CC BY
77УДК 332.81
КРИТЕРИАЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА*
С. Н. ЛАРИН,
кандидат технических наук, старший научный сотрудник E-mail: larinsn@cemi. rssi. ru. Центральный экономико-математический институт Российской академии наук
На основе исследования темпов строительства нового жилья и результатов анализа состояния жилищного фонда сделан вывод о необходимости увеличения объемов капитального ремонта для поддержания его расширенного воспроизводства. Раскрыта сущность новых механизмов государственной поддержки и приведено экономическое обоснование целесообразности участия собственников жилья в финансировании капитального ремонта жилищного фонда.
Ключевые слова: жилищно-коммунальное хозяйство, фонд, капитальный ремонт, государственная поддержка, оценка, эффективность.
Введение
Несмотря на то, что сфера жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) является одной из наиболее социально значимых, она никогда не относилась к ведущим секторам российской экономики. Вместе с тем ежегодные расходы консолидированного бюджета России на эту сферу составляют около 8 % от общей суммы бюджетных затрат, а стоимость основных фондов и объектов коммунальной инфраструктуры в сфере ЖКХ достигает 14 % общей стоимости основных фондов в масштабах страны [10]. Однако значительные объемы выделяемых из бюджета средств и весомая доля функционирующих
* Исследование выполнено при финансовой поддержке Российского гуманитарного научного фонда, проект №10-02-00244а «Разработка организационно-экономических механизмов воспроизводства жилищного фонда в условиях кризиса».
основных фондов до настоящего времени так и не привели к кардинальным рыночным преобразованиям в этой сфере.
Отдельные несистемные попытки реформирования сферы жилищно-коммунального хозяйства привели к дальнейшему росту бюджетных ассигнований на ее развитие, резкому увеличению затрат на строительство нового жилья и сокращению его объемов, снижению качества предоставляемых потребителям услуг, недостаточным темпам воспроизводства существующего жилищного фонда путем проведения его модернизации и капитального ремонта, повышению сроков окупаемости инвестиционных проектов, непредсказуемости тарифной политики и непрозрачности финансовых потоков между хозяйствующими субъектами и бюджетами всех уровней.
В регионах существующие трудности и ограничения в развитии сферы ЖКХ усугубляются слабой мотивацией частных инвесторов на строительство нового жилья и воспроизводство существующего жилищного фонда, значительным дисбалансом спроса и предложения на рынке жилищно-коммунальных услуг, низкой инновационной активностью хозяйствующих субъектов, диспропорциями качества обслуживания жилых зданий и стоимости предоставляемых услуг, а также рядом других факторов. Сложившаяся на региональном уровне практика управления сферой жилищно-коммунального хозяйства не соответствует требованиям рыночной экономики и изменившимся финансовым взаимоотношениям
хозяйствующих субъектов и поэтому нуждается в скорейшей адаптации к современным условиям.
Жилищный фонд как основной элемент сферы жилищно-коммунального хозяйства
Многие специалисты определяют сферу жилищно-коммунального хозяйства на региональном уровне как совокупность взаимосвязанных и скоординированных подсистем и элементов, функционирующих в определенном территориальном пространстве и обеспечивающих за счет привлечения инвестиций диверсификацию услуг по эксплуатации существующего жилищного фонда, а также его расширенное воспроизводство и инновационное обновление [3, 5]. С указанных позиций основным элементом сферы ЖКХ региона является жилищный фонд. Условия его эксплуатации и воспроизводства определяются отношениями собственности и характером взаимоотношений хозяйствующих субъектов этой сферы между собой (государственные и муниципальные структуры управления, эксплуатирующие и снабжающие ресурсами предприятия сферы ЖКХ, управляющие организации и собственники жилья).
Структура и динамика роста жил1
Общая площадь существующего жилищного фонда Российской Федерации на конец 2010 г. составила более 3 млрд м2. Его структура по формам собственности и динамика роста отражены в табл. 1 [7].
Анализ данных, представленных в табл. 1, свидетельствуют о наличии двух основных тенденций в динамике роста и структуре жилищного фонда по формам собственности. Это, во-первых, существенное замедление темпов роста объемов жилищного фонда, начиная с 2005 г. Во-вторых, существенное изменение структуры собственности жилищного фонда. По состоянию на конец 2010 г. доля жилищного фонда, находящегося в частной собственности, превышала 80 %.
Основная особенность эксплуатации существующего жилищного фонда заключается в том, что с течением времени его технические характеристики и потребительские показатели объективно снижаются. Поэтому проведение эффективной жилищной политики должно опираться на оптимальное сочетание объемов простого и расширенного воспроизводства жилищного фонда, обеспечение их соответствия потребностям и экономическим возможностям общества.
Таблица 1
щого фонда в 1980-2010 гг., млн м2
Показатель 1980 1990 1995 2000 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Жилищный фонд
Частный фонд 703 791 1 398 1 819 2 280 2 395 2 481 2 569 2 678 2 763
В том числе в собственности 620 641 1 166 1 620 2 182 2 299 2 385 2 469 2 576 2 654
граждан
Государственный фонд 771 1 011 270 177 188 166 162 153 143 139
Муниципальный фонд 382 611 783 739 487 438 412 388 350 321
Друг°й 5 12 194 52 - 4 5 6 6 6
Всего... 1 861 2 425 2 645 2 787 2 955 3 003 3 060 3 116 3 177 3 229
Городской жилищный фонд
Частный фонд 304 353 797 1 163 1 552 1 650 1 723 1 795 1 882 1 951
В том числе в собственности 244 260 646 1 022 1 494 1 592 1 663 1 727 1 810 1 872
граждан
Государственный фонд 602 765 209 143 163 144 142 134 125 121
Муниципальный фонд 382 594 738 673 414 366 340 316 281 256
Друг°й 3 8 167 41 - 3 4 5 5 5
Всего... 1 291 1 720 1 911 2 020 2 129 2 163 2 209 2 250 2 293 2 333
Сельский жилищный фонд
Частный фонд 399 438 601 656 728 745 758 774 796 812
В том числе в собственности 376 381 520 598 688 707 722 742 766 783
граждан
Государственный фонд 169 246 61 34 25 22 20 19 18 18
Муниципальный фонд - 17 45 66 73 72 72 72 69 65
Друг°й 2 4 27 11 - 1 1 1 1 1
Всего... 570 705 734 767 826 840 851 866 884 896
Анализ темпов строительства нового жилья и состояния существующего жилищного фонда
Воспроизводство жилищного фонда реализуется посредством строительства нового жилья и проведения модернизации, текущего или капитального ремонта существующего жилья. При этом еще совсем недавно и в развитых странах, и в России преобладающей формой воспроизводства жилищного фонда было строительство нового жилья. Однако в современных условиях доля строительства нового жилья в воспроизводстве жилищного фонда под воздействием целого комплекса причин стала заметно сокращаться. Этот вывод наглядно подтверждают статистические данные. В 2010 г. на территории Российской Федерации за счет всех источников финансирования построено 716,9 тыс. новых благоустроенных квартир общей площадью 58,4 млн м2. Объемы ввода жилья в 2006-2008 гг. ежегодно возрастали, но в 2009 г. было отмечено снижение ввода общей площади жилья по сравнению с предыдущим годом на 6,5 %, а в 2010 г. - еще на 2,4 % (рис. 1) [10].
Значительные изменения произошли также в формах и объемах финансирования строительства нового жилья. Доля бюджетного финансирования неуклонно сокращается, а доля частного капитала постепенно возрастает. Так, на конец 2010 г. частные компании и индивидуальные застройщики обеспечивали более половины ввода нового жилья.
Вместе с тем практически не происходит привлечения частных подрядных организаций к
70 п
60 -50 40 30 -20 -10 -
управлению жилищным фондом и объектами коммунальной инфраструктуры. В сфере эксплуатации жилья также не удалось пока создать полноценного рынка подрядных услуг в связи с тем, что до сих пор четко не сформулированы привлекательные для бизнеса условия, прежде всего налоговые. Критически снизились капитальные затраты на содержание жилищного фонда и объектов коммунальной инфраструктуры, которые пока еще осуществляются за счет местных бюджетов. Кроме того, продолжает углубляться несоответствие между темпами роста цен на жилищно-коммунальные услуги и уровнем доходов населения [7].
Состояние жилищного фонда можно охарактеризовать двумя группами показателей, отражающих состояние жилищного фонда и состояние коммунальной инфраструктуры региона. К первой группе можно отнести следующие показатели: коэффициент износа, доля ветхого и аварийного жилья, уровень благоустройства и ряд других. В состав второй группы можно включить такие показатели, как протяженность инженерных сетей, степень их износа, число аварий на 1 тыс. м2 жилья и др.
В свете сокращения темпов строительства нового жилья рассмотрим текущее состояние существующего жилищного фонда, которое характеризуется показателями первой группы. Данные статистических наблюдений для анализа возрастной структуры существующего жилищного фонда по годам его постройки и по проценту износа в укрупненном разрезе по субъектам Федерации представлены в табл. 2 и 3 [8].
64,1
58,4
41 ,0
30,3
12,6
2000
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Ввод б действие индивидуальных жилых домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств -Ввод в действие жилых домов
Рис. 1. Объемы ввода жилья в Российской Федерации в 2000-2010 гг., млн м2
Таблица 2
Распределение числа жилых домов по годам постройки по субъектам РФ
Субъект Федерации Год постройки
До 1920 1921-1945 1946-1970 1971-1995 После 1995
Центральный федеральный округ 245 944 503 037 1 817 880 990 430 387 652
Северо-Западный федеральный округ 79 200 129 902 352 268 207 036 110 478
Южный федеральный округ 188 005 352 897 1 583 268 1 157 398 541 877
Приволжский федеральный округ 153 566 354 615 1 780 750 1 248 741 545 355
Уральский федеральный округ 67 434 134 190 454 222 236 971 123 159
Сибирский федеральный округ 72 484 204 361 956 452 601 632 213 318
Дальневосточный федеральный округ 7 476 31 391 239 022 139 750 50 591
Всего по РФ 814109 1 710 393 7 183 862 4 581 958 1 972 430
Таблица 3
Распределение числа жилых домов по уровню износа по субъектам РФ, %
Субъект Федерации 0-30 31-65 66-70 Свыше 70
Центральный федеральный округ 1 429 346 2 286 372 183 053 43 107
Северо-Западный федеральный округ 256 714 545 062 59 375 17 057
Южный федеральный округ 1 720 195 1 867 595 164 436 63 276
Приволжский федеральный округ 1 633 650 2 207 512 181 173 59 258
Уральский федеральный округ 375 491 544 519 71 104 23 903
Сибирский федеральный округ 698 415 1 138 089 152 501 48 100
Дальневосточный федеральный округ 139 106 265 354 38 901 23 224
Всего по РФ 6 252 917 8 854 503 850 543 277 925
проведения комплекса восстановительных мероприятий, к числу которых относится капитальный ремонт. Современная практика показывает, что капитальный ремонт (комплекс работ по полной или частичной замене конструктивных элементов и инженерных систем жилых домов) становится одним из перспективных и одновременно менее затратных подходов к решению исследуемой проблемы. Его результатом становится снижение физического износа за счет восстановления и усиления несущих конструкций, повышения их прочности и эксплуатационных качеств. Именно поэтому капитальный ремонт жилищного фонда можно рассматривать как важный фактор его воспроизводства.
Вот почему в настоящее время существует объективная потребность не только в увеличении объемов строительства нового комфортабельного жилья, но и в увеличении объемов воспроизводства существующего жилищного фонда посредством проведения его капитального ремонта практически по всей территории страны.
На начало 2010 г. в капитальном ремонте нуждалось около 284,4 тыс. многоквартирных жилых домов (8,9 % от их общего числа). В течение 2010 г. капитальный ремонт проведен в 54 тыс. из них, что составляет всего 19 % от потребности (рис. 2) [10].
Вполне естественно, что такими темпами решение проблемы воспроизводства существующего
Анализ данных, представленных в табл. 2 и 3, показывает, что в структуре существующего жилищного фонда преобладают жилые дома постройки до 1995 г., современное состояние большей части которых (примерно 2/3) характеризуется значительным износом (от 31 до 70 %). Качественное состояние жилищного фонда, построенного до 1995 г., не соответствует современным технологическим, экономическим и другим нормативным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. При этом с каждым годом темпы старения и выбытия существующего жилищного фонда возрастают.
Необходимость повышения качества условий проживания населения делает проблему изношенности жилищного фонда все более актуальной. На долю ветхого и аварийного жилищного фонда, признанного таковым по официальной статистике, приходится 3,2 % всего жилищного фонда Российской Федерации. Площадь ветхого и аварийного жилья в целом по стране составляет 93 млн м2 [10].
Необходимость увеличения объемов
капитального ремонта для воспроизводства существующего жилищного фонда
Сохранение жилищного фонда и его эффективное использование невозможно без своевременного
60 50 40 -30 -20 -10 -
50.3
39.5 40,0 41
41,8
42.3 42,4
29,5
19,7
25,5
23,3
30,4
43.0 43,0
43,0
30,7
2003 2004 2005 2006 2007 2003 2009 2010
Минимально необходимый объем капитального ремонта
шж Фактический объем капитального ремонта
Рис. 2. Объем капитального ремонта общей площади многоквартирных домов в 2003-2010 гг., млн м2
жилищного фонда посредством проведения капитального ремонта растянется на многие десятилетия и может повлечь за собой множество других проблем уже социального плана. Поэтому совсем не случайным стало участие государства в решении этой проблемы.
На законодательном уровне для стимулирования решения данной проблемы был создан институт собственности. С принятием новой редакции Жилищного кодекса Российской Федерации [2] ответственность за проведение капитального ремонта была снята с местных администраций и возложена на собственников жилья. Однако затраты на капитальный ремонт жилищного фонда значительны, а учитывая высокий уровень его износа в будущем, можно прогнозировать их дальнейший рост. Представляется, что в обозримой перспективе (8-10 лет) собственники жилья будут не в состоянии самостоятельно покрывать весь объем затрат на капитальный ремонт жилищного фонда. Все это обусловливает необходимость поиска новых способов решения жилищной проблемы, эффективного распределения ресурсов в сфере жилищно-коммунального хозяйства, рационального использования существующего жилищного фонда и его воспроизводства.
Положительные изменения ситуации с воспроизводством существующего жилищного фонда произошли после принятия Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия ре-
формированию жилищно-коммунального хозяйства» [6] и создания государственной корпорации -Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее - Фонд). Впервые в отечественной практике на законодательном уровне были предложены новые экономические механизмы, активно стимулирующие собственников жилья вкладывать свои средства в проведение капитального ремонта или модернизации принадлежащего им на правах собственности жилищного фонда. Оказываемая Фондом финансовая поддержка позволила субъектам Федерации запустить процессы воспроизводства существующего жилищного фонда путем проведения капитального ремонта и ликвидации аварийных домов, а также создать дополнительные стимулы для муниципалитетов к внедрению рыночных преобразований в сфере жилищно-коммунального хозяйства. С 2008 г. финансирование воспроизводства существующего жилищного фонда путем проведения капитального ремонта осуществляется при поддержке Фонда.
Общая сумма затрат на капитальный ремонт многоквартирных домов в 2006-2010 гг. в целом по России составила 508,3 млрд руб. (в том числе за 2010 г. - 113,4 млрд руб.). По сравнению с 2009 г. их объем в 2010 г. уменьшился на 21,1 % (рис. 3). Стоимость 1 м2 капитально отремонтированного жилья в 2010 г. составила 3,7 тыс. руб. (в 2009 г. -3,3 тыс. руб.) [10].
—#— Объективная потребность в Финансировании капитального ремонта —■— Фактическое финансирование капитального ремонта
Рис. 3. Финансирование капитального ремонта многоквартирных домов в 2003-2010 гг., млрд руб.
Новый инструментарий формирования программ воспроизводства жилищного фонда
До недавнего времени для формирования программ воспроизводства жилищного фонда применялись методы и модели сетевого планирования и управления, которые основывались на поточных методах выполнения работ и позволяли рассчитывать планы проведения работ по каждому типу объектов. Однако практическое применение сетевых моделей в условиях рыночной экономики стало затруднительным в силу того, что они предъявляют завышенные требования к точности расчетов. Следствием этого является необходимость обработки значительных объемов информации, большая часть которой в конечном счете оказывается избыточной. Существенные ограничения в расчетах накладывает необходимость учета различных источников финансирования и варьирования объемов финансовых средств по срокам поступления. В результате затраты времени и усилий на разработку точных планов перестают себя оправдывать, поскольку на практике только что разработанный план через короткий промежуток времени нуждается в разного рода корректировках и новых перерасчетах [9].
В ходе выполненных исследований установлено, что устранить это противоречие позволяет применение математического аппарата теории эволюционных вычислений, так называемых генетических алгоритмов [4]. Использование этого инструментария для формирования программ вос-
производства жилищного фонда дает возможность не только находить решение оптимизационных задач большой размерности и проводить сами расчеты при изменении значений исходных параметров, но и учитывать различные модификации целевых значений расчетных показателей при изменении заложенных ограничений. Если при использовании традиционных методов оптимизации изменение исходных параметров влечет за собой необходимость перерасчета всей задачи, то применение генетических алгоритмов позволяет легко видоизменять и дополнять решение оптимизационной задачи при помощи специального инструментария.
Таким образом, применение генетических алгоритмов целесообразно не только на этапе формирования программы воспроизводства жилищного фонда, но и при ее непосредственной реализации, поскольку обеспечивает поиск наиболее эффективных вариантов ее выполнения с учетом возможных изменений целевых объемов финансирования и (или) ресурсных ограничений.
Сущность новых экономических механизмов финансирования капитального ремонта существующего жилищного фонда
На капитальный ремонт существующего жилищного фонда в целом по стране расходуются значительные средства. При этом для стимулирования заинтересованности собственников жилья в своевременном и качественном проведении капитального
ремонта был запущен новый механизм долевого предоставления субсидий на государственном, региональном и муниципальном уровнях при обязательном совместном финансировании капитального ремонта собственниками принадлежащего им жилья. У собственников появилась возможность использовать средства федерального и региональных бюджетов для проведения работ по капитальному ремонту жилищного фонда на условиях оплаты ими не менее 5 % его стоимости. При этом максимальная доля бюджетной субсидии, которую собственники жилья могут получить через товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы или управляющие компании, не может превышать 95 % стоимости капитального ремонта. Механизм использования бюджетных средств в форме субсидий обеспечивает проведение капитального ремонта не путем административных решений, как это было принято в недалеком прошлом, а посредством стимулирования собственников жилищного фонда принимать решения о производстве капитального ремонта.
Основным параметром, призванным стимулировать собственников жилья на принятие решения о проведении комплексного капитального ремонта многоквартирного дома, может стать размер предельной стоимости капитального ремонта в расчете на 1 м2 помещений в доме. Назначение этого показателя заключается в ограничении максимального размера бюджетной субсидии в случае, если собственниками жилья будет принято решение о проведении очень дорогого ремонта [11]. Так, если расчетная стоимость капитального ремонта окажется больше произведения суммарной общей площади помещений собственников жилья и утвержденного в региональной адресной программе размера показателя предельной стоимости капитального ремонта, то сумма субсидии будет определяться исходя из полученного в результате расчета объема средств. Затраты на капитальный ремонт сверх расчетного объема средств собственники помещений будут оплачивать самостоятельно.
При утверждении данного показателя органы муниципального управления должны руководствоваться:
- полным перечнем работ по капитальному ремонту, установленному ст. 5 Федерального закона [6], включая мероприятия по энерго- и ресурсосбережению;
- техническими параметрами в конкретном муниципальном образовании, обеспечивающими требуемый уровень благоустройства;
- средним уровнем рыночных цен на отдельные
виды работ по капитальному ремонту с использованием эффективных материалов и прогрессивных технологий.
Утвержденный размер предельной стоимости капитального ремонта в расчете на 1м2 помещений в доме должен быть таким, чтобы он, с одной стороны, действительно позволял провести полноценный комплексный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, а с другой стороны, - предоставлять собственникам помещений возможность участвовать в адресной программе, получая бюджетные субсидии при условии оплаты ими не менее 5 % стоимости капитального ремонта.
Вполне естественно, что применительно к разным муниципальным образованиям величина этого показателя будет различной. Так, для комплексного капитального ремонта стандартного панельного двенадцатиэтажного многоквартирного дома в городском округе Балашиха Московской области с суммарной общей площадью квартир 12 800 м2 стоимость всех видов работ, на проведение которых в соответствии с законом может быть получена бюджетная субсидия, составляет 83 200 тыс. руб., или 6 500 руб. на 1 м2 помещений собственников (по данным на конец 2011 г.). Полученная расчетная величина может служить примерным ориентиром для определения размера бюджетной субсидии, запрашиваемой собственниками для проведения комплексного капитального ремонта многоквартирного жилого дома.
Однако эта величина остается пока еще недостаточно понятной, если учитывать интересы конкретного собственника. Поэтому ее необходимо увязать с этими интересами и наглядно показать преимущества и выгоды, предоставляемые законом для каждого собственника. Для этого сначала определим затраты собственника двухкомнатной квартиры общей площадью 64 м2 на проведение капитального ремонта без предоставления субсидии, которые для взятого в качестве условного примера дома составят (64 х 6 500) 416 тыс. руб. Это намного дешевле, чем купить аналогичную квартиру в новом доме по рыночным ценам. Но и эта сумма для большей части населения совершенно неподъемна. Именно для таких случаев закон предоставляет возможность собственникам оплатить до 95 % стоимости ремонта за счет средств бюджетной субсидии.
Учитывая это обстоятельство, финансовая нагрузка по проведению капитального ремонта для
Таблица 4
Расчет затрат собственника квартиры общей площадью 64 м2 на проведение капитального ремонта многоквартирного жилого дома при общей стоимости ремонта 83,2 млн руб.
Варианты финансирования затрат Размер расходов, руб. Размер ежемесячной платы, руб.
на 1 м2 общей площади на квартиру при оплате в течение 3 мес. при оплате в течение 6 мес. при оплате в течение 9 мес. при оплате в течение 12 мес.
Без субсидии 6 500 416 000 138 667 69 333 46 222 34 667
При получении субсидии в размере 95 % стоимости капитального ремонта (79 040 000 руб.) 325 20 800 6 933 3 467 2 311 1 733
собственника двухкомнатной квартиры уменьшится с 416 тыс. руб. до 20,8 тыс. руб. (при условии, что размер выделенной субсидии составит 95 % стоимости капитального ремонта). И хотя полученная новая расчетная величина все же остается достаточно значимой для большинства людей суммой, собственники вправе установить такой порядок ее внесения, чтобы ежемесячная плата оказалась вполне приемлемой для каждого. Так, при условии проведения выплат в течение одного года ежемесячный платеж собственника двухкомнатной квартиры составит 1 733 руб. Таким образом, практически для каждого собственника можно подобрать оптимальный размер и сроки выплат исходя из его финансовых возможностей и занимаемой им общей площади (табл. 4).
Таким образом, возможность получения бюджетных субсидий может стать очень хорошим стимулом для принятия собственниками жилья решений о проведении комплексного капитального ремонта. Но этот стимул эффективно заработает только в том случае, когда утвержденный размер предельной стоимости капитального ремонта в расчете на 1 м2 общей площади действительно соответствует реальной рыночной стоимости всех видов работ и позволяет провести комплексный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.
Если же утвержденный размер этого показателя в силу каких-то причин окажется оторванным от реальности, то собственники, скорее всего, не примут решения о проведении капитального ремонта, поскольку не смогут получить соответствующую его стоимости субсидию. В таком случае утвержденный размер предельной стоимости капитального ремонта будет только тормозить развитие адресных программ капитального ремонта на региональном (муниципальном) уровне.
Практика реализации новых экономических механизмов финансирования капитального ремонта существующего жилищного фонда
Как обстоит ситуация с воспроизводством жилищного фонда на муниципальном уровне, рассмотрим более детально на примере городского округа Балашиха. В нем насчитывается 1 060 многоквартирных домов общей жилой площадью около 5 млн м2. Из них нуждаются в капитальном ремонте около 800 домов, построенных до 1995 г. [1].
В течение последних 20-25 лет программа капитального ремонта жилищного фонда городского округа Балашиха должным образом не выполнялась, несмотря на то, что на территории городского округа в общей сложности функционируют 23 управляющие компании, 22 товарищества собственников жилья, а также 12 жилищно-строительных кооперативов. В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации бремя содержания общего имущества многоквартирных домов возложено на собственников жилых помещений, а в части муниципальных квартир - и на муниципальные образования. Кроме того, в законодательном порядке была предусмотрена передача в собственность уже отремонтированного жилья. Однако вопреки действующему законодательству многие управляющие организации приняли дома на содержание без комплексного капитального ремонта.
Администрацией городского округа Балашиха проведена работа по выполнению условий ст. 14 Федерального закона [6], соблюдение которых позволяет рассчитывать на предоставление финансовой поддержки для проведения капитального ремонта многоквартирных домов. За 2008-2009 гг. в рамках программы реализации этого закона отремонтированы 147 многоквартирных домов. На эти цели при
поддержке Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства привлечено более 700 млн руб. В 2010 г. получено финансирование из бюджета Московской области и средств Фонда на проведение капитального ремонта 120 многоквартирных домов в Балашихе в размере 635 млн руб. [1]. Это позволило решить ряд вопросов по улучшению содержания жилищного фонда, направленных на создание благоприятных условий проживания граждан. Так, для нормализации теплоснабжения квартир жителей округа по программе капитального ремонта были выполнены работы по замене системы отопления в 29 многоквартирных домах. Ремонт кровли был выполнен в 38 домах. Также проведены ремонтные работы на фасадах (ремонт фасадов, отмостки, окон, дверей, межпанельных швов) 27 многоквартирных домов. Кроме того, по программе капитального ремонта были выполнены работы по замене:
- систем горячего водоснабжения - в 30 домах;
- систем холодного водоснабжения - в 42 домах;
- систем канализации - в 25 домах;
- внутридомового электрооборудования - в 35 домах;
- лифтов, отработавших 25 и более лет - в 67 домах (всего 217 лифтов).
В рамках реализации законодательства, регламентирующего проведение мероприятий по сбережению энергоресурсов, по программе капитального ремонта были выполнены работы по установке общедомовых приборов учета энергоресурсов в 33 многоквартирных домах.
Средний процент производства работ на 01.10.2011 составил 95 %.
Федеральный закон [6] получил хороший отклик среди населения, и на сегодняшний день от граждан и инициативных групп многоквартирных домов продолжают поступать необходимые документы для оформления участия в последующих этапах реализации региональной программы капитального ремонта. На 2012 г. по городскому округу сформирована адресная программа капитального ремонта 198 многоквартирных домов на сумму 800 млн руб.
Оценка эффективности воспроизводства жилищного фонда
В бюджетах муниципальных образований предусматривается выделение значительных ресурсов на воспроизводство жилищного фонда путем проведения капитального ремонта. В связи с этим вполне
естественно задаться вопросом, насколько эффективно эти средства расходуются и каким образом можно обеспечить их оптимальное распределение по объектам, включенным в состав адресных региональных программ воспроизводства жилищного фонда?
Основная сложность оценки социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда заключается в отсутствии единого критерия эффективности, каковым во многих сферах экономики является прибыль или эффект от инвестирования. Представляется, что социально-экономическая эффективность воспроизводства жилищного фонда должна определяться изменением его качественных характеристик, уровня управления сферой ЖКХ и условиями финансирования. С учетом этого обстоятельства для оценки социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда предлагается комплексная система показателей, сгруппированных в три группы и отражающих качественные характеристики жилищного фонда, эффективность управления сферой ЖКХ региона и условия финансирования воспроизводства жилищного фонда (табл. 5).
Однако ни один из приведенных в табл. 5 показателей сам по себе не дает представления о степени эффективности воспроизводства жилищного фонда в масштабах региона. Для получения значимых оценок надо сравнить значения этих показателей с некоторыми заданными (эталонными или максимально возможными) значениями. Если заданное значение отражает некоторый желаемый результат, то отношение фактического значения показателя к заданному значению и будет показывать уровень достижения желаемого результата. При этом в зависимости от направления изменения динамики значений показателей они могут рассчитываться по-разному. В случае, когда наилучшим считается максимальное значение показателя, то он рассчитывается по формуле
КЭ = Пф / П,
max ф э'
где КЭ - коэффициент достижения эталонного результата;
Пф - фактическое значение показателя социально-экономической эффективности; Пэ - эталонное значение показателя социально-экономической эффективности. А в случае, когда наилучшим принимается минимальное значение показателя, расчет производится по формуле
КЭ . = П / П..
min э ф
Таблица 5
Система показателей социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда
Группа показателей Показатель Условное обозначение Тенденция изменения
Качественные характеристики жилищного фонда Доля жилищного фонда, оборудованного основными системами инженерного обеспечения П„ max
Доля жилых домов, оборудованных приборами учета и сбережения ресурсов П12 max
Доля ветхого и аварийного жилищного фонда П13 min
Доля жилищного фонда, подлежащего капитальному ремонту П14 min
Качественные характеристики уровня управления сферой ЖКХ Уровень демонополизации сферы ЖКХ П21 max
Доля приватизированного жилищного фонда п22 max
Динамика роста тарифов по эксплуатации жилищного фонда П23 min
Уровень оплаты населением жилищно-коммунальных услуг П24 max
Условия финансирования воспроизводства жилищного фонда Доля финансирования из бюджетов П31 max
Доля финансирования частных инвесторов П32 max
Доля финансирования населения П33 min
Доля капитально отремонтированного жилищного фонда за период П34 max
Состав показателей, представленный в табл. 5, не носит окончательного и исчерпывающего характера. Более того, он может быть легко трансформирован в зависимости от каждого конкретного региона и состава жилых домов, включенных в соответствующую адресную программу воспроизводства жилищного фонда.
Еще одна проблема заключается в неравнозначности приведенных ранее показателей, поэтому простое арифметическое взвешивание не позволит получить объективной оценки. Для расчета интегрального показателя социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда необходимо определить степень значимости каждого показателя в системе. Для этого удобно воспользоваться методом экспертных оценок, который позволяет установить значимость каждого показателя путем расчета доли взвешенного мнения экспертов. Примерные значимости показателей, включенных в рассматриваемую систему, приведены в табл. 6.
Определив степень значимости показателей, можно вычислить значение интегрального коэффициента социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда по формуле КЭ = ЪС. х КЭ ,
инт г .
где КЭ - интегральный коэффициент социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда;
Таблица 6 Степень значимости показателей социально-экономической эффективности
Показатель Степень значимости
П11 0,058
П12 0,043
П13 0,075
П14 0,138
П21 0,890
П22 0,065
П23 0,111
П24 0,055
П31 0,089
П32 0,070
П33 0,045
П34 0,161
С - степень значимости г -го показателя;
/ ?
КЭ. - коэффициент достижения заданного результата -м показателем. Практическая ценность предложенного подхода к оценке социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда заключается в возможности его сопоставления с аналогичными показателями как в разрезе по годам, так и по сравнению с другими регионами. Кроме того, при помощи описанного подхода можно отслеживать динамику изменения интегрального показателя во
времени, а также целенаправленность его влияния на повышение уровня социально-экономической эффективности воспроизводства жилищного фонда путем варьирования степени значимости отдельных показателей системы применительно к конкретным условиям того или иного региона или субъекта Федерации.
Заключение
Неудовлетворительные темпы реформирования сферы жилищно-коммунального хозяйства во многих российских регионах предопределяют необходимость ее модернизации и ускоренного перехода на рыночные методы хозяйствования. Одним из ключевых направлений практической реализации данных преобразований является воспроизводство существующего жилищного фонда путем увеличения объемов его капитального ремонта. Новые механизмы и государственная поддержка финансирования капитального ремонта на региональном и муниципальном уровнях делают экономически целесообразным участие в этом процессе собственников жилья. В качестве нового инструментария формирования адресных муниципальных программ капитального ремонта жилищного фонда на современном этапе целесообразно использовать математический аппарат теории эволюционных вычислений (генетических алгоритмов). Для оценки эффективности использования средств бюджета и собственников жилья предложен критериальный подход на основе системы трансформируемых показателей и расчета обобщенного интегрального показателя.
Список литературы
1. Городской округ Балашиха (официальный сайт) - http://www. balashiha. ru/housing. php.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ.
3. Каменева Е. А. Специфика жилищно-коммунальных услуг как объекта финансовых отношений в ЖКХ // Финансы и кредит. 2010. № 22.
4. Ларин С. Н. Воспроизводство жилищного фонда: генетический алгоритм // Проблемы теории и практики управления. 2011. № 6.
5. Ларин С. Н. Пути инновационного развития сферы жилищно-коммунального хозяйства региона // Региональная экономика: теория и практика. 2012. № 6.
6. О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства: Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ (в ред. от 09.03.2010).
7. Российский статистический ежегодник -2011 г. М.: Росстат, 2011.
8. Россия в цифрах. 2011: Краткий статистический сборник. М.: Росстат, 2011.
9. Хрусталёв Е. Ю., Ларин С. Н. Анализ методов сетевого планирования и управления для формирования программ воспроизводства жилищного фонда // Экономический анализ: теория и практика. 2011. № 23.
10. Федеральная служба государственной статистики - http://www. gks. ru/.
11. Хрусталёв Е. Ю., Ларин С. Н. Разработка программ капитального ремонта жилищного фонда: новый подход // Проблемы теории и практики управления. 2010. № 7.
