Альтернативные методы оценки эффективности программ воспроизводства существующего жилищного фонда Текст научной статьи по специальности «Социальная и экономическая география»

4(307) - 2013

Анализ видов экономической деятельности

УДК 332.81

АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОГРАММ ВОСПРОИЗВОДСТВА СУЩЕСТВУЮЩЕГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА*

С. Н. ЛАРИН,

кандидат технических наук, старший научный сотрудник E-mail: larinsn@cemi. rssi. ru. Центральный экономико-математический институт Российской академии наук

Одним из сдерживающих факторов реализации программ воспроизводства существующего жилищного фонда видится отсутствие методик оценки их экономической эффективности. Учитывая данное обстоятельство, представляется целесообразным выявить существующие и предложить новые методы, обеспечивающие получение объективных оценок экономической эффективности программ воспроизводства существующего жилищного фонда.

Ключевые слова: жилищно-коммунальное хозяйство, воспроизводство жилищного фонда, методы оценки экономической эффективности.

Введение

Одной из первоочередных проблем социально-экономической политики нашего государства, требующих безотлагательного решения, является создание отвечающих современным требованиям жилищных условий для населения. Подходы к ее реализации нашли свое отражение в приоритетном

* Исследование выполнено при финансовой поддержке Российского фонда фундаментальных исследований, проект № 11-06-00Ша.

национальном проекте «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», в числе основных задач которого указана необходимость приведения существующего жилищного фонда в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания населения. Успешное решение этой задачи возможно за счет наращивания объемов строительства нового жилья и воспроизводства существующего жилищного фонда.

Совсем недавно и в развитых странах, и в России преобладающей формой воспроизводства жилищного фонда было строительство нового жилья. Однако наличие острого дефицита финансовых ресурсов в условиях рыночных преобразований и реформирования сферы жилищно-коммунального хозяйства не позволило добиться существенного роста объемов строительства нового жилья. В 2010 г. на территории Российской Федерации за счет всех источников финансирования построено 716,9 тыс. новых благоустроенных квартир общей площадью 58,4 млн м2. Объемы ввода жилья в течение 2006-2008 гг. ежегодно возрастали, с 2009 г. было отмечено снижение ввода общей площади жилья по сравнению с предыдущим годом на 6,5 %,

а в 2010 г. - на 2,4 % [8]. При этом доля бюджетного финансирования строительства нового жилья неуклонно сокращается, а доля частного капитала постепенно возрастает. Так, на конец 2010 г. частные компании и индивидуальные застройщики обеспечивали более половины ввода нового жилья.

В связи с этим повышенный интерес стали вызывать менее затратные методы воспроизводства существующего жилищного фонда, такие как модернизация, капитальный ремонт и реконструкция.

Зарубежный опыт и особенности поддержки воспроизводства жилищного фонда в России

Основная особенность эксплуатации существующего жилищного фонда заключается в том, что с течением времени его технические характеристики и потребительские показатели объективно снижаются. При этом с каждым годом наблюдается увеличение темпов старения и выбытия существующего жилищного фонда. Именно поэтому необходимо уделять больше внимания поиску новых способов решения жилищной проблемы, вопросам эффективного распределения ресурсов в жилищной сфере, а также проблемам рационального использования существующего жилищного фонда и его воспроизводства [3].

Аналогичные тенденции происходят и в развитых странах, многие из которых переориентировали свою политику в жилищной сфере со строительства нового жилья на наращивание объемов воспро-

60 п

50 40 -30 -20 10 -

39,5

40,0

41,1

41,8

29.5

19.7

25.5

23,3

изводства существующего жилищного фонда. По оценкам специалистов, доля инвестиций на эти цели, например в Канаде и Дании, приблизилась к 50 % объема средств, расходуемых на новое строительство. В США этот показатель превышает 40 % [10]. Исследования европейского опыта реконструкции жилищного фонда показали, что все страны исходят из того, что реконструкция и модернизация жилых зданий (именно эти методы воспроизводства существующего жилищного фонда наиболее распространены за рубежом) относятся к обязанностям собственника жилья, а государство лишь оказывает помощь в виде субсидирования и различных мотивирующих программ. При этом в основе управления процессом реконструкции и модернизации лежит консолидация интересов всех участников и распределение финансовых вложений и возможных рисков между государством и негосударственными ассоциациями пропорционально их финансовому участию [2, с. 146]. Основной особенностью управления реконструкцией за рубежом является четкое регулирование взаимоотношений всех участников этого процесса вне зависимости от принятой системы управления.

В России на начало 2010 г. в капитальном ремонте нуждалось около 284,4 тыс. многоквартирных жилых домов (8,9 % от их общего числа). В течение 2010 г. капитальный ремонт проведен в 54 тыс. из них, что составляет всего 19% от потребности (рис. 1). Вполне естественно, что такими темпами решение проблемы воспроизводства существую-

50,3

42,3

42,4

30,4

43.0 43,0

43,0

30.7

2003

2004:

200^

2006:

2007

2008

2009

2010

Минимально необходимый объем капитального ремонта (по расчетам Института экономики ЖКХ)

Фактический объем капитального ремонта

Рис. 1. Объем капитального ремонта многоквартирных домов (общая площадь) в 2003-2010 гг., млн м2 [8]

щего жилищного фонда посредством проведения капитального ремонта растянется на многие десятилетия и может повлечь за собой множество других проблем уже социального плана. Поэтому совсем неслучайным стало участие государства в решении этой проблемы.

На законодательном уровне для стимулирования решения данной проблемы был создан институт собственности. С принятием новой редакции Жилищного кодекса Российской Федерации [6] ответственность за проведение капитального ремонта была снята с местных администраций и возложена на собственников жилья. Однако затраты на капитальный ремонт жилищного фонда значительны, а учитывая высокий уровень его износа, можно прогнозировать их дальнейший рост. Представляется очевидным, что в обозримой перспективе (8-10 лет) собственники жилья будут не в состоянии самостоятельно покрывать весь объем затрат на капитальный ремонт жилищного фонда.

Положительные изменения ситуации с воспроизводством существующего жилищного фонда произошли после принятия Федерального закона от 21.07.2007 №№185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» [7] и создания государственной корпорации Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Оказываемая фондом финансовая поддержка позволила субъектам Федерации запустить процессы воспроизводства существующего жилищного фонда за счет формирования адресных целевых программ воспроизводства существующего жилищного фонда путем проведения капитального ремонта.

200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

115.2

70,0

55,7

79.6

33.1

43,6

50.5

Общие затраты на капитальный ремонт многоквартирных домов за 2006-2010 гг. в целом по России составили 508,3 млрд руб. (в том числе за 2010 г. -113,4 млрд руб.). По сравнению с 2009 г. их объем в 2010 г. уменьшился на 21,1 % (рис. 2). Однако в абсолютном выражении эти затраты представляют собой внушительную сумму. В настоящее время для формирования программ воспроизводства существующего жилищного фонда разработаны новые организационно-экономические механизмы [9] и предложен новый инструментарий их разработки -математический аппарат методологии эволюционных вычислений - генетических алгоритмов [4]. Однако одним из сдерживающих факторов реализации программ воспроизводства существующего жилищного фонда является отсутствие методик по оценке их экономической эффективности. Учитывая объемы средств, выделяемых из бюджетов для реализации этих программ, представляется целесообразным выявить существующие или предложить новые методы, обеспечивающие получение объективных оценок их экономической эффективности.

Оценка эффективности инвестиций в воспроизводство жилищного фонда имеет свои особенности, вызванные прежде всего тем, что жилье является объектом особой социальной значимости. К другим особенностям жилищного фонда, предопределяющим необходимость нового подхода к оценке эффективности программ воспроизводства существующего жилищного фонда, следует отнести длительный срок его эксплуатации, многочисленность экономических субъектов, принимающих участие в процессе его воспроизводства, а также значительную ресурсоем-

172,1

132.1

143,7

178.8

113,4

71,8

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

■Объективная потребность в финансировании капитального ремонта ■ Фактическое финансирование капитального ремонта

Рис. 2. Финансирование капитального ремонта в 2003-2010 гг., млрд руб. [8]

кость работ. Учитывая указанные особенности, для оценки эффективности программ воспроизводства жилищного фонда представляется необходимым использовать комплексный подход, который предполагает оценку финансовых потоков для всех экономических субъектов при реализации программ воспроизводства и на протяжении всех стадий последующей эксплуатации жилищного фонда.

Возможности использования методологии оценки эффективности инвестиционных проектов

Оценка эффективности является важнейшим этапом разработки и экономического обоснования программ воспроизводства жилищного фонда. Поскольку жилищный фонд можно представить как совокупность жилых домов, то процесс его воспроизводства можно определить как реализацию множества проектов их капитального ремонта. Учитывая, что реализация программ воспроизводства существующего жилищного фонда должна улучшить базовый вариант функционирования жилищного фонда, логично предположить, что эффективность программы можно оценить путем сравнения финансовых потоков при ее реализации с финансовыми потоками, которые будут иметь место, если программа не будет реализована. Таким образом, эффективность программы является агрегированной величиной и зависит от эффективности каждого из входящих в нее проектов.

Реализация программы воспроизводства существующего жилищного фонда зависит от объема привлекаемых инвестиционных ресурсов, который определяется по следующей формуле:

И = Х Ъу (И + И + И )

¿=1 у=1

где х у - целочисленные переменные (х=1, если на ¿-м объекте реализуется у-й проект воспроизводства существующего жилищного фонда; в противном случае х.. = 0); Иб, Иу, И* - соответственно инвестиции бюджетов (всех уровней), собственников жилья (населения) и коммерческих организаций на реализацию у-го проекта воспроизводства существующего жилищного фонда на -м объекте, руб.

Постановка задачи при оптимальном распределении ограниченных ресурсов принимает следующий вид: требуется оптимально распределить бюджетные и внебюджетные средства в плановом

периоде по объектам i 1, 2,..., I) и проектам ](] = 1, 2,., I) таким образом, чтобы максимизировать показатели эффективности оценки программ воспроизводства существующего жилищного фонда с учетом заданных ограничений.

Основываясь на методологии оценки эффективности инвестиционных проектов, для оценки эффективности программ воспроизводства существующего жилищного фонда будем использовать показатель чистого дисконтированного дохода (ЧДД) [1]. В основе этого показателя лежит сравнительная оценка финансовых потоков, образуемых в результате поступлений денежных средств и их расходов при воспроизводстве существующего жилищного фонда и его последующей эксплуатации. В общем случае формула для расчета показателя ЧДД выглядит следующим образом:

ЧДД = X П - ) а + ( рш - Рп - Ип ) а,,

г=0

где Т - горизонт расчета (месяцев, кварталов, лет);

П Р - соответственно денежные поступления и расходы всех заинтересованных участников по эксплуатации жилищного фонда на ,-м шаге при реализации у-го проекта воспроизводства существующего жилищного фонда, руб.; у = 1,1 - совокупность проектов воспроизводства существующего жилищного фонда; П0 Р0г - соответственно денежные поступления и расходы всех заинтересованных участников (муниципалитет, собственники жилья, эксплуатирующие организации и др.) по эксплуатации жилищного фонда на г-м шаге по базовому варианту (без проекта), руб.;

- инвестиционные затраты всех заинтересованных участников на г-м шаге поу-му проекту воспроизводства существующего жилищного фонда, руб.;

а, - коэффициент дисконтирования на г-м шаге. Определение показателей денежных поступлений и расходов для всех заинтересованных участников на стадиях реализации программы воспроизводства жилищного фонда и эксплуатации жилищного фонда, а также исходных данных и формул для их расчета, требует проведения отдельного исследования.

Поскольку в реализации программы принимают участие три основные группы экономических субъектов, то следует учитывать несколько вариантов оценки их эффективности (табл. 1).

Таблица 1

Варианты оценки эффективности программ воспроизводства существующего жилищного фонда

Собственники жилищного фонда Заинтересованные участники

Муниципалитет Население Коммерческие организации

Муниципалитет Эффективность участия собственника Эффективность использования средств населения Коммерческая эффективность

Население Бюджетная эффективность Эффективность участия собственника. Эффективность использования средств населения Коммерческая эффективность

Коммерческие организации Бюджетная эффективность Эффективность использования средств населения Эффективность участия собственника. Коммерческая эффективность

Это предопределяет важность системного анализа взаимоотношений всех субъектов, заинтересованных в реализации программ воспроизводства существующего жилищного фонда, при оценке их эффективности. Результатом анализа будет выбор конкретных схем и источников финансирования, позволяющих сбалансировать финансовые потоки всех экономических субъектов.

Для оценки эффективности программ будем использовать следующие показатели:

ЧДДр = 1 ЧДДб;

г=1 7=1

ЧДДпнр = 1 ^ ЧДД н;

г=1 7=1

ЧДДпкр = 1 ^ ЧДД к,

г=1 .7=1

где ЧДДпр, ЧДД1р, ЧДДк, - чистый дисконтированный доход программ воспроизводства существующего жилищного фонда соответственно для муниципалитета, населения и коммерческих организаций, руб.; г = 1,1 - совокупность жилых домов (жилищного фонда);

у = 1, J - совокупность проектов воспроизводства существующего жилищного фонда по жилым домам, включенным в программу; Игб, И7, И* - чистый дисконтированный доход при реализации 7-го проекта воспроизводства существующего жилищного фонда на г-м объекте соответственно для муниципалитета, населения и коммерческих организаций, руб. При этом для всех объектов (жилых домов) г, включенных в программу, в каждом плановом периоде должно выполняться следующее условие:

I* 7 = 1.

7=1

Поскольку интегральный чистый доход программ воспроизводства существующего жилищного фонда ЧДДпр образуется из чистых доходов трех основных субъектов (муниципалитет, население и коммерческие организации), то для расчета интегральной эффективности программы воспользуемся следующей формулой:

I J N

ЧДДпр=111 ху ап чДДуП,

г'=1 у=1 п=1

где г = 1,1 - совокупность жилых домов (жилищного фонда);

ап - значимость финансовых потоков п-го субъекта в программу воспроизводства существующего жилищного фонда, ап е [0,1]; ЧДД..п - чистый дисконтированный доход для п-го субъекта при реализации им 7-го проекта программы воспроизводства существующего жилищного фонда на -м объекте, руб. Значение показателя ап зависит от структуры финансирования программы воспроизводства существующего жилищного фонда, а также поставленных целей и задач ее реализации. Например, приоритет может отдаваться задачам улучшения качества жилья (эффективность для населения), развития жилищного комплекса региона (бюджетная эффективность), снижения эксплуатационных расходов (коммерческая эффективность). Значения показателя ап устанавливаются пропорционально доле инвестирования каждого субъекта в конкретный проект или программу воспроизводства существующего жилищного фонда в целом.

Основными ограничениями при реализации программ воспроизводства существующего жилищного фонда будут выступать объем привлекаемых внебюджетных ресурсов ВБп, объем бюджетного финансирования программы БФ, объем воспроизводства существующего жилищного фонда посредством капитального ремонта КРЖФ:

ВБп = У±х, хКб;

¿=1 у=1 I 3

БФ = УУ х.. х К6;

¿=1 у=1

КРЖФу =Уху х ^,

I=1

где ВБп - объем финансирования программы воспроизводства существующего жилищного фонда за счет п-го участника, руб.; . = 1,К с I - подмножество жилых домов, включенных в программу воспроизводства существующего жилищного фонда; к®6 - объем внебюджетного финансирования у-го проекта программы воспроизводства существующего жилищного фонда на ¿-м объекте за счет п-го участника программы, руб.; п = 1, N - количество участников программы воспроизводства существующего жилищного фонда;

БФ5 - объем бюджетного финансирования по 5-му виду государственного участия в программе воспроизводства существующего жилищного фонда, руб.;

Кб5 - объем бюджетного финансирования у-го проекта программы воспроизводства существующего жилищного фонда на ¿-м объекте при 5-м виде государственного участия, руб.; 5 = 1,М - вид государственного финансирования программы воспроизводства существующего жилищного фонда (источники - федеральный, региональный, муниципальный бюджет; форма - долевое участие, выделение субсидий, кредитование и т. д.);

КРЖФ. - общая площадь существующего жилищного фонда, которая подлежит ремонту по у-му виду проектов в плановом периоде, м2; S¿j - общая площадь ¿-го объекта по у-му проекту в рамках программы воспроизводства существующего жилищного фонда, м2. К показателям социальной эффективности программ воспроизводства существующего жилищного фонда следует отнести улучшение жилищных условий населения, улучшение экологической обстановки, рост продолжительности жизни, снижение уровня безработицы. Эти показатели следует использовать для оценки эффектов, которые не могут быть рассчитаны в стоимостной форме. Таким образом, результаты оценки эффективности программы про-

являются в различных комбинациях количественных, качественных и стоимостных показателей.

Критериальный подход к оценке социально-экономической эффективности воспроизводства существующего жилищного фонда

Основная сложность оценки социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда заключается в отсутствии единого критерия эффективности, каковым во многих сферах экономики является прибыль или эффект от инвестирования. Представляется, что социально-экономическая эффективность воспроизводства жилищного фонда должна определяться изменением его качественных характеристик, уровня управления сферой жилищно-коммунального хозяйства и условиями финансирования. С учетом данного обстоятельства для оценки социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда автором предложена комплексная система показателей, сгруппированных в три группы и отражающих качественные характеристики жилищного фонда, эффективность управления сферой жилищно-коммунального хозяйства региона и условия финансирования воспроизводства жилищного фонда (табл. 2).

Однако ни один из приведенных в табл. 2 показателей сам по себе не дает представления о степени эффективности воспроизводства жилищного фонда в масштабах региона. Для получения значимых оценок надо сравнить значения этих показателей с некоторыми заданными (эталонными или максимально возможными) значениями. Если заданное значение отражает некоторый желаемый результат, то отношение фактического значения показателя к заданному значению и будет показывать уровень достижения желаемого результата. При этом в зависимости от направления изменения динамики значений показателей они могут рассчитываться по-разному. В случае, когда наилучшим считается максимальное значение показателя, то он рассчитывается по формуле

КЭ = Пф / П,

тах ф э'

где КЭ - коэффициент достижения эталонного результата;

Пф - фактическое значение показателя социально-экономической эффективности; Пэ - эталонное значение показателя социально-экономической эффективности.

Таблица 2

Система показателей социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда [5]

Группа показателей Показатель Тенденция изменения

Качественные характеристики жилищного фонда Доля жилищного фонда, оборудованного основными системами инженерного обеспечения П11, % max

Доля жилищного фонда, оборудованного приборами учета и сбережения ресурсов П12, % max

Доля ветхого и аварийного жилищного фонда П13, % min

Доля жилищного фонда, подлежащего капитальному ремонту П14, % min

Качественные характеристики уровня управления сферой жилищно-коммунального хозяйства Уровень демонополизации сферы жилищно-коммунального хозяйства П21, % max

Доля приватизированного жилищного фонда П22, % max

Динамика роста тарифов по эксплуатации жилищного фонда П23, % min

Уровень оплаты населением жилищно-коммунальных услуг П24, % max

Условия финансирования воспроизводства жилищного фонда Доля финансирования из бюджетов П31, % max

Доля финансирования частных инвесторов П32, % max

Доля финансирования населения П33, % min

Доля капитально отремонтированного жилищного фонда за период П34, % max

В случае, когда наилучшим принимается минимальное значение показателя, расчет ведется по формуле

КЭ . = П / П..

min э ф

Состав показателей, предложенный в табл. 2, не носит окончательного и исчерпывающего характера. Более того, он может быть легко трансформирован в зависимости от каждого конкретного региона и состава жилых домов, включенных в соответствующую программу воспроизводства существующего жилищного фонда.

Еще одна проблема заключается в неравнозначности приведенных ранее показателей, поэтому простое арифметическое взвешивание не позволит получить объективную оценку. Для расчета интегрального показателя социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда необходимо определить степень значимости каждого показателя в системе. Для этого удобно воспользоваться методом экспертных оценок, который позволяет установить значимость каждого показателя путем расчета доли взвешенного мнения экспертов. Примерные значимости включенных в систему показателей приведены в табл. 3.

Определив степень значимости показателей, можно вычислить значение интегрального коэффициента социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда по формуле КЭ = ЪС. КЭ,

инт 1 i

где КЭинт - интегральный коэффициент социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда;

Таблица 3 Степень значимости показателей социально-экономической эффективности

Показатель Степень значимости

П„ 0,058

П12 0,043

П13 0,075

П14 0,138

П21 0,890

П22 0,065

П23 0,111

П24 0,055

П31 0,089

П32 0,070

П33 0,045

П34 0,161

С - степень значимости г-го показателя;

г '

КЭ, - коэффициент достижения заданного результата г-м показателем.

Заключение

Неудовлетворительные темпы реформирования сферы жилищно-коммунального хозяйства во многих российских регионах предопределяют необходимость ее модернизации и ускоренного перехода на рыночные методы хозяйствования. Одним из ключевых направлений практической реализации данных преобразований является воспроизводство существующего жилищного фонда путем увеличения объемов его капитального ремонта. Для оценки

эффективности использования средств бюджета и собственников жилья при реализации программы воспроизводства существующего жилищного фонда предлагается использовать аппарат методологии оценки эффективности инвестиционных проектов и критериальный подход на основе системы трансформируемых показателей и расчета обобщенного интегрального показателя.

Использование методологии оценки эффективности инвестиционных проектов позволяет, с одной стороны, получать оценки эффективности программ воспроизводства существующего жилищного фонда с позиций каждого участника, а с другой стороны, учитывать технико-экономические особенности жилищного фонда - большой срок его службы, многочисленность субъектов, участвующих в процессе эксплуатации и воспроизводства жилья, значительную ресурсоемкость работ.

Практическая ценность критериального подхода заключается в возможности сопоставления интегрального показателя с аналогичными показателями как в разрезе по годам, так и по сравнению с другими регионами. Кроме того, при помощи описанного подхода можно отслеживать динамику изменения интегрального показателя во времени, а также целенаправленность его влияния на повышение уровня социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда путем варьирования степени значимости отдельных показателей системы применительно к конкретным условиям того или иного региона или субъекта Федерации.

Список литературы

1. Виленский П. Л., Лившиц В. Н., Смоляк С. А. Оценка эффективности инвестиционных проектов. М.: Дело, 2002.

2. Девятаева Г. В. Технология реконструкции и модернизации зданий. М.: ИНФРА-М, 2005.

3. Ларин С. Н., Евдокименко Н. Л. Капитальный ремонт как основа воспроизводства жилищного фонда в кризисных условиях // Региональная экономика: теория и практика. 2009. № 29.

4. Ларин С. Н. Современный инструментарий моделирования и оптимизации программ воспроизводства жилищного фонда // Аудит и финансовый анализ. 2011. № 5.

5. Ларин С. Н. Критериальный подход к оценке эффективности воспроизводства жилищного фонда // Экономический анализ: теория и практика. 2012. № 25.

6. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

7. О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства: Федеральный закон от 21.07.2007 №185-ФЗ.

8. Федеральная служба государственной статистики - http://www. gks. ru/.

9. Хрусталёв Е. Ю., Ларин С. Н. Разработка программ капитального ремонта жилищного фонда: новый подход // Проблемы теории и практики управления. 2010.№ 7.

10. Эекфофф И., Ходов Л. Г. Жилищное хозяйство в экономике развитых стран // Мировое и национальное хозяйство. 2008. № 3. URL: http://www.mirec.ru/old/index. php %3Foption=com_ content&task=view&id=82.html