CC BY
9УДК 336.71:568. 23
Кондрашова Г.П.,
к.е.н., доцент, КЕ1 ДВНЗ «КНЕУ 1меш Вадима Гетьмана»
СВ1ТОВИЙ ДОСВ1Д РЕАЛ1ЗАЦП СХЕМ (МОДЕЛЕЙ) 1ПОТЕЧНОГО ЖИТЛОВОГО КРЕДИТУВАННЯ ТА ЙОГО ВИКОРИСТАННЯ В УКРА1Н1
У статп проанал1зований св1товий досвщ реал1заци в сучасних умовах економ1чного розвитку р1зних схем (моделей) житлово' шотеки, розглянуто мехашзм 'х функцюнування в р1зних кра'нах св1ту, дана оцшка 'х економ1чно" ефективносп.
Ключов1 слова: житлова шотека, схеми (модел1) реал1заци житлово' шотеки, бущвельш ощадш каси, житлов1 акцюнерш товариства, прибутков1 будинки, л1зинг житлово' нерухомосп.
ВСТУП
Сутшсть { цш, оцшка ефективносп шотечного кредитування придбання житла розкрит в чи-сельних наукових дослщженнях укра'нських { заруб1жних фах1вщв. Це роботи Гршько О., Коваленко Л., Копишинсько' Н., Лагутша В., Лютого Г., Сав1ча В., Кал1вошко О., М1халшо" I., Осад-ченко I., Паливоди К., Песькурево' А., Погорельцево' Н., Ревуцько' Н., Румянцево' С., Сердюка А. 1 багатьох шших автор1в.
У всьому свт шотека довела свою ефектившсть при виршенш житлово' проблеми. 1потека зародилася ще в Стародавшх Афшах, удосконалювалася з розвитком цившзаци, пристосовувалася до р1зних традицш { культур { незмшно сприяла екожмчному шдйому, сощальнш стабшьносп.
ПОСТАНОВКА ЗАВДАННЯ
Проте особливост кожно' схеми реатзаци житлово' шотеки вивчеш в спещальнш л1тератур1 недостатньо. Саме тому в статп на основ1 анал1зу св1тового досвщу функцюнування шотечних програм викладеш основш схеми реал1заци житлово' шотеки, описаш 'х особливост та геогра-ф1я використання.
Мета дано' статп полягае в проведенш анал1зу св1тового досвщу реал1заци шотечних житло-вих програм, в опис мехашзм1в 'х функцюнування, в оцшщ ефективносп реал1заци р1зних схем житлово' шотеки { в розтщщ можливосп використання позитивного заруб1жного досвщу шотеч-ного житлового кредитування в Укра'ш.
РЕЗУЛЬТАТИ
У кожнш кра'ш св1ту юторично склалася своя специф1чна житлова шотека, форма 1 змют яко' формувалися такими чинниками як: добробут населення, релшшно-культурна ситуащя, наявшсть на територи держави бущвельних ресурс1в тощо.
Видшяють чотири основш схеми (модел1) реал1заци в св1товш практищ житлово' шотеки. Фах1вщ називають 'х вщповщно «американська схема», «шмецька схема» (вщома також як шотека ОБК, — тобто шотека, в процес реал1заци яко' створюються ощадш бущвельш каси, в яких накопичуються грошов1 ресурси майбутшх покупщв житла), «китайська схема» (житлова шотека, в процес реал1заци яко' створюються ЖАТ — житлов1 акцюнерш товариства). Китайська схема (модель) шотеки близька до шмецько" системи приватних ощадних бущвельних кас, але реал1зуеться схема китайсько' житлово' шотеки з урахуванням сощалютичного ладу в кра'ш. У Кита' юнуе деяка под1бшсть ОБК — житлов1 акцюнерш товариства (ЖАТ), яю прийшли на зм1ну рашше юнуючим житловим зобов'язанням державних шдприемств перед сво'ми сшвроб1тника-ми. Це комерцшш оргашзаци, незалежш вщ держави, в як шдприемства передали в розпоряд-ження свш житловий фонд [1]. Четверта схема житлово' 1потеки називаеться ще «консервативною шотекою».
Як в1домо, в Роси 1 в Укра'н1 найглибше пустила кор1ння схема реал1зацй' житлово' 1потеки, звана «американською». У США шотека почала розвиватися на початку ХХ стол1ття, проте найбшьш активний розвиток припав на роки лшвщаци наслщюв Велико' Депресй', коли треба було активно стимулювати ринок нерухомость
Зараз в США найбшьш кап1тал1зований шотечний ринок, його обсяги складають близько до 400 млрд. долар1в в р1к. Загальна кредиторська заборговашсть в США по 1потец1 складае 3 трлн. дол. США.
Якщо врахувати, що населення США складае близько 300 млн. чоловш, можна оцшити, на-ск1льки широк1 верстви населення охоплюе шотека. Фактично, будь-який американець в своему
83
Науковий вкник: Фшанси, банки, швестици - 2012 - №5
житп хоч раз стикався з кредитними операщями, { не останне мюце в 'х числ1 займають покупки житла в кредит.
1потека в США регулюеться Федеральним Урядом. У США тшьки в ряд1 штапв е прецеденти масового бущвництва дешевого житла, переважно, дерев'яного. Основний же упор зараз зробле-ний на федеральну пщтримку шотеки. Основш сощальш програми, що були використаш урядом, зводяться до пшьгового кредитування сощально уразливих груп населення — ветерашв, мало-1мущих, швалщ1в. На вторинному ринку шотечних цшних папер1в частка держави складае 90% серед шших швестор1в. Основш шотечш установи — позиково-ощадш асощацп, шотечш { ко-мерцшш банки, кооперативш банки, кредитш союзи.
Основна 1 найбшьш характерна оргашзацшна межа американсько' схеми реатзацп шотеки — стержньова роль банку в процес кредитування. При цьому банк-кредитор защкавлений в розтя-ганш терм1ну кредитування, { нерщко стягуе штраф за дострокове погашення кредиту. 1потечш кре-дити, видаш на первинному ринку, сек'юритизуються на вторинному ринку агентствами шляхом випуску шотечних боргових цшних папер1в. Це явище не набуло поширення в Росп 1 в Укра'ш, { це — до кращого, про що свщчить сумний досвщ кризи житлово' шотеки в США, де, нарешт^ лопнув «шотечний м1хур». Наступною, до реч1, може бути { наша Укра'на, де, хоч { не набули поки поширення шотечш цшш папери, але уявна доступшсть шотечних кредитив привела до спекулятивного зро-стання цш на житло, яю абсолютно не вщповщають динамщ1 доход1в населення.
Якщо дшсно вщбудеться те, що передбачають багато укра'нських анаттиюв, { ринок житла обрушиться, то це буде ще одшею поразкою американсько' схеми житлово' шотеки.
Кредити в США за станом на середину 2012 року видаються на термш вщ 3 до 30 роюв. Вщсот-кова ставка за кредитами на придбання житла коливаеться вщ 2,5 до 8%; кредит видаеться на 70% вщ вартють нерухомосп. Американська схема житлово' шотеки серед розвинених держав поши-рена в Австралп 1 Канад1, а також у ряд1 кра'н третього св1ту, зокрема, в латиноамериканських державах { на Фшшпшах. У кра'нах СНД вона е домшуючою. Близьким до американсько' схеми ряд шотечних схем у Великобританп [1].
Друга схема, яка конкуруе з американсько' за ступенем поширеносп, — «шмецька». Вона зас-нована на систем1 ощадних бущвельних кас (ОБК). Дана система поширена у всш Сврош. На вщм1ну вщ США, де шотека як банюрами, так { державою, позицюнуеться, насамперед, як обо-в'язковий елемент миттевого полшшення життя — наближення до «американсько' мри», в евро-пейських кра'нах — це шструмент державно' пол1тики в галуз1 забезпечення населення доступ-ним житлом. Ощадш бущвельш каси — це единий вар1ант для европейця мати власне житло. Безкоштовного житла в Сврош немае 1 не буде, навггь в сощал-демократичнш Швецп.
Слщ розр1зняти власне шотеку за шмецьким типом, при якш зад1яний банк, { ощадш бущвельш каси в чистому вигляд1 (без участ банку-кредитора). У першому випадку впродовж певно-го часу (звичайно до 3 роюв) банк, який вщкривае рахунок, куди проводяться вщрахування зарплата { шших доход1в потенцшного покупця житла, переконуеться в його кредитоспроможносп. За цей перюд повинно сформуватися 30% вартостей житла. Тод1 банк може виступити додатко-вою ланкою м1ж ОБК { кл1ентом — потенщальним позичальником, кредитуючи залишок вартост житла, що купуеться в кредит. Покупець може заселятися в квартиру, проте вона залишаеться власшстю банку. Термш кредитування — вщ 10 до 36 роюв, вщсотков1 ставки коливаються вщ 5% до 7% р1чних.
Таким чином, при шотещ за «шмецьким типом» схема придбання житла з використанням ОБК припускае, що 30% вщ вартосп житла чоловш накопичить в кас1, ще 30% каса видае йому як кредит, а залишок у 40% вш бере в шотечному банку.
У випадку з ОБК в чистому вигляд1, квартира впродовж всього процесу залишаеться у влас-ност ОБК до повно' виплати покупцем п вартоста ОБК займають близько 30% вше" шмецько" ¡ндустрп покупки житла, в шших европейських державах цей вщсоток нижчий, але також знач-ний. В Германп ОБК користуються сво'ми активами, не позичаючи кошт1в ззовн1. В шших европейських державах можливе залучення кошт1в 1нших 1нвестор1в.
ОБК юридично е товариствами взаемного кредиту, таю товариства значно поширеш в Сврош. Термш внесення передоплати — 5 роюв, передоплата зазвичай дор1внюе вщ 30 до 40% в1д вартосп житла. Терм1н кредитування — до 18 роюв, м1н1мального термшу кредитування немае, штраф1в за дострокове погашення не передбачено. Ставка вщсотюв по житловш 1потец1 коливаеться вщ 3 до 5% р1чних. Державою практикуються р1зного роду субсидп для п1льгових кате-гор1й громадян { для молодих державних службовщв, що мають с1м'ю 1 дней. Особливо така
84
Науковий вк-ммк: Ф1мамси, банки, iнвестицil - 2012 - №5
пpaктикa cyбcидyвaння пoшиpeнa в Швеци. Окpeмим вapiaнтoм ОБK e нeкoмepцiйнi i кoнтpoльo-вaнi дepжaвoю житлoвi тoвapиcтвa y Вeликoбpитaнiï i Tornomy (y Гoнкoнгy вoни збepeглиcя i пicля пpиeднaння дo Kитaю).
Is зpocтaнням цiн нa житгову нepyxoмicть iпoтeкa в Pociï тa i в Укpaïнi cтae в^ бiльш eлiтнoю пocлyгoю. Тим, xto не в змoзi oплaчyвaти iпoтeкy, пoвиннi дoпoмoгти oщaднi бyдiвeльнi тает, дoцiльнicть пoяви i poзвиткy якж ocь вже впpoдoвж дeкiлькox po^ диcкyтyeтьcя вченими i еш-нoмicтaми-пpaктикaми в Pociï. Цi диcкyciï були peaлiзoвaнi чepeз yxвaлeння в cepeдинi 2011 poкy зaкoнy Pociï «npo бyдiвeльнi oщaднi racrn».
Цей зaкoн пepeдбaчae cтвopeння yпoвнoвaжeними бaнкaми cпeцiaльниx кac, якi пpиймaтимyть вiд ^^лення нaкoпичyвaльнi внecки нa пpидбaння жига. Haкoпичивши деяку cyмy, вклaдник змoжe oтpимaти в oщaднiй бyдiвeльнiй raci кpeдит нa пoкyпкy житлa, та peмoнт квapтиpи a6o будинку a6o нa дoплaтy пpи oбмiнi cвoeï нepyxoмocтi, тoбтo — нa голшшення житлoвиx yмoв.
Вiдcoтки зa внеоти oщaднi бyдiвeльнi кacи (ОБK) визнaчaтимyть caмocтiйнo, aлe, щoб в oщaд-ниx бyдiвeльниx кacax не виникaлo cпoкycи зaвищyвaти вiдcoтки зa ^едит, в зaкoнi пepeдбaчeнo oбмeжeння: отавта зa кpeдитoм не пoвиннa пepeвищyвaти cтaвкy зa внecкoм не бшьш нiж нa 3%.
Бyдiвeльнi oщaднi кacи пpизнaчeнi для тoгo, щoб зpoбити кpeдит нa житлo дocтyпним для пoтeнцiйниx пoзичaльникiв, щoмicячний дoxiд якиx не пepeвищye 20-25 тиа pyблiв i y якиx нeмae гpoшeй нa пepвинний внecoк ^и oтpимaннi кpeдитy нa житлoвy iпoтeкy. Отpимaння кpeдитy в oщaднiй бущвельнш кaci здiйcнюeтьcя зa нacтyпнoю cxeмoю.
Вклaдник yклaдae з ОБK дoгoвip нaкoпичeння зaoщaджeнь нa певну cyмy, якa нeoбxiднa йoмy для голшшення житлoвиx yмoв. Пoтiм пpoтягoм певгого тepмiнy вiн внocитимe дo ОБK фшто-вaнi cyми. Мiнiмaльний тepмiн нaкoпичeння cклaдae 2 poкy. ^ли буде нaкoпичeнa пoлoвинa не-o6x^rnoï cyми, ОБK пoвepтae клieнтoвi щ гpoшi i видae йoмy ^едит нa пoлoвинy, щo зaлишилacя, тд 5-б% piчниx. Дo нaкoпичeння ктенга вxoдять гpoшoвi кoшти caмoгo вклaдникa, вiдcoтки зa внecки (2-3% piчниx) i cyбcидiя дepжaви y poзмipi 20% вiд нaкoпичeнoï зa pm cyми, aлe не бiльшe 70 rac. pyблiв. Тaким чинoм, дегозитний вiдcoтoк зa внecкoм cклaдe 22-23% piчниx з ypaxyвaн-ням дoпoмoги дepжaви, a вiдcoтoк зa ^едитом, який йoмy нaдae ОБK, cклaдae 5-б% piчниx. Ця cxeмa дуже eфeктивнo пpaцюe для людей iз cepeднiми дoxoдaми [2].
Скopиcтaтиcя ^едитом мoжнa буде не paнiшe, шж чepeз двa poки пicля в^д^ится paxyнкy.
Оcнoвнa yмoвa, якa виcyвae ОБK, — це цiльoвe викopиcтaння oтpимaнoгo кpeдитy (нa голш-шення житлoвиx yмoв). Якщo пoзичaльник oтpимaнi кoшти викopиcтoвye для iншиx цшей, ОБK зaжaдae пoвepнyти cyмy дepжпiдтpимки. Kpeдит мoжe бути тaкoж викopиcтaний для пoгaшeння iпoтeчнoгo житлoвoгo ^едиту в iншиx бaнкax. Вiдcoткoвa cтaвкa зa ним визнaчaeтьcя y мoмeнт yклaдeння дoгoвopy нaкoпичeння i не змiнюeтьcя пpoтягoм вcьoгo тepмiнy виплaт зa кpeдитoм. У будь-який чac ди дoгoвopy нaкoпичeння вклaдник мoжe зaбpaти нaкoпичeнy cyмy i вiдмoвитиcя вiд кpeдитy. Для oтpимaння ^едиту пoзичaльник пoвинeн нaдaти зaбeзпeчeння — це мoжe бути зacтaвa rieï, щo нaбyвae aбo зacтaвa вже нaявнoï y влacнocтi нepyxoмocтi.
В^д^ити внecoк в ОБK мoжe южен з члешв ciм'ï. Тoдi вщотток зa внecкoм i cyбcидiя дepжaви нapaxoвyeтьcя нa кoжeн внecoк oкpeмo.
Для oтpимaння кpeдитy пoзичaльникy пoтpiбнo нaдaти тaкi ж дoкyмeнти, як i ^и oфopмлeннi iпoтeчнoгo ^едиту нa пpидбaння житлa в бaнкy: пacпopт, дoвiдкy пpo дoxoди i тoщo.
Heзaпepeчнa пepeвaгa ОБK — низьта (в пopiвняннi з бaнкiвcьким iпoтeчним кpeдитyвaнням пoкyпки житлa) вiдcoткoвa cтaвкa зa кpeдитaми.
ОБK — це дocтaтньo peaльнa мoжливicть голшшити житлoвi yмoви гpoмaдян Pociï з cepeднiм piвнeм дoxoдiв. 3a oцiнкaми oднoгo з aвтopiв зaкoнy, в пepшi двa poки пicля тбуття чиннocтi дoкyмeнтy в Pociï з'являтьcя чoтиpи oщaднi бyдiвeльнi кacи ^и нaйбiльшиx бaнкax, a зa декшьта нacтyпниx poкiв ïx кiлькicть зpocтe дo дeкiлькox дecяткiв. Екcпepти пpипycкaють, щo нa пepшoмy eтaпi гpoмaдяни yклaдyть пpиблизнo 100-150 тиcяч дoгoвopiв з ОБK, i це щopiчнo зaжaдae з бюджету як дepжaвнa дoплaтa дo внecкiв 2,1 млpд. pyб.
3a пpoгнoзoм poctó^mx eкcпepтiв, дo 2012-2013 poкiв чиcлo yчacникiв cиcтeми бyдiвeльниx oщaдниx rac в Pociï збiльшитьcя вже дo 500 тиcяч чoлoвiк, a витpaти дepжaви зpocтyть дo ceми мiльяpдiв pyблiв в piк.
Ця cyмa мoжe ще cyттeвo збiльшитиcя, якщo в зaкoнi нaдaлi вдacтьcя ч^ш пpoпиcaти мexaнiзм cyбcидyвaння дepжaвoю вiдcoткoвиx cтaвoк зa кpeдитoм, який буде нaдaвaтиcя вклaдникoвi oщaднoï бyдiвeльнoï тает [3].
SS
Науковий iticiiiik': Ф1мамси, банки, швестици - 2GX2 - №5
Таку схему покупки в кредит житла могла б серйозно розглянути { Укра'на, де матер1альне становище середньостатистичного громадянина е катастроф1чним.
Чи дов1рить населення сво' грош1 ощадним бущвельним касам? Бущвельш ощадш каси — новий для Роси фшансовий шститут, хоча мешканщ европейських кра'н вже давно 1 активно 'м користуються. Наприклад, в Шмеччиш кожен третш мешканець мае догов1р бущвельного внеску. Але чи приживеться мехашзм ОБК на росшському грунт — поки сказати складно.
Популяршсть цих кас багато в чому залежить вщ дов1ри до них населення. Р1зш фшансов1 шра-мщи Роси середини 90-х роюв минулого стол1ття були негативним прикладом, тому основною перешкодою на шляху вкладення громадянами в касу сво'х кошпв буде страх, що каса не виконае сво'х зобов'язань. Для цього бущвельш ощадш каси повинш створюватися тшьки при крупних, вщомих банках, яю будуть нести солщарну вщповщальнють за збереження внесюв в ОБК.
Для захисту внесюв в закош «Про бущвельш ощадш каси» передбачена норма, згщно яко' ощадш бущвельш каси будуть зобов'язаш створювати страховий фонд у розм1р1 1,5% вщ загаль-но' суми внесюв. Кр1м того, для зниження ризику коло фшансових операцш ОБК буде обмежено: вони, наприклад, не зможуть вкладати грош1 в акци росшських компанш.
Надшносп кас сприятиме також державний нагляд за 'х д1яльнютю 1 спещальне лщензування ОБК. Ощадш бущвельш каси можуть стати популярним шструментом для придбання житла. Разом з тим ряд експерт1в вважае, що ОБК не зможуть повнютю витюнити житлове шотечне кредитування, а стануть лише добрим доповненням до житлово' шотеки. Проблеми забезпечення населення житлом, як юнують сьогодш в Роси, можуть зробити ОБК досить ефективним фшансовим шструментом И виршення.
Для громадян Роси, що мають середньомюячний дохщ 20-25 тис. руб. 1 не мають кошт1в на первинний внесок при оформленш житлово' шотеки, ОБК — реальний шлях купити квартиру, хай { довший. А т покупщ, яю вщносяться до середнього класу 1 бажають отримати квартиру вщразу, як { рашше будуть звертатися до шотечного кредитування.
Ще одна причина, яка не дозволить бущвельним ощадним касам витюнити з ринку шотечне кредитування, — це постшне зростання цш на житло.
В умовах нестабшьного ринку нерухомосп { непередбачуваних темшв зростання вартосп житла шхто не застрахований вщ того, що внесок в ощадш бущвельш каси до моменту придбання квар-тири просто знецшиться. В результат вкладник, який теоретично розраховував, що певно' суми йому вистачить, скагамо, на половину квартири, до моменту накопичення грошей може виявити, що його заощадження реально складають тшьки 10% вщ ново' вартосп житла.
Не дивлячись на високу популяршсть ощадних бущвельних кас в Сврош, вони так { не змогли витюнити шотеку В Шмеччиш експеримент з касами вдався, але все одно через шотеку громадя-ни купують значно бшьше житла, чим через каси.
Скептично до ще' створення ОБК вщносяться { сам1 банки. Зараз в цшому ряд1 банюв з'явили-ся шотечш програми з нульовим первинним внеском. В тих банках, де таких програм немае, ктентам часто пропонують схеми, що дозволяють отримати кредит на необхщну суму в повному обсязь
Кр1м того, якщо коло операцш буде обмежено, то касам може просто не вистачити кошт1в для видач1 кредит1в, тому що грош1, яю вони отримають вщ вкладниюв не будуть включеш в актив-ний оборот, як це вщбуваеться у банюв. Таю кредити повинш будуть рефшансуватися або через шотечш агентства, або шляхом випуску шотечних облшацш.
Привабливють кас залежатиме вщ держави. Багато експерт1в вважають, що мехашзм бущвель-них ощадних кас усшшно працюватиме тшьки при активнш пщтримщ держави, вщзначаючи при цьому, що поки заявлений р1вень держпщтримки дуже низький.
В Сврош популяршсть кас пояснюеться насамперед високим р1внем пщтримки з боку держави. Якщо росшський уряд погодиться видшити кошти для субсидування ставок за кредитами ощадних бущвельних кас, то це стане серйозною перевагою перед шотекою, I тсдо два фшансов1 мехашзми зможуть конкурувати практично на р1вних.
У Великобританн перш1 бущвельш товариства Кейеу^ Building 8о81е1у з'явилися у 1775 рощ. Спочатку под1бш оргашзацн створювалися на тимчасовш основ1 { лшвщовувалися, коли вс учас-ники отримували житло; пот1м почали з'являтися постшш бущвельш товариства. 1х д1яльнють в даний час регулюеться актом про бущвельш товариства 1886 року (¡з змшами 1997 року). Окр1м функцш прийому ощадних внесюв { видач1 кредитов пщ заставу нерухомост британсью бущвельш товариства можуть виконувати ряд додаткових фшансових послуг, що робить 'х схожими
86
Науковмй вгсник: Фшансм, банки, iнвестмцil - 2012 - №5
на банки. У 1980-х роках товариствам дозволили перетворюватися в повнощнш банки (таким шляхом шшли Abbey National, Hеlifax, Northem Rock). У тепершнш час в кра'н д1е 59 бущвель-них товариств, загальна сума актив1в яких складае 325 млрд. фунпв стерлшпв. На 'х частку при-падае 19% шотечних кредш!в i 18% приватних ощадних внесюв в кра'ш.
У Шмеччиш перша будiвельна ощадна каса Bausparkasse fu..r Jedermann (Будiвельна ощадкаса для кожного) заснована пастором Фрiдрiхом фон Бодельшвiнгом у 1885 рощ. Широке застосуван-ня система отримала у 1920-х роках. В даний час в кра'н юнуе 26 державних i приватних ощадних бущвельних кас. Вкладники укладають з ними контракт, що передбачае внесення протягом певного термiну щомiсячних внесюв i оплату фiксованих вiдсоткових ставок за кредитом (в се-редньому 4-6% рiчних). Коли накопичена сума досягае 40-50% вартостей житла, вкладник отри-муе кредит. Мiнiмальний термш накопичення зазвичай складае 18 мюящв, максимальний термiн погашення кредиту в державних ощадних касах складае вщ 6 до 19 роюв. Вкладниками ощадних кас е близько 30 млн. громадян Шмеччини.
У Франци система будiвельного заощадження дiе з 1928 року. Тут передбачено два види спещ-альних ощадних рахунюв, якi акумулюються в банках, — GEL i PEL. За рахунком GEL (рахунок житлового заощадження) ктент може накопичити до 15,3 тис. евро i отримати пшьговий житло-вий кредит в розмiрi до 23 тис. евро тд 3% рiчних на термiн вщ двох до 15 рокiв. При отриманн кредиту сплачуеться державна премiя iз розрахунку до 1144 евро за кожен рш накопичення. На рахунку PEL (план житлових заощаджень) можна накопичувати до 61,2 тис. евро i отримати кредит на суму до 92 тис. евро на 10-15 роюв тд 4,2% рiчних. Госпремiя тут може складати до 1525 евро в рш. Право на кредит за першим рахунком вкладник отримуе через 18 мюящв, за другим — через 4 роки. Отриман грошi можна витрачати на бущвництво або придбання житла, ремонт. Обидва рахунки не обкладаються прибутковим податком.
У Чехи бущвельш ощаднi каси введет законом 1993 року. Для отримання кредиту пайщики винт як мшмум 2 року не розпоряджатися коштами i накопичити 40-50% необхщно" суми. Розмiр державно' преми складае 15% накопичено' за рiк суми. Вiдсотковi ставки в середньому колива-ються до 4% рiчних. Грошi можна витрачати не тiльки на придбання житла, але i на його ремонт або модершзащю. В даний час в кра'н дготь 6 установ, об'еднаних в Асощащю чеських бущ-вельних ощадних банюв. З 1993 року вони уклали бшьше 11,2 млн. договорiв i видали 1,37 млн. кредитiв на суму 10,9 млрд. евро [2].
Китай — це кра'на з найбшьшим населенням у свт. Проблема житла тут юнувала практично завжди. Але ранiше все житло в мютах належало державi або було вщомчим. Однак в результатi житлово' реформи квартири дозволили здiйснити приватизащю, а вiдповiдно — продавати або купувати. Багато пiзнiше почали створюватися житловi акцiонернi товариства (ЖАТ).
Китайська схема реалiзацii житлово' iпотеки близька до шмецько", з поправкою на доктрину державного розвитку «сяокан» i соцiалiстичну дiйснiсть кра'ни. У Кита' юнуе деяка подiбнiсть ОБК — житловi акцiонернi товариства (ЖАТ), як прийшли на змiну житловим зобов'язанням державних пiдприемств сво'м спiвробiтникам, що юнували ранiше. Це комерцiйнi оргашзаци, незалежнi вiд держави. Пiдприемства передали 'м свiй житловий фонд.
1потека в Кита' розповсюджена як на квартири, так i на шдивщуальш будинки, оскiльки проблема перенаселення мегаполiсiв тут також не менш гостра, чим в Росп або в Укра'ш. Житло передбачае наявнють iнфраструктури, тому паралельно iз забудовою житла влада органiзуе су-часш автомобiльнi шляхи, легке метро, протягують новi комунiкацii. 1потечна ставка на придбання в кредит житла складае вщ 2% до 4% рiчних, кредити надаються на термш 20-30 роюв. Незва-жаючи на кризу, тут продовжувалося зростання щн на житло. Уряд ввiв ряд заходiв, що запобiга-ють можливим спекулящям. По-перше, для людей, що набувають друго' квартири, мiнiмальний первинний внесок тепер складае 50%. По-друге, купити квартиру або будинок можна тшьки в тому населеному пункп, де людина постшно живе i платить податки. З двох до п'яти роюв збшьше-ний термш володшня квартирою, пiд час якого стягуеться податок при перепродажi. Найближчим часом буде введений податок на друге-трете житло [4].
Якщо в Роси i в Украiнi анал^ики вважають, що повнiстю вирiшити проблему обдурених пай-щикiв навряд чи вдасться, оскшьки шахра' створюють нов^ витонченiшi схеми, то в Кита' «фшан-сово-будiвельнi пiрамiди» вiдсутнi взагаль За такi речi тут передбачена едина мiра покарання — розстрш.
Схема дiяльностi ЖАТ побудована таким чином. Житловi витрати виводяться з бюджету шдприемства, житло або здаеться в оренду, або продаеться, а за рахунок виключення з бюджету
87
Науковий itici iiik: Фшанси, банки, швестици - 2012 - №5
шдприемства витрат на придбання { утримання житла формуеться додатковий ресурс для шдви-щення зарплати сшвроб'тникам шдприемства, що в р'знш м1р1 компенсуе ним витрати на оренду або придбання житла за ринковими щнами. Фшансування схем придбання в кредит житла потен-цшним покупцям здшснюеться комерцшними банками.
Фах'вщ вважають, що зараз шотека в Кита' розвиваеться досить штенсивно. Умови отримання житла цшком л'беральш. Кредити на покупку житла видають комерцшш банки, { будь-який гро-мадянин може отримати шотечний кредит. Фактично це доступно будь-якш людиш, нав'ть шо-земцевь Як { у нас, при розрахунку суми позики враховуеться дохщ { склад с1м''. В1к позичальни-ка на момент погашення кредиту не може перевищувати 65 роюв. Кр1м того, мюцев' банки не кредитують придбання старого житла, в1к якого бшьше 30 роюв. Проте ютотна р'зниця китай-сько' шотеки полягае в тому, що шотечну вщсоткову ставку тут встановлюе держава. Кр1м того, ставка за кредитом залежить вщ того, купуеться перша квартира або друга.
На основ' досвщу ЖАТ в Кита' був прийнятий «Нащональний проект зручного житла». За щею програмою в Пеюш, Шанха' 1 ряд' шших крупних мют було продано житло, надане державою пщприемствам для сво'х сшвроб'тниюв. Також поширена практика фонд'в житлових зао-щаджень, куди, як до пенсшного фонду, вщраховуються пщприемством грош' ¿з зароб'тно' плати сшвроб'тника (5% в мюяць). Безкоштовного житла в Кита' бшьше немае. Залишилося тшьки со-щальне житло для б1дних, що будуеться за кошти держави { що продаеться з субсидуванням тим, хто не може в тш або шшш форм1 отримати 1потеку [5].
Що ж до четверто' схеми реал1зацп житлово' 1потеки, так звано' «консервативно' 'потеки», то це схема л'зингу житла, тобто це вдосконалена схема прибуткових будинюв, таких вщомих в житп дореволюцшно' Рос".
У Х1Х-ому ' початку XX стол'ть в Рос" мешканц' м'ст жили в основному в приватних будин-ках, мун'ципального житла не було (було сощальне, або доброд'йне житло, тшьки для бщних). Приватн' будинки були на одну с'м'ю — дерев'яш або кам'ян' (для тих, хто побагатший) ' бага-токвартирш, так зван', «прибутков'» будинки. «Прибутковий» будинок будувався приватною особою — багатим купцем або пщприемцем — на сво' грош' для отримання прибутку. Цей будинок належав власнику на правах приватно' власносп, а квартири (або юмнати) здавалися в оренду. Будь-яка людина, що побачила на п'д''зд' будинку, або в газет' оголошення про наявшсть вшьно]' квартири, якщо його влаштовувала цша, мш укласти догов'р з власником (або кер'вником), часто просто усний, ' того ж дня вселитися в квартиру.
З штори розвитку арх'тектури царсько' Рос" вщом' так' прибутков' будинки: будинок дешевих квартир ¡м. Солодовникова (вул. Гиляровського, 65, арх'тектори М. Перетятков'ч, Т. Бардт, 19061908 рр.), прибутковий будинок Рахманова на Покровке (Покровка, 19, арх'тектор П.А. Др'ттенп-рейс, 1898-1899 рр.), прибутковий будинок Бурова (арх'тектор Кекушев Л.М., 2-а Брестська вул., 19/18, 1909-1910 рр.) та шш1
Мюький будинок дешевих квартир ¡м. Г. Солодовникова — це житловий комплекс для самотшх громадян п'д назвою «В'льний громадянин». Збудований вш на околиц' М'щансько' слободи по запов'ту померлого в 1901 рощ Р. Солодовникова. (Проект петербурзького арх'тектора М.М. Пе-ретятков'ча, що перемш на конкурс'). Будував мюький будинок московський арх'тектор Т.Я. Бардт. Житловий комплекс з рисами будинку-комуни, гуртожитку ' комунально' квартири. Конфшура-щею плану ' зовн'шн'м виглядом нагадуе штерсью прибутков' будинки.
Перших мешканщв будинок для самотн'х громадян прийняв лише 5 травня 1909 року, а два дш ошсля, в'дкрився ' будинок для с'мейних громадян — «Червоний ромб». Перший мав 1152 квартири, другий — 183. Ц' два дома являли собою повний зразок комуни: у кожному з них була розвинена шфраструктура з магазином, 'дальнею, лазнею, пральнею, б'блютекою, л'тшм душем. У будинку для с'мейних громадян на першому поверх були розташоваш ясла ' дитячий садок. Вс' юмнати були вже мебльован'. Обидва будинки осв'тлювали електрикою, якою мешканц' мали право користуватися до 11 годин вечора. У цих будинках були л'фти, що на т часи було майже фантастикою. Житло в прибуткових будинках було дшсне немислимо дешевим, так однок'мнатна квартира в мюькому будинку дешевих квартир «В'льний громадянин» коштувала 1,25 рубл'в в тиждень, а в будинку для с'мейних громадян «Червоний ромб» — 2,5 рубля в тиждень. Це прито-му, що середнш московський робочий заробляв тсдо 1,48 крб. в день, а сама неквал'ф'кована пра-ця не могла ощнюватися нижче, н'ж в 75 копшок в день.
Для мешкання в прибуткових будинках не потр'бш були ш прописка, н' ордер, ш 'нш' дов'дки ' папери. Правда, громадянин, що проживае тут, був зобов'язаний рееструватися в мюцевому
88
Науковий вкник: Ф1мамсм, банки, швестицп - 2012 - №5
вщдшенш полщи. Громадян, що не рееструютъся, строго карали. Закони, що юнували в ri часи, захищали квартиронаймача вщ свавшля власника. Якщо мешканець справно платив квартплату i не порушував порядок, домовласник не мав права його виселити. Проте якщо мешканець не платив за житло або порушував порядок, то за допомогою полщи швидко опинявся на вулищ. Нишшш неплатники i вандали не утрималися б в такому будинку бшьш за один мюяць. Звичайно, госпо-дар, домовласник стежив (сам або через сво1х керiвникiв i прикажчиюв) за чистотою i справнiстю свого майна, тобто всього дома. Адже в брудний, неохайний будинок не залучиш ктенпв, пога-ний стан будинку знижував цiну оренди квартир, i вщповщно, прибуток власника.
За порядком в будинку i у дворi стежив ще i двiрник. Двiрник в тi часи був не тшьки приби-ральником територи, але виконував ще i адмшютративш функцiï. Вiн зобов'язаний був докладати мiсцевому вiддiленню полiцiï (квартальному наглядачев^ про всi порушення порядку в будинку, про незареестрованих мешканцiв тощо. Двiрник завжди знаходився невiдступно при будинку i жив тут же в службовому примщенш. За порядком стежили також мюцева полщя, городов^ якi постiйно патрулювали територiю. А вночi постiйно чергував нiчний сторож. Всюди стояли ще i стацюнарш полiцейськi пости — будки, в яких сидiв полiцейський — «будочник». Тому в дворах i на вулицях був порядок, i вдень i в темний час доби можна було без побоювання ходити вулиця-ми. У разi яких-небудь подш двiрник, будочник або городовий швидко приходили на допомогу. У таких умовах, очевидно, хулшанам, бандитам i терористам життя було дуже некомфортним.
Цши на житло в прибуткових будинках регулював ринок, попит i пропозищя брала участь в регулюванш цш i мiська адмшютращя, наприклад, домовласник мав право шдвищувати квартплату, але тiльки один раз на рш. Звичайно, цши варговалися в широких межах — вщ дешевого житла низько1 якост на околицi до дорогих якюних квартир в центрi. Диференцiацiя цш приводила до того, що в одному будинку селилися мешканщ, приблизно, одного достатку, або робоч^ майстровi, ремiсники, або середнiй клас — професори, чиновники, юристи, або вищий — банкь ри, аристократи, сенатори. Це покращувало психологiчний ^мат в будинку, сприяло сусiдському спшкуванню.
У будинках, де жила бшьш-менш замiжня публiка, в пiд'ïздах i на сходових майданчиках були i килимовi дорiжки, i дзеркала, i фшуси з пальмами в дiжках, тут чергували швейцари. Справед-ливост ради треба сказати, що серед «прибуткових» будинюв зустрiчалися i хрущоби (знаменита Хитровка в Москвi або лавра Вяземськая в Петербурзi), а також найдешевшi нiчлiжки.
Дуже просто виршувалось питання з пере'здом на нове мюце проживання. Не треба було ш продавати, нi мiняти квартиру. Досить було заплатити квартплату за поточний мюяць, тсля чого договiр найму без проблем розривався, i людина могла того ж дня пере'хати на нову квартиру. Послуги з перевезення меблiв коштували дуже дешево. Багато хто вибирав собi квартиру ближче до мюця роботи або служби, театрали — ближче до театру, любителi прогулянок в парку — по-близу вщ парку тощо. Оскiльки квартири, як правило, не належали мешканцям, то вони i не брали участь в 1х кушвл^продажь Розбагапвши, громадянин, що наймав квартиру в прибутковому будинку, купував собi свiй будинок.
Iнодi декiлька чоловш наймали квартиру об'еднав сво1 кошти, вшьну кiмнату можна було зда-ти в пiднайом. Люди самотш або з низьким достатком (це могла бути i шм'я) жили в «прибуткових» будинках типу готелiв, де не було квартир, а були юмнати, як здавалися в найми. Нарешп, найбiднiшi громадяни Росiï знiмали за декiлька копшок на нiч лiжко в нiчлiжних будинках, або «нiчлiжках» (це були найдешевшi «прибутковi» будинки). Були ще бараки, де за низьку плату жили робочi заводiв i фабрик, бараки щ будувалися господарями заводiв, оскiльки робочими були в основному переселенщ з сiл. Кожна людина легко могла знайти собi житло в будь-якому мюп вiдповiдно до сво1х коштiв.
Пропозицiя житла вщповщала платоспроможному попиту. З цiеï позици житлового питання в Росiï не юнувало. Нiхто не ночував на вулицях, це вважалося за бродяжництво, i такого «бродягу» забирали в полщго, а по^м у в'язницю. Мунщипального житла в дореволюцшнш Росп не було взагал^ але було так зване «сощальне» житло, тобто житло для найбщшших. Це було житло, що будувалося на кошти добровшьних або релшйних органiзацiй ((притулки, богадiльнi), окремих меценатiв (наприклад, широко був вщомий «будинок безкоштовних квартир», побудований куп-цями братами Бахрушиними на Софшськш набережнiй в Москва Це був розкiшний будинок). Таким чином, до революци в Росп не було «квартирного питання». Кожна людина могла легко знайти собi житло за сво1ми коштами [6].
89
Науковий iticiiiik: Фшанси, банки, iнвестицïi - 2012 - №5
У царсьюй Росп юнувало близько 600 прибуткових будинюв, бшьшють з них була вщкрита в Москв1 { Санкт-Петербурзь Пюля жовтнево! революцн 1917 року прибутков1 будинки були лшвщоваш.
За сучасних умов компет Держдуми Роси з житлово! пол1тики { ЖКГ пропонуе узаконити практику бущвництва в Роси прибуткових будинюв. Жити в такому будинку можна буде все життя за мшмальну плату { нав1ть передавати квартиру в шм до спадку. Мета вщродження в Роси практики функцюнування прибуткових будинюв полягае в забезпеченш житлом найбщшших верст населення, а в перспектив! — в забезпеченш перелому покупки житлово1 нерухомосп, що склала-ся в кра1ш практики, до И оренди за мш1мальною вартютю. Передбачаеться, що житло в прибуткових будинках, насамперед пропонуватиметься громадянам, зайнятим в сощальнш сферь Це мають бути одно-двоюмнатш квартири невелико'' площь Вартють найму такого житла мае бути невелика (у 3-4 рази менше вартосп найму квартири за ринковими цшами). Можливють некомер-цшного найму житла скоротить черги на полшшення житлових умов { забезпечить пдш умови для мешкання багатьох рошян [7].
Використання при полшшенш житлових умов л1зингу (оренди) житлово1 нерухомосп, а саме л1зингу з подальшим викупом тако1 житлово1 нерухомосп е випдшшим, шж шотека, для потен-цшного покупця житлово1 нерухомосп вщносно права на житлову нерухомють. Л1зинг з подальшим викупом житлово1 нерухомосп дозволяе на тривалший перюд, в пор1внянш з житловою шотекою, розстрочити плапж за таке житло, зменшуючи, таким чином, фшансове навантаження на покупця житла. Законодавч1 основи для реал1зацн л1зингу житлово1 нерухомост, а також практика його функцюнування е 1 в Роси 1 в Укра1ш [8, 9].
Под1бш схеми в СНД ¡з-за нерозвиненост банювсько1 шдустрн поширеш в кра1нах Середньо1 Азн, частково — Закавказзь С под1бш програми у Великобританн { в мусульманських державах, тшьки там використовуються релшшш мотиви: традицшш релшн зазвичай негативно вщносяться до лихварства, хоча для шотеки шод1 робляться виключення.
ВИСНОВКИ
Свпова практика показуе, щоб система постшного полшшення житлових умов в будь-якш кра1ш запрацювала, квадратний метр житла за вартютю повинен вщповщати середньомюячнш зарплап, а вщсоткова ставка бути психолопчно прийнятною для учасниюв шотеки. Вартють не-рухомост у нас, на жаль, до цих шр формуеться не тшьки ¡з вартосп будматер1ал1в, енергоноснв, робочо1 сили { прибутку, але й з «вщсотюв», що набули системного характеру. 1нша проблема полягае у велиюй юлькосп швестицшного житла, яке у нас не обкладаеться додатковими подат-ками { юнуе поза ринком.
Якщо брати цившзоваш кра1ни, то там органи влади активно шдтримують шотечну систему. Наприклад, в Бельгн держава списуе до половини вартосп житла, що будуеться, { при цьому не залишаеться в збитку. Адже людина, що мае комфортш умови мешкання, працюе, платить подат-ки, споживае товари на внутршньому ринку. При цьому вщношення влади р1зко мшяеться, коли людина придбае нов1 квартири. У ряд1 краш, наприклад, у Францн, швестицшне житло оподатко-вуеться на розюш, в шших, таких як Шмеччина — стягуеться податок, р1вний ринковш вартосп оренди. Завдяки цьому стимулюеться розвиток середнього класу, який е гарантом стабшьност суспшьства 1 приносить левову частку бюджетних надходжень.
Показовим для Украши може бути китайський досвщ шотеки. Стартували тут програми в юнщ 1980-х роюв, тобто трохи рашше, шж в Украшу Сьогодш темпи бущвництва складають бшя одного квадратного метра в р1к на кожного мешканця Пщнебесно1. Таю обсяги дозволяють устшно розвиватися бущвельнш галуз1 1 забезпечують баланс м1ж попитом { пропозищею на житло. Для Украши варто було б бшьш активно використовувати св1товий досвщ впровадження р1зних схем (моделей) шотечного кредитування житла.
СПИСОК ВИКОРИСТАНО1 Л1ТЕРАТУРИ
1. Как сделать жилье доступным: мировой опыт. Аналитика. 2012 г. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://pro-credit.ru/press/ana1itika/artic1e-item_3097
2. Революционные кассы. Аналитика. 2012 г. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://pro-credit.ru/press/ana1itika/artic1e-item_3643
3. Строительные сберегательные кассы. 2012 г. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://f1atcenter.ru/c1auses/ipoteka/stroite1naya-sberegate1naya-kassa.htm1
4. Ипотека в Китае. 2012 г. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.russian-ipoteka.ru/china/
90
Науковий вкчшк': Фшаиси, банки, швестицп - 2012 - №5
5. Ипотека по-китайски / Елена Браженко // Газета.ги. — 2008. — №92.
6. Хрущевки. Часть 6. Истоки. Независимый сайт МГСУ. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://mgsupgs.livejournal.com/182454. html
7. Тимур Алтынов. Госдума узаконит доходные дома. Бизнес nline. Деловая электронная газета Татарстана. 2012 г. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://business-gazeta.ru/article/ 55055/
8. Ипотека или лизинг. 2012 г. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.creday. com/credit/ipoteka_arenda.php
9. Квартира в лизинг — альтернативная реальность ипотеке. Путеводитель. 2012 г. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.prostobank.ua/zhile_v_ kredit/stati/kvartira_v_lizing_ alternativnaya realn...
Стаття надшшла до редакцп 19 листопада 2012 року
91
Науковий iiicinik': Фшанси, банки, швестици - 2012 - №5
