на уровень показателей, зафиксированных в периоды стабильного рынка, а осенью 2006 года вторичный рынок недвижимости вплотную приблизился к стадии стагнации спроса и стабилизации цен. В целом за 2006 год прирост цен на столичные квартиры составил +81,6%».
Наиболее интенсивный рост в прошлом году был зафиксирован для сталинских квартир (92%), большая часть которых относится к сегменту качественного жилья, указывает Алексей Кудрявцев. Кирпичные и панель-
Причина максимального объема предложения в конце прошлого года в центре и на западе — выход на рынок инвестиционных дорогостоящих квартир. На фото: Монолит-плаза (ул. Косыгина, 19)
ные здания подорожали на 78 и 71% соответственно. Увеличение стоимости современных монолитных домов составило 60%.
Среди административных округов наибольший рост (84%) был зафиксирован в ЮВАО, где стоимость 1 кв. м традиционно ниже, чем в других районах. Кроме того, интенсивнее других дорожало жилье в экологически благоприятных западном (82%) и развитом с точки зрения инфраструктуры САО (81%). Наименьший рост (63%) был отмечен для квартир и комнат Зеленограда, значительно удаленного от центра столицы.
Нынешний год пока не принес сюрпризов на рынок недвижимости — это логическое продолжение прошлого года. Так, в I квартале на вторичном рынке жилья наблюдалась стабилизация цен. Как отмечает Алексей Кудрявцев, изменение в сегменте типовых квартир и жилья эконом-класса не превысило 0,1%. Стоимость более качественного жилья по инерции продолжила
Цена предложения 1 кв. м общей площади квартир в Москве в зависимости от типа жилья и места расположения по округам ($/кв. м)*
Тип дома САО СВАО ВАО ЮВАО ЮАО
Хрущевки панельные 4109 4109 3821 3683 3978
Панельные 4100 4040 3899 3820 3881
с кухней до 5 кв. м
Типовые панельные 4182 4140 4041 3847 3938
Современные панельные 4138 4348 4239 3979 4038
Хрущевки кирпичные 4387 4121 3995 3733 4040
Кирпичные 4777 4661 4301 4257 4571
с кухней до 5 кв. м
Сталинские 5023 4916 4253 4001 4461
Высотные кирпичные 5019 4787 4852 4359 4450
Монолитно-каркасные 5096 4441 4519 4077 4454
Новостройки панельные 4233 4205 3753 3499 4050
Все типы 4442 4264 4108 3892 4046
Изменение к марту -1,4% -1,3% -0,7% -1,0% -1,3%
Прочерк — нет данных
*По данным «АН САВВА» по состоянию на апрель 2007 года
ЮЗАО ЗАО СЗАО ЦАО МКАД Сред. Изме-
нение
к марту
4249 4512 4076 4844 4075 -1,9%
4398 4448 4194 5553 4103 -1,1%
4680 4453 4315 5690 3786 4169 -1,6%
4964 4826 4463 5910 3847 4397 -1,3%
4644 4396 4195 5721 4442 -0,3%
5400 5936 4561 6418 5136 -1,9%
6196 5770 4378 6882 5717 0,0%
6253 6041 5280 7525 5638 0,7%
5873 5696 4429 7343 4333 5306 1,0%
5156 4511 3715 3894 4151 1,6%
5072 4987 4349 6515 3877 4592 -0,8%
-0,5% -0,6% -1,6% 0,2% -1,2% -0,8%
увеличиваться, однако показатели роста едва достигли 1-1,5%. По отдельным округам средние цены варьировались: от $2658 и $3218 в Зеленоградском и Юго-Восточном округах до $6203 в ЦАО.
Владислав Луцков: «Динамика цен демонстрирует колебательный характер — после февральского незначительного роста на 0,4% в марте цены опустились на 0,6%».
При анализе рынка недвижимости за апрель Андрей Бекетов подходит к показателям ценовой динамики дифференцированно: падение цен на квартиры в панельных домах — 1%, в кирпичных — 0,3 %. В целом положительная динамика роста цен предложения отмечена в высотных кирпичных домах (это дома Совмина и ЦК, а также кирпичные дома застройки последнего пятнадцатилетия) +0,7%, монолитно-каркасных (+1%), новостройках панельных (+1,6%). В категории «сталинские дома» цена осталась практически без изменения, а в остальных категориях снизилась от 0,3% до 1,9%.
Рост цен предложения отмечен в апреле в центре столицы (+0,2%). По остальным округам было характерно снижение стоимости квартир на 0,5-1,6%. За апрель однокомнатные квартиры подешевели на 1,09%, двухкомнатные квартиры на 0,87%, а трехкомнатные — на 0,71%.
Следует выделить обозначившуюся тенденцию к расслоению цен на жилье: более выраженное снижение наблюдается в категориях квартир с низкими потребительскими свойствами, в то время как жилье повышенной комфортности практически не дешевело.
ми. Недвижимость данной категории по причине значительной стоимости дорожала куда как более скромными темпами в прошлые годы. Владислав Луцков: «Элитные квартиры вторичного рынка, в отличие от типового жилья, демонстрировали большую сдержанность — прирост средней удельной цены за 2006 год составил 37%; с декабря 2005-го по декабрь 2006 года она увеличилась с $8150 до $11159 за 1 кв. метр».
По состоянию на начало текущего года стоимость 1 кв. м в элитных домах самых дорогих и престижных ареалов столицы, по данным компании Blackwood, составляет
недвижимостью де-люкс и бизнес-класса вторичного фонда по отдельным округам, то в ЗАО 1 кв. м предлагается по $5-12,5 тыс., в ЮЗАО — по $5-13 тыс., в СЗАО — по $7-10,5 тыс., в САО — по $5-10,5 (данные Blackwood).
На рынке элитного жилья, пусть и вторичного сектора, всегда определенную роль играет некая исключительность из контекста общерыночной ситуации самого объекта продажи. О чем неустанно напоминают риэлторы. Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости PENNY LANE REALTY: «Во второй
Квартирная галерея
Особая картина с так называемым элитным сектором вторичного фонда — вчерашними элитными новостройками (иногда с ремонтом высокого уровня, иногда — вообще без внутренней отделки), а также реконструированными дореволюционными дома-
на Арбате $12-16,5 тыс., в Хамовниках — $10,5-35 тыс., на Пресне — $11-18,5 тыс., на Тверской улице — $12-25 тыс., в районах: Басманный — $8-10 тыс., Красносельский — $7-13 тыс., в Замоскворечье — $9-11,5 тысячи.
Если рассматривать ценовую ситуацию с
Сталинки — лидеры роста цен 2006 года
(+92%)
половине 2006 года мы наблюдали небольшое снижение спроса. Причина тому — массовая компания в СМИ, связанная с реализацией программы «Доступное жилье». В конце прошлого года даже покупатели недвижимости класса де-люкс ожидали снижения цен, однако никаких изменений в этом сегменте рынка так и не произошло. Сейчас количество сделок резко возросло за счет отложенного спроса последних месяцев прошлого года. Спрос на объекты, которые по всем параметрам соответствуют высоким требованиям наших клиентов, по-прежнему значительно превышает предложение, и мы не видим предпосылок для изменения ситуации. Количество объектов недвижимости класса де-люкс ограничено, причина тому — серьезный дефицит строительных площадок в центре Москвы. В конце 2006 года чуть больше, чем обычно, так называемых «инвестиционных» квартир было выставлено на продажу, но эти предложения единичны и серьезного влияния на ситуацию они, безусловно, оказать не могут. Ведь если предположить, что в элитном
клубном доме семь квартир из 30 были куплены с инвестиционными целями и даже все они будут выставлены, ситуация на рынке принципиально не изменится.
За 2006 год цены поднялись на 3080%, но есть объекты, по которым мы наблюдали и 100%-ный рост. Сегодня есть предложения, в которых стоимость 1 кв. м превышает $30-35 тысяч».
Справедливости ради стоит отметить, что не весь объем предложения пользуется безусловным спросом у покупателя. Тот, кто готов выложить за эксклюзив солидную сумму, хочет получить квартиру «под ключ». Причем востребованы апартаменты с ремонтом очень высокого уровня (отделочные материалы только зарубежного производства, часто на заказ, обязателен авторский проект с привлечением дизайнеров, порой известных), подчеркивает Александр Зиминский.
Стоимость ремонта начинается от $1 тыс. за 1 кв. м., но эти инвестиции абсолют-
но оправданны, поскольку при вложении $2-3 тыс. за 1 кв. м. продавец при реализации может свободно добавить до $7-8 тыс., а иногда и больше. Это связано с тем, что предложение квартир с качественным ремонтом ограничено.
Выборы цены
Относительно ближайших прогнозов мнение аналитиков неоднозначно. Эксперты портала IRN.RU допускают два сценария развития событий. По оптимистичному оживление рынка наступит к концу лета — началу осени. За этот период скрытая ценовая коррекция на уровне 5-10% станет явной. По пессимистичному сценарию стагнация может затянуться до конца этого года.
Алексей Кудрявцев: «Московский рынок вступил в стадию автоматической корректировки цен в отдельных переоценен-
В структуре спроса по типу застройки преобладают дешевые квартиры в панельных
домах
Потребитель эксклюзивной недвижимости готов платить только за квартиру с ремонтом очень высокого уровня
ных сегментах. Это старые панель и кирпич 1970-х годов постройки и ранее. Подобное жилье мало пользуется спросом, ввиду этого падение его стоимости может достигнуть 15-20% к концу года. Монолитное, кирпичное (качественный нестарый кирпич) жилье и сталинки также являются переоцененными, но находят покупателя (который сейчас возвращается на рынок после длительного ожидания). Здесь коррекция цен окажется небольшой — 7-10% к концу года и будет сопровождаться увеличением спроса и сокращением предложения.
Предполагаем, что из-за того, что большая часть сделок откладывалась покупателями на два-четыре месяца — необходимо было понять дальнейшую конъюнктуру цен, — традиционного снижения потребительской активности этим летом в обоих сегментах рынка жилой недвижимости не предвидится».
Андрей Бекетов: «Ценовая корректировка коснется прежде всего наиболее дешевого сегмента, дорогая часть рынка останется на своих ценовых позициях. В этом случае общая городская цена предложения 1 кв. м типового жилья в мае снизится — примерно на 1%».
Александр Зиминский: «В первые месяцы 2007 года мы наблюдали рост на 3-5% за 1 кв. м в месяц. Ситуацию на рынке недвижимости во многом будет определять политика. Безусловно, цены на элитную недвижимость продолжат расти, но меньшими темпами, чем в предыдущие годы. Сейчас мы наблюдаем активизацию спроса после затишья конца 2006 года. Лето традиционно будет спокойным, и осенью накануне выборов также не стоит ждать резких изменений в соот-
м
ношении спроса и предложения».
