CC BY
458
УДК 332.64
щуров н. н.
аспирант кафедры «оценка и управление собственностью»
Финансового университета
методы оценки рыночной стоимости земельных участков при изъятии для государственных или муниципальных нужд
В соответствии с законодательством Российской Федерации при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд собственнику выплачивается выкупная цена, которая включает в себя рыночную стоимость, а также убытки, в том числе упущенную выгоду (ст. 281 ГК РФ). Расчет рыночной стоимости является ключевой и самой сложной составной частью выкупной цены.
В мировой и отечественной оценочной теории и практике сложилось единое понимание рыночной стоимости объектов оценки. Это видно из двух определений. Представление российского законодателя о рыночной стоимости стало едино с Международным комитетом по стандартам оценки (ГVSC). Под рыночной стоимостью объекта оценки в Российской Федерации понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, объект оценки представлен на открытом рынке посредством
публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было, платеж за объект оценки выражен в денежной форме1.
В соответствии с Международными стандартами оценки (далее - МСО) рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения2.
Однако, несмотря на единство определения рыночной стоимости, вопрос о корректности применения тех или иных подходов и методов оценки земельных участков и других объектов недвижимости остается в российской теории и практике в центре научных дискуссий, что связано с неразвитостью рыночных отношений в сфере оборота недвижимости. Хотя российские федеральные стандарты оценки3 (далее - ФСО) и разработаны с учетом МСО, в них даны только общие подходы к оценке без их конкретизации применительно к оценке земельных участков.
1 См.: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 11.07.2011) // Российская газета. 2011. 15 июля.
2 См.: Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007 / Пер. с англ. И. Л. Артеменкова, Г. И. Микерина, Н. В. Павлова, А. И. Артеменкова; Под ред. Г. И. Микерина, И. Л. Артеменкова. М.: Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков, 2009. С. 68.
3 См.: Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» // Российская газета. 2007. № 194. 04 сент
Так, доходный подход определяется в ФСО, как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Сравнительный подход, в соответствии с ФСО, представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Что касается затратного подхода, то в ФСО он определен, как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Вышесказанное подтверждает необходимость рассмотреть международную практику по оценке рыночной стоимости земельных участков.
В соответствии с общеметодологическими подходами к оценке рыночной стоимости земельных участков, зафиксированными в МСО, существуют два основных метода оценки земельных участков - техника сравнения продаж и техника разбивки на участки. При этом техника разбивки на участки рассматривается как метод, который может быть приемлемым в некоторых ситуациях, когда недостаточно цен сделок с прямыми аналогами объекта оценки, но есть достоверная информация о ценах сделок с участками, находящимися на иной стадии градостроительного освоения, чем объект оценки. Поскольку этот метод рассматривается как требующий больших допущений, он в большей степени ориентирован на расчеты в рамках определения инвестиционной, а не рыночной стоимости26.
Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации о прошедших на рынке сделках. Как показывает практика, этот метод
дает неудовлетворительные результаты при высоких темпах инфляции, недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий4. Данный недостаток, тем не менее, является наименьшим среди прочих, имеющихся у других методов оценки земельных участков.
При этом именно техника сравнения продаж, предусматривающая прямое сравнение рассматриваемого имущества с аналогичными земельными участками, для которых имеются фактические данные по последним рыночным сделкам, является наиболее подходящим методом оценки рыночной стоимости земельных участков при изъятии для государственных или муниципальных нужд.
В качестве дополнительного аргумента можно привести пример Германии, так как немецкий рынок земли отличается наибольшей эффективностью, что отвечает как интересам государства в целом, так и бизнеса в частности. Германия традиционно относится к группе стран с четко выдержанной социальной ориентацией экономики. Среди прочего это означает широкие возможности государства по регулированию земельного и других рынков, в том числе путем формирования стандартов и правил осуществления оценочной деятельности. В соответствии со стандартами оценки недвижимости Германии оценка земли должна осуществляться преимущественно по сравнительному подходу. Рыночные цены застроенных земельных участков должны выводиться из цен сделок с незастроенными участками5.
При наличии достоверной информации данный метод, основанный на сравнении таких продаж, является наиболее оправданным к расчету стоимости. Это подтверждается на практике, как среди зарубежных6, так и российских оценщиков.
Таким образом, главным требованием для подхода, основанного на сравнении продаж, является наличие полной и достоверной информации. Также умение оценщика должно проявиться в том, чтобы внести поправки, отражающие различия между сопоставимыми объектами имущества и оцениваемым недвижимым имуществом7. В рамках применения данного подхода оценщик должен следовать следующей процедуре:
• исследовать рынок;
• установить истинность информации;
• выбрать адекватные единицы сравнения;
• сравнить продаваемые объекты имущества с рассматриваемым имуществом;
3 См.: Волович Н. В., Щуров Н. Н. Вопросы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Часть II // Имущественные отношения в РФ. 2011. № 5 (116). С. 49-50.
4 См.: Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и Статистика, 2008. С. 246.
5 См.: Волович Н. В. Зарубежный опыт: Оценка рыночной стоимости земельных участков в Германии // Оценочная деятельность. 2010. № 2 июль. C 24-26.
6 Данный вывод следует из различных публикаций зарубежных ученых. Более подробно см. об этом, напр.: Johnson T. A., Davies K., Shapiro E. F. Modern methods of Valuation. Ninth edition. Bell & Bain Ltd. Glasgow. 2000. P. 39^4; Rees W. H., Hayward R.E.H. Valuation: Principles into practice. Fifth edition. Taylor & Francis. London, 2001. P. 37-81.
7 См.: Оценка недвижимого имущества: от стоимости к ценности / [С. Сейс]; пер. с англ. Г. И Микерина, А. И. Артеменкова; Под ред. Г. И. Микерина, И. Л. Артеменкова. М.: Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2009. С. 38.
• согласовать результаты, приведя их к показателю стоимости.
Техника разбивки на участки, как второй основной метод оценки рыночной стоимости земельных участков, связан с предположением о разделении конкретного объекта имущества на ряд участков, определением доходов и расходов, связанных с процессом такого деления, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов для вывода показателя стоимости. Эта техника может быть приемлема в некоторых ситуациях, однако она предусматривает ряд допущений, которые чрезвычайно трудно связать с толкованием рыночной стоимости. Как следует из рекомендаций МСО, к выработке приемлемых допущений при применении данной техники необходимо подходить с особой осторожностью8.
Этот метод применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на стандартные участки Он представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа9.
Использование других методов оценки, приводимых в МСО, в силу большой погрешности при расчетах и незащищенности от субъективизма конкретного оценщика, можно применять только в условиях невозможности использования метода сравнения продаж. В тех случаях, когда невозможно применить в силу каких-либо обстоятельств вышеперечисленные методы сравнительного анализа (сравнение продаж и развития подразделений), можно использовать такие методы, как:
• метод распределения (метод экстракции);
• метод выделения (метод извлечения);
• метод остаточной стоимости (метод остатка);
• метод капитализации арендной платы за свободный участок.
При этом первые три метода из данной группы -это методы в рамках техники остатка, когда из рыночной стоимости единого объекта недвижимости оценщик определяет часть стоимости, относящуюся к земельному участку. Одна только необходимость сделать двойной расчет - сначала определить стоимость единого объекта недвижимости, а потом рассчитать часть, относящуюся к земельному участку, приводит к возрастанию погрешности в определении рыночной стоимости земельного участка.
Метод распределения - это техника косвенного сравнения, при котором разрабатывается соотношение между стоимостью земли и улучшений на ней
или какое-либо другое соотношение между составными частями имущества. Результатом является мера для разнесения общей рыночной цены между землей и улучшениями на ней в целях сравнения10. Одним из недостатков этого метода является сложность определения доли земли в общей стоимости недвижимости. Исходя из этого, считается, что данный метод не дает достоверных результатов. Так, по оценкам немецких специалистов, занимающихся вопросами методологии оценки недвижимости, не удалось получить эмпирически подтвержденные данные о соотношении стоимости земли и стоимости зданий11.
Метод выделения - это другая техника косвенного сравнения. Он дает расчетную стоимость улучшений путем применения анализа затрат за вычетом амортизации и извлечения результата из полной цены объекта имущества, сравнимых в других отношениях. Полученный остаток является показателем возможной стоимости земли12. Ограниченность метода выделения заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расче-
13
та накопленного износа возрастает13.
При применении метода остатка для оценки земли в качестве элементов анализа также применяются данные о доходах и расходах. Применение метода ограничивается доходными объектами имущества. Он наиболее часто используется для новых объектов имущества, для которых требуется меньшее число допущений14. Метод применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход, и определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка15. Этот метод вовлекает в себя множество переменных; определяемая при оценке участка стоимость может быть очень чувствительной к относительно малым изменениям в этих переменных16.
Последним методом, использование которого позволяет определить рыночную стоимость земельного участка, в соответствии с МСО, является метод капитализации арендной платы за незастроенные участки. Если земельный участок может быть сдан в аренду или каким-то другим близким в экономическом смысле способе может приносить доход его собственнику, как свободный от улучшений, этот доход при наличии достаточных рыночных данных можно капита-
8 См.: МСО. С. 168.
9 См.: Оценка недвижимости: Учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. С. 235.
10 См.: МСО. С. 169.
11 См.: Грибовский С. В., Иванова Е. Н., Львов Д. С., Медведева О. Е. Оценка стоимости недвижимости. М.: Интерреклама, 2003. С. 451-452.
12 См.: Там же: С. 169.
13 См.: Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков: Учебное пособие / В. И. Петров; Под ред. д-ра экон. наук, проф. М. А. Федотовой. М.: Кнорус, 2007. С. 123.
14 См: МСО. С. 169.
15 См.: Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. С. 229.
16 См.: Оценка недвижимого имущества: от стоимости к ценности ... С. 38.
Таблица 1.
Методы оценки рыночной стоимости земельных участков (МСО)
Метод оценки Положительные стороны Сложности
Сравнения продаж Наиболее достоверный и доказуемый метод Внесение корректировок Наличие информации
Разбивки на участки Используется в большей степени для определения инвестиционной стоимости Большое число допущений Прогнозирование
Распределения Наличие большей информации по застроенным участкам Определить стоимость единого объекта Определить долю земли в общей стоимости
Выделения Наличие большей информации по застроенным участкам Определить стоимость единого объекта Необъективная оценка улучшений старше 10 лет
Остатка Наличие большей информации по застроенным участкам Определить стоимость единого объекта Множество переменных
Капитализация арендной платы Подходит для оценки сельхоз земель Расчет дохода Расчет коэффициента капитализации
Таким образом, возникает необходимость моделировать рынок в зоне изъятия. Когда рынка нет в силу некоторых обстоятельств, например, отсутствие рыночных условий для свободного ценообразования, у собственника возникает обязательство продать, а у государства - выкупить земельный участок, спекулятивный характер интересов части собственников с целью извлечения дополнительного дохода при изъятии, изменение вида разрешенного использования земельного участка (неоднократны случаи, когда рынку становится известна информация о предстоящем изъятии, в силу чего собственниками изменяется вид разрешенного использования, что в конечном итоге приводит к значительному увеличению стоимости), интерес, связанных с местными администрациями инвесторов, к приобретению участков с целью их перепродажи государству (такие случаи также не редкость, когда совсем за короткий срок (2-3 месяца) перед принятием решения об изъятии из муниципальной собственности выделяются земельные участки, которые в последствии выкупаются государством в несколько раз дороже).
Вывод может быть только один, следует использовать данные, необходимые для оценки стоимости земельных участков в зонах, не подвергшихся влиянию процедуры изъятия. Подобная мера снизит возможности для манипуляции рынком земельных участков со стороны различных участников. Главной трудностью в решении этой задачи является нахождение аналогичной зоны.
Для расчета рыночной стоимости в условиях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд именно наличие информации
17 См.: МСО. С. 169.
лизировать в показатель рыночной стоимости17. На практике, тем более в современных российских условиях, применение данного метода связано с большим количеством допущений и погрешностей. Некоторые трудности связаны с расчетом ставки капитализации, но главной сложностью остается определение арендной платы.
Достоинства и сложности методов оценки рыночной стоимости земельных участков, в соответствии с МСО, можно представить в виде таблицы (см. таблицу 1).
Таким образом, приведенное выше мнение о том, что техника сравнения продаж является наиболее оптимальным и достоверным методом оценки рыночной стоимости земельных участков, как застроенных, так и свободных, является справедливым и обоснованным в силу перечисленных недостатков других методов. Такой вывод тем более оправдан при оценке в рамках изъятия земельных участков, когда требуются абсолютная доказательность итогового результата и минимальные расхождения между расчетами, проведенными разными оценщиками. В связи с этим при разработке соответствующих методических рекомендаций оценщикам необходимо, прежде всего, конкретизировать применение метода прямого сравнения продаж при определении рыночной стоимости земельных участков в рамках процедуры их изъятия для государственных или муниципальных нужд.
В рамках процедуры изъятия земельных участков необходимо совершенствовать именно этот метод. Главным условием применения техники сравнения продаж является наличие достоверной информации.
является ключевым. Невозможность использования данных о сделках в условиях начавшегося изъятия, а тем более цен предложений в зонах изъятия, подтверждена опытом российских оценщиков. Отсутствие четко регламентированной методики оценки способствует установлению различных стоимостей на практически идентичные объекты земельного рынка, т. е. возможны случаи, как завышения стоимости объектов, так и значительного занижения. Это обусловлено частично отсутствием профессиональных навыков и опыта оценщиков, а также утвержденной методики, которая бы определяла основные положения процедуры оценки для целей изъятия. Важным является совершенствование техники сравнения продаж, которая является основным методом оценки рыночной стоимости земельных участков в соответствии с МСО, на основе использования данных о ценах сделок и предложений рядом расположенных зон. Критерии отбора таких зон-аналогов должны учитывать, в первую очередь, сходные параметры как зоны изъятия, так и соседней. К таким параметрам следует отнести, например, наличие коммуникаций, социальной инфраструктуры (детских садов, школ, больниц, магазинов),
доступность к железнодорожным вокзалам, аэропортам и др. Если же вышеназванные объекты отсутствуют в обеих или одной из зон, то в расчет следует принимать удаленность объекта оценки и аналога от них. Использование данного положения позволит получить более достоверный расчет рыночной стоимости изымаемых земельных участков, так как зона-аналог не подвержена процессу изъятия, а также в ней отсутствуют условия для завышения цен. Разница в параметрах каждой из зон имеет различную стоимость земельных участков и будет выражаться в ценовой пропорции, так как одинаковых районов не существует и невозможно подобрать по всем характеристикам абсолютно идентичные, каждый земельный участок уникален в силу своих физических свойств. Возможность использовать данные ценовые пропорции в качестве основы для определения рыночной стоимости земельных участков при изъятии для государственных или муниципальных нужд представляется разумной, что также подтверждает опыт зарубежных стран с развитым рынком земельных участков.
ЛИТЕРАТУРА
1. Волович Н. В. Зарубежный опыт: Оценка рыночной стоимости земельных участков в Германии // Оценочная деятельность. - 2010. - № 2. июль. - С. 24-26.
2. Волович Н. В., Щуров Н. Н. Вопросы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Часть II // Имущественные отношения в РФ. - 2011. - № 5 (116). - С. 49-50.
3. Грибовский С. В., Иванова Е. Н., Львов Д. С., Медведева О. Е. Оценка стоимости недвижимости. - М. : Интерреклама, 2003. - С. 169-452.
4. Оценка недвижимости : учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. - 2-е изд., перераб. и доп. -М.: Финансы и Статистика, 2008. - 246 с.
5. Оценка недвижимого имущества: от стоимости к ценности / [С. Сейс]; пер. с англ. Г. И Микерина, А. И. Артеменкова; под ред. Г. И. Микерина, И. Л. Артеменкова. - М. : Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2009. - 38 с.
6. Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков : учебное пособие / В. И. Петров; под ред. д-ра экон. наук, проф. М. А. Федотовой. - М. : Кнорус, 2007. - 123 с.
7. Johnson T. A., Davies K., Shapiro E. F. Modern methods of Valuation. Ninth edition. Bell & Bain Ltd. - Glasgow, 2000. - P. 39-44.
8. Rees W. H., HaywardR. E. H. Valuation: Principles into practice. Fifth edition. Taylor & Francis. - London, 2001. - P. 37-81.
