CC BY
162
ПРОБЛЕМЫ. ПОИСК. РЕШЕНИЯ
УДК 332.81
экономическое обоснование эффективности программ воспроизводства жилищного фонда*
с. н. ЛАРИн, кандидат технических наук, старший научный сотрудник E-mail: larinsn@cemi. rssi. ru центральный экономико-математический институт РАИ
В статье раскрыты современные особенности и обоснована целесообразность наращивания объемов капитального ремонта как наиболее перспективной формы воспроизводства жилищного фонда. Освещены новые подходы к формированию адресных целевых программ воспроизводства жилищного фонда за счет проведения капитального ремонта и к экономическому обоснованию их эффективности.
Ключевые слова: жилищно-коммунальное хозяйство, жилищный фонд, капитальный ремонт, адресные целевые программы, экономическое обоснование, эффективность.
Введение
Как известно, Организация Объединенных Наций признала жилищную проблему одной из главных, а важнейшей составляющей этой проблемы является право на жилище [13]. Именно поэтому в числе первоочередных направлений социально-экономической политики нашего государства на современном этапе выступает создание жилищных условий, отвечающих требованиям современного общества. Ее практическая реализация нашла свое отражение в Национальном проекте «Доступное и
* Исследование выполнено при финансовой поддержке Российского гуманитарного научного фонда, проект №10-02-00244а «Разработка организационно-экономических механизмов воспроизводства жилищного фонда в условиях кризиса».
комфортное жилье - гражданам России», в числе основных задач которого указана необходимость приведения существующего жилищного фонда в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания населения. Успешное решение этой задачи должно основываться на совершенствовании организационно-экономических механизмов управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), на эффективном использовании имеющихся ресурсов и на активном внедрении инновационных технологий.
Однако вместе с развитием рыночных отношений и снижением государственных инвестиций в сферу ЖКХ все более актуальными становятся вопросы привлечения внебюджетных источников для финансирования строительства нового и воспроизводства существующего жилищного фонда, оптимального распределения ограниченных бюджетных ресурсов, оценки эффективности процесса воспроизводства существующего жилищного фонда с учетом интересов всех экономических субъектов этой сферы.
Современные особенности
воспроизводства жилищного фонда
Согласно ст. 19 Жилищного кодекса РФ жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории
РЕгионАльнАяэкономикА: теория и практика
41
Российской Федерации [3]. Он является основой социальной инфраструктуры, обеспечивающей весь комплекс условий проживания населения. Это позволяет говорить о том, что жилищный фонд является основным элементом сферы ЖКХ.
Основную роль в улучшении качества жилища и удовлетворении потребности населения в жилье играет процесс воспроизводства жилищного фонда, под которым понимаются замещение и восстановление выбывших в результате функционального и физического износа элементов жилищного фонда (жилых зданий и их частей) новыми элементами или объектами. Воспроизводство жилищного фонда представляет собой циклический процесс, включающий в общем случае последовательность преобразований жилья при помощи следующих методов: новое строительство, капитальный ремонт, модернизация, реставрация, реконструкция, снос ветхих и аварийных жилых зданий и возведение на их месте новых жилых объектов. При ликвидации жилых зданий и возведении (производстве) нового жилья начинается новый цикл воспроизводства жилищного фонда. При реконструкции, модернизации, капитальном ремонте и реставрации жилых зданий происходит возобновление неполного воспроизводственного цикла.
Воспроизводство жилищного фонда имеет свои специфические особенности, присущие ему в условиях любых общественно-экономических отношений. это обусловливается технико-экономическими особенностями жилища, технологией процесса строительства нового и воспроизводства существующего жилищного фонда, условиями вложения, освоения и возврата денежных средств. В процессе строительства нового и воспроизводства существующего жилищного фонда участвует множество субъектов, каждый из которых выполняет определенные функции и имеет экономические интересы. При этом в зависимости от выполняемой роли выделим три основные группы субъектов реновации жилищного фонда.
К первой группе относятся государственные, региональные и муниципальные органы управления процессами воспроизводства жилищного фонда.
Ко второй группе относится население, которое представлено собственниками и нанимателями жилья.
К третьей группе относятся муниципальные и коммерческие организации и предприятия, участвующие в процессе воспроизводства жилищного фонда.
До недавнего времени приоритет в воспроизводстве жилищного фонда отдавался строительству нового жилья. Несмотря на важность этой формы воспроизводства жилищного фонда, отметим и некоторые ее недостатки:
- значительные капиталоемкость и продолжительность строительства нового жилья существенно затрудняют реализацию инвестиционного процесса в жилищной сфере;
- строительство нового жилья предполагает необходимость освоения новых территорий, которые в дальнейшем уже не могут использоваться по другому назначению;
- новое жилье приобретают, как правило, состоятельные люди, и поэтому при росте средней обеспеченности жильем, доля людей, имеющих жилье низкого качества, не уменьшается;
- на практике установлено, что потребность в новом жилье для переселения обычно превышает площадь сносимого жилья в 1,3-2 раза [4].
кроме того, в настоящее время темпы строительства нового жилья в связи с ограниченными финансовыми ресурсами коммерческих организаций и бюджетов всех уровней, а также низкой платежеспособностью населения являются недостаточными для нормального воспроизводства жилищного фонда и увеличения обеспеченности населения жильем. Основная особенность эксплуатации существующего жилищного фонда заключается в том, что с течением времени его технические характеристики и потребительские показатели объективно снижаются. При этом с каждым годом наблюдается увеличение темпов старения и выбытия существующего жилищного фонда. Именно поэтому необходимо уделять больше внимания поиску новых способов решения жилищной проблемы, вопросам эффективного распределения ресурсов в жилищной сфере, а также проблемам рационального использования существующего жилищного фонда и его воспроизводства [6]. Проведение эффективной жилищной политики должно опираться на оптимальное сочетание объемов простого и расширенного воспроизводства жилищного фонда, обеспечение их соответствия потребностям и экономическим возможностям общества. В качестве выхода из создавшегося положения в ближайшем будущем представляется целесообразным перенести центр тяжести в сфере ЖКХ со строительства нового жилья на различные формы и методы воспроизводства существующего жилищного фонда.
Капитальный ремонт как основа
воспроизводства жилищного фонда
Как было отмечено ранее, воспроизводство жилищного фонда может осуществляться в формах капитального ремонта, модернизации, реставрации, реконструкции, а также их различных комбинаций. В современных экономических условиях менее затратным, а значит, и более перспективным подходом к решению проблемы воспроизводства существующего жилищного фонда может стать совершенствование методов и форм проведения капитального ремонта. Сохранение жилищного фонда и его эффективное использование невозможны без своевременного проведения комплекса восстановительных мероприятий, к числу которых относится капитальный ремонт. Он проводится в многоквартирных жилых домах, техническое состояние которых делает экономически нецелесообразной их эффективную эксплуатацию за счет технического обслуживания и текущего ремонта. Конечным результатом проведения капитального ремонта являются восстановление и целесообразное улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда и обеспечение надежности его функционирования [5].
Под капитальным ремонтом жилищного фонда понимается комплекс ремонтно-строительных работ по восстановлению, замене или усилению отдельных частей жилых зданий, а также инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом. Проведение капитального ремонта позволяет снизить физический износ несущих конструкций и инженерных коммуникаций, повысить их прочность и эксплуатационные качества [1]. Другими словами, именно капитальный ремонт жилищного фонда можно рассматривать не только как важный фактор, но и как перспективную форму его воспроизводства.
Жилищный кодекс РФ возложил ответственность за содержание и ремонт жилых домов на собственников жилой недвижимости, включая органы государственного и муниципального управления и отдельных собственников жилья [3]. Однако в связи с хроническим недофинансированием сферы ЖКХ в советский период и наличием значительной доли населения страны, доходы которого ниже среднего уровня, эта задача и в современных условиях представляется труднореализуемой без финансовой поддержки государства.
Проявлением такой поддержки стало создание государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Основными целями деятельности Фонда являются: создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышение качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирование эффективных механизмов управления жилищным фондом и внедрение ресурсосберегающих технологий. Механизмом реализации названных целей стало выделение Фондом субъектам РФ целевых средств из бюджета на безвозвратной и безвозмездной основе (субсидий) на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, снос аварийного жилья и переселение граждан из аварийного жилищного фонда.
Определение состава работ по капитальному ремонту и их стоимости
В соответствии со ст. 2 и п. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее - Закон № 185-ФЗ) [9] потребность в капитальном ремонте определяется необходимостью проведения видов работ (отнесенных указанным законом к работам по капитальному ремонту) для устранения неисправностей инженерных сетей и восстановления изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме, а также для приведения многоквартирного жилого дома в технически исправное состояние.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов относятся:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведе-ния, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонта лифтовых шахт;
3) ремонт крыш;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
5) утепление и ремонт фасадов [9].
В соответствии с п. 5.7 Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р) [11], действующим в части, не противоречащей ЖК РФ, определение стоимости капитального ремонта зданий (объектов) должно осуществляться на основе сметных или договорных цен. Договорная цена каждого объекта ремонта должна определяться на основе сметы, составляемой по установленным соответственно для капитального ремонта ценам, нормам, тарифам и расценкам с учетом научно-технического уровня, эффективности, качества, сроков выполнения работ и других факторов.
В сметах необходимо предусматривать накладные расходы, плановые накопления, прочие работы и затраты. В сметной документации должен предусматриваться резерв на непредвиденные работы и агрегаты, распределяемый на две части: одну, предназначенную для оплаты дополнительных работ, вызванных уточнением проектных решений (резерв заказчика), и вторую, предназначенную для возмещения дополнительных затрат, возникающих в ходе ремонта при изменении способов производства работ против принятых сметных норм и расценок (резерв подрядчика). После итога сметы должны указываться возвратные суммы: стоимость материалов от разборки конструкций и демонтажа инженерного и технологического оборудования, определяемая исходя из нормативного выхода пригодных для повторного использования материалов и изделий на объектах ремонта в соответствии с Инструкцией по повторному использованию изделий, оборудования и материалов в жилищно-коммунальном хозяйстве. Разработка проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий должна предусматривать:
- проведение технического обследования, определение физического и морального износа объектов проектирования;
- составление проектно-сметной документации для всех проектных решений по перепланировке, функциональному переназначению помещений, замене конструкций, инженерных систем или устройству их вновь, благоустройству территории и другим аналогичным работам;
- технико-экономическое обоснование капитального ремонта;
- разработку подрядной организацией проекта производства работ по капитальному ремонту [13].
Примерный состав работ по капитальному ремонту панельно-блочного жилого дома серии И-18-02/МИ (один подъезд, 8 этажей, 72 квартиры) 1963 г. постройки при 55 %-ном износе инженерных сетей представлен в табл. 1.
На основании аналогичных показателей (см. табл. 1) можно определить суммарную стоимостную потребность в финансировании капитального ремонта по другим жилым домам, включенным в адресую целевую программу воспроизводства существующего жилищного фонда.
Формирование адресных программ воспроизводства жилищного фонда
Изменение отношения собственников жилья к ответственности за содержание многоквартирных домов является в настоящий момент очень актуальной и вместе с тем сложной задачей реформирования сферы ЖКХ. Решение о проведении капитального ремонта и порядке его финансирования собственники помещений принимают на общем собрании. Органы местного самоуправления (как собственники муниципального жилищного фонда) участвуют в финансировании капитального ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома в доле, пропорциональной площади помещений, находящихся в муниципальной собственности. При этом в соответствии со ст. 165 ЖК РФ [3] предоставление бюджетных средств на проведение капитального ремонта многоквартирных домов является мерой поддержки собственников жилья, а не обязанностью органов местного самоуправления.
В соответствии с заявками федеральных субъектов Фонд содействия реформированию ЖКХ аккуму-
Таблица 1
Состав работ и стоимость
капитального ремонта жилого дома
Вид работы Стоимость, тыс. руб.
Ремонт системы центрального отопления 2 800
Ремонт системы канализации 795
Ремонт системы горячего водоснабжения 609
Ремонт системы холодного водоснабжения 321
Ремонт водосточной системы 237
Ремонт системы электроснабжения 139
Ремонт системы вентиляции 90
Замена оконных блоков в подъездах 29
Замена дверей в подъездах на энергосберегающие 503
Утепление чердачных перекрытий 330
Всего... 5 853
лирует бюджетные средства и перечисляет их соответствующим субъектам и регионам, которые, в свою очередь, распределяют эти средства в соответствии с заявками муниципальных образований, а те, в свою очередь, перечисляют средства на расчетные счета товариществ собственников жилья (ТСЖ), жилищностроительных кооперативов (ЖСК) или управляющих компаний (УК). Последним звеном в этой цепочке будут строительные организации, которые выиграли конкурс (тендер) на выполнение комплекса строительно-монтажных работ, предусмотренных программой проведения капитального ремонта жилищного фонда. Окончательный контроль за реализацией программ проведения капитального ремонта будут осуществлять заинтересованные собственники жилья.
Подход к формированию программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, основанный на предоставлении субсидий, требует от органов местного самоуправления отказаться от позиции самостоятельного управления и принципа полной ответственности за проведение капитального ремонта. Вместо этого органы местного самоуправления должны в рамках установленных правил всего лишь оказывать помощь тем собственникам жилья, которые готовы вложить свои средства в проведение его капитального ремонта.
Участие региональных и муниципальных органов власти в процессе воспроизводства существующего жилищного фонда можно разделить на два основных вида: прямое финансовое и нефинансовое участие.
Прямое финансовое участие стало возможно после принятия Закона № 185-ФЗ [9] и создания
200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 Н 0
115.2
70,0
55.7
79.6
33,1
43,6
50.5
государственной корпорации - Фонда содействия реформированию ЖКХ. Впервые в отечественной практике на законодательном уровне были предложены новые экономические механизмы, активно стимулирующие собственников жилья вкладывать свои средства в проведение капитального ремонта или модернизацию принадлежащего им на правах собственности жилищного фонда. Оказываемая Фондом финансовая поддержка позволила субъектам РФ запустить процессы воспроизводства существующего жилищного фонда за счет проведения капитального ремонта, а также создать дополнительные стимулы для муниципалитетов к внедрению рыночных преобразований в сфере ЖКХ. Эти меры повлекли за собой положительные изменения ситуации с воспроизводством существующего жилищного фонда.
Общая сумма затрат на капитальный ремонт многоквартирных домов за 2006-2010 гг. в целом по России составила 508,3 млрд руб. (в том числе за 2010 г. - 113,4 млрд руб.). По сравнению с 2009 г. их объем в 2010 г. уменьшился на 21,1 % (см. рисунок) [10]. Стоимость 1 м2 капитально отремонтированного жилья в 2010 г. составила 3,7 тыс. руб. (в 2009 г. -3,3 тыс. руб.) [12].
Для стимулирования заинтересованности собственников жилья в своевременном и качественном проведении капитального ремонта был запущен новый механизм долевого предоставления субсидий на государственном, региональном и муниципальном уровнях при обязательном совместном финансировании капитального ремонта собственниками принадлежащего им жилья. У собственников появилась
172,1
1+3,7
178,8
113.4
71,8
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Объективная потребность в финансировании капитального ремонта Фактическое финансирование капитального ремонта
Финансирование капитального ремонта с 2003 по 2010 г., млрд руб.
возможность использовать средства федерального и региональных бюджетов для проведения работ по капитальному ремонту жилищного фонда на условиях оплаты ими не менее 5 % его стоимости. При этом максимальная доля бюджетной субсидии, которую собственники жилья могут получить через ТСЖ, ЖСК или УК, не может превышать 95 % стоимости капитального ремонта.
Основным параметром для определения стоимости комплексного капитального ремонта многоквартирного дома может стать размер предельной стоимости капитального ремонта в расчете на 1м2 помещений в доме. При утверждении данного показателя органы муниципального управления должны руководствоваться:
1) полным перечнем работ по капитальному ремонту, установленному ч. 3 ст. 5 Закона № 185-ФЗ [9], включая мероприятия по энерго- и ресурсосбережению;
2) техническими параметрами в конкретном муниципальном образовании, обеспечивающими требуемый уровень благоустройства;
3) средним уровнем рыночных цен на отдельные виды работ по капитальному ремонту с использованием эффективных материалов и прогрессивных технологий.
Утвержденный размер предельной стоимости капитального ремонта в расчете на 1м2 помещений в доме должен быть таким, чтобы он, с одной стороны, действительно позволял провести полноценный комплексный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, а с другой - предоставлять собственникам помещений возможность участвовать в адресной программе, получая бюджетные субсидии при условии оплаты ими не менее 5 % стоимости капитального ремонта. Вполне естественно, что применительно к разным муниципальным образованиям величина этого показателя будет различной. Таким образом, расчетную стоимость капитального ремонта можно определить как произведение суммарной общей площади помещений собственников жилья по всем жилым домам, включенным в региональную адресную программу, и утвержденной на уровне каждого региона (муниципалитета) величины показателя предельной стоимости капитального ремонта 1м2 помещений.
Нефинансовое участие региональных и муниципальных органов власти в процессе воспроизводства существующего жилищного фонда проявляется в разработке и практическом применении широкого
спектра инструментов нормативно-правового и технического регулирования процесса воспроизводства жилья, что также требует определенных бюджетных затрат. Регулирование отношений между муниципальными властями, собственниками жилой недвижимости и потенциальными инвесторами проектов воспроизводства существующего жилищного фонда включает реализацию ряда первоочередных мер. К ним относятся:
- разработка проектов планировки городских территорий, предназначенных под жилую застройку;
- разработка правил пользования и строительного обустройства земельных участков и объектов недвижимости;
- предоставление гарантии долгосрочных прав на землю;
- разработка правил предоставления бюджетных субсидий для реализации проектов воспроизводства существующего жилищного фонда при условии долевого участия собственников жилья в финансировании его капитального ремонта;
- разработка механизмов долевого финансирования воспроизводства существующего жилищного фонда за счет проведения капитального ремонта как основы для привлечения инвестиций и его практической реализации.
Таким образом, одной из основных форм управления сферой ЖКХ на региональном уровне является разработка и реализация адресных целевых программ воспроизводства существующего жилищного фонда за счет проведения капитального ремонта. Разработка таких программ позволяет подвести под единую нормативно-правовую, организационную, экономическую основу частные задачи воспроизводства существующего жилищного фонда, присущие каждому отдельному проекту. Это, в свою очередь, позволяет увязать комплексную программу с целями и задачами региональной жилищной политики [7, 14].
Разработка и реализация программ воспроизводства существующего жилищного фонда актуальны по двум причинами. С одной стороны, решение вопросов сохранения и воспроизводства жилищного фонда является одной из главных задач социально-экономической политики. С другой стороны, грамотное управление процессом воспроизводства существующего жилищного фонда позволяет получить дополнительный эффект в виде привлечения дополнительных инвестиций со стороны собственников жилья и коммерческих организаций в сферу
ЖКХ, роста налоговых поступлений и увеличения занятости населения.
До недавнего времени для формирования программ воспроизводства жилищного фонда применялись методы и модели сетевого планирования и управления (СПУ), которые основывались на поточных методах выполнения работ и позволяли рассчитывать планы проведения работ по каждому типу объектов. Однако практическое применение сетевых моделей в условиях рыночной экономики стало затруднительным в силу того, что они предъявляют завышенные требования к точности расчетов. Следствием этого является необходимость обработки значительных объемов информации, большая часть которой в конечном счете оказывается избыточной. Существенные ограничения в расчетах способствуют необходимости учета различных источников финансирования и варьирования объемов финансовых средств по срокам поступления. В результате, затраты времени и усилий на разработку точных планов перестают себя оправдывать, поскольку на практике только что разработанный план через короткий промежуток времени нуждается в разного рода корректировках и новых перерасчетах [15].
Устранить данное противоречие позволяет применение математического аппарата теории эволюционных вычислений, так называемых генетических алгоритмов [7]. Использование этого инструментария для формирования программ воспроизводства жилищного фонда дает возможность не только находить решение оптимизационных задач большой размерности и проводить сами расчеты при изменении значений исходных параметров, но и учитывать различные модификации целевых значений расчетных показателей при изменении заложенных ограничений. Если при использовании традиционных методов оптимизации изменение исходных параметров влечет за собой необходимость перерасчета всей задачи, то применение генетических алгоритмов позволяет легко видоизменять и дополнять решение оптимизационной задачи при помощи специального инструментария. Тем самым применение генетических алгоритмов становится целесообразным не только на этапе формирования программ воспроизводства жилищного фонда, но и при их непосредственной реализации, поскольку обеспечивает поиск наиболее эффективных вариантов выполнения программ с учетом возможных изменений целевых объемов финансирования и (или) ресурсных ограничений.
Экономическое обоснование эффективности программ воспроизводства существующего жилищного фонда
Сложность формирования эффективных адресных целевых программ воспроизводства существующего жилищного фонда заключается в том, что достижение одних и тех же целей жилищной политики может осуществляться различными способами. Например, улучшение эксплуатационных характеристик и повышение качества существующего жилищного фонда обеспечиваются различными методами его воспроизводства, при этом каждый метод имеет различные схемы финансирования. Поэтому при разработке программ воспроизводства существующего жилищного фонда почти всегда возникает вопрос об оценке их эффективности.
Одним из сдерживающих факторов реализации адресных целевых программ воспроизводства существующего жилищного фонда является отсутствие методик по их экономическому обоснованию. Методические рекомендации, используемые в настоящее время для оценки эффективности инвестиционных проектов, в большей мере применимы для объектов производственной сферы [8]. Оценка эффективности инвестиций в воспроизводство жилищного фонда имеет свои особенности, вызванные прежде всего тем, что жилье является объектом особой социальной значимости. К другим особенностям жилищного фонда, предопределяющим необходимость нового подхода к оценке эффективности программ его воспроизводства, следует отнести длительный срок его эксплуатации, многочисленность экономических субъектов, принимающих участие в процессе его воспроизводства, а также значительную ресурсоемкость работ.
Учитывая указанные особенности, для экономического обоснования процесса воспроизводства жилищного фонда представляется необходимым использовать комплексный подход, который предполагает оценку финансовых потоков при реализации программ воспроизводства жилищного фонда для всех экономических субъектов на протяжении всей стадии его эксплуатации.
Оценка эффективности является важнейшим этапом разработки и экономического обоснования программ капитального ремонта жилищного фонда. Поскольку жилищный фонд можно представить как совокупность жилых зданий, то процесс воспроизводства жилищного фонда можно определить
как процесс реализации множества проектов по капитальному ремонту жилых зданий. Учитывая, что реализация программы капитального ремонта должна улучшить базовый вариант функционирования жилищного фонда, представляется логичным предположить, что эффективность программы капитального ремонта можно определить с помощью сравнения финансовых потоков при ее реализации с финансовыми потоками, которые будут иметь место в том случае, если программа не будет реализована.
Таким образом, эффективность программы воспроизводства существующего жилищного фонда посредством проведения капитального ремонта является агрегированной величиной и зависит от эффективности входящих в программу проектов капитального ремонта жилищного фонда.
Реализация программы воспроизводства существующего жилищного фонда в большой мере зависит от объема привлекаемых инвестиционных ресурсов, а также направлений их использования. В связи с этим важной задачей становится определение необходимого объема и структуры инвестиций. Учитывая возможности использования различных бюджетных и внебюджетных источников, объем инвестиций для реализации адресной целевой программы воспроизводства существующего жилищного фонда можно определить по следующей формуле:
И = ХX ** (Иб + Ин + И )
¿=1 У=1
где х.. - целочисленные переменные (х.. = 1, если на ¿-м объекте реализуется]-й проект воспроизводства существующего жилищного фонда; в противном случае х.. = 0); И6 - инвестиции бюджетов всех уровней на реали-
V
зацию .-го проекта воспроизводства существующего жилищного фонда на / -м объекте, руб.; И V - инвестиции собственников жилья (населения) на реализацию .-го проекта воспроизводства существующего жилищного фонда на ¿-м объекте, руб.;
И* - инвестиции коммерческих организаций на реализацию .-го проекта воспроизводства существующего жилищного фонда на -м объекте, руб.
Постановка задачи при оптимальном распределении ограниченных ресурсов принимает следующий вид: требуется оптимально распределить бюджетные и внебюджетные средства в плановом
периоде по объектам - / (/ = 1, 2,..., I) и проектам -. (. = 1,2,., J) таким образом, чтобы максимизировать показатели эффективности за весь период оценки программы воспроизводства существующего жилищного фонда с учетом выполнения заданных ограничений.
Основываясь на методологии оценки эффективности инвестиционных проектов, предложим использовать для экономического обоснования программы воспроизводства существующего жилищного фонда показатель чистого дисконтированного дохода (ЧДД) [2]. В основе этого показателя лежит сравнительная оценка финансовых потоков, образуемых при эксплуатации и воспроизводстве существующего жилищного фонда в результате поступлений денежных средств и их расходов. В общем случае формула для расчета показателя ЧДД выглядит следующим образом:
ЧДД, =Х (- пш к + р - Р31 - Ип к,
г=0
где Т - горизонт расчета, (количество месяцев, кварталов, лет);
П, Р0г - денежные поступления и расходы (соответственно) всех заинтересованных участников (муниципалитет, собственники жилья, эксплуатирующие и ремонтно-строительные организации и др.) по эксплуатации жилья на г-м шаге по базовому варианту (без проекта), руб.;
П, Р.{ - денежные поступления и расходы (соответственно) всех заинтересованных участников по эксплуатации жилья на г-м шаге при реализации .-го проекта воспроизводства существующего жилищного фонда, руб.; V = 1,, - совокупность проектов воспроизводства существующего жилищного фонда; И.г - инвестиционные затраты всех заинтересованных участников на г-м шаге по у-му проекту воспроизводства существующего жилищного фонда, руб.;
dt - коэффициент дисконтирования на г-м шаге.
Определение показателей денежных поступлений и расходов для всех заинтересованных участников (муниципалитет, собственники жилья, эксплуатирующие и ремонтно-строительные организации и др.) на стадиях эксплуатации жилья и реализации программ воспроизводства существующего жилищного фонда, а также исходных данных и формул для их расчета требует отдельного
исследования. Расчетные значения этих показателей во многом зависят от конкретных форм и методов, принятых для реализации той или иной программы, а описание всех возможных показателей и формул для их расчета значительно превысит стандартный объем научной статьи. Поэтому эти вопросы будут раскрыты в последующих публикациях результатов исследований по рассматриваемой тематике.
Использование показателя ЧДД позволит получить достоверную оценку эффективности программы на основе экономических характеристик каждого проекта, а также некоторой сводной информации. К ней можно отнести:
- число жилых домов, включенных в программу, и их общую площадь;
- число собственников жилья, проживающих в жилых домах, включенных в программу;
- объем ремонтно-строительных работ по каждому проекту воспроизводства существующего жилищного фонда (жилому дому, включенному в программу) в стоимостном и натуральном измерении;
- структуру результатов и затрат (инвестиций) по всем участникам проектов воспроизводства существующего жилищного фонда и программы в целом;
- распределение объемов ремонтно-строительных работ и финансовых потоков всех участников программы во времени на весь период расчета;
- эффективность по отдельным проектам программы воспроизводства существующего жилищного фонда применительно к каждому субъекту.
Поскольку в реализации программ воспроизводства существующего жилищного фонда принимают участие три основных группы экономических субъектов (муниципалитет, население и коммерческие организации), которые могут являться как
собственниками жилья, так и привлеченными участниками, то возникает необходимость учета нескольких вариантов оценки эффективности, а именно: эффективность участия собственника и эффективность использования выделяемых средств для всех заинтересованных участников. Совокупность вариантов оценки эффективности программ воспроизводства существующего жилищного фонда представлена в табл. 2.
Наличие указанных вариантов предопределяет важность финансового анализа взаимоотношений собственников, инвесторов, подрядчиков и прочих субъектов, заинтересованных в реализации программ воспроизводства существующего жилищного фонда, при разработке экономического обоснования их эффективности. Результатом этого анализа являются выбор конкретных схем и определение источников финансирования, позволяющих сбалансировать все финансовые потоки экономических субъектов, участвующих в реализации программ воспроизводства существующего жилищного фонда.
При использовании показателя ЧДД помимо эффекта для участников программы воспроизводства существующего жилищного фонда можно определить ряд сопутствующих эффектов:
- для жителей домов, не включенных в программу;
- для коммерческих организаций, инвестирующих средства в различные производственные и социальные проекты на данной территории;
- для бюджета в виде дополнительных налоговых поступлений.
С учетом сказанного в качестве основных критериев оценки эффективности программы воспроизводства существующего жилищного фонда предложим следующие показатели:
Таблица 2
Варианты оценки эффективности программ воспроизводства существующего жилищного фонда
Собственники жилищного фонда Заинтересованные участники
Муниципалитет Население Коммерческие организации
Муниципалитет Эффективность участия собственника Эффективность использования средств населения Коммерческая эффективность
Население Бюджетная эффективность Эффективность участия собственника. Эффективность использования средств населения Коммерческая эффективность
Коммерческие организации Бюджетная эффективность Эффективность использования средств населения Эффективность участия собственника. Коммерческая эффективность
ЧДДб = Х X х. х ЧДД V,
¿=1 .=1
чдд;=Х XX х.. х чдд н,
¿=1 .=1
чдд;=Х XX х.. х чдд к,
¿=1 .=1
где 1 = 1, I - совокупность жилых зданий (жилищный фонд);
. = 1,, - совокупность проектов воспроизводства существующего жилищного фонда по жилым зданиям, включенным в программу; ЧДДпр, ЧДД;, ЧДД; - чистый дисконтированный доход программы воспроизводства существующего жилищного фонда для бюджета муниципалитета, собственников жилья (населения) и коммерческих организаций соответственно, руб.;
ЧДДб, ЧДДн ЧДД*. - чистый дисконтированный
У У У
доход для бюджета (муниципалитета), собственников жилья (населения) и коммерческих организаций соответственно при реализации .-го проекта воспроизводства существующего жилищного фонда на ¿-м объекте, руб. При этом для всех объектов ¿, включенных в программу воспроизводства существующего жилищного фонда, в каждом плановом периоде должно выполняться следующее условие:
X х. = 1.
.=1
Поскольку интегральный чистый доход программы воспроизводства существующего жилищного фонда образуется из чистых доходов трех основных субъектов: государства (муниципалитета), собственников жилья (населения) и коммерческих организаций, то для расчета интегральной эффективности программы воспроизводства существующего жилищного фонда посредством проведения капитального ремонта предложим следующую формулу:
I , N
ЧДДпр = ХХХх. X ап х ЧДД.п,
¿=1 .=1 П=1
где / = 1, I - совокупность жилых зданий (жилищный фонд);
ап - значимость финансовых потоков п-го субъекта в программе воспроизводства существующего жилищного фонда, ап е [0,1]; ЧДД .п - чистый дисконтированный доход для п-го субъекта при реализации им .-го проекта
программы воспроизводства существующего жилищного фонда на -м объекте, руб. Значение показателя ап зависит от структуры финансирования программы воспроизводства существующего жилищного фонда, а также поставленных целей и задач ее реализации. Например, приоритет может отдаваться задачам улучшения качества жилья (эффективность для населения), развития жилищного комплекса региона (коммерческая эффективность), снижения жилищных расходов в бюджете субъектов Федерации (бюджетная эффективность). В то же время его значения могут устанавливаться пропорционально доле инвестирования того или иного субъекта в конкретный проект или программу в целом.
Основными ограничениями при реализации программы воспроизводства существующего жилищного фонда будут выступать объем привлекаемых внебюджетных ресурсов (1), объем бюджетного финансирования программы (2), объем воспроизводства существующего жилищного фонда посредством капитального ремонта (3). Формулы для расчета этих показателей следующие:
ВБп =Х X х. х К.п, (1)
=1 . =1
БФ = Х X х. х ^, (2)
=1 . =1
ЖФ. = Хх. х^, (3)
¿=1
где ВБп - объем финансирования программы воспроизводства существующего жилищного фонда за счет п-го участника, руб.; к.6 - объем внебюджетного финансирования .-го проекта программы воспроизводства существующего жилищного фонда на i-м объекте за счет п-го участника программы, руб.; п = 1, N - количество участников программы реновации;
БФ - объем бюджетного финансирования по 5-му виду государственного участия в программе воспроизводства существующего жилищного фонда, руб.;
К. - объем бюджетного финансирования .-го проекта программы воспроизводства существующего жилищного фонда на ¿-м объекте при 5-м виде государственного участия, руб.; 5 - вид государственного участия в программе
(5 = 1, М) (источники финансирования программы: федеральный, региональный, муниципальный бюджеты; форма финансирования
программы: долевое участие в проектах, выделение субсидий, кредитование и т. д.); ЖФ. - общая площадь существующего жилищного фонда, которая подлежит обновлению по у-му виду проектов в плановом периоде, м2; Sj. - общая площадь /-го объекта поу-му проекту в рамках программы воспроизводства существующего жилищного фонда, м2; i = 1,К с I - подмножество жилых зданий, включенных в программу воспроизводства существующего жилищного фонда. Показатель (1) может также использоваться коммерческими организациями - инвесторами при разработке проектов воспроизводства существующего жилищного фонда.
Структура показателя (1) отражает форму бюджетного участия в процессе воспроизводства существующего жилищного фонда. При этом следует учитывать как финансовое участие государства и муниципалитетов, в том числе использование средств федерального бюджета по целевым жилищным программам, так и нефинансовое участие.
Показатель (3) характеризует структуру воспроизводства существующего жилищного фонда за плановый период по методам (в рассматриваемом случае - посредством проведения капитального ремонта).
К социальным показателям программы воспроизводства существующего жилищного фонда следует отнести показатели улучшения жилищных условий различных категорий населения, улучшение экологической и социальной обстановки, рост продолжительности жизни, снижение уровня безработицы. Данные количественные показатели следует использовать для оценки тех видов эффектов, которые не могут быть рассчитаны в стоимостной форме. Таким образом, результаты программы воспроизводства существующего жилищного фонда проявляются в различных комбинациях количественных, качественных и стоимостных показателей.
Заключение
Предлагаемый для экономического обоснования программ воспроизводства существующего жилищного фонда подход позволяет, с одной стороны, учитывать общую методологию оценки эффективности инвестиционных проектов, с другой -принимать во внимание технико-экономические особенности жилищного фонда (большой срок его службы, многочисленность субъектов, участвую-
щих в процессе эксплуатации и воспроизводства жилья, значительную ресурсоемкость работ).
Основными особенностями предлагаемого подхода к экономическому обоснованию программ воспроизводства существующего жилищного фонда являются:
- комплексный подход, который заключается в оценке финансовых потоков для субъектов, участвующих в воспроизводстве существующего жилищного фонда при реализации ими различных проектов его капитального ремонта в рамках целевых адресных программ;
- учет текущей стадии эксплуатации жилищного фонда, что вызывает необходимость оценки инвестиционного проекта в сравнении с некоторым базовым вариантом использования жилья (без проекта);
- разделение показателей эффективности целевых адресных программ воспроизводства существующего жилищного фонда на две основные группы -на эффективность программы в целом и эффективность участия в данной программе заинтересованных экономических субъектов: муниципалитета (бюджетная эффективность), собственников жилья (населения) (социальная эффективность) и коммерческих организаций (коммерческая эффективность).
Реализация программно-целевого подхода в жилищной сфере предполагает разработку и внедрение программ воспроизводства существующего жилищного фонда. К преимуществам разработки адресных программ воспроизводства существующего жилищного фонда следует отнести их целевую направленность - возможность комплексного решения того или иного вопроса жилищной политики, а также более низкие совокупные издержки, чем при реализации отдельных проектов воспроизводства существующего жилищного фонда.
Список литературы
1. Бузырев В. В. Экономика жилищной сферы: учеб. пособ. / В. В. Бузырев, В. С. Чекалин. М.: ИНФРА-М. 2001. 256 с.
2. Виленский П. Л. Оценка эффективности инвестиционных проектов / П. Л. Виленский, В. Н. Лившиц, С. А. Смоляк. М.: Дело. 2002. 888 с.
3. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ: официальный текст (по состоянию на 05.04.2012). М.: Проспект, КноРус. 2012. 96 с.
4. Козачун Г. У. Экономическая эффективность комплексной реконструкции территории жилой застройки / Г. У Козачун, Н. С Катьянова // Экономика строительства. 2004. № 5. С. 44-49.
5. Ларин С. Н. Капитальный ремонт как основа воспроизводства жилищного фонда в кризисных условиях / С. Н. Дарин, Н. л. Евдокименко // Региональная экономика: теория и практика. 2009. N° 29. С.34-39.
6. Ларин С. Н. Механизмы участия собственников в финансировании программ капитального ремонта жилищного фонда / С. Н. ларин // Финансы и кредит. 2010. № 40 (424). С. 9-15.
7. Ларин С. Н. Современный инструментарий моделирования и оптимизации программ воспроизводства жилищного фонда / С. Н. ларин // Аудит и финансовый анализ. 2011. № 5. С. 347-359.
8. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (2-я ред.). М.: Изд-во «Экономика». 2000. 421 с.
9. О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства: Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 13.05.2008 № 69-ФЗ, от 22.07.2008 № 141-ФЗ, от 01.12.2008 № 225-ФЗ, от 09.04.2009 № 58-ФЗ, от 01.07.2009 № 144-ФЗ, от 17.07.2009 № 147-ФЗ, от 23.11.2009 № 261-ФЗ, от 17.12.2009 № 316-ФЗ, от 09.03.2010 № 25-ФЗ, с изм., внесенными
Федеральным законом от 30.12.2008 № 323-ф3).
10. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики. URL: http://www.gks. ru.
11. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. ВСН 58-88 (р): утв. приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312). М.: ЦНИИЭП жилища. 1989.
12. Российский статистический ежегодник. 2011. М.: Росстат. 2011. 813 с.
13. Финансирование жилищно-коммунального комплекса: современные тенденции и перспективы: монография / под ред. А. Н. Ряховской. М.: Финака-демия. 2008.
14. Хрусталев Е. Ю. Разработка программ капитального ремонта жилищного фонда: новый подход / Е. Ю. Хрусталев, С. Н. Ларин // Проблемы теории и практики управления. 2010. № 7. С. 58-68.
15. Хрусталев Е. Ю. Анализ методов сетевого планирования и управления для формирования программ воспроизводства жилищного фонда / Хрусталев Е. Ю., Ларин С. Н. // Экономический анализ: теория и практика. 2011. № 23. С. 59-68.
