CC BY
11IНВЕСТИЦIÏ
УДK 336.71: 568. 23 (И)
Кондрашова Г.П.,
к^.н., Ao^rn; KEI ДВНЗ «ЖНЕУ 1м. В. ^тьмата»
АНАЛ1З СУЧАСНОГО СТАНУ ДEРЖАBHОÏ П1ДТРИМКИ 1ПОТЕЧНОГО ЖИТЛОВОГО КРЕДИТУВАННЯ В УKРАÏHI
В cтaттi нaвeдeний aнaлiз cyчacнoгo cтaнy житлoвoï iпoтeки в Укpaïнi; яка нaдaeтьcя з пiдтpим-кoю дepжaви; пpoaнaлiзoвaнi yмoви ïï надання, нeдoлiки пpaктичнoï peaлiзaцiï, дocвiд peaлiзaцiï дepжaвнoï житлoвoï iпoтeки в iншиx кpaïнax cвiтy; мoжливi шляxи ïï yдocкoнaлeння.
Kлючoвi слова: житгова iпoтeкa; дepжaвнa пiдтpимкa житлoвoï iпoтeкИ; iпoтeчнi oблiгaцiï.
ВСТУП
Для бiльшocтi гpoмaдян УкpaïнИ; пepeд якими CTohb «квapтиpнe питання», житлO; aджe пiльгoвe; нapaзi нe дocтyпнe. Тшьки на квapтиpнoмy oблiкy в нaшoï кpaïнi cтoïть 1,3 млн. poдин. А cкiльки poдин нe в змoзi вcтaти на квapтиpний oблiк, мeшкaючи з батьками, a6o з дiдycями та бaбycями i макта бiльш 9 кв. м в po3paxy^y на 1 людину? Одна з ключoвиx пpичин тaкoгo стану peчeй — дopoжнeчa нepyxoмocтi (^и тoмy; щo 90% житлoвoгo фoндy — 6удинки, пoбyдoвaнi 20 i бiльшe poкiв тoмy) на фoнi нeвиcoкиx дoxoдiв нaceлeння. Згiднo з iндeкcoм, щo вpaxoвye цiни на житго i ^ж^аний дo cepeдньoï зapoбiтнoï плати, KиïB; нaпpиклaд; ^ближая^я дo тaкиx мeгaпoлiciB; як Hью-Иopк i Лoндoн та oбгaняe Mocray, — кoнcтaтyвaли нeщoдaвнo в ООН.
Сepeдня вapтicть квaдpaтнoгo мeтpy в Антали — 632 дoл.; в Одeci — 1062 дoлapa; i вд пpи вдвiчi вищiй cepeднiй зapплaтi в тypeцькoмy мicтi; — зазначав анаттик «EpCTe-Банку» М. Зaбo-лoцький.
За даними Haцioнaльнoгo шституту cтpaтeгiчниx дocлiджeнЬ; для пpидбaння 2-кiмнaтнoï raap-тиpи на 75 ква^ата^ мeтpiв cepeдньocтaтиcтичнoмy yкpaïнцю cлiд пpaцювaти дo 30 poкiB; щo в 7 paзiв бiльшe; нiж гpoмaдянaм Hiмeччини; у 5 paзiв бiльшe, нiж гpoмaдянaм KaнaдИ; Фiнляндiï; Бpaзилiï.
З oднoгo бoкy; тaкi диcпpoпopцiï в Укpaïнi зyмoвлeнi <^зичшю» oбмeжeнicтю житлoвиx квад-paтiв. На oднoгo yкpaïнця пpипaдae лишe близькo 23 «житлo-квaдpaтiв», щo мaйжe вдвiчi мeншe, нiж в Gвpoпi i втpичi мeншe; нiж у США; з iншoгo — poздyттям цiнoвoï бульбашки дo 2008 poкy чepeз iпoтeчнe кpeдитyвaння (пiд 4ac кpизи вoнa «здyлacя» пepeвaжнo в дoлapoвoмy eквiвaлeнтi).
ПОСТАНОВКА ЗАВДАННЯ
Пpoблeмaм житлoвoï iпoтeки в Укpaïнi; aнaлiзy ïï стану та на^ямюв yдocкoнaлeння ^жвя-4ern чиcлeннi нayкoвi poбoти yкpaïнcькиx та зapyбiжниx нayкoвцiв та cпeцiaлicтiв. Ц poбoти Гpинькo О.Л. [1], Koвaлeнкo Л.О.[2,3], Koпишинcькoй Н.В. [4], Лагутша В.Д. [5], Лиca I. [6], Матияш П. [7], Meньшикoвa С. [8], Mixaлiнoй I.r. [9], Mищeнкo В. [10], Оcaдчeнкo I.B. [11], Пaливoди K.B. [12, 13], Пecкypьoвoй О.О. [14], Пoгopeльцeвoй Н. [15], Рeвyцькoй Н. [16], Ру-мянцeвoй С.В.[17], Сaвiчa B.I. [18, 19], Сepдюкa А.В. [20] та iншиx aвтopiв.
Однaчe; вoни вci мають фpaгмeнтapний; poзpiзнeний xapaктep; так як пpиcвячeнi aнaлiзy лишe якoгocь oднoгo виду житлoвoï iпoтeки.
Meтoю статп е aнaлiз cyчacнoгo cтaнy (на 1.05.2012 po^) житлoвoï iпoтeки УкpaïнИ; яка peaлi-зyeтьcя з дepжaвнoю пiдтpимкoЮ; та poзpoбкa шляxiв ïï yдocкoнaлeння.
РЕЗУЛЬТАТИ
Глава ypядy Укpaïни М.Я. Aзapoв зазначав, щo для тoгO; аби зpyшити raaprap^ чepгy в Ук-parni, нeoбxiднo будувати xoчa б 100 тиа квapтиp дocтyпнoгo житла на prn i тoдi б чepeз 10 po^ мoжнa цю пpoблeмy в^шити. Якщo уявити, щo плoщa oднieï «дocтyпнoï квapтиpи» — 30 кв. м, плoщa, яку cлiд ввoдити щopiчнo в eкcплyaтaцiю згiднo такж плaнiв дoдaткoвo cтaнoвить 3 млн. кв. м. Для пopiвняння: у 2011 po^ в eкcплyaтaцiю ввeдeнo 9,41 млн. кв. м житла (у 2010 po^ — 9,3 млн. кв. м, з якж 3 млн. кв. м — узашжш oб'eкти, щo звoдилиcя 10-15 po^). За даними Miнicтepcтвa peгioнaльнoгo poзвиткy; на 01.01.12 poкy нeдoбyдoвaними були 4 тиc. житлoвиx oб'eктiв на 15,8 млн. кв. м (де^ пoлoвинa з ниx мае piвeнь гoтoвнocтi пoнaд 70%). На ïx зaвepшeн-ня пoтpiбнo 50 млpд. гpн.
104
Якщо до кризи шотека була ключовим фшансовим джерелом галуз1 (понад 50% житла купувало-ся в кредит), то зараз !! питома вага як джерела фшансування бущвельно! галуз1 становить 1-2%.
Основш тренди ринку житлово! шотеки в Укра!ш — скорочення обсягу валютних позик на фош менш штенсивного зростання гривневих. У цшому за 2,5 роки шотечний портфель скоро-тився на третину.
Даш про обсяги шотечного кредитування в Укра!ш за останш 2,5 роки наведеш в таблиц 1.
Таблиця 1. Кредити домашшм господарствам на придбання, бущвництво та реконструкщю нерухомост [21]
Перюд Обсяг портфелю (млн. грн.) За строками погашення У розрiзi валют
до 1 року 1-5 роив 5-10 роив понад 10 роив гривня долар США евро рубль iншi валюти
01.01.10 98792 2533 7432 19212 69161 11632 83086 1548 2526
01.07.10 88039 1990 5707 16728 63615 10205 74707 1157 1970
01.01.11 81953 2291 4195 14961 60505 9841 69054 1090 1967
01.04.11 80251 2045 3931 14596 59679 9954 67235 1123 1939
01.07.11 77094 2228 3373 13261 58233 10279 63712 1073 2 2028
01.10.11 75787 2108 3599 14029 56052 11533 61642 987 2 1623
01.01.12 70447 2385 3643 13024 51396 12503 55694 881 2 1388
01.02.12 69761 2324 3626 12750 51061 12700 54783 892 2 1384
01.03.12 70502 2603 3949 13157 50793 13263 54901 910 2 1427
01.04.12 67023 2499 6253 11426 46844 13073 51684 886 2 1379
01.05.12 65956 1668 6789 11229 46270 13124 50655 864 2 1311
За даними НБУ, у кв^ш 2012 року банювський сектор видав нових шотечних кредипв лише на 342 млн. грн., у березш 2012 року — на 233 млн. грн., у лютому 2012 року — на 194 млн. грн., у ичш — на 190 млн. грн.. На початок червня шдекс Кредит Маркет 1потечний (вщображае серед-ню ефективну ставку на шотечному ринку) склав 24,00%.
Компенсащя частини вщсоткових ставок за шотечними кредитами — одна з ключових сощ-альних шщатив президента. На здешевлення позик на придбання житла до 3% у держбюджет на поточний рш передбачено 1 млрд. грн. (зпдно змш, внесених у кв^ш 2012 року).
Вщповщно до постанови Кабмшу «Про затвердження Порядку здешевлення вартост шотеч-них кредипв для забезпечення доступним житлом громадян, яю потребують полшшення житло-вих умов», державна тдтримка може надаватися на придбання житла в об'ектах незавершеного бущвництва або не реал1зованого замовниками в об'ектах, прийнятих в експлуатащю шсля 2009 року. Перелш об'ект1в, в яких може придбаватися житло, визначаеться за поданням орган1в м1сце-во! влади.
Вимоги до кредит1в, за якими надаеться часткова компенсац1я проценпв:
• ф1нансування в гривнях;
• строк кредитування — до 15 роюв з моменту укладення кредитного договору;
• процентна ставка на момент видач1 кредиту не перевищуе 16% р1чних;
• перший внесок повинен бути не менш шж 25% вартост1 житла. За бажанням позичальника розм1р внеску може бути збшьшено. Як перший внесок можуть зараховуватися кошти, сплачен1 за перевищення нормативно! площ1 та розрахунково! вартосп квартири;
• максимальний обсяг позики — добуток нормативно! площ1 i розрахунково! вартост1;
• укладення договорiв поруки з кожним дiездатним членом шм'!, що проживае з позичальником.
Компенсацiя надаеться насамперед позичальникам, яю перебувають на квартирному облiку, та
молодим шм'ям, що мають дтей (але не тiльки вони) за таких умов:
• щомюячний плапж за кредитним договором з урахуванням частково! компенсацi! процентiв на момент отримання кредиту не перевищуе 40% сукупного середньомюячного доходу сiм'!. Сума, що залишаеться пiсля здiйснення щомюячних розрахункiв, повинна бути не меншою одного про-житкового мiнiмуму на позичальника та кожного члена його шм'!;
• середньомюячний грошовий дохщ позичальника i членiв його шм'! на момент видачi кредиту не повинен перевищувати 10-кратного розмiру середньомiсячно! заробiтно! плати у вщповщ-ному регiонi, розрахованого згiдно з даними Держстату;
105
Науковий liicinik': Ф1мамси, банки, iнвестицil - 2012 - №6
• пoзичaльник щopoкy говижн пoдaвaти дo opгaнy Дepжaвнoï Пoдaткoвoï Служби Укpaïни пoдaткoвy дeклapaцiю iз зaзнaчeнням влacниx дoxoдiв i дoxoдiв члeнiв cвoeï ciм'ï; якi пpoживaють paзoм з ним, а шпго пoдaткoвoï дeклapaцiï тpeбa пpeдcтaвити poзпopядникy бюджeтниx кoштiв нижчoгo piвня (oдepжyвaчy бюджeтниx кoштiв).
Hopмaтивнa плoщa житла визнaчaeтьcя з poзpaxyнкy 40 кв. мeтpiв зaгaльнoï плoщi на oдинoкo-гo гpoмaдянинa чи ciм'ю з двox ocí6 та 58 кв. мeтpiв зaгaльнoï плoщi на шм'ю з тpьox i бiльшe ocí6. Рoзpaxyнкoвa вapтicть житла: 7000 грн. за 1 кв. мeтp — для м. KroBa; 5000 ^н. за 1 кв. м — для мют Kиïвcькoï oблacтi; oблacниx цeнтpiB; Сeвacтoпoля i Сiмфepoпoля; 4000 ^н. за 1 кв. м — для шшж нaceлeниx пункпв.
Надання чacткoвoï кoмпeнcaцiï пpoцeнтiв пpипиняeтьcя у paзi:
• пpocтpoчeння гозичальнишм плaтeжiв бiльшe нiж на 180 кaлeндapниx днiв;
• пopyшeння yмoв дoгoвopy пpo надання чacткoвoï кoмпeнcaцiï пpoцeнтiв;
• якщo cepeдньoмicячний гpoшoвий дoxiд пoзичaльникa i члeнiв röro ciм'ï вiдпoвiднo дo года-roï пoзичaльникoм пoдaткoвoï дeклapaцiï пepeвищye 10-кpaтний poзмip cepeдньoмicячнoï зapo-бiтнoï плати у вiдпoвiднoмy peгioнi; poзpaxoвaний зпдго з даними Дepжaвнoгo cтaтиcтичнoгo у^авлшня.
Якщo пoзичaльник дocтpoкoвo poзipвaв дoгoвip iз зaбyдoвникoM; вiн зoбoв'язaний у 3-мюяч-ний cтpoк пoвepнyти в^ cyмy oтpимaнoï кoмпeнcaцiï за вecь пepioд дiï дoгoвopy [22].
Пepший дoгoвip у paмкax пpoгpaми yклaдeнo в м. Суми 15 тpaвня 2012 poкy. Згoдoм пiдпиcaнo щe 22 дoгoвopи — го 11 в Kиeвi й Днiпpoпeтpoвcькiй oблacтi. Пpийoм дoкyмeнтiв вiд гpoмaдян чepeз «eдинe вiкнo» ввeдeний в Днiпpoпeтpoвcькш, Дoнeцькiй; Iвaнo-Фpaнкiвcькiй; Kиïвcькiй; Рiвнeнcькiй oблacтяx. За даними Miнpeгioнy; на 7 чepвня 2012 poкy визнaчeнi 68 oб'eктiB; у якиx для ^идбання пpoпoнyeтьcя 3 311 raaprap. В цiлoмy пo Укpaïнi бшя 5,1 тиc. гpoмaдян виявили бажання oтpимaти тaкi iпoтeчнi житлoвi кpeдити.
npo yчacть в пpoгpaмi пoвiдoмили «Ощадбанк», «Укpгaзбaнк» для poбoти го вciм peгioнaM; банк «Фiнaнcи та Kpeдит», «Бpoкбiзнecбaнк» — пo KroBy, банк «Фopyм» — пo Днiпpoпeтpoвcькiй oблacтi; «Укpcoцбaнк» — пo Kme^Em, Mикoлaïвcькiй та Чepнiвeцькiй oблacтяX; «Укpeкciмбaнк» — пo Хмeльницькiй oблacтi; «Пpoмiнвecтбaнк» — пo Чepнiгiвcькiй oблacтi; «Сбepбaнк Pociï» — пo Зaпopiзькiй oблacтi.
Koмпeнcaцiя чacтини вiдcoткiв мае здiйcнювaтиcя пicля щoмicячнoгo плaтeжy пo кpeдитy (отла-та ycix вiдcoткiв) шляxoм зapaxyвaння кoштiв на cпeцpaxyнoк.
На 01.06. 2012 po^ Miнpeгioн ropepaxyBaB poзпopядникaм кoштiв нижчoгo piвня 30 млн. ^н. для peaлiзaцiï пpoгpaми «Дocтyпнe житлo».
На cьoгoднi oдним з ключoвиx cтpимyвaчiв yчacтi нaceлeння в цieï пpoгpaмi е в^ута^ть га-paнтiй; щo дepжaвa впpoдoвж вcьoгo чacy дiï кpeдитнoгo дoгoвopy бyдe кoмпeнcyвaти вiдcoтки пo кpeдитy. У зв'язку з цим у чepвнi 2012 poкy дo Bepxoвнoï Ради був внeceний зaкoнoпpoeкт .№10557 «npo peaлiзaцiю coцiaльниx iнiцiaтив Пpeзидeнтa Укpaïни щoдo здeшeвлeння вapтocтi iпoтeчниx кpeдитiв». Дoкyмeнтoм пpoпoнyeтьcя внecти змши дo cт.55 Бюджeтнoгo кoдeкcy; дoпoвнивши пepeлiк зaxищeниx cтaтeй бюджeтy гом^жащею пpoцeнтiB; cплaчyвaниx банкам, iншим фшан-coвим ycтaнoвaм за кpeдитaми; oтpимaними гpoмaдянaми на бyдiвництвo (peкoнcтpyкцiю) чи ^ид-бання житла.
Для oтpимaння кpeдитy на дocтyпнe житлo мoлoдим ciм'ям пoтpiбнo зapoбляти 5-6 тиа гpн. на мicяцЬ; щoб ^иблизго 2 тиc. гpн. виплачувати го iпoтeчнoмy житлoвoмy кpeдитy. На думку гoлo-ви paди диpeктopiв Koнфeдepaцiï бyдiвeльникiв Укpaïни Л. Пapцxaлaдзe; для того, щoб бiльшe гpoмaдян cкopиcтaлиcя дepжaвнoю пiдтpимкoю на житлoвy iпoтeкy, мoжнa змeншити poзмip шм-пeнcaцiï, лишивши пoзичaльникaм cплaчyвaти 7-8%. Kpiм тoгO; з тoчки зopy cro^amc^ Koнфeдe-paцiï бyдiвeльникiв УкpaïнИ; дepжaвнa пiдтpимкa на пpидбaння дocтyпнoгo житла говинна бути на piвнi 10 млpд. гpн. у piк. На röro думку, збiльшeння oбcягiв дepжaвнoгo фiнaнcyвaння нe ^и-звeдe дo iнфляцiï; тoмy щo кoшти будуть викopиcтaнi в гaлyзi. ЗayвaжимO; щo Miнpeгioн вжe aнoнcyвaB; щo мае нaмip iнiцiювaти видiлeння щe 1 млpд. гpн. у бюджeтi 2013 po^ на peaлiзaцiю пpoгpaми «Дocтyпнe житлo».
Eкcпepти тaкoж звepтaють увагу на дoвoлi жopcткi пapaмeтpи пpoгpaми — як пo poзpaxyн-швш вapтocтi (пpи лiмiтi в 7 тиа гpн. цiнa 1 ^a^araoro мeтpy в м. Kиeвi пepeвищye в cepeдньo-му 8 тиа гpн.); нopмaтивнiй плoщi (у нoвoбyдoвax зазвичай cтaнoвить бiльшe 50 кв. м; в ypядoвiй жe roCTaroBi для oдинoкиx гpoмaдян визнaчeнo ropiï 40 кв. м), так i oбмeжeння щoдo вapтocтi кpeдитiв (макетмальна cтaвкa — 16% piчниX; ад пpи тoмy; щo UIRD го piчним дeпoзитaм в гpивнi нapaзi cклaдae 16,59% piчниx).
10б
Для того, щоб виршити питания щни ресурсу, заступник голови бюджетного ком1тету В. Лук'я-нов пропонував забезпечити рефiиаисуваиия Нацюнальним банком Украши державних фонд1в кредитування бущвництва за ставкою рефiиаисуваиия 7,75%. У такому разi держава компенсуе позичальнику витрати на житлову iпотеку в розмiрi 5% за рахунок кошпв держбюджету, решту (2,75%) мае погашати позичальник.
Водночас, як зазначав голова правлшня «Ощадбанку» Украши С. Подрезов, програма «Дос-тупне житло» буде фшансуватися у том числi за рахунок кошпв, отриманих вiд розмщення шо-течних облiгацiй Агентством з рефшансування житлових кредитiв (АРЖК). 1х дебютний випуск на 500 млн. грн. повинен бути здшснений у червш 2012 року. Якщо НБУ надасть яюсь привше! для цих паперiв, то вони будуть мати ютотний попит.
Номiнально в Укра!ш вже давно дiють рiзнi програми «доступного житла», коли держава компенсуе частину 1'х вартостi (30%) чи надае компенсацiю частину ставки за шотекою. Реалiзову-ються вони через Державну шотечну установу (ДГУ) та Держфонд сприяння молодiжному житло-вому будiвництву. Але масштаб роботи цих структур не дозволяе принципово пожвавити втиз-няне житлове бущвництво. У 2011 роцi, зокрема, ДГУ профшансувала добудову 26 незавершених об'екпв на 627 млн. грн., що дозволило ввести лише 400 тисяч метрiв квадратних житла (бiля 5,5 тис. квартир). При цьому, як повщомляв керiвник Держфонду сприяння молодiжному житловому будiвництву Л. Рассухiн, Фонд мае цьогорiч видiлити 111 млн. грн. в рамках програми частково! компенсацп ставки кредитiв комерцiйних банюв. Ще 135 млн. грн. тде по програмi кредитування молодiжного будiвництва.
Ринковi механiзми роботи (у т.ч. через випуск шотечних облтацш) пе! ж таки Д1У поки дуже вщчутних результатiв для бущвельного сектору i фшансово! системи не принесли. Як анонсува-лося, в 2012 рощ ДГУ мае випустити корпоративш облтацп на 1 млрд. грн. та шотечш облтацп — на 500 млн. грн. Наразi ДГУ надае банкам-партнерам рефшансування тд 11% рiчних, причому маржа кредиторiв обмежуеться 4%. Таким чином, вартють позики для позичальника — 15% рiчних (що значно нижче поточних ставок на шотечному житловому ринку, яю сягають 20%). При цьому для комерцшних банкiв спiвпрацювати з ДГУ не так легко, оскшьки И вимоги до виданих шотечних кредипв (пiд якi i надаеться рефiнансування) доволi жорсткi, що хоч робить кредитування бшьш «безпечним», але звужуе поле застосування фшансового iнструменту.
Практика рiзних кра1'н св^ демонструе, що iпотечнi облтацп можуть стати надзвичайно пер-спективним мехашзмом при 1'х грамотному використаннi.
З початку 2012 року випуск забезпечених облтацш стае дедалi популярнiшим у свт. Одна з причин тако1' динамiки — очiкуваний вступ в силу вимог Базель-3, якi вимагають вiд банкiв в т.ч. збшьшення високолiквiдних активiв (потрiбно, щоб вщношення 1'х загального обсягу до чистого вщтоку готiвки за наступнi 30 дшв було не менш 100%) [23]. До високолшвщних активiв так званого другого рiвня вщносять й обл^ацп з покриттям (до першого належить готiвка, резерви в Центробанку, активи, забезпечеш Сврокомюею, МВФ тощо). Враховуючи очiкуване зниження кредитно! ак-тивностi зi вступом в дiю Базеля-3, банки й намагаються встигнути наростити запаси цього шстру-менту. На цьому фош влада багатьох европейських кра1н намагаеться лiбералiзувати законодавство, щоб створити комфортш умови для роботи учасниками ринку (зокрема, в Бельгп, Швецп). В лютому поточного року чимало европейських центробанюв також переглянули сво! ломбарднi списки та розширили кшьюсть iнструментiв, якi готовi брати в заставу при рефшансування банюв. Зокрема, регулятори Францп, Австрп, 1рландп та Португалп погодилися брати в забезпечення кредитiв деякi типи iпотечних облтацш i навiть цiннi папери, забезпечеш споживчими кредитами.
У Росп шотечш щнш папери доволi iнтенсивно випускалися до кризи. Крiм Агентства шотечних житлових кредипв, цим займалися i займаються також комерцiйнi банки. Причому вони на-дають перевагу випуску цих цшних паперiв через спещально створенi компанп 8РУ. Такий шдхщ обираеться тому, що дозволяе розчистити баланс, тдвищити рiвень капiталiзацil, отримати для паперiв вищий рейтинг, шж мае сам банк. Розтр^и поки охолоджений ринок може шщатива, пiдтримана нинiшнiм прем'ером Д. Медведевим щодо використання коштiв Пенсiйного фонду для тдтримки ринку шотеки (через викуп у том чи^ шотечних облтацш). Державна корпоращя Росшсько! Федерацп «Внешекономбанк» заявляла про готовнiсть швестувати пенсiйнi заощад-ження в шотечш облтацп, викупивши 1'х у банюв та Агентства iпотечних житлових кредипв на 150 млрд. рублiв до 2013 року.
Певним чином показовим для Украши може бути досвщ Аргентини в питанш активiзацil шотечного ринку та розвитку сегменту шотечних облтацш. Так, за тдтримки Свгтового банку ар-
107
Науковий вк-ммк: Ф1мамси, банки, швестмци - 2012 - №6
гeнтинcький ypяд cтвopив фoнд, який видае гapaнтiï пo iпoтeчним цiнним пaпepaм. В випадку фopc-мaжopниx oбcтaвин цeй гapaнтiйний дepжaвний фoнд викyпoвye oблiгaцiï; якщo банк-учаетик нe в змoзi пiдтpимyвaти ïx Rypc. Щoпpaвдa; ocoбливicтю iпoтeчнoгo кpeдитyвaння в лaтинoaмepикaн-cькиx кpaïнax е тe, щo cyмa iпoтeчнoï гозики нe пepeвищye 30% вapтocтi житла. фантика пiдтpим-ки з 6o^ дepжaви pинкy iпoтeчниx oблiгaцiй е ташж i в Aзiï; в тому чи^ в Iндiï; Ташандь
Як вiдoмO; на пoчaткy po^ в Укpaïнi бyлo cтвopeнe Aгeнтcтвo з peфiнaнcyвaння житлoвиx кpeдитiв за шщативи НБУ «Ощaдбaнкoм» (70,85%), «Укpeкciмбaнкoм», «Укpгaзбaнкoм» та бан-кoм «Km'B» (на тpьox — 29,15%). Статутний каштал AРЖK cклaв 35 млн. ^н. Boнo випycкaтимe iпoтeчниx oблiгaцiй пiд пули iпoтeчниx кpeдитiB; пepeдaниx йoмy кoмepцiйними банками. Отpи-маш кoшти AРЖK нaдaвaтимe бaнкy-пapтнepy; а той видaвaтимe за ïx дoпoмoгoю нoвi iпoтeчнi житлoвi кpeдити.
Як oчiкyerьcя, цeй мexaнiзм дoзвoлить пiдтpимaти пpoцec фopмyвaння бiльш дoвгoгo кpeдит-нoгo pecypcy на pинкy. Kpiм тoгO; вiн cпpиятимe i здeшeвлeнню пoзик. За oцiнкaми кepiвникa AРЖK С. Boлкoвa; якщo cьoгoднi банки oтpимyють вiд cboïx iпoтeчниx пopтфeлiв cepeднiй дoxiд 16% piчниX; то залучити дoдaткoвi кpeдитнi pecypcи мoжнa, пpoпoнyючи iнвecтopaм кyпoн пo oблiгaцiяx близькo 11-12% (пpи дoxoдi AРЖK мeншe 1% piчниx). Пoвepнyвшиcь в cиcтeмy, ^ив-ня мoжe бути викopиcтaнa банками для видaчi нoвиx iпoтeчниx кpeдитiB; cтaвкa за якими мoжe cклacти 14-15% piчниx у гривш.
Чepeз цю cxeмy банки змoжyть зaдiяти вaлютнi пopтфeлi для oтpимaння гpивнi й тpaнcфopмy-вати бшьш кopoткий гpивнeвий pecypc ^тазите нaceлeння) у бiльш дoвгий: видавши iпoтeчний кpeдит за дoпoмoгoю кopoткoгo pecypcy, банки змoжyть пpoдaвaти iпoтeчнi oблiгaцiï тepмiнoм на oдин-тpи pom.
Haлeжнy якicть пyлiB; кpiм caмoгo AРЖK; бyдe зaбeзпeчyвaтиcя чepeз нeзaлeжнe yпpaвлiння пoкpиттям лiцeнзoвaним yпpaвитeлeм i пepioдичними ayдитopcькими пepeвipкaми. Згiднo з уго-дoю з AРЖK; банки будуть зoбoв'язaнi зaмiнити пoгaнi кpeдити на пoзики вiдпoвiднoï якocтi. Якщo ж банк нe змoжe пiдтpимaти якicть iпoтeчнoгo пoкpиrтя aбo Boro бyдe змeншyвaтиcя за paxyнoк пoгaшeння кpeдитiB; AРЖK мае пpaвo дocтpoкoвo пoгacити oблiгaцiï в oднocтopoнньoмy пopядкy.
Щoб мiнiмiзyвaти pизики iнвecтopiB; агентств виcyвae дocить жopcткi вимoги дo бaнкiB; чиï пopтфeлi кpeдитiв будуть виступати зaбeзпeчeнням випycкy iпoтeчниx oблiгaцiй. Так, якщo зaкoн «npo iпoтeкy» дoзвoляe випycкaти iпoтeчнi oблiгaцiï з кoeфiцieнтoм пoкpитrя 0,9 (на 1 ^н. ^e-дитiв — 90 шп. нoмiнaлy oблiгaцiй); тo aгeнтcтвo вcтaнoвлюe для нaйбiльшиx бaнкiв кoeфiцieнт пoкpиття 0,8, для cepeднix — 0,7, i 0,5-0,6 — для нeвeликиx фiнaнcoвиx ycтaнoв. Щoб уникнути promy дeфoлтy з бoкy oбcлyгoвyючoгo кpeдити банку, нeвeликi фiнaнcoвi устагови будуть зoбo-в'язaнi yклacти так зваш дoгoвopи на back-up cepBic з вeликим бaнкoM; який у paзi бaнкpyтcтвa дpiбнoгo банку викупить пopтфeль iпoтeчниx кpeдитiв з вщговщним диcкoнтoM; щoб нe roCTpa^ дали тpимaчi iпoтeчниx oблiгaцiй.
Для пiдвищeння iнвecтицiйнoï пpивaбливocтi iпoтeчниx oблiгaцiй нapaзi poзглядaeтьcя мoж-ливicть викopиcтaння ïx банками-гокупцями для фopмyвaння oбoв'язкoвиx peзepвiв (за aнaлo-гieю дo ОВДП, випyщeниx для фiнaнcyвaння пiдгoтoвки дo GBpo-2012) й oтpимaння peфiнaнcy-вання в НБУ. Kpiм тoгO; iпoтeчнi oблiгaцiï дoзвoлять знизити банкам нaвaнтaжeння на peгyлятив-ний кaпiтaЛ; вpaxoвyючи тe; щo зapaз вoни ^и йoгo poзpaxyнкy вpaxoвyють вaлютнi iпoтeчнi кpeдити з pизикoм 100%, а iпoтeчнi oблiгaцiï мoжнa бyдe BpaxoByBarn з pизикoм 10%. Kpiм того, завдяки cboïïï нaдiйнocтi; зaзнaчeний фшантовий iнcтpyмeнт мoжe бути цiкaвим i для пeнciйниx фoндiв (кoли за^ацюе дpyгий piвeнь пeнciйнoï peфopми); i для iнoзeмниx iнвecтopiB; щo в цiлoмy cпpиятимe poзвиткy фoндoвoгo pинкy [21].
На зaвaдi poзвиткy pинкy iпoтeчниx oблiгaцiй в нaйближчiй rap^e^^i мoжe cтaти cклaднicть з фopмyвaнням якicниx пyлiв iпoтeчниx кpeдитiB; вpaxoвyючи значну чacткy ïx пpoблeмнocтi. Однак якюш пoзики в пopтфeляx кoмepцiйниx бaнкiв Укpaïни тeж е. Гapaнтoм вiдбopy в пули якicниx arcrnBiB мoжe буди peтeльний кoнтpoль за poбoтoю AРЖK з бoкy НБУ i пpoвiдниx мiжнapoдниx ayдитopiв.
Kpiм тoгO; для eфeктивнoгo фyнкцioнyвaння iпoтeчниx oблiгaцiй пoтpeбye дooпpaцювaння чинна нopмaтивнa база, яка peглaмeнтye випycк та o6^ iпoтeчниx oблiгaцiй. В У^аш зapaз нeмae oбмe-жeнь щoдo фiнaнcoвoгo cтaнy бaнкiв-eмiтeнтiв; xoч вoни, нaпpиклaд; в Gвpoпi icнyють. Heзpoзy-мiлoю нapaзi тaкoж е пpoцeдypa пepexoдy зacтaви у влacнicть дepжaтeлiв oблiгaцiй у випадку
10S
банкрутства ем1тента, не до кшця розроблеш процедури, пов'язаш з управлшням покриттям об-лтацш тощо.
Не зважаючи на ус перел1чен1 обставини, в найближчш перспектив! шотечш обл^аци вида-ються чи не найбшьш реальним способом отримання «довго!» гривш для шотечного житлового ринку, дефщит яко! е одним з основним фактор1в стримування його ефективного розвитку. Так, шщативу Укрекшмбанку щодо випуску гривневих евробонд1в фшансовий ринок Украши так i не тдхопив (враховуючи ж напругу на мiжнародних фiнансових ринках навряд це й вщбудеться вже невдовзi); позитивний ефект вщ пенсiйноi реформи невiдомо коли ще вдасться отримати, враховуючи хрошчний дефiцит Пенсiйного фонду (а його нейтралiзацiя — одна з ключових передумо-ва вступу в дда другого етапу реформи); що ж до використання плаваючих ставок, орiентиром для яких переважно виступае депозитний i^^^ UIRD, однак поки що населення доволi прохолодно ставиться до цього мехашзму, враховуючи можливють !х зростання.
Певну надiю у процес формування на ринку «довго!» гривш можна було б покладати на випуск гривневих обл^ацш МФО. У середиш травня Верховна Рада в першому читаннi вже прийняла закон, який надае !м таке право. Однак далеко не факт, що документ устшно пройде друге читання, враховуючи, що щнш папери МФО можуть скласти серйозну конкуренщю уря-довим ОВДП на фош значних потреб фшансування дефщиту державного бюджету в найближ-чому майбутньому [21].
ВИСНОВКИ
Проведений аналiз сучасного стану державно! тдтримки житлово! шотеки в Укра'ш дозволяе констатувати факт !! слабкого розвитку. Про це свщчать малi обсяги будiвництва житла з державною шдтримкою, залежшсть вiд обсягiв та своечасностi формування та використання бюджетних коштiв, вщсутшсть гарантiй для позичальникiв у фшансуванш житлово! iпотеки впродовж усього термшу кредитного договору, дефiцитнiсть бюджетного ресурсу тощо. Це дозволяе сформувати подальшi напрямки !! удосконалення. Для бшьш штенсивного розвитку iпотечного житлового кредитування з державною фшансовою пiдтримкою в Укра!ш необхiдно сформувати передумови для ефективного функщонування ринку iпотечних облтацш. Укра!на на цьому шляху повинна ретельно вивчати та використати багатий мiжнародний досвщ багатьох кра!н св^, пристосувати його до сучасних реалш свого економiчного розвитку. Це допоможе Укра!ш бiльш оптимiстично пiдiйти до ефективного виршення житлово! проблеми сво!х громадян.
СПИСОК ВИКОРИСТАНО1 Л1ТЕРАТУРИ
1. Гринько О.Л. Формування й розподш банювських ресурсiв на iпотечне кредитування /
0.Л. Гринько // Фшанси Украши. — 2005. — №7. — С. 119-131.
2. Коваленко Л.О. Концептуальш засади розробки кредитно! пол^ики для продукпв шотечно-го кредитування / Л.О. Коваленко // Актуальш проблеми економши. — 2008. — №4. — С. 213-216.
3. Коваленко Л.О. Ризики шотечного кредитування в Укра!ш / Л.О. Коваленко, О.В. Середа // Економша та держава. — 2007. — №1. — С. 33-35.
4. Копишинська Н.В. Становлення шотеки в Укра!ш / Н.В. Копишинська // Фшанси Украши.
— 2004. — №5. — С. 54-60.
5. Лагутин В.Д. Ипотечный кредит в Украине: перспективы и возможные последствия / В.Д. Лагутин // Банковское дело. — 2008. — № 4. — С. 42-51.
6. Лис I. Пщвищення рiвня лшвщност банюв на основi використання шотечних продукпв /
1. Лис, К. Борисик // Банювська справа. — 2007. — №4. — С. 14-19.
7. Мапяш П. Актуальшсть теми шотечного кредитування. Стан та тенденци ринку житлового шотечного кредитування. 2005 р. / П. Мапяш. — [Електронний ресурс]. — Режим доступу: //http //www.yur-gazeta.com.
8. Меньшиков С. 1потечш кредити з фшсованою, регульованою та пбридною процентною ставкою: особливосп та переваги / С. Меньшиков // Фшансовий ринок Укра!ни. — 2008. — №9.
— С. 30-36.
9. Мiхалiна 1.Г. Мехашзми шотечного кредитування: втизняний та зарубiжний досвщ / 1.Г. Мiхалiна // Статистика Укра!ни. — 2006. — №4. — С. 89-93.
10. Мищенко В. Удосконалення управлшня кредитними ризиками при кредитуванш житла / В. Мищенко // Банювська справа. — 2006. — №4. — С. 13-14.
11. Осадченко И.В. Особенности рефинансирования вторичного рынка ипотечного кредитования / И.В. Осадченко // Финансы и кредит. — 2006. — № 28. — С. 27-32.
109
Науковий itici iiik: Фшанси, банки, швестици - 2012 - №6
12. Пaливoдa K.B. Оcнoвнi мoдeлi та cxeми iпoтeчнoгo кpeдитyвaння / K.B. Пaливoдa // Iпoтeч-ний pинoк в Укpaïнi: пpoблeми cтpaтeгiï poзвиткy: мaтepiaли Miжнapoднoï нayкoвo-пpaктичнoï кoнфepeнцiï — K.: Miжнapoдний шститут фiнaнciB; 2004. — 138 c.
13. Палы^да K.B. Ипoтeчный pынoк жилья в Укpaинe. Пpoблeмы и пepcпeктивы paзвития / K.B. Паль^да. — K.: Знaниe; 2006. — 206 c.
14. neœypeBa A.A. Тeндeнции paзвития pынкa ипoтeчнoгo кpeдитoвaния в Укpaинe / A.A. nec-кypeвa; Т.И. Пpиxoдькo // Фшантовий i бaнкiвcький мeнeджмeнт: дocвiд та пpoблeми: тeзи дoпo-вiдeй i виегутв VIII Miжнapoднa кoнфepeнцiя CTy^mÎB i мoлoдиx вчeниx. — Дoнeцьк, 2006. — С. 242-244.
15. Пoгopeльцeвa H. Оcoбливocтi cтaнoвлeння iпoтeчнoгo pинкy в тpaнcфopмaцiйнiй eкoнoмiцi / H. Пoгopeльцeвa // Бaнкiвcькa cпpaвa. — 2007. — №3. — С. 26-38.
16. PeBy^ra H. Iпoтeчнe кpeдитyвaння: зapyбiжний дocвiд i пepcпeктиви poзвиткy в Укpaïнi / H. PeBy^ra // Цiннi пaпepи Укpaïни. — 2008. — №2. — С. 24-26.
17. Румянвдва С.В. Пpoблeми pинкa iпoтeчнoгo кpeдитyвaння / С.В. Румянвдва // Цiннi пaпepи У^аши. — 2009. — № 41. — С. 20-23.
18. Савич B.I. Дepжaвний зeмeльний (iпoтeчний) банк як eлeмeнт iнфpacтpyктypи iпoтeчнoгo pинкy / B.I. Савич // Банюв^ка cпpaвa. — 2004. — №3. — С. 10-16.
19.Савич B.I. Пepcпeктиви iпoтeчнoгo житлoвoгo кpeдитyвaння в У^аш / B.I. Савич // Фшан-cи Укpaïни. — 2005. — №9. — С. 81-92.
20. Сepдюк A.B. Koнцeптyaльнi ocнoви фyнкцioнyвaння pинкy iпoтeчнoгo кpeдитyвaння в Ук-pai^i / A.B. Сepдюк // Фopмyвaння pинкoвиx вiднocин в У^аш: збipник нayкoвиx пpaць. — K., 2006. — Вип.. 2(57). — С. 97-101.
21. Дocтyпнe та кoмфopтнe житлo: як пpaцюють мexaнiзми знижeння cтaвoк за кpeдитaми на пpидбaння та peмoнт житла? (iнфopмaцiйнo-aнaлiтичнi мaтepiaли). Лiгa фiнaнcoвoгo poзвиткy Укpaïни. Aнaлiтикa. 2012 piк. — [Eлeктpoнний pecypc]. — Peжим дocтyпy: http://www.lfr.org.ua/ uk/analytics/454-2012-06-18-08-34-37. html
22. Дeшeвaя ипoтeкa в Укpaинe бyдeт.....2012 г. — [Элeктpoнный pecypc]. — Peжим дocтyпa:
http://smi.liga.net/articles/20l2-05-ll/5390949-deshevaya_ipoteka_v-ukraine_budet_...
23. Чуб О.О. Пepcпeктиви впpoвaджeння Бaзeль-3 в yмoвax фiнaнcoвoï глoбaлiзaцiï (2012 p.) Стаття / О.О. Чуб. — [Eлeктpoнний pecypc]. — Peжим дocтyпy: http://google.com.ua/seach?source =ig8 hl=
Стаття надшшла дo peдaкцiï 17 ^удия 2012 poкy
110
