CC BY
82
СОЦИАЛЬНАЯ СФЕРА
8 (197) - 2013
УДК 332.81
модернизация сферы жилищно-коммунального хозяйства на основе внедрения инновационных подходов в управление и повышение эффективности воспроизводства жилищного фонда'
С. Н. ЛАРИН,
кандидат технических наук, старший научный сотрудник E-mail: larinsn@cemi. rssi. ru Центральный экономико-математический институт РАН
В статье обоснована необходимость модернизации сферы ЖКХ на основе ее инновационного развития и повышения эффективности управления воспроизводством жилищного фонда. Раскрыта сущность новых экономических механизмов финансирования воспроизводства существующего жилищного фонда. Представлено экономическое обоснование эффективности программ воспроизводства существующего жилищного фонда и приведены практические результаты реализации данных мероприятий на примере городского округа Балашиха.
Ключевые слова: модернизация, жилищно-коммунальное хозяйство, инновационное развитие, воспроизводство жилищного фонда, механизмы финансирования, инструментарий.
Введение. В числе первоочередных проблем социально-экономической политики нашего государства, требующих безотлагательного решения, -создание жилищных условий, отвечающих современным требованиям. Подходы к ее реализации нашли свое отражение в национальном проекте
* Исследование выполнено при финансовой поддержке Российского фонда фундаментальных исследований, проект № 11-06-00101а.
«Доступное и комфортное жилье - гражданам России», в числе основных задач которого указана необходимость приведения существующего жилищного фонда в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания населения. Успешное решение этой задачи должно основываться на совершенствовании организационно-экономических механизмов управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), эффективном использовании имеющихся ресурсов и активном внедрении инновационных технологий.
Однако развитие рыночных отношений повлекло за собой снижение государственных инвестиций в сферу ЖКХ, сделало актуальным вопросы привлечения внебюджетных источников для финансирования строительства нового и воспроизводства существующего жилищного фонда, оптимального распределения ограниченных бюджетных ресурсов, разработки новых организационно-экономических механизмов и инструментария для формирования программ воспроизводства существующего жилищного фонда и оценки их эффективности с учетом интересов всех экономических субъектов. В дан-
ной статье будут проанализированы некоторые из инновационных подходов, позволяющие получать эффективные решения указанных вопросов.
Жилищный фонд как основной элемент сферы ЖКХ. Многие специалисты сегодня определяют сферу ЖКХ как совокупность взаимосвязанных и скоординированных подсистем и элементов, функционирующих в определенном территориальном пространстве и обеспечивающих за счет привлечения инвестиций диверсификацию услуг по эксплуатации существующего жилищного фонда, а также его расширенное воспроизводство и инновационное обновление [4, 6, 10]. С указанных позиций основным элементом сферы ЖКХ региона является жилищный фонд. Согласно ст. 19 Жилищного кодекса РФ жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации [3]. Он является основой социальной инфраструктуры, обеспечивающей весь комплекс условий проживания населения. Структура жилищного фонда РФ по формам собственности на конец 2010 г. и динамика его роста отражены в табл. 1 [9].
Анализ данных табл. 1 свидетельствует о наличии двух основных тенденций:
Структура и динамика роста жилищнс
1) существенное замедление темпов роста объемов жилищного фонда, начиная с 2005 г.;
2) существенное изменение структуры собственности жилищного фонда - по состоянию на конец 2010 г. доля жилищного фонда, находящегося в частной собственности, превышает 80 %.
Современные особенности воспроизводства жилищного фонда. Основная особенность эксплуатации существующего жилищного фонда заключается в том, что с течением времени его технические характеристики и потребительские показатели объективно снижаются. В табл. 2 и 3 представлены данные возрастной структуры существующего жилищного фонда по годам его постройки и по проценту износа [10].
Анализ данных табл. 2 и 3 показывает, что в структуре существующего жилищного фонда преобладают жилые дома постройки до 1995 г., современное состояние большей части которых (примерно 2/3) характеризуется значительным износом (от 31 до 70 %). Качественное состояние жилищного фонда, построенного до 1995 г., не соответствует современным технологическим, экономическим и другим нормативным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. При этом с каждым
Таблица 1
> фонда Российской Федерации, млн м2
Показатель 1980 1990 1995 2000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Жилищный фонд, всего 1 861 2 425 2 645 2 787 2 955 3 003 3 060 3 116 3 177 3 229 3 288
В том числе: - частный 703 791 1 398 1 819 2 280 2 395 2 481 2 569 2 678 2 763 -
- в собственности граждан 620 641 1 166 1 620 2 182 2 299 2 385 2 469 2 576 2 654 -
- государственный 771 1011 270 177 188 166 162 153 143 139 -
- муниципальный 382 611 783 739 487 438 412 388 350 321 -
Другой фонд 5 12 194 52 - 4 5 6 6 6 -
Таблица 2
Распределение числа жилых домов по годам постройки (на конец 2011 г.), %
Показатель Год постройки
До 1920 1921-1945 1946-1970 1971-1995 После 1995
Общая площадь жилых помещений 2,6 4,5 29,7 42,5 20,7
Число жилых домов (индивидуально-определенных зданий) 4,9 10,2 43,3 27,7 13,9
Число многоквартирных жилых домов 4,4 7,2 36,9 44,1 7,4
Таблица 3
Распределение числа жилых домов по проценту износа (на конец 2011 г.)
Показатель Процент износа
От 0 до 30 От 31 до 65 От 66 до 70 Свыше 70
Общая площадь жилых помещений 62,1 34,3 2,6 1,0
Число жилых домов (индивидуально-определенных зданий) 39,5 53,5 5,2 1,8
Число многоквартирных жилых домов 39,4 51,5 6,6 2,5
годом темпы старения и выбытия существующего жилищного фонда возрастают.
Необходимо повышать качество условий проживания населения, что делает проблему изношенности жилищного фонда еще более актуальной. На долю ветхого и аварийного жилищного фонда, признанного таковым по официальной статистике, приходится 3,2 % всего жилищного фонда Российской Федерации. Площадь ветхого и аварийного жилья в целом по стране составляет 93 млн м2 [11].
Воспроизводство жилищного фонда реализуется посредством строительства нового жилья и проведения модернизации, текущего или капитального ремонта существующего жилья. При этом еще совсем недавно и в развитых странах, и в России преобладающей формой воспроизводства жилищного фонда было строительство нового жилья. Однако эта форма воспроизводства жилищного фонда имеет некоторые недостатки:
- значительная капиталоемкость и продолжительность строительства нового жилья существенно затрудняют реализацию инвестиционного процесса в жилищной сфере;
- строительство нового жилья предполагает необходимость освоения новых территорий, которые в дальнейшем уже не могут использоваться по другому назначению;
- новое жилье приобретают, как правило, состоятельные люди, поэтому при росте средней обеспеченности жильем доля людей, имеющих жилье низкого качества, не уменьшается;
- на практике установлено, что потребность в но-
вом жилье для переселения обычно превышает площадь сносимого жилья в 1,3-2 раза [5]. Следствием этих и ряда других причин стало заметное сокращение доли строительства нового жилья в воспроизводстве жилищного фонда, что наглядно подтверждают приведенные ниже статистические данные. В 2010 г. на территории Российской Федерации за счет всех источников финансирования построено 716,9 тыс. новых благоустроенных квартир общей площадью 58,4 млн м2. Объемы ввода жилья в период 2006-2008 гг. ежегодно возрастали, но в 2009 г. было отмечено снижение ввода общей площади жилья по сравнению с предыдущим годом на 6,5 %, в 2010 г. - еще на 2,4 %, а в 2011 г. объемы строительства увеличились на 6,6 % по сравнению с 2010 г. В 2011 г. на территории Российской Федерации за счет всех источников финансирования построено 785,6 тыс. новых благоустроенных квартир общей площадью 62,3 млн м2 (см. рисунок) [11].
Значительные изменения произошли в формах и объемах финансирования строительства нового жилья. Доля бюджетного финансирования неуклонно сокращается, а доля частного капитала постепенно возрастает. Так, на конец 2010 г. частные компании и индивидуальные застройщики обеспечивали более половины ввода нового жилья.
В современных условиях практика воспроизводства жилищного фонда посредством его капитального ремонта (комплекс работ по полной или частичной замене конструктивных элементов и инженерных систем жилых домов) становится одним из перспективных и одновременно менее
70 60 50 40 30 20 10 0
64,1
2000
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Ввод жилых домов в 2000-2011 гг., млн м2: 1 - ввод в действие индивидуальных жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств; 2 - ввод в действие жилых домов
затратных подходов к решению исследуемой проблемы. Его результатом становится снижение физического износа за счет восстановления и усиления несущих конструкций, повышения их прочности и эксплуатационных качеств. Именно поэтому капитальный ремонт жилищного фонда можно рассматривать как важный фактор его воспроизводства. Вот почему в настоящее время существует объективная потребность не только в увеличении объемов строительства нового комфортабельного жилья, но и в увеличении объемов воспроизводства существующего жилищного фонда посредством проведения его капитального ремонта практически на всей территории нашей страны.
Необходимость участия государства в воспроизводстве существующего жилищного фонда. На начало 2010 г. в капитальном ремонте нуждалось около 284,4 тыс. многоквартирных жилых домов (8,9 % от их общего числа). В течение 2010 г. капитальный ремонт проведен в 54,0 тыс. из них, что составляет всего 19,0 % от потребности [11]. Вполне естественно, что такими темпами решение проблемы воспроизводства существующего жилищного фонда посредством проведения капитального ремонта растянется на многие десятилетия и может повлечь за собой множество других проблем уже социального плана. Поэтому совсем не случайным стало участие государства в решении этой проблемы.
На законодательном уровне для стимулирования решения данной проблемы был создан институт собственности. С принятием новой редакции Жилищного кодекса РФ [3] ответственность за проведение капитального ремонта была снята с местных администраций и возложена на собственников жилья. Однако затраты на капитальный ремонт жилищного фонда достаточно значительны, а учитывая высокий уровень его износа, можно прогнозировать их дальнейший рост в будущем. Представляется очевидным, что в обозримой перспективе (8-10 лет) собственники жилья будут не в состоянии самостоятельно покрывать весь объем затрат на капитальный ремонт жилищного фонда. Все это обуславливает необходимость поиска новых способов решения жилищной проблемы, эффективного распределения ресурсов в сфере ЖКХ, рационального использования существующего жилищного фонда и его воспроизводства.
Положительное изменение ситуации с воспроизводством существующего жилищного фонда произошло после принятия Федерального закона от
21.07.2007 N° 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» [7] и создания государственной корпорации в виде Фонда содействия реформированию ЖКХ (далее - Фонд ЖКХ). Оказываемая Фондом ЖКХ финансовая поддержка позволила субъектам РФ запустить процессы воспроизводства существующего жилищного фонда путем проведения капитального ремонта и ликвидации аварийных домов, а также создать дополнительные стимулы для муниципалитетов к внедрению рыночных преобразований в сфере ЖКХ.
На начало 2011 г. в капитальном ремонте нуждалось около 282,2 тыс. многоквартирных жилых домов (8,8 % от их общего числа). В течение
2011 г. капитальный ремонт проведен в 35,8 тыс. многоквартирных домов, что составляет 12,7 % от потребности. Ремонт многоквартирных домов осуществлялся при финансовой поддержке Фонда ЖКХ с использованием средств региональных и местных бюджетов, а также средств собственников жилых помещений [11].
Общая сумма затрат на капитальный ремонт многоквартирных домов за 2006-2011 гг. в целом по России составила 589,5 млрд руб. (в том числе за 2011 г. - 81,2 млрд руб.). По сравнению с 2010 г. их объем в 2011 г. уменьшился на 28,4 %. Стоимость 1 м2 капитально отремонтированного жилья составила: в 2009 г. - 3,3 тыс. руб.; в 2010 г. - 3,7 тыс. руб.; в 2011 г. - 4,3 тыс. руб. [11].
На реализацию региональных адресных программ по заявкам 2011 г. по состоянию на 1 января
2012 г. направлено 31 532,49 млн руб., из которых средства Фонда ЖКХ составляют 18 938,24 млн руб., средства бюджетов субъектов РФ или муниципальных образований и собственников жилья -12 594,25 млн руб., в том числе:
1) на капитальный ремонт многоквартирных домов 15 459,56 млн руб., из которых:
а) средств Фонда ЖКХ - 8 500,03 млн руб.;
б) средств бюджетов субъектов РФ - 3 538,18 млн руб.;
в) средств муниципальных образований -3 289,38 млн руб.;
г) средств собственников жилья - 131,96 млн руб.;
2) на переселение граждан из аварийного жилищного фонда 10 463,57 млн руб., из которых:
а) средств Фонда ЖКХ - 6 730,04 млн руб.;
б) средств бюджетов субъектов РФ - 2 278,34 млн руб.;
с) средств муниципальных образований -1 455,19 млн руб.;
3) на переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства 5 609,37 млн руб., из которых:
а) средств Фонда ЖКХ - 3 708,17 млн руб.;
б) средств бюджета субъекта РФ - 1 498,43 млн руб.;
с) средств муниципальных образований -402,76 млн руб. [1, с. 92].
Раскроем ниже сущность новых экономических механизмов финансирования воспроизводства существующего жилищного фонда, реализуемых при помощи адресных программ и финансовой поддержке государства в лице корпорации Фонда содействия реформированию ЖКХ.
Сущность новых экономических механизмов финансирования воспроизводства существующего жилищного фонда. Для стимулирования собственников жилья в своевременном и качественном воспроизводстве жилищного фонда был предложен новый механизм долевого предоставления субсидий (на государственном, региональном и муниципальном уровнях). У собственников появилась возможность использовать средства федерального и региональных бюджетов для воспроизводства жилищного фонда на условиях оплаты ими не менее 5 % его стоимости. При этом максимальная доля бюджетной субсидии, которую собственники жилья могут получить через товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) или управляющие компании (УК), не может превышать 95 % стоимости капитального ремонта. Механизм использования бюджетных средств в форме субсидий обеспечивает воспроизводство жилищного фонда не путем административных решений, как это было принято в недалеком прошлом, а посредством стимулирования собственников жилищного фонда в принятии решения о совместном финансировании его капитального ремонта.
Основным параметром, призванным стимулировать собственников жилья на принятие решения о проведении комплексного капитального ремонта многоквартирного дома, может стать размер предельной стоимости капитального ремонта в расчете на 1 м2 помещений в доме. Утвержденный размер этого показателя должен быть таким, чтобы он, с одной стороны, действительно позволял провести полноценный комплексный капитальный ремонт
многоквартирного жилого дома, а с другой стороны -предоставлять собственникам помещений возможность участвовать в адресной программе, получая бюджетные субсидии при условии оплаты ими не менее 5 % стоимости капитального ремонта.
Вполне естественно, что применительно к разным муниципальным образованиям величина этого показателя будет различной. Так, для комплексного капитального ремонта стандартного панельного двенадцатиэтажного многоквартирного дома в Московской области (например в городском округе Балашиха) с суммарной общей площадью квартир 12 800 м2 стоимость всех видов работ, на проведение которых в соответствии с законом может быть получена бюджетная субсидия, составляет 83 200 тыс. руб., или 6 500 руб. на 1 м2 помещений собственников (по данным на конец 2011 г.).
Для того чтобы наглядно показать преимущества и выгоды нового механизма финансирования, увяжем эту величину с интересами конкретного собственника. Сначала определим затраты собственника двухкомнатной квартиры общей площадью 64 м2 на проведение капитального ремонта без предоставления субсидии, которые для взятого в качестве условного примера дома составят (64 х 6 500) 416 тыс. руб. Как видно, это намного дешевле, чем купить аналогичную квартиру в новом доме по рыночным ценам, но и эта величина для большей части населения совершенно неподъемна. В таком случае закон предоставляет собственникам жилья возможность оплатить до 95 % стоимости ремонта за счет средств бюджетной субсидии. Учитывая это, финансовая нагрузка для собственника уменьшится с 416 тыс. руб. до 20,8 тыс. руб. (при размере выделенной субсидии 95 % от стоимости капитального ремонта). Полученная новая расчетная величина остается достаточно значимой суммой, но собственники жилья вправе установить такой порядок ее внесения, чтобы ежемесячная плата оказалась приемлемой для всех. Так, при условии проведения выплат в течение одного года ежемесячный платеж собственника двухкомнатной квартиры составит 1 733 руб. (табл. 4).
Как видно, возможность получения бюджетных субсидий может стать очень хорошим стимулом для принятия собственниками жилья решения о проведении комплексного капитального ремонта. Но этот стимул эффективно заработает только в том случае, когда утвержденный размер предельной стоимости капитального ремонта в расчете на 1м2 общей площа-
Таблица 4
Расчет затрат собственника на проведение капитального ремонта многоквартирного жилого дома, руб.
Стоимость капитального ремонта, всего Варианты финансирования затрат на капитальный ремонт Размер расходов в расчете на... Размер ежемесячной платы за капитальный ремонт собственника квартиры общей площадью 64 м2 при оплате в течение.
1 м2 общей площади квартиру площадью 64 м2 3 мес. 6 мес. 9 мес. 12 мес.
- Без субсидии 6 500 416 000 138 667 69 333 46 222 34 667
83 200 000 Субсидия, 95 %* 325 20 800 6 933 3 467 2 311 1 733
* Субсидия в размере 95 % от стоимости капитального ремонта равна 79 040 000 руб.
ди действительно соответствует реальной рыночной стоимости всех видов работ и позволяет провести комплексный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома. Если же утвержденный размер этого показателя в силу каких-то причин окажется оторванным от реальности, то собственники, скорее всего, не смогут принять решения о проведении капитального ремонта, поскольку не смогут получить соответствующую его стоимости субсидию [13].
Новый инструментарий формирования программ воспроизводства жилищного фонда.
Новые механизмы потребовали создания инновационного инструментария для формирования и реализации программ воспроизводства жилищного фонда. Совсем недавно для этого применялись методы и модели сетевого планирования и управления (СПУ), которые основывались на поточных методах выполнения работ и позволяли рассчитывать планы проведения работ по каждому типу объектов. Однако практическое применение сетевых моделей в условиях рыночной экономики стало затруднительным в силу того, что они предъявляют завышенные требования к точности расчетов. Следствием этого является необходимость обработки значительных объемов избыточной информации. В результате затраты времени и усилий на разработку точных планов перестают себя оправдывать, поскольку на практике только что разработанный план через короткий промежуток времени нуждается в разного рода корректировках и новых перерасчетах [14].
Устранить данное противоречие позволяет применение математического аппарата теории эволюционных вычислений, так называемых генетических алгоритмов [5]. Использование этого инструментария для формирования программ воспроизводства жилищного фонда дает возможность не только находить решение оптимизационных задач большой размерности и проводить сами расче-
ты при изменении значений исходных параметров, но и учитывать различные модификации целевых значений расчетных показателей при изменении заложенных ограничений. Если при использовании традиционных методов оптимизации изменение исходных параметров влечет за собой необходимость перерасчета всей задачи, то применение генетических алгоритмов позволяет легко видоизменять и дополнять решение оптимизационной задачи при помощи специального инструментария.
В качестве исходных данных для работы генетического алгоритма оптимизации программ воспроизводства жилищного фонда используются расчетные значения сметной стоимости С, где ] -позиция вектора, конкретный блок работ. Тогда решение задачи в формализованном виде для варианта т можно записать следующим образом:
с т =£ с рт = (с, рт). (1)
В формуле (1) выражение (С, Рт) означает скалярное произведение вектора С = {С} на вектор рт = {рт}, а проекции вектора Рт принимают значение 0 или 1.
Таким образом, формула (1) описывает значение целевой функции, для которой необходимо найти максимум при ограничении вида
С т < 5, (2)
где 5 - объем средств, выделенных для реализации
программы капитального ремонта.
Первым шагом в последовательности применения генетического алгоритма является поиск исходной популяции (набора работ) потенциальных решений размером Q, который реализуется посредством генерации случайных выборок из нулей и единиц с последующим отбором элементов (видов работ), удовлетворяющих условию (2).
Затем для т-го варианта реализации программы для каждого выбранного элемента определяется
- 41
вероятность его воспроизведения (реализации вида работ в рамках программы) с учетом установленных исходных значений сметной стоимости:
Рт =-в-. (3)
£ ст
т=1
Следующим шагом работы генетического алгоритма является создание новой популяции элементов, так называемого потомка предыдущей популяции, из состава элементов, отобранных на предыдущем этапе (имеющих вероятность воспроизведения рт). На этом этапе при помощи использования стандартных операторов генетического алгоритма осуществляется выбор наиболее эффективных элементов (имеющих наибольшие значения расчетного показателя вероятности воспроизведения).
Далее описанная последовательность будет повторяться до тех пор, пока на одном из потомков исходной популяции не будет достигнуто условие Ст = & Если это условие не достигнуто, а число итераций не превышает предельно допустимого значения 1тах (обычно число устанавливается перед началом расчетов), то из всех полученных вариантов снова отбираются Q лучших по показателю новой расчетной вероятности воспроизведения. Процесс повторяется, начиная с сопоставления вероятности воспроизведения. Данный алгоритм в любом случае будет конечным, поскольку расчеты заканчиваются либо в случае достижения абсолютного результата (Ст = 5), либо в случае достижения установленного значения предельно допустимого числа итераций 1тх.
Таким образом, применение генетических алгоритмов целесообразно не только на этапе формирования программы воспроизводства жилищного фонда, но и при ее непосредственной реализации, поскольку обеспечивает поиск наиболее эффективных вариантов ее выполнения с учетом возможных изменений целевых объемов финансирования или ресурсных ограничений.
Экономическое обоснование эффективности программ воспроизводства существующего жилищного фонда. Одним из сдерживающих факторов реализации адресных целевых программ воспроизводства существующего жилищного фонда является отсутствие методик по их экономическому обоснованию. Оценка эффективности инвестиций в воспроизводство жилищного фонда имеет свои особенности, вызванные прежде всего тем, что жилье является объектом особой социальной
42 -
значимости. К другим особенностям жилищного фонда, предопределяющим необходимость нового подхода к оценке эффективности программ его воспроизводства, следует отнести длительный срок его эксплуатации, многочисленность экономических субъектов, принимающих участие в процессе его воспроизводства, а также значительную ресурсо-емкость работ. Учитывая указанные особенности, для экономического обоснования процесса воспроизводства жилищного фонда представляется необходимым использовать комплексный подход, который предполагает оценку финансовых потоков при реализации программ воспроизводства жилищного фонда для всех экономических субъектов на протяжении всей стадии его эксплуатации.
Оценка эффективности является важнейшим этапом разработки и экономического обоснования программ капитального ремонта жилищного фонда. Поскольку жилищный фонд можно представить как совокупность жилых зданий, то процесс воспроизводства жилищного фонда можно определить как процесс реализации множества проектов по капитальному ремонту жилых зданий. Учитывая, что реализация программы капитального ремонта должна улучшить базовый вариант функционирования жилищного фонда, представляется логичным предположить, что эффективность программы капитального ремонта можно определить путем сравнения финансовых потоков при ее реализации с финансовыми потоками, которые будут иметь место в том случае, если программа не будет реализована. Таким образом, эффективность программы воспроизводства существующего жилищного фонда посредством проведения капитального ремонта является агрегированной величиной и зависит от эффективности проектов капитального ремонта жилищного фонда, входящих в программу.
Реализация программы воспроизводства существующего жилищного фонда в большой мере зависит от объема привлекаемых инвестиционных ресурсов, а также направлений их использования. В связи с этим важной задачей становится определение необходимого объема и структуры инвестиций. Учитывая возможности использования различных бюджетных и внебюджетных источников, объем инвестиций для реализации адресной целевой программы воспроизводства существующего жилищного фонда можно определить по следующей формуле:
И=И ^ И + И + И X
(4)
1=1 ]=\
где х.. - целочисленные переменные (х=1, если на i-м объекте реализуется ]-й проект воспроизводства существующего жилищного фонда; в противном случае х ..=0); И б - инвестиции бюджетов всех уровней на реализацию .-го проекта воспроизводства существующего жилищного фонда на / -м объекте, руб.; Ин - инвестиции собственников жилья (населения) на реализацию .-го проекта воспроизводства существующего жилищного фонда на -м объекте, руб.;
Ик - инвестиции коммерческих организаций на реализацию .-го проекта воспроизводства существующего жилищного фонда на -м объекте, руб.
Постановка задачи при оптимальном распределении ограниченных ресурсов принимает следующий вид: требуется оптимально распределить бюджетные и внебюджетные средства в плановом периоде: по объектам - i (/' = 1, 2,..., I); по проектам -] (/ = 1, 2,..., J), причем таким образом, чтобы максимизировать показатели эффективности за весь период оценки программы воспроизводства существующего жилищного фонда с учетом выполнения заданных ограничений.
Основываясь на методологии оценки эффективности инвестиционных проектов, предложим использовать для экономического обоснования программы воспроизводства существующего жилищного фонда показатель чистого дисконтированного дохода (ЧДД) [8]. В основе этого показателя лежит сравнительная оценка финансовых потоков, образуемых при эксплуатации и воспроизводстве существующего жилищного фонда в результате поступлений денежных средств и их расходов. В общем случае формула для расчета показателя ЧДД выглядит следующим образом:
ЧДД. = X (П, - По,К + Р - Р, - И,к, (5)
г=0
где Т - горизонт расчета (месяцев, кварталов, лет);
По, Р(ц - соответственно, денежные поступления и расходы всех заинтересованных участников (муниципалитет, собственники жилья, эксплуатирующие и ремонтно-строительные организации и др.) по эксплуатации жилья на ,-м шаге по базовому варианту (без проекта), руб.;
П.,, Р., - соответственно, денежные поступления и расходы всех заинтересованных участников
по эксплуатации жилья на ,-м шаге при реализации .-го проекта воспроизводства существующего жилищного фонда, руб.; ' = 1,3 - совокупность проектов воспроизводства существующего жилищного фонда; И, - инвестиционные затраты всех заинтересованных участников на ,-м шаге по у-му проекту воспроизводства существующего жилищного фонда, руб.;
dt - коэффициент дисконтирования на ,-м шаге.
Определение показателей денежных поступлений и расходов для всех заинтересованных участников (муниципалитет, собственники жилья, эксплуатирующие и ремонтно-строительные организации и др.) на стадиях эксплуатации жилья и реализации программ воспроизводства существующего жилищного фонда, а также исходных данных и формул для их расчета требует отдельного исследования.
Поскольку в реализации программ воспроизводства существующего жилищного фонда принимают участие три основных группы экономических субъектов (муниципалитет, население и коммерческие организации), которые могут являться как собственниками жилья, так и привлеченными участниками, то возникает необходимость учета нескольких вариантов оценки эффективности, а именно: эффективность участия собственника, эффективность использования выделяемых средств для всех заинтересованных участников. Совокупность вариантов оценки эффективности программ воспроизводства существующего жилищного фонда приведена в табл. 5.
Как видно, наличие указанных выше вариантов предопределяет важность финансового анализа взаимоотношений собственников, инвесторов, подрядчиков и прочих субъектов, заинтересованных в реализации программ воспроизводства существующего жилищного фонда, при разработке экономического обоснования их эффективности. Результатом этого анализа является выбор конкретных схем и определение источников финансирования, позволяющих сбалансировать все финансовые потоки экономических субъектов, участвующих в реализации программ воспроизводства существующего жилищного фонда.
Таким образом, в качестве основных критериев оценки эффективности программы воспроизводства существующего жилищного фонда может быть предложена следующая система показателей:
- 43
Таблица 5 Варианты оценки эффективности программ воспроизводства существующего
жилищного < онда
Заинтересованные участники Собственники жилищного фонда Варианты оценки
Муниципалитет Муниципалитет 1. Эффективность участия собственника
Население 2. Бюджетная эффективность
Коммерческие организации 3. Бюджетная эффективность
Население Муниципалитет 4. Эффективность использования средств населения
Население 5.1. Эффективность участия собственника
5.2. Эффективность использования средств населения
Коммерческие организации 6. Эффективность использования средств населения
Коммерческие организации Муниципалитет 7. Коммерческая эффективность
Население 8. Коммерческая эффективность
Коммерческие организации 9.1. Эффективность участия собственника
9.2. Коммерческая эффективность
ЧДДПр = £ Iх, X ЧДДб,
г=1 ,=1
ЧДДНр =1 I X, X ЧДД,, (6)
г=1
ЧДДПр = 1 IX, X ЧДД к,
г=1 ,=1
где г = 1, I - совокупность жилых зданий (жилищный фонд);
, = 1,3 - совокупность проектов воспроизводства существующего жилищного фонда по жилым зданиям, включенным в программу; ЧДДпр, ЧДД;, ЧДД^р - чистый дисконтированный доход программы воспроизводства существующего жилищного фонда, соответственно, для бюджета муниципалитета, собственников жилья (населения) и коммерческих организаций, руб.;
ЧДДб, ЧДД,, ЧДДк - чистый дисконтированный доход, соответственно, для бюджета (муни-
ципалитета), собственников жилья (населения) и коммерческих организаций при реализации ,-го проекта воспроизводства существующего жилищного фонда на 7-м объекте, руб. При этом для всех объектов - г, включенных в программу воспроизводства существующего жилищного фонда, в каждом плановом периоде должно выполняться следующее условие:
= 1- (7)
,=1
Поскольку интегральный чистый доход программы воспроизводства существующего жилищного фонда образуется из чистых доходов трех основных субъектов - государства (муниципалитета), собственников жилья (населения) и коммерческих организаций, то для расчета интегральной эффективности программы воспроизводства существующего жилищного фонда посредством проведения капитального ремонта предложим следующую формулу:
I 3 N
ЧДДпр =111X, X ап X ЧДД,, (8)
г=1 ,=1 п=1
где г = 1, I - совокупность жилых зданий (жилищный фонд);
ап - значимость финансовых потоков п-го субъекта в программе воспроизводства существующего жилищного фонда, ап е [0, 1]; ЧДД ,п - чистый дисконтированный доход для п-го субъекта при реализации им ,-го проекта программы воспроизводства существующего жилищного фонда на 7-м объекте, руб. Значение показателя ап зависит от структуры финансирования программы воспроизводства существующего жилищного фонда, а также поставленных целей и задач ее реализации. Например, приоритет может отдаваться задачам улучшения качества жилья (эффективность для населения), развития жилищного комплекса региона (коммерческая эффективность), снижения жилищных расходов в бюджете субъектов РФ (бюджетная эффективность). В то же время его значения могут устанавливаться пропорционально доле инвестирования того или иного субъекта в конкретный проект или программу в целом.
Основными ограничениями при реализации программы воспроизводства существующего жилищного фонда будут выступать объем привлекаемых внебюджетных ресурсов (9), объем бюджетного финансирования программы (10), объем воспроизводства существующего жилищного фонда
посредством капитального ремонта (11). Формулы для расчета этих показателей приведены ниже:
ВБп = £Ъу * (9)
¿=1 у=1
БФ = £ ^ * К. (10)
¿=1 у=1
КРЖФу = £^хр *^, (11)
г=1
где ВБп - объем финансирования программы воспроизводства существующего жилищного фонда за счет п-го участника, руб.; К®б - объем внебюджетного финансирования у-го проекта программы воспроизводства существующего жилищного фонда на ¿-м объекте за счет п-го участника программы, руб.; п = 1, N - количество участников программы реновации;
БФ5 - объем бюджетного финансирования по 5-му виду государственного участия в программе воспроизводства существующего жилищного фонда, руб.;
К.б - объем бюджетного финансирования у-го проекта программы воспроизводства существующего жилищного фонда на ¿-м объекте при 5-м виде государственного участия, руб.; 5 = 1,М - вид государственного участия в программе:
- источники финансирования программы -федеральный, региональный, муниципальный бюджет;
- форма финансирования программы - долевое участие в проектах, выделение субсидий, кредитование и др.;
КРЖФ. - общая площадь существующего жилищного фонда, которая подлежит обновлению по у -му виду проектов в плановом периоде, м2; Sj. - общая площадь ¿-го объекта по у-му проекту в рамках программы воспроизводства существующего жилищного фонда, м2; i = 1,К с I - подмножество жилых зданий, включенных в программу воспроизводства существующего жилищного фонда. Показатель (9) может также использоваться коммерческими организациями (инвесторами) при разработке проектов воспроизводства существующего жилищного фонда.
Структура показателя (10) отражает форму бюджетного участия в процессе воспроизводства существующего жилищного фонда. При этом сле-
дует учитывать как финансовое участие государства и муниципалитетов, в том числе использование средств федерального бюджета по целевым жилищным программам, так и нефинансовое участие.
Показатель (11) характеризует структуру воспроизводства существующего жилищного фонда за плановый период по методам (в нашем случае - посредством проведения капитального ремонта).
К социальным показателям программы воспроизводства существующего жилищного фонда следует отнести показатели улучшения жилищных условий различных категорий населения, улучшение экологической и социальной обстановки, рост продолжительности жизни, снижение уровня безработицы. Данные количественные показатели следует использовать для оценки тех видов эффектов, которые не могут быть рассчитаны в стоимостной форме. Таким образом, результаты программы воспроизводства существующего жилищного фонда проявляются в различных комбинациях количественных, качественных и стоимостных показателей.
Практика реализации новых экономических механизмов финансирования капитального ремонта существующего жилищного фонда. Чтобы оценить, как обстоит ситуация с воспроизводством жилищного фонда на муниципальном уровне, рассмотрим положение дел более детально на примере городского округа Балашиха. Сегодня в нем насчитывается 1 060 многоквартирных домов общей жилой площадью около 5 млн м2. Из них нуждаются в капитальном ремонте около 800 домов, которые построены до 1995 г. [2].
В течение последних 20-25 лет программа капитального ремонта жилищного фонда городского округа Балашиха должным образом не выполнялась, несмотря на то, что на территории городского округа в общей сложности функционируют 23 УК, 22 ТСЖ, а также 12 ЖСК. В соответствии с Жилищным кодексом РФ [3] бремя содержания общего имущества многоквартирных домов возложено на собственников жилых помещений, а в части муниципальных квартир -и на муниципальные образования. Кроме того, в законодательном порядке была предусмотрена передача в собственность уже отремонтированного жилья. Однако вопреки действующему законодательству многие управляющие организации приняли дома на содержание без комплексного капитального ремонта.
Администрацией городского округа Балашиха проведена работа по выполнению 12 условий ст. 14 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ [7],
соблюдение которых позволяет рассчитывать на предоставление финансовой поддержки для проведения капитального ремонта многоквартирных домов. За 2008-2009 гг. в рамках программы реализации этого закона отремонтированы 147 многоквартирных домов. На эти цели при поддержке Фонда ЖКХ привлечено более 700 млн руб. В 2010 г. получено финансирование из бюджета Московской области и средств Фонда ЖКХ на проведение капитального ремонта 120 многоквартирных домов в Балашихе в размере 635,0 млн руб. [2]. Это позволило решить ряд вопросов по улучшению содержания жилищного фонда, направленных на создание благоприятных условий проживания граждан.
Так, для нормализации теплоснабжения квартир жителей округа по программе капитального ремонта были выполнены работы по замене системы отопления в 29 многоквартирных домах. Ремонт кровли был выполнен в 38 домах. Также проведены ремонтные работы на фасадах (ремонт фасадов, отмостки, окон, дверей, межпанельных швов) 27 многоквартирных домов. Кроме того, по программе капитального ремонта были выполнены работы по замене различных систем и видов оборудования:
- систем горячего водоснабжения - в 30 домах;
- систем холодного водоснабжения - в 42 домах;
- систем канализации - в 25 домах;
- внутридомового электрооборудования - в 35
домах;
- 217 лифтов, отработавших 25 и более лет - в
67 домах.
В рамках реализации законодательства, регламентирующего проведение мероприятий по сбережению энергоресурсов, по программе капитального ремонта были выполнены работы по установке общедомовых приборов учета энергоресурсов в 33 многоквартирных домах.
Средний процент производства работ на 01.10.2011 составил 95 %.
Следует особо отметить, что Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» [7] получил хороший отклик среди населения, причем и на сегодняшний день от граждан и инициативных групп многоквартирных домов продолжают поступать необходимые документы для оформления участия в последующих этапах реализации региональной программы капремонта. На 2012 г. по городскому округу сформирована адресная программа капитального ремонта 198 многоквартирных домов на сумму 800 млн руб.
Практическая ценность предложенного подхода к оценке социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда заключается в возможности его сопоставления с аналогичными показателями как в разрезе по годам, так и по сравнению с другими регионами. Кроме того, при помощи описанного выше подхода можно отслеживать динамику изменения интегрального показателя во времени, а также целенаправленность его влияния на повышение уровня социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда путем варьирования степени значимости отдельных показателей системы применительно к конкретным условиям того или иного региона или субъекта РФ.
Заключение. Неудовлетворительные темпы реформирования сферы ЖКХ во многих российских регионах предопределяют необходимость ее модернизации и ускоренного перехода на рыночные методы хозяйствования. Одним из ключевых направлений практической реализации данных преобразований является воспроизводство существующего жилищного фонда путем увеличения объемов его капитального ремонта.
Новые механизмы и государственная поддержка финансирования капитального ремонта на региональном и муниципальном уровнях делают экономически целесообразным участие в этом процессе собственников жилья. В качестве нового инструментария формирования адресных муниципальных программ капитального ремонта жилищного фонда на современном этапе целесообразно использовать математический аппарат теории эволюционных вычислений (генетических алгоритмов).
Предлагаемый для экономического обоснования программ воспроизводства существующего жилищного фонда подход позволяет, с одной стороны, учитывать общую методологию оценки эффективности инвестиционных проектов, а с другой стороны, принимать во внимание технико-экономические особенности жилищного фонда - большой срок его службы, многочисленность субъектов, участвующих в процессе эксплуатации и воспроизводства жилья, значительную ресурсоемкость работ.
Список литературы
1. Годовой отчет государственной корпорации -Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, 2011. М.: ООО «Копиринг», 2012.
2. Городской округ Балашиха: официальный сайт. URL: http://www. balashiha. ru/housing. php.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (с изм. от 28.07.2012).
4. Каменева Е. А. Специфика жилищно-коммунальных услуг как объекта финансовых отношений в ЖКХ // Финансы и кредит. 2010. № 22 (406).
5. Ларин С. Н. Воспроизводство жилищного фонда: генетический алгоритм // Проблемы теории и практики управления. 2011. № 6. С. 61-69.
6. Ларин С. Н. Пути инновационного развития сферы жилищно-коммунального хозяйства региона // Региональная экономика: теория и практика. 2012. № 6 (237). С. 24-35.
7. О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства: Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ (в ред. от 09.03.2010 № 25-ФЗ).
8. Оценка эффективности инвестиционных проектов / П. Л. Виленский, В. Н. Лившиц, С. А. Смоляк. М.: Дело, 2002.
9. Российский статистический ежегодник -2012. М.: Росстат, 2012.
10. Россия в цифрах. 2011: крат. стат. сб. М.: Росстат, 2011.
11. Статистический бюллетень 2012 года // Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики. URL: http://www. gks. ru.
12. Ульянова О. Ю. Инвестиционно-инновационное развитие жилищной системы в региональной социальной инфраструктуре. Волгоград, 2008.
13. Хрусталев Е. Ю., Ларин С. Н. Разработка программ капитального ремонта жилищного фонда: новый подход // Проблемы теории и практики управления. 2010. № 7. С. 58-68.
14. Хрусталев Е. Ю., Ларин С. Н. Анализ методов сетевого планирования и управления для формирования программ воспроизводства жилищного фонда // Экономический анализ: теория и практика. 2011. № 23 (230). С. 59-66.
Вниманию руководителей органов власти, специалистов предприятий и учреждений, преподавателей, аспирантов и студентов вузов!
Журнал «Национальные интересы: приоритеты и безопасность»
ISSN 2073-2872
Выпускается с 2005 года. Включен в перечень ВАК.
Включен в Российский индекс научного цитирования (РИНЦ).
Формат A4, объем 80 - 88 с. Периодичность - 4 раза в месяц.
ПОДПИСКА ПРОДОЛЖАЕТСЯ!
Индекс по каталогу «Почта России» Индекс по каталогу «Роспечать» Индекс по каталогу «Пресса России»
34129 46573 12926
За дополнительной информацией обращайтесь в отдел реализации Издательского дома «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ» телефон/факс: (495) 721-85-75, E-mail:podpiska@fin-izdat.ru
Возможна подписка на электронную версию журнала, а также приобретение отдельных статей: Научная электронная библиотека: eLibrary.ru Электронная библиотека: dilib.ru
www.fin-izdat.ru
