CC BY
18
В Москве по-прежнему выгодно строить и продавать: рентабельность возведения жилья в столице составляет 400%, себестоимость - $1500 за 1 кв. м. А покупать выгодно (или если это вообще возможно) только тем, у кого есть накопления как минимум в $160-250 тыс., чтобы сбережения не «съела» инфляция.
МилаБОЙКОВА
В метровой недоступности
Оценимая услуга
Согласно официальным данным, оглашенным на заседании столичного Правительства в конце марта этого года, в 2007 году в Москве было построено и сдано 5 413,8 тыс. кв. м в жилых домах. Из этого количества на социальные московские программы (включая переселение из ветхого фонда) направлено 2 544,2 тыс. кв. м общей площади. В 2008 году в столице планируется построить жилья площадью 5 300 тыс. кв. м, из них 2 584 тыс. кв. м — социального назначения.
Налицо сокращение объема строительства, в том числе из-за дефицита вакантных участков под строительство в столице. На самом деле дефицит готовых стройплощадок мог бы быть временной трудностью. В Москве существует еще масса промышленных зон, которые планируют вывести за МКАД, их реконструкция и застройка будет произведена в ближайшие годы. Возможно, что в 2008 году эти площадки еще не успеют подготовить для строительства и начала продаж, но факт остается фактом: перспективная земля
еще есть. И как раз для массового строительства, которое так необходимо местным властям. В прошлом году в кулуарах эксперты высказывались в том смысле, что застройка только одной промзоны типовым жильем позволит мэру Москвы решить жилищные проблемы всех столичных очередников. Другое дело — что на этих землях интереснее располагать за-стройщику-девелоперу.
То, что в Москве выгоднее возводить не самые экономные варианты жилья, а то и объекты коммерческой (нежилой)
Единственный серьезный аргумент в оправдание роста себестоимости строительства - постоянный рост цен на стройматериалы
недвижимости — общее место: при незначительной разнице в себестоимости строительства цена реализации гораздо выше в индивидуальном домостроении (см. таблицу).
Плохо идут продажи чрезвычайно неэкономного эконом-класса, но и это не беда: крупный инвестор (он же собственник мощной производственной базы) переметнется в коммерческую нежилую или в загородную жилую недвижимость. Стагнация и там — тоже ничего, есть еще резерв в виде сверхдоходов от реализации той самой столичной и около столичной недвижимости, которая «всегда в цене».
Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы «МИАН-агент-ство недвижимости»: «Среди основных причин сокращения объектов, выставленных на продажу, можно отметить общее снижение ввода коммерческого жилья
в Москве — с 2,6 млн. кв. м в прошлом году до 2,4 млн. кв. м — в текущем, запрет на точечную застройку и политику ряда застройщиков, которые приостановили продажи своих объектов в ожидании максимально возможного роста цен в этом году».
Действительно, куда наращивать объемы, когда по нынешним «рыночным» ценам и эти не продаются?! 28 марта информационно-аналитический портал недвижимости 1^ау опубликовал мнение директора по научной деятельности ОАО ЦНИИЭП «Жилище», академика Юрия Граника о том, что реальная себестоимость строительства 1 кв. м жилья в Москве не превышает $1500.
По словам эксперта, пять лет назад себестоимость строительства в Москве была примерно в два раза ниже. «Под себестоимостью я имею в виду только расходы на человеческие ресурсы и стройматериалы, без учета поборов и «откатов», которые значительно удорожают стоимость построенного здания», — цитирует Граника 1^ау. Эксперт также отметил, что, несмотря на
Цены предложений новостроек в Москве*
БИЗНЕС-КЛАСС И ЭЛИТА ЭКОНОМ-КЛАСС
Административные единицы Средняя цена, руб./$** Изменение с начала 2008 года, % Средняя цена, руб. Изменение с начала 2008 года, %
ЦАО 275901/$11996 -0,3 170800/$7426 6,1
САО 133859/$5820 1,9 122152/$5311 8,2
СВАО 93299/$4057 -3,3 100371/$4364 4,2
ВАО 118321/$5145 6,3 120497/$5239 16,4
ЮВАО 60118/$2614 -19,8 82444/$3585 3,6
ЮАО 97083/$4221 1,6 95451/$4150 -4,5
ЮЗАО 131778/$5730 -3,2 134900/$5865 5,3
ЗАО 159496/$6935 0,2 123051/$5350 16,1
СЗАО 100039/$4350 0,9 80079/$3482 0,1
Зеленоградский Не достаточно данных
В среднем 151999/$6609 -2,1 111250/$4837 +12,0
*По состоянию на 15 марта 2008 года
**$1 = 23 руб. По данным информационно-аналитического агентства RWAY
новости отрасли
Правительство запретило торговать ведомственной землей
На заседании Президиума Госсовета по национальным проектам 3 апреля вновь избранный Президент России Дмитрий Медведев объявил о создании новой госкорпорации, которая централизует неэффективно используемые государственные земли для последующего их предоставления под жилищное - в основном малоэтажное - строительство.
В связи с этим было принято постановление правительства, согласно которому до 1 января 2009 года замораживаются все операции с землей (и расположенной на ней недвижимостью), которая принадлежит министерствам, ведомствам (включая РАН, отраслевые академии наук) и госпредприятиям. А пока будет проведена ревизия всего государственного земельного фонда на предмет использования бесхозных гектаров под жилищную застройку.
Под запрет попадают земли в пределах городской черты, либо в 30 км от города с населением более 1 млн. человек, в 15 км - от 1 млн. до 100 тыс. человек и в 5 км - от небольших городков с населением до 100 тыс. жителей.
АСР оптимизирует себестоимость строительства
Ассоциация строителей России (АСР) создала Торговый дом (ТД), что, по мнению экспертов irn.ru, улучшит условия закупки стройматериалов застройщиками у производителей-монополистов. Основной задачей ТД станет организация поставок строительных и отделочных материалов, оборудования, машин, автотракторной техники, электротехнической, кабельной продукции и других материалов российских и зарубежных производителей по заявкам членов АСР и партнеров, а также реализация продукции, производимой членами АСР.
ТД будет выступать как монополист-покупатель против монополиста-произво-дителя. Отказаться от услуг ассоциации производители не смогут ввиду значимости для них этого рынка. В итоге возникает возможность договариваться о дисконте за крупную партию.
После начала работы Торгового дома строители больше не смогут мотивировать рост цен на недвижимость увеличением стоимости стройматериалов (которую раздувают поставщики-монополисты).
неддвижимость
неддвижимость
И хотя стагнация 2007 года уже позади, все же стоит обратить внимание на некоторые ее особенности, так как они имеют непосредственное отношение к тому, что происходит на рынке сейчас. Дело в том, что в период ценовой коррекции первой половины 2007 года впервые за много лет роста цен на недвижимость появился отрицательный тренд. И если такая динамика рынка сохранится, то прецедент 2007 года может быть повторен в 2008 году и даже несколько более масштабно.
Темпы роста цен на квартиры, установившиеся вскоре после окончания стагнации, в 2008 году оказались довольно высокими (в среднем 5% в месяц и даже выше), однако они все же уступают темпам роста 2006 года (см. график «Темп изменения цен»).
К тому же в отличие от динамики 2006 года прирост реальной рублевой стоимости недвижимости в Москве за осень 2007 — начало 2008 года оказывается
Потенциальная область массовой жилой застройки южнее станции метро «Полежаевская» на месте промзоны составляет как минимум 100 га.
Срок реализации проекта - около 10 лет
большие расходы на «откаты», рентабельность строительства в Москве очень высока и составляет в среднем от 400%.
Без паники
Размеры реальных доходов профессиональных игроков столичного рынка недвижимости для аналитиков — не новость, поэтому они призывают потенциальных покупателей не поддаваться всеобщему, стартовавшему в начале этого года ажиотажу, а разобраться в ситуации детально.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru), выступив с докладом на семинаре в рамках выставки «Недвижимость—2008» в ЦДХ, призвал хладнокровнее относится ко всем перипетиям на рынке: «Новая волна роста цен показалась многим очередным затяжным периодом подорожания жилой недвижимости. Однако обратим внимание участников рынка на некоторые особенности этой волны.
Стагнация 2007 года, наступившая после масштабного подорожания жилья в 2005—2006 годах, в отличие от стагнации 2004-го, имела очевидный «откат» по ценам назад. Формально глубина «отката» составила около 5%, с учетом скрытой коррекции — до 10—1 5%. Но уже с конца лета
2007 года на рынке началось оживление, которое переросло в новую резкую волну подорожания квартир в 2008-м, за счет которого «откат» по ценам назад был «съеден».
Темп изменения цен, %/мес.
12
Предоставлено www.IRN.ru
заметно меньше увеличения долларовых цен. Именно ослабление американской валюты за последние восемь месяцев более чем на 2 руб., или примерно на 7-8%, приводит к повышенным темпам формального роста долларовых цен на недвижимость».
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG): «В начале года мы наблюдали интенсивный рост долларовых цен на жилье. Однако одновременно происходило не менее интенсивное снижение курса доллара по отношению к рублю. Это привело к тому, что с середины февраля до середины марта стоимость квадратного метра жилья эко-ном-кпасса в столице в рублевом эквиваленте практически не изменялась. И только с середины марта подорожание квартир «победило» удешевление американской валюты».
Олег Репченко: «Кроме того, за время стагнации и на вторичном, и на первичном рынках разрыв цен между «дорогим» и «дешевым» жильем к началу новой волны роста цен (осени 2007 года) не успел вернуться на уровень начала 2005 года (аналогичный период старта волны подорожания 2005—2006 годов). Другими словами, рынок пошел вверх, не успев накопить для этого достаточный потенциал (см. график индекса расслоения).
Наличие заметной коррекции цен на квартиры во время стагнации 2007 года показало, что потенциал для дальнейшего роста во многом исчерпан. Чем выше поднимается ценовая планка московского квадратного метра, тем глубже будет величина коррекции цен, следующей за очередным витком подорожания жилья. Величина ценовой коррекции после нынешнего подорожания квадратного метра может составить 15—20% в основном за счет инфляции.
Дополнительным подтверждением нашего тезиса служит то, что по сравнению с периодом стагнации 2007 года объем предложения заметно сократился. Такие явления всегда сопровождают период ажиотажного спроса.
Однако, несмотря на то, что резкое подорожание жилья началось относительно недавно (фактически с января 2008 года), объем предложения уже находится на минимальном уровне, соответствующем окончательной фазе ажиотажного спроса в 2006 году.
Новая волна резкого роста цен на жилье в Москве началась во многом за счет наложения ряда психологических причин, которые носят кратковременный характер. Рынок пошел вверх, не имея такого потенциала для роста, как был перед прежними
волнами подорожания жилья. Плюс фактор инфляции доллара.
В итоге, чем выше становится уровень цен на квартиры в Москве, тем сильнее причины, ограничивающие его дальнейший рост. Инвесторы уходят в другие сегменты, такие как загородный рынок, региональная и зарубежная недвижимость. А некоторые потенциальные покупатели вообще отказываются от идеи приобретения жилья в пользу аренды, так как цены на нее растут совершенно другими темпами. Кроме того, за счет высоких темпов роста большинство потенциальных покупателей не могут обзавестись жильем даже с помощью ипотеки, так как просто не успевают накопить на первоначальный взнос. Это означает, что действие так называемой «ипотечной пружины», которая обычно взвинчивает цены, ослабло».
Аналогичной точки зрения на причины нагнетания ситуации на рынке жилья в Москве придерживается и Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY: «Рост цен предложений на московское жилье за первые два с половиной месяца этого года был связан с желанием сильных игроков рынка осуществить продажи по максимальным ценам. Для активизации спроса, с большой степенью вероятности, был осуществлен
Наиболее нестабильная ситуация с ценами на новостройки наблюдалась к концу первого квартала на юго-востоке столицы: на фоне подорожания типового жилья -удешевление индивидуальных проектов.
На фото: микрорайон Окская-Волжский
широкомасштабный «вброс слухов» о скорой деноминации рубля.
Основной целью этих действий было инициирование платежеспособных домохозяйств (в столице таких порядка 0,5 млн. из 3,8 млн. домохозяйств) и части юридических лиц на совершение сделок с жильем на максимуме цен, а также сокращение числа предложений на рынке. Частично решить эту задачу удалось.
Цены были подняты, а часть квартир была снята с продажи собственниками квартир (вторичный рынок) из-за слухов о деноминации и потока информации о ширящемся мировом экономическом кризисе.
Сегодня общий объем предложений более чем в два с половиной раза ниже, чем в середине марта 2007 года. Снижение числа предложений служит благоприятным фоном для удержания высоких цен на рынке.
С большой долей вероятности основная часть домохозяйств совершила сделки не для улучшения своих жилищных условий, а для сбережения накопленных средств. Вполне естественно, что наибольшим спросом пользовалось жилье эконом-кпасса, поскольку стоимость «входного билета» на этот рынок всегда минимальна.
В первые месяцы 2008 года объем предложения на рынке первичного жилья продолжал сокращаться. При этом в структуре предложения квартиры эконом-кпас-са составляют всего 22%. За последний год явно прослеживается тенденция сокращения предложения на первичном рынке и снижения доли жилья эконом-кпасса».
неддвижимость
неддвижимость
Мартовские настроения
Любая статистика в ситуации ажиотажа не синхронна ситуации на рынке, о чем говорят сами эксперты. Не стоит пугаться цифр! Так, аналитика индексов от IRN.RU приводит к, казалось бы, колоссальному приросту цен на квартиры в марте. Общегородской индекс стоимости жилья вырос с 4677 до 5014 пунктов, то есть на 7,2%! Вопрос в том, набирает ли подорожание жилья обороты, или же напротив, начинает притормаживать?
На первый взгляд может показаться, что формальный прирост цен на жилье в марте оказывается даже выше, чем был в феврале, а значит, рынок разгоняется. И здесь как раз начинаются те самые «но», о которых было сказано выше. Прежде всего, следует помнить, что в такие периоды месячный шаг оказывается слишком грубым и для более четкого понимания динамики рынка следует ориентироваться на еженедельные индексы. А еженедельная динамика стоимости жилья, по данным .ги, как раз показывает, что рынок постепенно тормозит.
Если в конце февраля — начале марта еженедельный прирост цен был на уровне 2% в неделю, то к концу марта он сократился уже до 1,2%, то есть почти в 2 раза. Есть и еще одна небольшая деталь — изменение среднемесячных индексов показывает прирост цен с середины февраля по середину марта. Если же посчитать изменение недельных индексов с конца февраля по конец марта, то прирост со-
ставит уже чуть меньшую величину — 6,4%. Примем еще во внимание, что со второй половины февраля после нескольких месяцев относительной стабильности резко пошел вниз курс доллара. К концу марта он потерял более 3%, а следовательно, динамика цен на недвижимость в рублевых показателях оказывается куда скромнее. Так, рублевый индекс стоимости жилья журнала о недвижимости Metrinfo.Ru вырос за март только на 4% с 114727 до 119333 рублей. Но это опять же изменение среднемесячных индексов, то есть фактически прирост с середины февраля до середины марта. Изменение еженедельных индексов с конца февраля по конец марта оказывается еще меньше — только 2,4%.
Какая цифра вернее всего характеризует реальный прирост цен на жилье в Москве в марте — 7,2% или 2,4%? По мнению сотрудников www.IRN.ru, в нынешних условиях более адекватен рублевый показатель, причем именно с конца февраля по конец марта. Так, с каждой неделей величина еженедельного прироста оказывается все меньше. По данным журнала Metrinfo.ru, сейчас она составляет 0,5%—0,7% в неделю, то есть рынок постепенно начинает входить в нормальное русло.
Впрочем, можно возразить, что немногочисленным продавцам квартир сейчас наплевать на реальный курс доллара и в большинстве случаев они все равно фиксируют цену по курсу 25 или около то-
Средняя цена предложения большей части панельных новостроек в течение февраля выросла на 3-5%, но уход с рынка ряда наиболее дорогих объектов привел к снижению цены предложения в эконом-классе на 1,1%.
На фото: Новопеределкино
го. А значит, поведение доллара на реальный рост цен жилья не влияет. Но с другой стороны, точно такая же ситуация была и во время ажиотажного роста цен в 2006 году, когда доллар нередко фиксировали по курсу 28 или даже 30 рублей. Однако как только на рынке началась стагнация, многие продавцы очень быстро от своего курса вынуждены были перейти к долларовым котировкам ЦБ, что и стало одной из причин скрытой коррекции цен на недвижимость. В нынешних условиях, стоит только ажиотажу поутихнуть, как эта история может повториться снова. При этом динамика курса доллара и реальная величина цен на квартиры играет роль для покупателей с долларами на руках, а также для всех ипотечных покупателей, так как долларовые кредиты сейчас более выгодны, нежели рублевые.
Аналитики IRN.ru: «Сейчас волна подорожания московского жилья начинает стихать. При этом не следует ждать чудес от статистики — в таких условиях она нередко может запаздывать, и еще какое-то время показатели будут оставаться довольно высокими. Тем более, если, как и осенью прошлого года, формальному росту цен на недвижимость будет подыгрывать слабеющий доллар».
Кстати, даже официальные подсчеты показывают неуравновешенность ценового положения на рынке — как со стороны продавцов-застройщиков эконом-кпасса, так и со стороны продавцов «бизнеса». Наибольшее увеличение стоимости жилья (в среднем на 12%, в основном за счет новостроек в ВАО) отмечается в сегменте типового жилья (111250 руб. или $4800 — данные РШДУ).
Алексей Кудрявцев: «Это обусловлено тем, что сейчас в черте МКАД практически нет проектов панельной застройки, то есть класса недвижимости, который в значительной степени востребован рынком». Для сравнения, объекты бизнес-класса в среднем даже подешевели, более чем на 2%, в основном за счет домов в ЮВАО (см. таблицу).
Слово «за» стройщикам
Понятно, что в сложившейся ситуации застройщики и риэлторы по инерции мотивируют удорожание жилья сокращением объема ввода эконом-кпасса в Москве, ростом затрат на стройматериалы (который составляет в себестоимости возведения 1 кв. м не более 3-4%) и ратуют за последующую нарастающую положительную ценовую динамику.
Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-ХХ1 век»: «Основная тенденция прошлого года — продолжающийся рост себестоимости строительства и стоимости квартир в новостройках. В 2007 году бетон подорожал на 50%, кирпич — на 57%, минеральная плита — на 30%. Опережающий рост себестоимости строительства потребовал более точного подхода к экономике проектов и их реализации. Рынок укрупняется и усложняется. Изменяется законодательная и нормативная база в строительстве, проекты становятся все более капиталоемкими. С начала текущего года рост стоимости новостроек отмечен на уровне 9—15%.
В начале года отмечен ажиотажный интерес к объектам недвижимости среди покупателей. Он возник на фоне ожидавшихся выборов и событий на финансовых и фондовых рынках. По сравнению с аналогичным периодом 2007 года в начале
2008 года количество обращений увеличилось почти в два раза, а по сравнению с ноябрем-декабрем 2007 года — в полтора раза.
В процентном отношении в общем количестве продаж немного уменьшилась доля квартир по ипотеке».
Отметим, что, во-первых, и для профессиональных участников рынка несезонное нагревание рынка уже в новогодние праздники стало приятным сюрпризом. Оксана Каарма, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: «Началу года традиционно не свойственна высокая покупательская активность, можно сказать, что ситуация на рынке в начале 2008 года превзошла самые смелые ожидания риэлторов. Конец 2007 года и начало 2008 года на московском рынке первичной недвижимости отмечены стремительным ростом спроса на жилье всех сегментов. Так, в декабре объемы продаж компании «МИЭПЬ—Новостройки» увеличились в два раза по сравнению с серединой года и оставались на высоком уровне в начале текущего года».
Во-вторых, даже профессиональные продавцы рынка признают, что время сногсшибательных прибылей от инвестиций в недвижимость — в прошлом. Оксана Каарма: «После резкого прироста цен в 2006 году, когда, по разным оценкам, он составил от 80% до 100%, в течение 2007 года ситуацию на рынке новостроек можно было охарактеризовать значительным сокращением темпов роста цен. Это обусловлено сложившимся в конце 2006 года общественным мнением о скором «падении» рынка недвижимости Москвы и Подмосковья. По итогам 2007 года рост цен
на квартиры в новостройках Московского региона составил 12%».
По крайней мере, в прогнозах относительно среднегодовой динамики этого года сходятся практически все — 1 5—25% или на величину инфляции.
Сергей Лядов: «Падение фондовых индексов, вызванное американским ипотечным кризисом, частично переориентировало внутренний инвестиционный спрос на рынок недвижимости. В условиях волнений на финансовых и фондовых рынках недвижимость остается оптимальным инвестиционным инструментом. В ближайшее время мы прогнозируем рост рынка. Годовое увеличение цен на жилье составит 20—25%».
Пыл застройщиков и риэлторов, направленный на стимулирование роста цен, несколько охлаждает Александр Крапин, уверенный в полезности тезиса о доступности жилья массовому покупателю и для застройщиков: «С точки зрения застройщиков, существующая политика продавать квартиры по максимальным ценам с целью получения наибольшего дохода на фоне общего подъема цен, вызванного слухами о деноминации, большим потоком информации о ширящемся мировом экономическом кризисе, адекватна.
Вместе с тем, для динамичного развития рынка жилья необходимо, чтобы цены на нем были близки к значениям так называемой справедливой цены.
Если цены на жилье существенно превышают уровень справедливой цены, значение которой тесно связано с таким понятием, как доступность жилья, то можно говорить о том, что рынок «перегрет», и некорректно высказываться о привлекательности инвестиций в объекты недвижимости.
Сегодня значение справедливой цены на московском рынке жилья составляет около 55 тыс. руб. за 1 кв. м, а цены предложений на жилье эконом-класса — практически 127 тыс. руб. за 1 кв. м. Это позволяет говорить о недоступности московского жилья для абсолютного большинства домохозяйств.
Рост стоимости кредитных средств, ипотеки, основных видов строительных материалов, земельных участков объектов жилищно-коммунальной инфраструктуры формально будет способствовать повышению цен на московское жилье. Но рынок становится все более узким, поэтому сильные игроки рынка будут стимулировать спрос со стороны юридических лиц.
С большой степенью вероятности процесс удержания цен на жилье со стороны сильных игроков рынка продолжится до середины текущего года, а в летние месяцы рынок ждет очередная депрессия. Ц
Индекс расслоения в 2005-2008 годах
Предоставлено www.IRN.ru
неддвижимость
