CC BY
53
lвано-Франкiвський навчально-науковий шститут менеджменту вул. Галицька 7, м. 1вано-Франшськ, 76000, УкраТна e-mail: [email protected]
ДАННЫЕ ОБ АВТОРЕ
Дмитришин Марта Васильевна, кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры учета и финансов
Панчак Наталья Владимировна, магистр Тернопольский национальный экономический университет Ивано-Франковский учебно-научный институт менеджмента ул. Галицкая 7, г. Ивано-Франковск, 76000, Украина e-mail: [email protected]
DATA ABOUT THE AUTHOR
Dmytryshyn Marta Vasylivna, Ph.D. in Economical Science, Senior Teacher
Panchak Natalia Volodymyrivna, Master
Ternopil National Economic Universitv
Ivano-Frankivsk Institute of Management
7, vul. Halvtska, Ivano-Frankivsk, 76000, Ukraine
e-mail: [email protected]
Рецензент: Плець 1ван 1ванович, к.е.н, викладач кафедри фшанав Прикарпатського нацюнального ушверситету iменi Василя Стефаника
УДК 351
СВ1ТОВИЙ ДОСВ1Д ДЕРЖАВНО! П1ДТРИМКИ КРЕДИТУВАННЯ ЖИТЛОВОГО БУД1ВНИЦТВА
Д'яченко А.В.
Статтю присвячено дослдженню свтового досв/ду розвитку кредитування житлового буд'вництва та анал'зу державноУ пдтримки цього процесу з метою виявлення позитивних рис та вивчення можливостей Ух застосування в УкраУн. Досягнення поставленоУ мети зд/йснювалося за допомогою сукупностi наукових метод'т: пор1вняння, ¡сторичного i лог1чного, системного пдходу. Визначено, що протягом останнх тридцяти рокв у полiтицi кредитування житлового буд'тництва спостергалися двi взаемопов'язан тенденцУУ: перша - перехд в'д використання субсидй, стимулюючих пропозицю, до використання субсидй, як стимулюють попит, i друга, трансформаця рол!' держави вд надання субсидй та нших форм пiдтримки до розвиту ринка житла. Найбльш поширеними i дiевими економiчними нструментами в зарубiжних краУнах е пiльговi банкiвськi кредити; податковi пльги; стимулювання каптальних вкладень, що спрямовуються на буд1вництво житла, об'ектiв комунального та енергетичного призначення у вiддалених i важкодоступних районах шляхом скасування оподаткування. Узагальнюючи роль держави у розвитку кредитування житлового будiвництва було визначено таю напрями УУ дш:
1) регулювання кредитного ринку шляхом формування законодавчих i органiзацiйно-економiчних основ, що забезпечують сприятливi умови для розвитку житлового кредитування;
2) формування умов i програм, спрямованих на пдвищення доступностi кредитiв, сприяння окремим категор ям громадян у придбанн житла.
Серед форм державно пiдтримки кредитування житла можна видлити. надання кредитiв за ставками нижче ринкових, за рахунок спецально створених фондiв, створення умов для зниження процентноУ ставки по кредитах шляхом використання пльг при стягування податкв, пов'язаних з виплатою процентiв по кредиту; державна пiдтримка в рамках реалiзацiУ житлових програм; страхування ризикв при кредитуваннi житлового будiвництва; авансов субсидн, при отриманнi кредиту, для сплати початкового внеску (при iпотечному кредитуваннi); фнансування через спецiалiзованi банки.
Досвiд зарубiжних краУн переконуе, що умовою розвитку кредитування е рвновага м'!ж приватними та державними джерелами фнансування виходячи ¡з прiоритетiв забезпечення житлових потреб рiзних верств населення. Для виконання цеУ умови в УкраУн необхдно фнансова стаблзаця, покращання нвестицШного шмату ат зниження процентних ставок; розвиток нституцюнального середовища; пдвищення довiри населення до банкв, формування кредитних бюро; пдвищення фнансовоУ грамотностi населення та вмння планувати смейний бюджет; активiзацiя державноУ п дтримки малозабезпечених верств населення; розвиток фондового ринку та страхування;
Ключов'1 слова: житлове будiвництво, кредитування, банки, пiльговi кредити, державна пiдтримка.
© Д'яченко А.В., 2016
EK0H0Mi4H^ вюник ушверситету | Випуск № 28/1
171
МИРОВОЙ ОПЫТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОДДЕРЖКИ КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Дьяченко А.В.
Статья посвящена исследованию мирового опыта развития кредитования жилищного строительства и анализуу государственной поддержки этого процесса с целью выявления положительных черт и изучения возможностей их применения в Украине. Достижение поставленной цели осуществлялось с помощью совокупности научных методов: сравнение, исторического и логического, системного подхода. Определено, что в течение последних тридцати лет в политике кредитования жилищного строительства наблюдались две взаимосвязанные тенденции: первая -переход от использования субсидий, стимулирующих предложение, к использованию субсидий, которые стимулируют спрос, и вторая, трансформация роли государства от предоставления субсидий и других форм поддержки в развитую рынка жилья. Наиболее распространенными и эффективными экономическими инструментами в зарубежных странах являются льготные банковские кредиты; налоговые льготы; стимулирования капитальных вложений, направляемых на строительство жилья, объектов коммунального и энергетического назначения в отдаленных и труднодоступных районах путем отмены налогообложения. Обобщая роль государства в развитии кредитования жилищного строительства были определены следующие направления ее действий:
1) регулирование кредитного рынка путем формирования законодательных и организационно-экономических основ, обеспечивающих благоприятные условия для развития жилищного кредитования;
2) формирование условий и программ, направленных на повышение доступности кредитов, содействие отдельным категориям граждан в приобретении жилья.
Среди форм государственно поддержки кредитования жилья можно выделить. предоставления кредитов по ставкам ниже рыночных, за счет специально созданных фондов, создание условий для снижения процентной ставки по кредитам путем использования льгот при взимании налогов, связанных с выплатой процентов по кредиту; государственная поддержка в рамках реализации жилищных программ; страхование рисков при кредитовании жилищного строительства, авансовые субсидии, при получении кредита, для уплаты первоначального взноса (при ипотечном кредитовании) финансирование через специализированные банки.
Опыт зарубежных стран убеждает, что условием развития кредитования является равновесие между частными и государственными источниками финансирования исходя из приоритетов обеспечения жилищных потребностей различных слоев населения. Для выполнения этого условия в Украине необходима финансовая стабилизация, улучшение инвестиционного климата и снижение процентных ставок; развитие институциональной среды; повышение доверия населения к банкам, формирование кредитных бюро; повышение финансовой грамотности населения и умения планировать семейный бюджет; активизация государственной поддержки малообеспеченных слоев населения; развитие фондового рынка и страхования;
Ключевые слова: жилищное строительство, кредитование, банки, льготные кредиты, государственная поддержка.
WORLD EXPERIENCE OF STATE SUPPORT LENDING HOUSING CONSTRUCTION
D'yachenko A.V.
The article studies the international experience of lending housing construction and analysis of public support for this process to identify positive features and explore the possibilities of their use in Ukraine. Achieving this goal carried out using scientific methods, comparison, historical and logical, systematic approach. Determined that in the last thirty years in politics loans observed two interrelated trends: the first - the transition from the use of subsidies, incentives proposal to use subsidies to stimulate demand, and second, the transformation of the role of government subsidies and other forms of support to develop housing market. The most common and effective economic instruments in foreign countries have preferential bank loans; tax incentives; stimulation of investments allocated for the construction of housing, utilities and energy purpose in remote and inaccessible areas by eliminating tax. Summing up the state's role in the development of housing loans was determined following areas of action:
1) regulation of credit market by creating legal, organizational and economic foundations which provide favorable conditions for housing loans;
2) creation of conditions and programs aimed at increasing the availability of credit, promotion of certain categories of citizens in acquiring housing.
Among the forms of public support of housing construction loans can be identified.as loans at rates below market, through a specially created fund, creating conditions for reducing interest rates on loans by the use of benefits in taxes, related to payment of interest on the loan; State support in the implementation of housing programs; insurance risks in lending; upfront subsidies in obtaining credit, paying for a down payment (with mortgages); financing through specialized banks.
Experience in other countries shows that the condition of lending is the balance between private and public sources of funding priorities based on providing housing needs of different population groups. To fulfill this
condition Ukraine needs financial stabilization, improvement of the investment climate lower interest rates; development of institutional environment; increase public confidence in the banks, of credit bureau; increased financial literacy and the ability to plan the family budget; activation state support for the poor; development of the stock market and insurance;
Keyword: housing loans, banks soft loans, state support.
Актуапьшсть. Житлова проблема в УкраМ не втрачае свое''' гостроти. Середня 3a6e3ne4eHicTb житлом становить 23 кв.м. загально''' площi на одну людину, що менше, нiж у багатьох европейських кра'шах [1]. Особливою УкраМ е те, що основним джерелом фшансування будiвництва житла залишаються кошти населення - до 55-65% у струю^ фiнансування житла. Однак ютотна рiзниця в доходах окремих прошармв населення призводить до неможливосл громадян i3 середнiм рiвнем доходу придбати житло за власнi кошти
Темпи розвитку будiвництва е дуже чутливим показником стану економки. В умовах кризи стимулювання будiвництва спроможне послабити гостроту со^альних питань, в^фграти антикризову роль за рахунок нарощування швестицш в економiку кра'ши. Джерелом цих швестицш можуть стати кредити банш за державно!' пiдтримки. Саме цим зумовлено посилену увагу, що придтяеться забезпеченню кредитування житлового будiвництва в УкраМ.
Предметом CTaTTi е моделi кредитування житлового будiвництва, державна шдтримка цього процесу в зарубiжних кражах.
Метою CTaTTi взято вивчення зарубiжного досвiду фiнансування житлового будiвництва за участi банкiв i шдтримки держави, виявлення позитивних рис та 1х адаптацiя 1х до реалш Укра'ни.
Завданням CTaTTi е аналiз моделей кредитування житлового будiвництва та схем i форм участi держави у цьому процеа, надання висновш щодо можливостi 1х застосування в УкраТш.
Для виконання цього завдання у статп використовуються методи: порiвняльного аналiзу - для зiставлення особливостей i складових процесу фiнансування житлового будiвництва в рiзних краТ'нах, метод юторичного i логiчного, що дозволив виявити тенденци змiни участi держави у фжансовш пiдтримцi житлового будiвництва; системний пiдхiд - для визначення тих елемен^в фiнансування житлового будiвництва, що найбiльшою мiрою вiдповiдають в^чизняним реалiям.
Постановка пробпеми. Вивчення св^ового досвiду використання рiзних схем фшансування будiвництва iз використанням банкiвських креди^в необхiдно для вдосконалення полiтики кредитування житлового будiвництва в УкраТнi. При аналiзi свiтового досвiду ми будемо спиратися на висновок В. Мартиненка: «При формуванн власноТ системи управлшня варто вiдмежуватися вiд спрощеного пщходу, за якого рекомендацiТ набувають кошювального характеру: ефективно працюючi системи управлшня високорозвинутих краж ринковоТ економiки автоматично переносяться на укражськ реалiТ, а в практик державного управлiння значною мiрою продовжуе дiяти трансформована командно-адмшютративна система управлiння» [2, с. 65]. Як слушно зазначае О.А.Тимофеева, спроба поеднання окремих механiзмiв регулювання (шотека) ринково' економiки, з адмiнiстративними мехашзмами (вiдомчий пiдхiд до розроблення нацюнальних програм, процедура розподiлу земельних дтянок пiд забудову тощо) призводить до посилення сильних i послаблення слабких сторш житлово'' полiтики [3].
Зважаючи на вагоме соцiально-економiчне та антикризове значення розвитку житлового будiвництва, його кредитування у зарубiжних кражах досить часто здшснюеться за пiдтримки та пщ контролем держави у споаб регулювання ринку позичкового капiталу, баншсько''' дiяльностi, зокрема, стимулювання банкiв до кредитування певних видiв житла, прямого адмшютративного контролю за використанням наданих кош^в.
Протягом останнiх тридцяти рош у полiтицi кредитування ЖБ спостер^алися двi взаемопов'язанi тенденцiТ: перша - перехщ вiд використання субсидiй, стимулюючих пропозицш, до використання субсидiй, як стимулюють попит, i друга, трансформа^я ролi держави вiд надання субсидш та iнших форм пiдтримки до розвиту ринка житла.
У деяких кражах, наприклад, у Франци i Австрп, у рiзних пропорцiях ствюнують як система житлових субсидiй, так i система кредитно'' пiдтримки будiвельних органiзацiй. Так, наприклад, у Франци 3/4 обсягу державно'' допомоги йде на надання житлових субсидш населенню i 1/4 - на надання допомоги буфвельним оргаыза^ям.
У зарубiжних кра'нах кредитування ЖБ мае сво'' вiдмiнностi залежно вiд виду останнього -комерцшне, соцiальне чи доступне житло. Кредитування комерцшного житла вщбуваеться переважно на основi загально ринкових принцитв. Участь держави необхiдна при кредитуванш соцiального житла [4], розрахованого на найбтьш незаможнi верстви населення (10-15%) та доступного житла (housing affordability) (70% населення), яке населення може придбати ттьки iз державною допомогою.
При цьому держава може обрати два напрями кредитно' шдтримки житлового будiвництва - по-перше, через стимулювання попиту населення на житло шляхом субсидування процентно' ставки, авансового кредитування, (надання кош^в на перший внесок) тощо, або, по-друге, через цтеспрямоване кредитування пщприемств-забудовниш. За позитивного стимулюючого впливу на розвиток житлового будiвництва, макроекономiчнi наслiдки цих напрямiв кредитування та послiдовнiсть прояву цих наслщмв можуть бути рiзними. При стимулюваннi попиту на житло через птьгове кредитування населення можуть пщвищитися цiни, вiд чого виграють будiвельнi компанiТ. Сумний досвiд беззастережного нарощування шотечного кредитування демонструе криза 2007-2008 рош. При стимулюванш пропозици житла через
кредитування будiвельних компанiй ринок житла може перегрейся, а цiни - знизитися не суттево, що матиме незначний соцiально-економiчний ефект у пiдсумку. Для визначення економiчноï доцiльностi вибору першого (попиту), або другого (пропозици) напряму кредитування житлового бу^вництва необхiдно вивчити вщповщж моделi, що iснують у зарубiжних краТнах.
Мiжнародний досвiд демонструе, що важливим напрямом державного регулювання е забезпечення доступного i якюного житла за допомогою законодавчих та адмшютративно-правових актiв. Найбiльш поширеними i дiевими економiчними iнструментами в зарубiжних краТнах (Англiï, Нiмеччини, Канади, Фiнляндiï, Франци, Швецiï та ряду iнших) е [5]:
• пiльговi банкiвськi кредити за 3,5-9 % рiчних з термшами погашення вiд 15 до 25 рош на створюване i купуеться населенням житло;
• податковi шльги (наприклад, зниження до 50 % ПДВ) на виробництво будiвельних матерiалiв та обладнання для будiвництво соцiально значимих об'ектiв);
• стимулювання капiтальних вкладень, що спрямовуються на бу^вництво житла, об'ектiв комунального та енергетичного призначення у вщдалених i важкодоступних районах шляхом скасування оподаткування.
Загалом моделi кредитування житлового будiвництва визначаються структурою джерел ресурсiв (контракты заощадження (кошти населення), кошти, залучен з фiнансового ринку, кредити банш або державнi кошти).
Модель кредитування iз залученням коштiв як банш, а й спе^ально органiзованого для ^еТ мети вторинного ринку цшних паперiв, забезпечених заставними на нерухомють, отримала назву «розширена вiдкрита модель» (ïï прикладом е iпотечна модель США). Реалiзацiя розширеноТ вiдкритоï моделi може бути забезпечена лише за умови юнування розвиненоТ iнфраструктури фшансового, насамперед, iпотечного ринку, за сприяння i жорсткого контролю держави за вартютю випущених цшних паперiв. На думку фахiвцiв, така розширена вщкрита модель е бiльш стабiльною в силу того, що бтьшють цшних паперiв, що забезпечують приплив кредитних ресурав у систему, мають рашше оголошенi прибутковiсть i термiн погашення [6]. Проте iз врахуванням досвщу остатньоТ фiнансовоï кризи 2008-2009 рр., що розпочалася з сегменту ринку деривативiв, випущених американськими банками пщ пули iпотечних цiнних паперiв, слщ обережно вiдноситися до функцiонування такоТ моделi.
У США у кредитуванн ЖБ приймае участь велика ктькють фiнансово-кредитних установ, iнститутiв первинного та вторинного ринку тотечних кредитiв, учасниш ринку цiнних паперiв [7, С. 19], а саме: ощадно-позичковi асо^ацм (ССА), iпотечнi, ощаднi та комерцшш банки, кредитнi спiлки (спецiалiзованi ощадш установи). Найбiльш поширеними видами кредиту е будiвельна позика й тотечний кредит. Типова схема фiнансування ЖБ через будiвельну позику полягае в том, що пщрядна фiрма бере в комерцшному банку позику, коштом якоТ виконуються проектнi та будiвельнi роботи. Покупець для купiвлi будинку (квартири) отримуе в банку тотечну позику, забезпеченням якоТ служить нерухоме майно (будинок, що купуеться). 1потечний кредит оформляеться заставною або документами, за якими у разi несплати кредиту право власност на нерухомють переходить до кредитора. Позичальник протягом твроку до двох ромв збер^ае право викупу майна за умови повноТ оплати боргу [8]
Умови тотечного кредитування житлового будiвництва залежать вщ категорiï житла, що будуеться: найдешевше, середне i найдорожче. На першу групу житла кредит видаеться державою (до 12 рош, а розмiр субсиди - 75% вартост житла), на двi наступн групи - за допомогою приватних тотечних шститулв. [9, С. 8]. До кризи в США тотечш кредити, видан на первинному ринку, сек'юритизувалися i частка держави на вторинному ринку тотечних цшних паперiв складала 90 %. Це веде, з одного боку, до розпорошення ризиш, а з шшого, - ускладнюе процес кредитування через необхщнють узгодження штереав великоТ кшькосп суб'ектiв та труднощi об'ективноТ оцiнки ризикiв. Той факт, що пюля кризи темпи зростання будiвництва суттево впали, засвщчуе хибнiсть американськоТ моделi секьюритизацiï тотечних кредилв. Разом з тим, макроекономiчна ефективнiсть цих програм визначаеться тим, що внаслщок розвитку будiвництва i ринку нерухомосп, продажу комерцiйного житла, реалiзацiï рiзних застав, пов'язаних з нерухомютю е формування майже 20% ВВП.
Досить ефективною i цкавою для УкраТни е модель iз залученням коштiв населення, рiзновиди якоТ юнують в краТнах 6С [10; 11].
Класична модель контрактних заощаджень - будiвельнi ощадш каси (БОК). юнуе в Ымеччиш. Джерелом ресурсiв для цiльових житлових позик у БОК е вклади громадян [12], плата позичальниш за користування житловою позикою, а також державна премiя, яка виплачуеться вщповщно до контракту про будiвельнi заощадженнях за умови, що вкладник протягом року вклав на свш рахунок певну суму.
Схема роботи БОК така:
- з працюючими громадянами укладаеться договiр на фшансування будiвництва, на пiдставi якого майбутнш власник житла вносить щомюяця на свiй рахунок в БОК певну суму;
- роботодавець на пiдставi «Закону про марки 936» щомюяця додае до зарплати певну суму грошей накопичуючи»будiвельний каттал»;
- коли накопичиться потрiбна сума (близько 1/3 вартосп житла), держава видтяе громадянину 10% вартосп житла, а на решту суми будiвельна БОК видае кредит пщ низький вщсоток (процентнi ставки (як на внесок, так i на кредит) фксоваш на весь час дм контракту;
- якщо житло купуеться молодою сiм'eю, що мае не менше 2 д^ей, держава видае ïm протягом 8 рош пюля придбання житла суму в ешвалент 20 тис. евро у виглядi субсидiй на будинок, 12 тис. евро на д^ей, 2 тис. евро у виглядi еколопчно''' надбавки i 1,5 тис. евро у виглядi субсидiй на опалення [13].3воротш грошi дозволяють ам'ям, якi мають двох i бтьше дiтей, iстотно полегшити i прискорити погашення кредиту, виданого будiвельноï ощадкасою.
Нiмецька система повнiстю прозора: за законодавством Ымеччини, БОК не можуть здшснювати нiяких активних операцiй, крiм видачi кредитiв сво'м членам. На вщмшу вiд вкладника комерцiйного банку, який не мае шякоТ шформацп', на якi потреби i насктьки ризиковано використовуються його кошти, вкладник БОК знае, хто i на яких умовах користуеться його грошима. Незважаючи на таку потужну державну пщтримку в Нiмеччинi майже половину житлового фонду приватних власниш (включаючи квартири на правi особисто''' власносп) складають квартири, що здаються в оренду 2 [14].
У Франци та Великобританп функцiонують дещо iншi моделi фiнансування житла iз залученням контрактних заощаджень. Позики землевласникам та будiвельним компашям на житлове та промислове будiвництво надають найбiльший земельний банк (Le Crédit foncier de France)). 1потека пов'язана iз видачею середньострокових i довгострокових iпотечних позик в основному великим будiвельним компашям i землевласникам на житлове та промислове будiвництво строком вщ 3 до 20 рош [15].
У Франци широко використовуються регульоват кредити (prets conventionnés), процентна ставка за якими визначаеться банком «Le Crédit foncier de France» як сума облковоТ ставки та надбавки, яка залежить вщ типу кредиту. Процентна ставка за кредитами iз змшною ставкою може змшюватися не частше одного разу на рк, при цьому першi два роки вона е фксованою.
Кпасичт регульованi кредити (prets conventionnes classiques (PC)) мають таю характеристики.
Мета: для фшансування: будiвництва нового житла (термш кредиту становить вщ 10 до 25 рош); придбання готового житла (термш кредиту - 10-25 рош); реконструкцп та ремонту житла (термш кредиту - 515 ромв); рефшансування рашше взятого РС-кредита зi зростаючими платежами, виданого до 1984 р на зазначеш вище цл за виключенням реконструкцп' та ремонту житла (термш кредиту - 10-25 рош).
Розмiр РС-кредиту становить до 90% вщ вартост житла, що купуеться. Процентна ставка: максимальне значення процентное ставки по РС-кредитам визначаеться державою, але певний рiвень банк може встановлювати самостшно. При цьому кредитори, як видають РС-кредити, зобов'язаш пропонувати не менше одного кредитного продукту з фксованою ставкою i не менше одного - з плаваючою. ^iM того, вони можуть видавати кредити з постшними або зростаючими анну'тетними платежами.
Критери оцшки позичальнимв визначаються Le Crédit foncier de France. Хоча в чггкому виглядi обмежень по доходу позичальника не встановлено, проте обмеження на максимальну вартють житла, що купуеться, за ^ею, вщакають домогосподарства з високим рiвнем доходiв.
Суб'екти надання кредилв - тiльки кредитнi органiзацiï, що пщписали спецiальну угоду з Le Crédit foncier de France, i Нацюнальним ощадним банком (Caisse Nationale Ла d'Epargne).
Спецiальний тип регульованих креди^в (prets a l'accession sociale (PAS)) PAS-кредити е спецiальним типом регульованих креди^в. Це так звана «со^ально доступна iпотека», орiентована на домогосподарства з низькими доходами. Вщмшною особливютю PAS-кредитiв е те, що позичальники отримують державну страховку на випадок втрати роботи. Став безробп"ними, вони мають право протягом 12 мюя^в переносити 50% сво'х мюячних платеж1в по кредиту на бтьш пiзнi перiоди часу. Така можливють позичальникам може бути надана не бтьше двох разiв, причому другий раз - лише пюля восьми роюв з моменту отримання кредиту. Через жорстк правила програми бтьшють фiнансових установ не хочуть брати участь у ïï реалiзацiï.
Для акумулювання i використання заощаджень населення на будiвництво житла у Франци' застосуеться два види житлових ощадних рахунш: на першому (так звана ощадна книжка А) можна накопичувати певну суму грошей i пюля цього отримати птьговий житловий кредит пщ 3,75% рiчних, при цьому щороку до цтьового вкладу додаеться державна премiя; другий вид житлових ощадних рахунш - так зваш рахунки PEL (план житлових заощаджень), на яких можна накопичувати певну суму грошей i отримувати птьговий житловий кредит на суму пщ 4,8% рiчних. Ставки за кредитами нижче ринкових на 4-5%.
У Великобританп активну участь у кредитуванн житла беруть буфвельш товариства (житлово-бу^вельш кооперативи), чш функцiï' поступово наближаються до банюв, що веде до посилення конкуренцп i зменшення ставок. До процесу кредитування залучаються також страховi компанiï'. Особливiстю будiвельних товариств у Великобританп е те, що отримати житловий кредит може не лише вкладник бу^вельного товариства [16; 7, С. 21].
Процентна ставка по тоте^ у Великобританп може бути фксованою (4-6%) або плаваючо'' (ставка Банку Англп плюс 1 3%). Кредит зазвичай видаеться на 25 рош, але його можна погасити або рефшансувати на бтьш вигщних умовах зазвичай через 2 роки. Фксоваш витрати по тоте^ зазвичай включають в себе вартють послуг брокера (1-1,5%) i ^Mi^ банку за оргашзацш кредиту [13].
Цкавим е досвщ кредитування ЖБ в Аргентит за участю Свтового банку, що надае вщповщш кошти за такою схемою: Уряд створюе гарантшний Фонд для обл^ацш (боргових зобов'язань), що ем^уються
2 Наймання квартир eiöiapae важливу роль i в iнших кранах. У США проводиться класиф/'кац'я житлового фонду за формою використання на "житло, що здаеться в оренду (оренда майна), i житло, призначене для проживання власникв (житлово'1 нерухомостi)
банками - учасниками проекту. Для створення цього Фонду Св^овий банк надае 15^чну позику (включаючи 7^чне вiдстрочення платежу) на суму 500 млн дол. США [11]
Фiнляндiя пщтримуе сприятливi умови для розвитку житлового будiвництва за рахунок м'яких умов кредитування, а також стимулюе народжуванють молодих амей за рахунок зниження оплати за придбану квартиру на 25-50% залежно вщ кiлькостi народжених д^ей. У Фшляндп: на даний момент м^мальний розмiр процентних ставок по шотец в Фiнляндiï починаеться вщ 3,3% для плаваючих ставок i вщ 3,7% для фiксованих ставок [13] (рашше - 3,5 % рiчних на вщмшу вiд середньоТ ставки на iншi види кредитування 917 %), кредит надаеться з розстрочкою до 20-25 рош; знижена на 25-50 % плата (залежно вщ кшькосп народжених д^ей) за куплен молодими сiм'ями квартири [17].
У Кита! з метою виршення проблеми житла для 7,47 млн. мюьких родин з низькими доходами, у тому чи^ шляхом буфвництва житла для здачi в оренду за доступними цшами, було прийнято житлову програму на 2009-2011 роки. У 2009 роц iз центрального бюджету Китаю було видтено на цi цiлi 49,3 млрд. юашв, крiм цього у буфвництво доступного житла мае вкладатися не менш 10% доходу вщ продажу землi девелоперам, мiсцевими органами самоврядування та дохщ вiд розмщення нею боргових облiгацiй. У 2011 роц таких облiгацiй повинно бути випущено на загальну суму 200 млрд. юашв. У пщсумку до 2011 року було реалiзовано проек^в по будiвництву 10 млн. одиниць доступного житла на загальну суму 1,3 трлн. юашв (198 млрд.дол США). 1з ^еТ суми 500 млрд. юашв (76 млрд. дол.) видтеш центральним i мiсцевим бюджетами, ^i кошти наданi будiвельним компашям, що беруть участь у проектах [18]. Також в КитаТ реалiзуеться «Нацiональний проект зручного житла» за участю житлових акцюнерних товариств (ЖАТ), за яким у ПекУ, ШанхаТ i рядi iнших великих мют було продане житло, надане державою пщприемствам для своТх спiвробiтникiв.
Аналiзуючи свiтовий досвiд кредитування ЖБ, можна видiлити три його основнi схеми: «американську», «нiмецьку» та «китайську», що вщповщають вiдповiднiй класифiкацiï фiнансових моделей краТн (таблиця).
Моделi кредитування житлового будiвництва
Американська Н1мецька Китайська
складова миттевого покращання життя (так звана «американська мрiя») високий рiвень залежносл вiд кон'юнктури фiнансового ринку суб'екти процесу кредитування - iпотечнi i комерцшш банки, кооператив^ банки, кредитш союзи процентна ставка коливаеться вiд 2,5 до 8%, видаеться на 70% вщ вартосл нерухомостi на термiн вщ 3 до 30 рокiв умова - високий рiвень розвитку структури та iнфраструктури фiнансового ринку, наявнють:процедури стандартизацiï i страхування тотечних креди^в, що сприяе зниженню ризимв учасникiв ринку заощаджувально-позичковий принцип функцiонування, закритiсть, що знижуе ï'ï залежнiсть вiд коливань кон'юнктури ринку БОК двох рiзновидiв за участ банку без банку наявнють житлових акцюнерних товариства (ЖАТ), - комерцшш оргашзацп, незалежш вiд держави, яким державш пiдприемства передали свш житловий фонд пiдприемство не несе витрати на утримання житла, що дозволяе Тм пiдвищити зарплату ствробп"никам як компенсацiю витрат на житло. Суб'екти - держава, комерцшш банки, фонди житлових заощаджень, куди пщприемство вiдраховуе кошти з зарплати ствробтика (5 % на мюяць)
банк приймае активну участь у перевiрцi кредитоспроможностi клiента; за три роки на спе^альному рахунку, на який здшснюються вiдрахування iз зарплати та шших доходiв, необхiдно накопичити 30 % вартосп житла, на залишок суми надаеться; термш кредитування - вщ 10 до 36 роюв, ставки вiд 5 до 7 % рiчних. БОК користуються власними активами, не залучаючи фiнансування ззовш. БОК юридично е товариствами взаемного кредиту. Термш внесення передоплати - 5 рош Розмiр передоплати вщ 30 до 40% вщ вартосп житла. Максимальний термiн кредитування - вщ 12 до 18 ромв, мiнiмального термiну не iснуе, штрафiв за дострокове погашення не передбачено. Ставка -вщ 3 до 5% рiчних. субсидп для пшьгових категорiй громадян i для молодих Ымейних державних службовцiв
Джерело: [17, с. 72-7418; 19; 20; 21, с. 169-174].
Узагальнюючи роль держави у розвитку кредитування житлового будiвництва, можна визначити таю напрями ï дш:
1) регулювання кредитного ринку шляхом формування законодавчих i органiзацiйно-економiчних основ, що забезпечують сприятливi умови для розвитку житлового кредитування, залучення кош^в приватних iнвесторiв в житлову сферу;
2) формування умов i програм, спрямованих на пщвищення доступносп креди^в, сприяння окремим категорiям громадян у придбанш житла (тих, чиТх доходiв не вистачае для отримання ринкових банмвських
кредитiв). При цьому масштаби участ держави у розвитку системи житлового кредитування залежить вщ ступеня зртосп фiнансовоï' системи [22].
Серед форм державно пщтримки кредитування житла можна видтити:
• надання кредилв за ставками нижче ринкових, за рахунок спецiально створених фондiв,
• створення умов для зниження процентно'' ставки по кредитах шляхом використання шльг при стягування податш, пов'язаних з виплатою проценлв по кредиту;
• державна пщтримка в рамках реалiзацiï' житлових програм;
• страхування ризимв при кредитуванн ЖБ;
• авансовi субсидп', при отриманн кредиту, для сплати початкового внеску (при ^отечному кредитуваннi);
• фшансування через спецiалiзованi банки.
Отже система житлового кредитування, як правило, мютить три елементи: Св^овий досвщ кредитування ЖБ демонструе, що об'еднання зусиль держави, банш й приватного кашталу дозволяе забезпечити фiнансування будiвництва житла в достатнiх обсягах. Ми приеднуемося до думки C. 1рхшо'', що для Укра'ни досвiд функцюнування БОК як iнструменту житлово'' пол^ики цiнний насамперед тим, що вони об'еднують громадян iз низькими та середшми доходами, якi не мають доступу до кредитних ринмв i не користуються послугами баншсько'' системи ('х заощадження «не працюють» в межах офщшно'' економiки) [6]. Регулююча роль держави в даному випадку полягатиме у наданн премш та податкових птьг будiвельним компанiям, що е бтьш ефективним нiж пол^ика прямих дотацiй.
Вивчення моделей кредитування ЖБ в зарубiжних кражах надае пщстав для висновку, що в силу схожост особливостей ментальностi та фшансово'' системи в Украïнi доцтьно застосувати досвiд розвинених европейських кра'н iз залученням до моделi кредитування будiвельно-ощадних кас. Адже нинi переважно все будiвництво здiйснюеться за рахунок кошлв населення. Також, програми стимулювання кредитування житлового будiвництва можуть бути використан в якостi антикризових програм держави (спираючись на досвщ виходу з Велико'' депреси 30-х рош ХХ ст. в США, наслщмв Друго'' св^ово'' вiйни в еврош) та сприяння розвитку фондового ринку. В даному випадку мова йде про те, що саме тотечне кредитування стало одним з основних факторiв економiчного розвитку в США (новий курс Рузвельта), у Ымеччиш (пюлявоенш реформи Ерхарда), в Аргентит («план Коваля») i в Чилi (реформи Пшочета) [23].
Висновки:
• пщходи до стимулювання кредитування ЖБ мають розроблятися iз врахуванням ситуацiï на ринку житла. Стимулювання попиту на житло через пiльговi кредити, субсидування процентних ставок, авансове кредитування тощо, мае здшснюватися обережно, тому що це може привести до пщвищення цш на житло. Натомють пiльговi кредити забудовникам дозволяють знизити вартють житла i задовольнити пщвищений попит, а також простимулювати розвиток будiвництва;
• вагомою перешкодою на шляху розвитку житлового кредитування е невизначенють, що утруднюе розрахунок прибутш i цш. Вщповщно визначити ефект вщ субсидування процентних ставок можна лише протягом закшчення термшу надання кредиту. Найбтьш прозорими е витрати на авансування субсидш (видтення коштiв на початковий внесок при отриманн кредиту або на придбання житла);
• на разi проведення державою активно'' пол^ики щодо стимулювання кредитування ЖБ, високими е ризики деформаци ринку житла i перегрiву будiвельноï галузк Так якщо держава створила i пщтримуе спецiальнi банки, то iншi кредитнi органiзацiï не можуть вести конкурентну боротьбу на цьому секторi ринку. Мiнiмiзацiя зазначених ризикiв вимагае пщвищення прозорост процесу кредитування i надання пщтримки державою (наприклад, авансовi субсиди, пов'язанi з iпотечними кредитами на кутвлю житла; iпотечне страхування за участю держави).
• Досвщ зарубiжних кра'н переконуе, що умовою розвитку кредитування ЖБ е динамiчна рiвновага мiж приватними та державними джерелами фшансування виходячи iз прюрителв забезпечення житлових потреб рiзних верств населення i надання державою пщтримки для задоволення попиту платоспроможного населення. Для виконання ^ умови в УкраМ необхщно:
• фшансова стаб^за^я, покращання iнвестицiйного клiмату ат зниження процентних ставок;
• розвиток шституцюнального середовища;
• пщвищення довiри населення до банш, формування кредитних бюро;
• пщвищення фшансово' грамотносп населення та вмшня планувати сiмейний бюджет;
• активiзацiя державно'' пiдтримки малозабезпечених верств населення;
• розвиток фондового ринку та страхування;
Список використаних джереп
1. Опыт Украины в создании платежеспособного спроса на рынке жилья путем предоставления гражданам государственной поддержки //Доклад Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хазяйства Украины на XXXV заседании Межправительственного совета по сотрудничеству строительной деятельности государств-участников СНГ. [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://www.minregion.gov.ua/attachments/content-attachments/1932/_1.pdf
2. Мартиненко В. Ф. Еволюця державного управлння на зламi епох / В. Ф. Мартиненко // Економка та держава. - 2007. - № 8. - С. 64-66.
3. Тимофеева О.А. Державне регулювання буд'вництва житловоУ нерухомост'1 в УкраУн'1 / О.А. Тимофеева // Електронне наукове фахове видання «Державне управл'ння: удосконалення та розвиток» [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.kbuapa.kharkov.Ua/e-book/tpdu/2011-3/doc/1/19.pdf
4. Рейкн В.С. Анал'з та оцнка доступностi придбання житла в УкраУш / В.С. Рейкн // Економка : проблеми теор'УУ i практики: [зб. наук. праць ДНУ / в'дп. ред. Покотлов А.А.]. У 6 т. Том II. -Днпропетровськ, 2009. - Випуск 248. - С.364-372.
5. Сироткин В.А. Европейский опыт развития ипотечного кредитования / В.А. Сироткин // Жилищные стратегии, 2(2)/ - 2015. - C. 109-118.
6. Iрхiна, С. В. Оцнка свтового досв/'ду буд/'вництва доступного для населення житла: можливостi застосування в УкраУш / С. В. Iрхiна, // Електронне наукове фахове видання «Державне управл'1ння: удосконалення та розвиток». - 2011. - №12. [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://www.dy.nayka.com.ua/?op=1&z=376
7. Цылина Г.А. Институциональная структура современного рынка ипотечного кредита и ее тенденции / Г.А. Цылина //Жилищное строительство. 2000. - № 11. - С. 10-19.
8. Тарасов В.И., Крымовская Т.П. Мировой опыт кредитования жилищного строительства / В.И. Тарасов, Т.П. Крымовская // [Електронний ресурс]. - Режим доступу: : http http://elib.bsu.by/bitstream/123456789/20562/1/%D0%A2%D0%B0%D1%80%D0%B0%D1%81%D0%BE%D0%B2_% D0%9C%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B9%20%D0%BE%D0%BF%D1%8B%D1%82%20%D 0%BA%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D1%82%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F.pdf
9. Матюгина Э.Г. О рынке жилья /Э.ГМатюгина //Жилищное строительство. - 2001. - № 1. - С. 3-15.
10. Yunus, N. Trends and convergence in global housing markets. Journal of International Financial Markets, Institutions and Money. - 2015. - № 36. - РР. 100-112.
11. Щербинин А.Г. Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья / А.Г.Щербинин // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. -2003. - № 1-2 (14-15) [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://dpr.ru/journal/journal_11_9.htm
12 Jappelli, T., Pistaferri, L. Do people respond to tax incentives? An analysis of the Italian reform of the deductibility of home mortgage interests. European Economic Review. - 2007. - № 51(2). - РР. 247-271.
13. Diaz-Serrano, L. Income volatility and residential mortgage delinquency across the EU. Journal of Housing Economics. - 2005. - №14(3). - РР. 153-177.
14. Пилавова, Э.Г. Роль строительно-сберегательных касс на рынке ипотечного кредитования: мировой опыт и Россия/Э.Г. Пилавова //Экономика региона. -2011. -№ 1. - С. 234-237.
15. Gary-Bobo, R.J., Larribeau, S.A structural econometric model ofprice discrimination in the French mortgage lending industry. International Journal of Industrial Organization. - 2004. - 22(1). - РР. 101-134.
16. Clark, W.A.V., Huang, Y. The Life Course and Residential Mobility in British Housing Markets.Environment and Planning. - 2003. - № 35. - РР. 323-339.
17. Рахман И. А. Инвестиционно-строительная деятельность: зарубежный опыт / И. А. Рахман // Строительный бизнес. - - 2002. - № 2. -С. 3-16.
18. Ипотека в Китае. [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.etag.com.ua/ipotekahistory/6.html
19. Рассадина М.Н. Зарубежный и отечественный опыт ипотечного кредитования: проблемы развития и реализации / М.Н. Рассадина // Экономические и социальные перемены в регионе. - 2004. -№25. - С.98-103.
20. Система соцального захисту населення у Н/'меччин/' [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.pilga.in.ua/
21. Козик В. В. Соцальне та доступне житло: проблеми формування та фнансування / В. В. Козик, Л.1. Дончак // Регюнальна економка : Науково-практичний журнал. - 2009. - № 3. - С. 169-174.
22. Иванова С.А. Зарубежный опыт кредитования жилищного строительства / Иванова С.А. // Институциональное регулирование рынка жилья и жилищно - коммунальной сферы». Коллективная монография под ред. Сысоева А.П., Усова А.И. Иванова Светлана Анатольевна МАКС Пресс Москва, 2012. - С.317-341.
23. Симонова Л.М. Строительство доступного жилья как важнейшее направление антикризисной политики /Л.М. Симонова //Латинская Америка. - 2011. - № 6. - С.47-67.
References
1. The experience of Ukraine in the creation of effective demand in the housing market through the provision of state support to citizens. Report of the Ministry of Regional Development, Construction and Housing and Communal economy Ukraine at the XXXV meeting of the Intergovernmental Council for Cooperation of construction activities of the CIS member states. : http://www.minregion.gov.ua/attachments/content-attachments/1932/_ 1.pdf
2. Martinenko, V.F. (2007) Еvolution of public administration at the turn of eras. Economy and the State, 8,
64-66.
3. Timofeyeva, O.A. (2011) State regulation of residential real estate in Ukraine. Electronic scientific specialized edition of «Public Administration: improvement and development» : http://www.kbuapa.kharkov.ua/e-book/tpdu/2011-3/doc/1/19.pdf
4. Reykin, U.S. (2009) Analysis and evaluation of the availability of housing in Ukraine The economy: problems of theory and practice: [ST. Sciences. Prace authority / vidp. Ed. Pokotilov AA]. At 6 t. Volume II. Dnipropetrovs'k,. pp.364-372.
5. Sirotkin, VA (2015) The European experience of mortgage lending. Housing Strategy 2 (2), 109-118. doi: 10.18334 / zhs.2.2.512
6. Irhina, S.V. (2011). Assessment of international experience building affordable housing for the population: the possibility of a Ukraine. Electronic scientific specialized edition of «Public Administration: improvement and development, 12.: http://www.dy.nayka.com.ua/?op=1&z=376
7. Tsylina, G.A. (2000) The institutional structure of the modern mortgage market and its trends. Housing construction, 11, 10-19.
8. Tarasov, V.I., Krymovskaya, T.P. World experience. Housing Loan. : http://elib.bsu.by/bitstream/ 123456789/20562/1/%D0%A2%D0%B0%D1%80%D0% B0%D1%81%D0%BE%D0%B2_%D0%9C%D0%B8%D1 %80%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B9%20%D0%BE%D0%BF%D1%8B%D1%82%20%D0%BA%D1%80%D 0%B5%D0%B4%D0%B8%D1%82%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F.pdf
9. Matiughin, E.G. (2001). On the housing market. Housing construction, 1, 5-13.
10. Yunus, N. (2015). Trends and convergence in global housing markets. Journal of International Financial Markets, Institutions and Money, 36, 100-112. doi: 10.1016/j.intfin.2014.12.008
11. Scherbinin, A.G. (2003) International experience of attraction of investments in housing. Real estate and investments. Legal regulation, 1-2 (14-15) Retrieved from http://dpr.ru/journal/journal_11_9.htm
12 Jappelli, T., Pistaferri, L. (2007). Do people respond to tax incentives? An analysis of the Italian reform of the deductibility of home mortgage interests. European Economic Review, 51 (2), 247-271. doi: 10.1016 / j.euroecorev.2006.04.003
13. Diaz-Serrano, L. (2005). Income volatility and residential mortgage delinquency across the EU. Journal of Housing Economics, 14 (3), 153-177. doi: 10.1016 / j.jhe.2005.07.003
14. Pilavova, E.G. (2011). The role of construction and savings banks in the mortgage market: international experience and Russian. The economy of the region, 1, 234-237.
15. Gary-Bobo, R.J., Larribeau, S. (2004). A structural econometric model of price discrimination in the French mortgage lending industry. International Journal of Industrial Organization, 22 (1), 101-134. doi: 10.1016 / j.ijindorg.2003.07.002
16. Clark, W.A.V., Huang, Y. (2003). The Life Course and Residential Mobility in British Housing Markets.Environment and Planning, 35, 323-339. doi: 10.1068/a3542
17. Rahman, I. A. (2002) Investment and construction activity: foreign experience. Construction business, 2, 3-9.
18. Mortgage in China.: http://www.etag.com.ua/ipotekahistory /6.html
19. Rassadina, M.N. (2004) Foreign and domestic experience of mortgage lending: the problems of development and implementation. Economic and social changes in the region, 25, 98-103.
20. The social protection of the population in Germany: http://www.pilga.in.ua/
21. Kozik, V.V., Donchak L.I. (2009) Social and affordable housing: problems of formation and financing. Regional Economics: Scientific journal0 3, 169-174.
22. Ivanova, S.A. (2012) Foreign experience in lending for housing. Institutional regulation of the housing market and housing - communal services. «The collective monograph Ed. AP Sysoev, Usov AI Ivanova Svetlana A. MAKS Press, Moscow, 317-341.
23. Simon L. (2011) Construction of affordable housing as a key direction of anti-crisis policy. Latin Amerika, 6, 47-67.
ДАН1 ПРО АВТОРА
Д'яченко Антон Володимирович, астрант, Нацюнальний ушверситет Державно'' податково' служби Укра'ни, 04210, м.Ки'в,пр-т Геро'в Сталшграду буд.126 кв.17, e-mail: [email protected]
ДАННЫЕ ОБ АВТОРЕ
Дьяченко Антон Владимирович, аспирант,
Национальный университет Государственной налоговой службы Украины, 04210, Украина, Киев, пр-т Героев Сталинграда д.12Е кв.17 e-mail: [email protected]
DATA ABOUT THE AUTHOR
Anton D'yachenko, academic titles post-graduate student, National University of State Tax Service of Ukraine, Ap.17, 12E Heroes of Stalingrad avenue, 04210 Kiev, Ukraine e-mail: [email protected]
