CC BY
24
Если финансовый кризис в России все-таки разразится, цены на недвижимость начнут активно снижаться. Однако уже сегодня можно говорить о стабилизации и даже о депрессии рынка в Москве - вопреки официальной статистике.
С =1
МилаБОИКОВА
Цены с потолка
Легкий доллар
Статистические данные в нынешних условиях оказываются довольно неоднозначными и требуют осторожной интерпретации, подчеркивают специалисты Irn.ru. Так, в последнее время почти все профессиональные участники рынка отмечают рост ценовых показателей. Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ»: «Реальная статистика на рынке новостроек с начала года и по сентябрь 2007 г. включительно показывает рост цен на 8,4%, а по итогам октября увеличение составляет уже 11,3%». Среднее значение индекса стоимости жилья в октябре превысило аналогичный сентябрьский пока-
затель, по данным аналитического центра www.irn.ru прирост составил около 2% и стал равен 4116 единиц.
Однако, как отмечают аналитики irn.ru, при более внимательном рассмотрении выясняется, что в октябре продолжилось ослабление доллара, с которым тесно связан столичный рынок недвижимости. Например, по данным сервиса «Оценка квартир» (работает в рамках портала irn.ru и оценивает ежедневно около 1 тыс. квартир), более 80% посетителей предпочитают получать деньги за недвижимость именно в долларах.
Примечательно, что с начала сентября 2007 года американские дензнаки подеше-
вели примерно на 4%. Поэтому рост цен осенью на уровне 2% в месяц оказывается не чем иным, как компенсацией ослабления доллара. Это обстоятельство легко проследить с помощью рублевого индекса стоимости жилья — так называемого курса квадратного метра, который еженедельно публикует журнал Metrinfo.ru. Со второй половины лета этого года рублевая динамика цен на недвижимость не обнаруживает вообще никакого роста, а отражает скорее колебания цен в коридоре 102-104 тыс. руб. за метр.
Факт остановки цен и даже их снижения подтверждают и застройщики. Так, Андрей Титюник, директор департамента недвижимости М№АХ ОРОУР, отмечает,
реальный сектор | прямые инвестиции / №01 [69] 2008|
что рынок в нижних сегментах на начало 2007 года оказался переоцененным и нынешним летом ситуация расслоения сектора стала логическим исходом бурного роста в предыдущий год — цены за этот период снизились на 5-10%.
Осенняя депрессия
Более жесткой — даже депрессивной — видится ситуация на рынке жилой недвижимости Александру Крапину, генеральному директору информационно-аналитического агентства РШДУ. Связывая ценовую динамику с общемировыми экономическими процессами, глава аналитического портала доказывает факт непрерывного падения цен на рынке недвижимости Москвы и России в целом: «Существенный рост объемов прямых иностранных инвестиций в экономику России по итогам 2006 года и первым девяти месяцам 2007 года свидетельствует скорее о диверсификации рисков иностранных инвесторов, а не о увеличении инвестиционной привлекательности России. Кроме того, с большой степенью вероятности значительная доля этих прямых иностранных инвестиций реально принадлежит сильным игрокам российского рынка различных уровней. Именно поэтому вслед за ценами на жилье подскочила стоимость коммерческой недвижимости, особенно офисов. Все определяется вполне естественным желанием сильных игроков рынка получать большие доходы от тех рыночных ниш, которые они контролируют.
Но это желание в настоящее время блокировано высокими ценами на жилье по стране в целом, что во многом стало следствием вытеснения регионалов игроками Центра: столичные застройщики активно осваивают земельные и производственные ресурсы регионов. Из этой ситуации необходимо найти выход, несмотря на ширящийся мировой экономический кризис, где ипотечные проблемы являются всего лишь вершиной айсберга...
Одной из основных причин, препятствующих дальнейшему росту объемов строи-
тельства жилья в нашей стране, остается несоответствие уровня платежеспособного спроса среднестатистического домохозяйства и цены среднестатистического жилья.
В последнее время цены на жилье во многих регионах снижаются (в столице это происходит уже в течение года). Пока этот процесс идет пассивно, что косвенно указывает на то, что сильные игроки рынка еще не зафиксировали прибыль по своим объектам. Как только этот момент настанет, велика вероятность того, что будет сделана ставка на снижение цен, при этом остальные игроки останутся со своими квадратными метрами. В свою очередь, последние уже начали игру на повышение арендных ставок на жилье, но «ценового пространства» для этой игры у них явно недостаточно, поскольку существующие тарифы могут быть увеличены максимум на 20-25%. Ограничением здесь будет выступать все тот же уровень доходов».
Аналитики Р^АУ подсчитали, что за первые девять месяцев 2007 г. средние цены предложений в рублях (с учетом снижения курса доллара на 6%) на жилье в Москве снизились: на первичном рынке — на 3,7%, на вторичном — на 2%. С учетом инфляции доллара на мировом рынке цены на жилье в рублях в столице опустились минимум на 5,2 и 3,5% соответственно. Из-за продаж с дисконтом реальная стоимость сделок стала меньше за этот же период, по оценке экспертов Р^АУ, на 12-15%.
Дома с монолитно-каркасной конструкцией составляют 78,4% от общего количества новостроек Москвы. На фото: «Авеню 77» (Чертаново Северное, вл. 1а) от «Капитал Групп»
Пиар на весь мир
Александр Крапин: «В целом инвестиционный спрос на квартиры практически исчерпан — это связано с высокими ценами на жилье в большинстве регионов России, и особенно в столице. Начиная с середины лета, достаточно активно идет не только процесс роста стоимости аренды московского жилья, но и проводится пиар-кампания «о возобновлении роста цен».
При этом цены предложений на рынке создают иллюзию роста, а массовое информационное воздействие на собственников вторичного рынка способствует продажам жилья с дисконтом сильными игроками рынка (первичного).
В ближайшие месяцы реальные цены сделок на московское жилье будут медленно снижаться под контролем лидеров рынка. Этот процесс продлится минимум до середины II квартала 2008 года.
В нынешнем октябре цены предложения вторичного рынка в долларовом исчислении стали больше в среднем на 1,8%. Подросли квартиры бизнес-класса — их стали предлагать дороже на 2,7%, чем в сентябре. Стоимость предложения в долларах на квартиры эконом-класса стала выше на 1,4%.
Изменение цен предложения на жилье в Москве за первые три квартала 2007 года
ВТОРИЧНЫМ РЫНОК ПЕРВИЧНЫМ РЫНОК
Средняя цена за кв. м Монолит Панель Средняя цена за кв. м Монолит Панель
$/кв.м рост, % $/кв. м рост, % $/кв. м рост, % $/ кв. м рост, % $/ кв. м рост, % $/ кв. м рост, %
В среднем по городу 5448 4,0 6420 3,3 4239 -0,4 5252 2,3 5793 4,9 3680 2,7
ЦАО 8185 7,7 8520 8,6 5689 0,6 9912 0,9 10101 1,2 5966 21,4
САО 4876 0,5 5323 -0,6 4087 -2,4 4791 -1,2 4858 -2,1 4334 10,1
СВАО 4398 -1,0 4787 -0,5 4171 -1,3 3869 7,1 3871 7,2 3866 7,1
ВАО 4165 1,2 4405 0,1 3948 1,0 4160 8,1 4293 12,0 3998 2,7
ЮВАО 3821 -0,4 4048 2,8 3737 -1,7 2909 3,5 3120 3,3 2873 3,6
ЮАО 4136 -1,6 4520 4, 3 3963 -1,9 3744 -4,1 3866 -0,7 3623 -7,5
ЮЗАО 5182 2,9 6058 -0,6 4565 0,6 5120 4,8 5304 7,9 4463 -4,9
ЗАО 5982 4,6 6778 4,9 4681 -1,2 5603 -1,6 5923 1,3 3757 -3,1
СЗАО 4457 -1,3 4756 -4,2 4108 -1,3 3639 -8,1 3779 -7,5 3076 -4,2
Зеленоград 3100 1,7 3356 12,1 3046 -0,2 2209 5,7 - - - -
ИАА RWAY
¡прямые инвестиции / №01 [69] £008 | реальныж сектор
Однако рост долларовых цен на московское жилье связан с массированной пиар-кампанией и вбросом объявлений в базы данных в августе и сентябре о продаже квартир по завышенным ценам (это делали те участники рынка, кто заинтересован в фиксации прибыли), а также с резким укреплением рубля по отношению к доллару в последние месяцы. С начала года рубль подорожал на 8%, из которых 4% пришлось на август-октябрь, а по итогам года рост курса может составить около 10%.
Даже с учетом искусственно созданного осенью 2007 года роста цен средние рублевые ставки предложения сейчас ниже, чем в начале года, — на 2-3%, а на жилье эконом-класса — на 5-6%.
В целом московский рынок жилья находится в депрессивном состоянии. Из-за неадекватного уровня цен даже при большом количестве предложений число сделок крайне невелико.
Усугубляет положение и ужесточившаяся кредитная политика банков на ипотечном рынке в совокупности с повышением уровня процентных ставок по ипотечным и альтернативным им видам кредитов.
Наиболее вероятно, что плавное снижение рублевых цен предложений продолжится — минимум до весны. Аналогичные показатели, выраженные в долларах, будут значительно зависеть от политики Центрального банка, которая пока поддерживает иллюзию долларового роста цен».
По мнению Константина Апрелева, вице-президента РГР и главы компании АН «САВВА», ситуация на рынке стабильна, а стоимость инвестиционной недвижимости падает: «Реальная инвестиционная стоимость недвижимости продолжает снижаться: за последние 12 месяцев — на 1 5%. В октябре 2007 года наблюдалось некоторое оживление в наиболее дешевом секторе жилья самого низкого качества — оно чуть подорожало, хотя за последний год там не отмечалось никаких повышений. Это может означать, что инвестиционная стоимость достигла неко-
торого дна, дальше все будет определяться уровнем инфляции доллара, если московские строители не перейдут к фиксированным рублевым ценам.
В пользу стабилизации свидетельствует также рост объема предложения, что способствует балансировке соотношения спроса-предложения на рынке — скачков цен не ожидается. Так будет продолжаться до президентских выборов в марте
Самый дешевый в 2007 году столичный микрорайон массовой застройки Кожухово, где типовая новостройка предлагается от $2800 за 1 кв. м (на фото - мкрн. 9)
Что ждет рынок жилой недвижимости
Григорий Куликов, председатель совета директоров холдинга «МИЭЛЬ»:
«Сегодня на рынке новостроек столицы ощущается дефицит предложения, при том что спрос в данном сегменте растет. К концу 2007 года завершено возведение жилого комплекса «Гранд-Парк» на Ходынке общей площадью около 480 тыс. кв. м и жилых корпусов микрорайона Волжский в Кузьминках (общая жилая площадь 513 тыс. кв. м). Разрабатываются и новые проекты, но до второго полугодия 2008-го — начала 2009 года они не выйдут на рынок.
По экспертным оценкам аналитиков холдинга, нет предпосылок для существенного роста стоимости жилья или обвала рынка. Не должна повлиять на нас и предвыборная кампания — политические и макроэкономические риски сведены к минимуму».
Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «Конти»:
«В случае кризиса на зарубежных финансовых рынках в отдаленной перспективе у российских банков могут возникнуть сложности с кредитованием застройщиков. В результате ужесточатся требования к потенциальным заемщикам. Снижения цен в этом случае не будет, но на какое-то время рынок может вступить в «фазу ожидания» — это касается и застройщиков, и потребителей.
Если российскому рынку удастся избежать кризиса, то положительная динамика сохранится. В любом случае каких-либо принципиальных изменений не произойдет, так как, в отличие от потреби-
тельских займов, кредиты на жилье — обеспеченные. Даже в случае колоссальных невыплат по ипотеке банк всегда сможет реализовать недвижимость и гарантировать себе доходность.
Если в следующем году правопреемственность власти сохранится и не случится никаких конфликтных ситуаций, то рынок недвижимости останется стабильным».
Эльвира Еремина, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-ХХ1 век»: «Что касается кризиса ликвидности, то его не стоит переоценивать. Он связан в большей степени с трудностями в привлечении займов на Западе. Банковская система внутри страны накопила достаточные ресурсы, чтобы не зависеть от зарубежных источников финансирования. В этой связи мы не ожидаем резких изменений на рынке ипотеки — он продолжит свой рост. Кроме того, усиливается приток иностранных инвестиций в российскую экономику. В будущем году он может только увеличиться, поскольку результаты выборов позволяют говорить о сохранении в стране политической и экономической стабильности. Более того, вслед за ростом иностранных инвестиций в производство строительных материалов стоит ожидать значительного поступления из-за рубежа денежных средств и в сферу девелопмента.
Поскольку московская недвижимость привязана к курсу американского доллара, то, учитывая его падение, продолжится и номинальный рост цен».
реальный сектор | прямые инвестиции / №01 (69) £008|
2008 года, после которых серьезных изменений приходится ждать только в том случае, если произойдет полная смена власти в Москве».
Геннадий Стерник, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г. В. Плеханова, приводит данные о противоречивой динамике цен: «В декабре 2006 года средняя удельная цена предложения на вторичном рынке составила по нашей шкале $4828, в марте 2007-го — $4796, в июне — $4745, в сентябре — $4890 за 1 кв. м. На первичном рынке в декабре 2006 года цена предложения равнялась $4950, в марте 2007-го — $5550, в июне — $5608, в сентябре — $5600 за 1 кв. метр».
В октябре наблюдалось некоторое оживление в самом дешевом секторе жилья низкого качества, хотя за последний год повышения цен там не отмечалось
Хорошо забытое новое
О массовом и дешевом жилье широким покупательским слоям населения все же придется забыть. Правительство Москвы еле успевает обеспечить жильем социально незащищенных граждан: на муниципально-со-циальное жилье и эконом-класс в столице приходится до 50% новостроек. Молодые семьи пытаются разместить не только за пределами МКАД, но и на землях, принадлежащих Московской области, — столичная земля уж слишком дорога для социальников.
Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ»: «В Москве наблюдается недостаток предложения на рынке новостроек. Если в 2006 году мы оценивали дефицит спроса на уровне 30-40%, то в 2007-м уже 20%. Новых объектов появляется мало. Положительная ценовая динамика характерна для всех классов и категорий новостроек и обусловлена увеличением спроса и снижением объема предложения. Перечень объектов новостроек, находящихся сегодня в продаже, очень скуден. Более того, по многим объектам происходит распродажа последних квартир. В настоящий момент прорабатывается достаточно много крупных проектов, но как минимум до второго полугодия следующего года они не выйдут на рынок.
В октябре 2007 года объем предложения на первичном рынке жилья Москвы снизился на 1,6% по сравнению с таким же показателем 2006 года и составил 310 объектов. Дома с монолитно-каркасной конструкцией составляют 78,4% от общего количества новостроек Москвы, выставленных на продажу в октябре 2007 года. Всего 15,8% от общего объема предложения приходится на панельное жилье.
Положительную ценовую динамику в октябре демонстрировало жилье всех классов, наибольший прирост (1,8-1,9%) зафиксирован в нижнем ценовом сегменте — эко-
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:
«В течение 2008 года значительных ценовых изменений в элитном сегменте жилья не предвидится — прогнозируется стабильный поквартальный рост, как в прошлом году.
Поквартальное распределение ценового прироста будет зависеть от сезонного фактора, а также от возможных изменений в законодательстве. К таким коррективам можно отнести введение налога на роскошь, размеры которого колеблются в зависимости от стоимости недвижимости — чем она дороже, тем больше платить. В России сложность введения данного налога связана с отсутствием методики определения рыночной стоимости объекта налогообложения.
Выборы Президента РФ, несомненно, сыграют определенную роль в динамике цен на жилье. Как правило, за месяц до выборов рынок переходит в стадию ожидания результатов голосования — не выводятся новые проекты, снимаются с продажи квартиры вторичного рынка».
Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate:
«В 2008 году на рынке элитного жилья Москвы появится несколько интересных проектов, которые не были реализованы в 2007 году. Из-за этого предложение в элитном секторе было ограничено: спрос подогревался, однако в ожидании итогов выборов рынок замер.
Как только выборы пройдут, так называемый отложенный спрос перейдет в определенное количество сделок, несмотря на то что новые объекты простимулируют рост цен в целом на сегмент жилья класса люкс».
Екатерина Гурьева, руководитель департамента городской недвижимости компании ^егтагкВамНБ:
«Спрос будет оставаться стабильным, ведь не только обеспеченные москвичи покупают элитную недвижимость, но и люди из регионов, имеющие свой бизнес. Предложение невелико, но каждый год элитные проекты продолжают предлагать покупателям все новые детали технической «начинки» здания и другие новации.
Пока не пройдут президентские выборы, сложно говорить о динамике цен. В целом активность в этот период времени снижается».
Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства ПШДУ: «По оценке наших экспертов, период пассивного снижения цен должен закончиться уже весной 2008 года. Затем начнется «игра на снижение» для увеличения доходов сильных игроков рынка федерального уровня за счет повышения деловой активности.
Оживление массового платежеспособного спроса на жилье эконом-класса возможно, если стоимость федерального стандарта на жилье (двухкомнатная квартира общей площадью 54 кв. м) не будет превышать 2,5 годовых доходов среднестатистического домохозяйства при двух работающих (для столицы за счет статуса — трех годовых доходов). Для столицы — это порядка $2,4 тыс. за 1 кв. м (в регионах — существенно ниже). То есть цены на столичное жилье эконом-класса должны снизиться на 40% относительно существующих. С большой долей вероятности это может произойти к середине 2009 года. Стоимость дорогого жилья снизится менее значительно (на 15—30%), причем чем дороже квартира, тем меньше упадет ее цена».
¡прямые инвестиции / №01 [69] £008 | реальный сектор
ном- и среднем классе. Жилье бизнес-класса за месяц подорожало на 1,4%».
Возникает резонный вопрос: кто же виноват в уменьшении объема предложения новостроек?
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: «Для рынка в целом характерен высокий объем предложения во вторичном секторе, который уже практически достиг своего доде-фицитного уровня. Снижение показателей по новостройкам происходит в силу политики некоторых застройщиков, которые решили приостановить продажи до активизации рынка».
Перспектива для богатых
Какой сектор недвижимости на сегодня более благополучен с точки зрения профессиональных игроков рынка — то есть где меньше инвестиционных квартир, которые, будучи вброшены на рынок, способны активно снизить цены? По наблюдению Константина Ковалева, в результате политики сдерживания роста объема предложения застройщиками и активизации социальных программ столичных властей произошло «снижение инвестиционной привлекательности рынка жилой недвижимости эконом- и бизнес-класса, что привело к сосредоточению большинства инвестиционных покупок в сегменте элитного жилья». Андрей Ти-тюник, напротив, считает, что инвестиционный бум был характерен только для массового домостроения:
«Причина, по которой снижался общий индекс стоимости жилья в последнее вре-
мя, заключается в поведении эконом-класса. С начала 2007 года на продажу выставлялись инвестиционные квартиры, которые приобретались в основном в сегментах эконом- и нижней части бизнес-класса, а более дорогие апартаменты были просто недоступны для инвестиционных целей. В период роста цен на недвижимость в 2006 году каждый хотел поучаствовать в получении прибыли, но массовость этого процесса как раз и означает, что покупки делались в основном в сегменте эконом-класса. Средняя стоимость квартир в домах данного класса на сегодняшний день составляет $4100—4200 за 1 кв. м. Жилье бизнес-класса и элитное в данном случае сыграло роль подушки, которая помогла общему индексу цен остаться на уровне. Граница цены бизнес-и эконом-класса составляет на сегодня $5500—5700 за 1 кв. м. По нашим данным, с начала 2007 года жилье бизнес-класса показывало рост на 0,9% ежемесячно, что приблизительно соответствует повышению цены на 7—8% с начала года. Такой темп роста покрывает инфляцию в нашей стране.
Плавное подорожание хороших квартир обусловлено также ростом в столице доходов населения в целом и особенно у класса среднего и выше. Активный спрос на относительно дорогие апартаменты в Москве объясняется тем, что столица притягивает к себе состоятельных людей со всей России, а также высокими зарплатами топ-менеджеров.
В столице растет и разница между доходами 10% самых обеспеченных москвичей
(получают 42,5% всех доходов) и 10% самых бедных. Наибольшими темпами увеличивается благосостояние обеспеченных граждан. Растет спрос не только на дорогие квартиры, но и на предметы роскоши. По этим причинам перспективы у московских застройщиков, возводящих жилье бизнес-класса, благоприятные.
На сегодняшний день можно говорить о накоплении отложенного спроса.
Небольшая коррекция, которая наблюдалась на рынке недвижимости Москвы этим летом, закончилась, и нас ожидает умеренный рост цен, связанный со стабильной макроэкономической обстановкой, ростом бизнес- и фондового рынка и, как следствие, с увеличением доходов населения».
Как видим, даже в среде риэлторов, застройщиков, девелоперов нет единого мнения о состоянии и перспективах отдельных секторов рынка — каждый стремится сделать свою игру в той нише, где работает, причем с цифрами и фактами. А нам лишь остается отмечать несовпадения.
Полезная выдержка
Весьма возможный в наши дни финансовый кризис может привести к значительному падению цен на квартиры.
Александр Крапин: «Если кризис все-таки случится, то процесс снижения цен пойдет быстрее. Вряд ли масштабы потрясений будут сравнимы с теми, что мы наблюдаем на Западе. Причина в том, что в России кредитование происходило и идет по надежным правилам, заемщики отбираются тщательно — ведь ипотеку под 10% годовых могли позволить себе далеко не все желающие купить квартиры (да и эта ставка появилась недавно). А вот в странах ближнего зарубежья, в прибалтийских государствах, например, кредитование велось под 5%, что в условиях мирового кризиса гораздо опаснее для местной экономики.
Такого падения цен, как было после дефолта 1998 года (от 40 до 70%. — «ВЕСТИ»), тоже ожидать не приходится — тогда кризис был обусловлен внутренней политикой нашего государства на финансовом рынке, сегодня первопричина — проблемы в мире. Нам не хватает дешевых денег, и отечественные предприятия и банки делали заимствования на внешнем рынке: ипотека в России делается и делалась на коротких деньгах, что не совсем правильно — это удорожает кредиты, но в условиях кризиса надежно и выгодно».
Если же Центральному банку России все-таки удастся справиться с нехваткой ликвидности, ситуацию будет определять растущая инфляция - рублевая и долларовая. В таких условиях бегство инвестора в надежную недвижимость будет способствовать дальнейшему росту цен. 9
реальный сектор | прямые инвестиции / №01 [69] gq08|
