CC BY
298
К вопросу о методическом и информационно-аналитическом обеспечении оценки стоимости недвижимого имущества в посткризисный период1
Е.И. Нейман
вице-президент Российского общества оценщиков, президент Международной академии оценки и консалтинга, член Национального совета по оценочной деятельности, генеральный директор ЗАО «РОСЭКО», кандидат технических наук (г. Москва)
Д.А. Корнилов
эксперт по оценке собственности ЗАО «РОСЭКО», аспирант Международной академии оценки и консалтинга (г. Москва)
Дмитрий Корнилов, [email protected]
Введение
Одним из основных вопросов, который постоянно возникает при проведении оценки рыночной или иной стоимости объектов и анализе полученных результатов, является вопрос о достоверности и полноте используемой оценщиком информации. При проведении экспертизы отчетов это один из основных вопросов, и его постановка требует определенных пояснений.
Что можно понимать под критерием «достоверность» и как, собственно, эту «достоверность» измерить? Вопрос не риторический. В соответствии с российским законодательством как раз именно «достоверность» как критериальное условие рассматривается в качестве основного признака при признании или непризнании результатов оценки.
Вместе с тем суть деятельности оценщика заключается именно в том, что на основе анализа всей доступной информации на дату оценки он высказывает свое мнение о величине того или иного вида стоимости объекта оценки. Таким образом, основным критерием выполнения оценщиком своих
обязательств перед заказчиком оценки является выполнение условия достоверности используемой им исходной информации об объекте оценки, а также условия обоснованности и доказуемости сделанных им предположений в процессе оценки. А поскольку в процессе оценки необходимо не только проанализировать информацию о прошлом и настоящем объекта оценки, но и спрогнозировать изменение данных об объекте оценки в будущем, при выяснении вопроса о «достоверности оценки» фактически речь может идти о выяснении того, насколько позитивно или негативно проявили себя предсказательные способности оценки, реализованные оценщиком в своем отчете относительно объекта оценки.
Наши представления об объекте оценки, будь то представления заказчика, оценщика или эксперта, рецензирующего отчет об оценке, всегда являются субъективными. Этот субъективизм обусловлен в первую очередь креативным (исследовательским) характером оценочной практики. Результаты, получаемые оценщиком, вне зависимости от полноты, точности, сложности и т. д. используемых моделей всегда относитель-
1 Вопросы методического и информационно-аналитического обеспечения оценки стоимости недвижимого имущества в посткризисный период рассматриваются на примере оценки объектов недвижимости для целей изъятия при реализации программ строительства олимпийских объектов в городе Сочи.
ны. Мы можем только утверждать, насколько одна оценка более полно и правильно учитывает те или иные факторы по отношению к другой оценке одного и того же объекта, но у нас отсутствует некая абсолютная оценка того или иного вида стоимости объекта оценки.
Для того чтобы перейти к проблеме, возникшей в последнее время при оценке объектов недвижимости для целей выкупа в городе Сочи в связи с реализацией программы строительства олимпийских объектов, целесообразно воспользоваться предложенной Э. Петерсом концепцией анализа предсказательной способности рынка на основе понятия энтропии2. Использование на первый взгляд такой «абстрактной» и сугубо теоретической идеализации как нельзя лучше позволяет проиллюстрировать те проблемы, с которыми столкнулись все участники процесса изъятия недвижимости.
Суть этой концепции достаточно проста: чем меньше энтропия, тем выше должна быть предсказательная способность рынка, и, наоборот, увеличение энтропии приводит к уменьшению этой предсказательной способности. Хотя эта концепция применялась автором к анализу рынка ценных бумаг, она может быть применена и к деятельности оценщиков, поскольку результат работы оценщика - тот или иной вид стоимости -это как раз попытка в «лабораторных» условиях, по сути, определить наиболее вероятные цены в условиях максимально приближенных к реальным. И в случае рынка ценных бумаг, и в случае рынков недвижимости мы всегда имеем дело с деятельностью конкретных агентов, их поведение -продавать или покупать по той или иной цене тот или иной товар - это результат их информированности, что, в свою очередь, и выражается в конкретной сделке.
Применительно к задачам оценки стоимости имущества концепция предсказательной способности оценки того или иного вида стоимости может быть сформулирована следующим образом: увеличение энтро-
пии будет означать, что предсказательная способность конкретной оценки негативна, и она увеличивает неопределенность в поведении рыночных агентов, действующих на основании такой оценки, а также в результатах их деятельности. И наоборот, уменьшение энтропии будет означать, что предсказательная способность конкретной оценки позитивна, и она уменьшает неопределенность в поведении рыночных агентов, использующих при принятии решений результаты такой оценки.
Процесс любой оценки состоит в сборе и анализе информации об объекте оценки. В общем случае по способу получения эту информацию можно разделить на три основные группы:
1) информация, которую собирает оценщик самостоятельно на объекте оценки;
2) информация, которую оценщик получает по запросу от собственника (заказчика) объекта оценки;
3) информация об объектах-аналогах, которую оценщик собирает (покупает) при проведении оценки.
В зависимости от того, насколько эта информация верна или, наоборот, фальсифицирована (искажена) либо оценщиком, либо заказчиком, либо поставщиками этой информации, настолько позитивной или негативной будет предсказательная способность оценки, то есть будет повышаться или понижаться энтропия в системе.
Теперь рассмотрим проблемы, возникшие при проведении оценки недвижимости в городе Сочи для целей выкупа при реализации программы строительства олимпийских объектов.
В терминах профессиональной оценки имущества сам факт проведения Олимпиады в городе Сочи, безусловно, является объективным ценообразующим фактором, учет которого необходим при проведении оценки объектов. Более того, массовое изъятие объектов было бы невозможно, если бы Олимпиада в этом городе не проводилась. Возникают вопросы, как этот факт отразился на рынке недвижимости и как на-
2 Петерс Э. Хаос и порядок на рынке капитала. Новый аналитический взгляд на циклы, цены и изменчивость рынка / пер. с англ. М. : Мир, 2000.
личие столь значимого для любых рынков факта отразилось на уровне цен.
В рамках сложившейся практики в Российской Федерации при оценке рыночной стоимости недвижимости с использование сравнительного подхода, как правило, в качестве объектов-аналогов использовались наиболее доступные данные о ценах предложений объектов, которые затем, путем введения различных корректировок, позволяли получать искомое значение рыночной стоимости. Использование цен реальных сделок при реализации сравнительного подхода зачастую являлось исключением из правила и было возможно только при условии предоставления такой информации заказчиком оценки. Хотя необходимо отметить, что мировая практика оценки, закрепленная в Международных стандартах оценки (МСО) [7], прямо указывает на приоритет цен сделок при реализации сравнительного подхода.
В соответствии с пунктом 5.20.1 Международного руководства по оценке 1 (МР 1) «Оценка стоимости недвижимого имущества»3 «применение сравнительного подхода должно основываться на сравнении данных о сравниваемых сделках». В случае отсутствия этих данных возможным вариантом в рамках сравнительного подхода являлось использование цен спроса в качестве нижней возможной границы изменения истинной цены сделки. Таким образом, путем введения различных допущений в принципе можно получать «поправку» или «скидку» к цене предложения. Кроме того, информация о соотнесении цен предложений и сделок публикуется в различных аналитических обзорах рынка недвижимости, в которых величина этой скидки устанавливается в диапазоне 5-10 процентов от цены предложения и в качестве обычной корректировки используется оценщиками при проведении оценки.
До последнего времени независимые оценщики практически не могли получить данные о ценах сделок, которыми располагают органы государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Кроме
3 Международные стандарты оценки 2007. С. 163.
того, рассматривать эти данные как полноценную и достоверную информацию для целей оценки рыночной стоимости вряд ли представляется возможным, поскольку в сложившейся системе государственной регистрации сделок фиксируются неполные данные об объектах недвижимости и уровне цен.
В обычных рыночных условиях цены предложений на объекты недвижимости при условии репрезентативности выборок, то есть при наличии большого количества объектов на продажу или заявок на покупку, в принципе несут в себе позитивную «истинную» информацию, на основе которой можно проводить оценку рыночной стоимости объектов. Например, для рынка квартир в городе Москве провести такую оценку не представляет особого труда. При этом организовывать манипулирование на этом рынке крайне затруднительно в силу большого количества участников - продавцов и покупателей, наличия конкуренции и т. д. Однако и в этом случае возможны ситуации манипулирования ценами предложения и спроса.
Иная ситуация складывается на рынке, когда ажиотажный спрос, вызванный внешними условиями, и ограниченность рынка позволяют в принципе организовывать так называемое манипулирование ценами. В этом случае, видимо, необходимо учитывать эти особенности локального рынка и по мере возможности использовать дополнительные источники информации о ценах для целей оценки рыночной стоимости.
По сути, единственным возможным дополнительным источником такой информации являются цены сделок при регистрации договоров с объектами недвижимости в государственных органах. И только анализ различных источников информации позволяет приблизиться к «истинной», то есть очищенной от влияния различных субъективных факторов, цене, которую и можно использовать в качестве базы для реализации сравнительного подхода.
Иными словами, можно утверждать, что и данные о ценах сделок, и данные о це-
нах предложения и спроса в силу целого ряда субъективных факторов несут в себе как «истинную», так и «ложную» информацию. При этом основной задачей оценщика является выработка и использование таких способов обработки и анализа информации, которые позволили бы минимизировать влияние «ложной» составляющей в ценах. Поступающая к оценщику «истинная» или «ложная» информация об объекте оценки может как увеличивать, так и уменьшать предсказательную способность оценки. И в зависимости от того, как эти два типа информации соотносятся, то есть насколько объем «истинной» информации превышает объем «ложной» информации, настолько доказуемой и достоверной можно будет признать ту или иную оценку.
Применение указанного алгоритма в рамках сравнительного подхода позволило бы повысить предсказательную способность оценок и уменьшить энтропию, возникшую в системе выкупа объектов недвижимости для целей реализации программы строительства олимпийских объектов.
Анализ ситуации в сфере оценки недвижимости для целей изъятия при строительстве олимпийских объектов. Предложения по методологическому обеспечению
Анализ ситуации, сложившейся при проведении работ по оценке объектов недвижимости для целей изъятия при реализации проектов по строительству олимпийских объектов в городе Сочи, показал, что отсутствие информации о ценах сделок, ис-каженность данных о ценах предложений, а в ряде случаев прямая фальсификация этих данных привели к явно завышенным результатам оценки рыночной стоимости изымаемых объектов.
Необходимо учитывать, что как Международные стандарты оценки, так и Федеральные стандарты оценки [8] определяют рамочные условия и требования, в том числе к исходной информации, которая используется при оценке единичных объектов, -так называемая индивидуальная оценка.
При проведении оценок группы объектов, а также при условии наличия особых ценообразующих факторов, подготавливаются специальные методические рекомендации (МР). Целью таких МР как раз и является выделение специальных требований, в том числе к исходным данным, принципам обработки этих данных, форматам представления и т. д. Отсутствие таких специальных и узконаправленных рекомендаций обычно приводит несопоставимости получаемых разными оценщиками результатов и, как следствие - в конечном итоге к возрастанию рисков судебного или внесудебного оспаривания этих результатов. Таким образом, игнорирование на первом этапе работ необходимости в разработке и методическом сопровождении проекта по выкупу недвижимых объектов в конечном счете явилось причиной сложившейся негативной ситуации в сфере оценки стоимости имущества для целей выкупа в городе Сочи.
Оценка стоимости недвижимого имущества имеет свои особенности в каждой конкретной ситуации. Так, формирование рыночной стоимости земельных участков при оценке рыночной стоимости недвижимости для целей выкупа в городе Сочи обусловлено рядом факторов различного характера. Рассмотрим их подробнее.
Кризисные явления в финансовоэкономическом секторе
Безусловно, этот фактор оказывает негативное воздействие в первую очередь на девелоперов. Ведь дефицит денежных средств приводит к сокращению объема возводимого жилья. Девелоперы, осуществляющие возведение жилых объектов бизнес- и элитного классов, вынуждены не только сокращать объемы возводимого жилья, но и изменять концепции строящихся объектов: сокращать площади квартир, упрощать состав инфраструктуры и т. д.
Зимние Олимпийские игры 2014 года
С лета 2007 года, когда городу Сочи было предоставлено право проведения Зимних Олимпийских игр в 2014 году, произошло существенное повышение цен как
в коммерческом, так и в жилищном сегментах недвижимости. В связи с этим снизилась платежеспособность покупателей. В результате произошедший скачок цен, а затем и темпы продаж «покрыть» оказалась невозможным. Эта ситуация менее всего оказала влияние на наиболее дешевое предложение, вследствие чего объемы строительства жилья в сегменте эконом-класса увеличились.
Труднодоступность ценовой информации
Особенностью рынка недвижимости города Сочи, как и подавляющего большинства городов России, является отсутствие доступной и полной информации о ценах предложений, ценах сделок и характеристиках объектов. Такой «информационный голод» приводит к дезориентации как продавца, так и покупателя во всех сегментах рынка. Вот почему не удивителен наблюдаемый в настоящее время разрыв цен предложений и цен спроса на идентичные объекты. Кроме этого, множество аналитических агентств и риелторских компаний публикуют различные анализы и обзоры рынка недвижимости города Сочи, основываясь на неточной и недостаточной, а иногда и ошибочной информации, что приводит к диаметрально противоположным выводам и прогнозам.
Отсутствие достоверной информации о ценах сделок
В связи с занижением показателей стоимости объектов недвижимого имущества при регистрации сделок наблюдается значительное искажение стоимости недвижимости при использовании аналогов из базы Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.
Специальный порядок оценки недвижимости
Федеральным законом «Об организации и о проведении XXII олимпийских зимних игр и XI паралимпийских зимних игр 2014 года
в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [6] (далее -Закон № 310-ФЗ) установлен специальный порядок оценки недвижимости, что также оказывает влияние на игроков рынка недвижимости в городе Сочи.
Наличие перечисленных факторов, в разной степени воздействующих на рынок, а также тот факт, что оценщики недвижимости могут использовать спекулятивные цены, как это происходит на рынке недвижимости города Сочи, явились причиной формирования Национальным советом по оценочной деятельности Рабочей группы Национального совета по оценочной деятельности (далее - РГ НСОД), основной целью которой стало проведение независимого анализа ситуации и выработка методических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках Закона № 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием или в связи с установлением сервитута (далее -МР НСОД) [9]. В состав рабочей группы вошли представители оценочного сообщества, администрации Краснодарского края и «ГК Олимпстрой»4.
В ходе работы РГ НСОД подготовила и опубликовала на сайте Национального совета по оценочной деятельности Методические рекомендации для оценщиков, составной частью которых стали карта ценового зонирования города Сочи и верифицированные базы данных предложений и зафиксированных сделок по состоянию на 1 января 2010 года.
Логика исследования обусловила необходимость разделения земельных участков по зонам. Карта ценового зонирования разрабатывалась на основе информации,
4 «ГК Олимпстрой» - Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта.
представленной риелторами, Федеральной регистрационной службой, нотариусами и органами кадастрового учета. В ходе работы были зафиксированы определенные закономерности, позволившие отсечь спекулятивную составляющую. Далее, используя информацию о рейтингах районов и данные об абсолютной ценности объектов недвижимого имущества, были получены относительные коэффициенты ценности территорий. В качестве наиболее «ценного» был определен центр Сочи, для которого коэффициент ценности составил 1. Затем были
определены коэффициенты ценности и диапазоны стоимостей земельных участков для каждой зоны. Результаты ценового зонирования представлены в таблице 1.
Карта ценового зонирования города Сочи для функционального использования земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) по состоянию на 1 января 2010 года представлена в МР НСОД.
Рабочей группой НСОД был предложен общий алгоритм оценки недвижимости (см. рис. 1).
Таблица 1
Результаты ценового зонирования города Сочи для индивидуального жилищного строительства по состоянию на 1 января 2010 года
Зона расположения Среднее значение коэффициента ценности территории Диапазон стоимостей земельных участков, р./ 100 м2
Район Мамайка 0,739 1 372 000-1 582 000
Район Северная часть Центрального Сочи 0,709 1 376 000-1 458 000
Район Новый Сочи 0,743 1 404 000-1 566 000
Центральный Сочи 0,922 1 686 000-2 000 000
Хостинский район 0,568 1 040 000-1 230 000
Район Молдовка 0,275 476 000-622 000
Село Черешня 0,247 424 000-562 000
Адлер (центр) 0,591 1 114 000-1 248 000
Адлерское кольцо 0,515 982 000-1 076 000
Нижнешиловское поселение 0,509 970 000-1 064 000
Западная часть Имеретинской низменности 0,762 1 486 000-1 560 000
Северная часть Имеретинской низменности 0,484 898 000-1 038 000
Южная часть Имеретинской низменности 0,758 1 430 000-1 600 000
Восточная часть Имеретинской низменности 0,758 1 430 000-1 600 000
Поселок Красная Поляна 0,632 1 204 000-1 324 000
Село Эсто-Садок 0,549 1 022 000-1 174 000
Средняя часть совмещенной авто- и железной дорог 0,226 420 000-482 000
Село Ахштырь 0,226 420 000-482 000
Село Монастырь 0,226 420 000-482 000
Центр Сочи 1 2 000 000
*АРМ - автоматизированное рабочее место
Рис. 1. Общий алгоритм оценки объектов недвижимого имущества, вид разрешенного использования которых - под индивидуальное жилищное строительство
Требования к верификации данных о ценах спроса и предложения
В соответствии с подпунктом 8.3.1 МР НСОД под верификацией данных понимается получение, обработка, систематизация и анализ исходных данных о це-
нах сделок с недвижимым имуществом на территории муниципального образования «город-курорт Сочи» и о ценах предложений о продаже недвижимого имущества на территории муниципального образования «город-курорт Сочи», полученных из различных источников с целью выявления не-
соответствий между количественными и качественными характеристиками данных об объектах недвижимого имущества. Под верифицированными данными понимаются данные, прошедшие процесс верификации, необходимые для проведения оценки объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов и предоставляемых взамен изымаемых.
Проведение верификации требует специальных знаний, соответствующего программного обеспечения. Использование н е верифи цирован ных дан ны х п риводит к существенному «разбросу» и, как следствие, к возникновению конфликтной ситуации, что, собственно, и произошло при актуализации отчетов об оценке в сентябре 2009 года. Учитывая это обстоятельство, в утвержденные МР НСОД был включен раздел по верификации, а также подготовлена специальная методика по применению сравнительного подхода при условии, что используются не верифицированные исходные данные (см. раздел 8.2 и пример расчета в приложении Д МР НСОД).
Необходимо учитывать, что требования к оценщикам осуществлять оценку с применением МР НСОД в том числе накладывают обязательства на заказчика обеспечить оценщикам условия для реализации этих требований. Основным условием применения МР НСОД оценщиками явилось требование НСОД к верификации информации, о чем, в частности, сказано в протоколе при утверждении МР НСОД 23 декабря 2009 года.
Таким образом, информационное сопровождение проекта по оценке в части верификации исходных данных, мониторинг и корректировка в случае существенных изменений являются одними из основных факторов минимизации рисков в процессе выкупа объектов недвижимости.
Анализ данных, алгоритм нормального распределения и расчет скидки на торг, скидки на удаленность и скидки на размер участка
Предварительный анализ рынка недвижимости позволил сделать следующие выводы:
1) цены предложения, по разным источникам, для однотипных земельных участков изменялись от 0,5-1,5 до 100-170 тысяч рублей за один квадратный метр;
2) объекты недвижимости имеют различные характеристики:
• по виду передаваемых прав;
• по дате публикации предложений о продаже;
• по удаленности от береговой линии;
• по наличию коммуникаций;
• по категории и целевому назначению земельных участков.
Также необходимо отметить ряд особенностей исходной информации:
1) в состав некоторых объектов недвижимости, позиционированных в объявлениях как незастроенные земельные участки, фактически входят улучшения в виде жилого дома и дворовых хозяйственных построек. Цены на земельные участки для таких аналогов включают стоимость улучшений, расположенных на земельном участке;
2) в связи с длительным сроком экспозиции имеет место повторение ряда объектов недвижимости в информационных базах, содержащих данные о ценах предложений (различные даты публикаций предложений о продаже одного и того же объекта недвижимости);
3) в отношении большинства земельных участков в базах данных отсутствует полная информация о местоположении и об удаленности от береговой линии.
Таким образом, учитывая сказанное, применение данных, взятых из открытых источников, без предварительной обработки невозможно.
В качестве исходных данных в РГ НСОД была представлена информация о сделках по продаже земельных участков и предложениях о продаже земельных участков, расположенных в городе Сочи Адлерского района Краснодарского края. Основная часть информации была получена от «ГК Олимпстрой» в период с августа по декабрь 2009 года и от администрации Краснодарского края в декабре 2009 года. Информация была представлена в виде следующих баз данных различного формата и содержания:
• база № 1 - выборочная статистическая информация о ценах фактически совершенных сделок, зарегистрированных в Едином государственном реестре прав в 2006-2009 годах (295 записей о ценах сделок);
• база № 2 - информация о ценах фактически совершенных сделок, по данным риелторских компаний за 2006-2009 годы (120 записей о ценах сделок);
• база № 3 - информация о ценах фактически совершенных сделок с объектами недвижимости за 1997-2009 годы, предоставленная Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (366 записей о ценах сделок);
• база № 4 - информация о ценах фактически совершенных сделок купли-продажи объектов недвижимости за 2008-2009 годы, предоставленная нотариусами города Сочи (27 записей о ценах сделок);
• база № 5 - информация о ценах предложений о продаже незастроенных земельных участков за 2009 год, предоставленная компанией ООО «ГКР» (267 записей о ценах предложений);
• база № 6 - информация о ценах предложений о продаже земельных участков за 2003-2009 годы, предоставленная «ГК Олимпстрой» (429 записей о ценах предложений);
• база № 7- информация о ценах предложений о продаже незастроенных земельных участков за 2008-2009 годы, предоставленная риелторскими компаниями (375 записей о ценах предложений);
• база № 8 - информация о ценах предложений о продаже застроенных земельных участков за 2008-2009 годы, предоставленная риелторскими компаниями (249 записей о ценах предложений);
• база № 9 - информация о ценах предложений о продаже незастроенных зе-
5 111^: www.rek23.ru
6 Там же.
мельных участков за 2008-2009 годы, по данным Региональной энергетической комиссии5 (725 записей о ценах предложений);
• база № 10 - информация о ценах предложений о продаже застроенных земельных участков за 2008-2009 годы, по данным Региональной энергетической комиссии6 (756 записей о ценах предложений);
• база №11 - информация о ценах предложений о продаже объектов недвижимости за 2008-2009 годы, предоставленная Торгово-промышленной палатой города Сочи (246 записей о ценах предложений);
• база № 12 - информация о ценах предложений о продаже объектов недвижимости, предоставленная администрацией муниципального образования «город-курорт Сочи» (232 записи о ценах предложений).
Таким образом, в общей сложности в целях верификации РГ НСОД было использовано более 4 000 записей, в том числе более 800 о ценах сделок и более 3 200 о ценах предложений. Для формирования репрезентативной выборки необходимо было сгруппировать земельные участки, имеющие одинаковые характеристики, и отсеять объекты недвижимости, имеющие существенные отличия. В ходе анализа были отсеяны следующие объекты:
• объекты, в цены сделок с которыми включена стоимость улучшений;
• объекты, в отношении которых передается право аренды;
• дублирующиеся объекты;
• объекты, категория и целевое использование которых отличаются от категории «Земли населенных пунктов» и вида использования «индивидуальное жилищное строительство» или «личное подсобное хозяйство»;
• аналоги, дата публикации или дата сделки которых - ранее 2006 года.
Также были отсеяны объекты, имеющие ценовые характеристики, нетипичные для
выборки, в составе которой они представлены. Как правило, это объекты, имеющие «экстремально» минимальные или максимальные цены, и их присутствие в выборке может привести к высокой погрешности такого рода вычислений. По этой причине их присутствие в выборке целесообразно признать нетипичным. После проведения нормализации коэффициент вариации для индексированной выборки принял значение меньше 33 процентов.
Для дальнейшего рассмотрения в совмещенной базе данных цен предложений осталось 244 объекта, в совмещенной базе данных цен сделок - 46 объектов.
Далее база цен предложений и база цен сделок были обработаны следующим образом:
• рассчитана средняя стоимость одного квадратного метра земельных участков;
• определен коэффициент вариации для получившегося массива цен;
• рассчитана средняя годовая стоимость одного квадратного метра земельных участков;
• определен базовый период, наиболее близкий к дате оценки, по отношению к которому производится пересчет (для базы сделок и базы предложений этим периодом является 2009 год);
• определен индекс пересчета стоимости для каждого года (как отношение средней цены в базовом году к средней цене в базовом году), то есть коэффициент на 2009 год принят равным 1;
• проведена индексация цен на земельные участки;
• определен коэффициент вариации для получившегося индексированного по временному параметру массива цен;
• средствами программы Oracle Corporation - Crystal Ball® 7 подобрано распределение, наиболее соответствующее представленному ряду (для базы предложений и для базы сделок это нормальное распределение).
Сводная статистика по базам данных о предложениях и сделках приведена в таблицах 2 и 3.
Таблица 2
Сводная статистика по базе данных с ценами предложений
Показатель Без индексации После индексации
Среднее значение 16 931 16 270
Максимальное значение 26 667 26 429
Минимальное значение 5 800 5 662
Стандартное отклонение 5 345 5 052
Коэффициент вариации, % 32 31
Медиана 16 301 15 804
Всего значений 244 244
Таблица 3
Сводная статистика по базе данных с ценами сделок
Показатель Без индексации После индексации
Среднее значение 8 346 11 615
Максимальное значение 17 250 20 244
Минимальное значение 3 902 4 703
Стандартное отклонение 3 905 3 725
Коэффициент вариации, % 47 32
Медиана 7 063 11 312
Всего значений 46 46
Необходимо отметить, что для рассматриваемого примера лучших результатов удалось достичь, когда переменные (цены аналогов) были распределены по нормальному закону.
Распределения, подобранные для каждой из рассматриваемых баз, представле-
ны на рисунках 2 и 3.
В соответствии с пунктом 6.16 МР НСОД при проведении оценки индивидуальных жилых домов и земельных участков рекомендуется применять затратный подход, для свободных земельных участков - сравнительный подход. Таким образом, оцен-
Рис. 2. Распределение, подобранное для базы предложений
Рис. 3. Распределение, подобранное для базы сделок
щик применяет всего один подход к определению стоимости недвижимого имущества.
Целесообразно подробнее остановиться на расчете стоимости земельных участков методами сравнительного подхода. Основным методом определения земельных участков, относящихся к землям населенных пунктов, является метод сравнения продаж, реализованный с использованием данных о ценовой информации предложений из верифицированной базы данных. РГ НСОД предоставляет всю необходимую информацию для реализации этого метода. Рекомендации предусматривают предварительный расчет поправки на «торг», необходимый для корректировки цен предложений к ценам сделок.
В случае наличия обоснованных данных о ценах сделок допускается применение методов расчета в рамках сравнительного подхода по определению рыночной стоимости земельных участков и рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжениями Министерства имущественных отношений Российской Федерации [10, 11]. В случае отсутствия обоснованных данных о ценах сделок расчет рыночной стоимости земельных участков производится с применением данных о ценах предложений.
В отдельных случаях (для земель промышленного, сельскохозяйственного или другого назначения, аналоги которых в верифицированной базе данных отсутствуют) используется метод остатка. Основные процедуры этого метода регламентируются действующими нормативными и методическими документами (в том числе МР НСОД).
Основные виды корректировок представлены в приложении Д к МР НСОД, кроме этого, по согласованию с РГ НСОД оценщик может ввести самостоятельно одну или несколько корректировок, отражающих индивидуальные особенности объекта оценки.
Основными рекомендуемыми корректировками являются:
• корректировка на торг;
• корректировка на объем передаваемых прав;
• корректировка на условия финансирования;
• корректировка на условия продажи;
• корректировка на время продажи (предложения);
• корректировка на местоположение;
• корректировка на удаленность участка от береговой линии;
• корректировка на размер участка;
• корректировка на наличие коммуникаций;
• корректировка на назначение и разрешенное использование;
• корректировка на наличие подъезда;
• корректировка на тип окружающей застройки.
Для расчета скидки от цены предложения была использована следующая формула:
_ . Цена сделки
Скидка = 1----------------.
Цена предложения
Всего в ходе моделирования был проведен один миллион итераций. При каждом повторе программа генерировала новые значения для следующих случайных переменных:
• значение стоимости одного квадратного метра земельного участка из базы предложений;
• значение стоимости одного квадратного метра земельного участка из базы сделок.
Затем программа вычисляла значение скидки по приведенной формуле.
Результаты численного моделирования в виде гистограммы показаны на рисунке 4.
После проведения расчетов было получены следующие результаты, характеризующие величину скидки от цены предложения:
• среднее значение - 20 процентов (рекомендуется для использования при применении сравнительного подхода);
• медианное значение - 28 процентов (справочно7).
7 Для оценки медиана не имеет значения, но как статистический показатель, характеризующий различия между средним и медианным значением, важно. В принципе медианное значение также можно использовать для оценки, но нами было принято решение использовать только среднее значение.
Рис. 4. График расчета скидки «на торг» от цены предложения
При расчетах стоимости земельных участков с применением сравнительного подхода оценщики вправе применять корректировки в соответствии с общепринятой методологией. Но в сложившихся обстоятельствах именно для рассматриваемых условий оценки (оценка в соответствии с МР НСОД и применение верифицированных баз аналогов) у РГ НСОД есть ряд дополнительных рекомендаций по внесению корректировки на удаленность участка от береговой линии (одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков в городе Сочи является удаленность от береговой линии).
В результате анализа полученной информации рабочей группой была выявлена зависимость, отражающая интенсивность убывания цены при удалении от береговой линии. Для объектов, расположенных непосредственно у берега (до 1 000 метров) интенсивность убывания цены составляет 5 процентов за каждые 100 метров. Для участков, удаленных от моря более чем на один километр, интенсивность убывания цены отличается от зависимости, характерной для участков, расположенных в непо-
средственной близости от моря, и составляет 5 процентов за каждые 200 метров. На объекты недвижимости, удаленные от береговой линии более чем на 2 500 метров, такой фактор, как «удаленность от береговой линии», практически не оказывает влияния. Полученную зависимость можно представить в виде графика (см. рис. 5).
Вторая наиболее значимая корректировка - это корректировка на размер участка:
• если разница между объектом-аналогом и объектом оценки составляет до 30 процентов (как в меньшую, так и в большую сторону), то введение корректировки необязательно;
• если объект-аналог меньше объекта оценки более чем на 50 процентов, предлагается вводить понижающую поправку для объекта-аналога в размере 10 процентов;
• если объект-аналог меньше объекта оценки более чем на 30 процентов, но менее 50 процентов, то понижающая поправка составит 5 процентов;
• если объект-аналог больше объекта оценки более чем на 50 процентов, предлагается вводить повышающую
ГО -I
X 1
0,8
0,6
0,4
0,2
500
1 000
1 500 2 000 2 500
удаленность от береговой линии, м
Рис. 5. Зависимость цены земельного участка (в относительных единицах) от удаленности от береговой линии
поправку для объекта-аналога в размере 10 процентов;
• если объект-аналог больше объекта оценки более чем на 30 процентов, но менее 50 процентов, то повышающая поправка составит 5 процентов.
Для анализа цен предложений в зависимости от удаленности от береговой линии и площади участка был использован программный пакет Alyuda NeuroIntelligence версии 2.2-577 от Alyuda Research.
NeuroIntelligence - программное обеспечение, работающее с нейронными сетями, разработанное, чтобы помочь экспертам в решении прикладных задач в различных сферах деятельности, в том числе в оценочной. В этом программном пакете используются наиболее достоверные алгоритмы и методы, зарекомендовавшие себя на практике. Большое количество настраиваемых опций позволяет успешно применять его для работы с массивами данных различных форматов и объемов. Программа поддер-
живает все стадии создания и настройки нейронной сети.
Для анализа была выбрана хорошо зарекомендовавшая себя топология сети «многослойный персептрон» с обратным распространением сигнала настройки. Такая сеть может моделировать функцию практически любой степени сложности, причем число слоев и число элементов в каждом слое определяют сложность функции. В нашем случае архитектура сети была выбрана в результате автоматического прямого перебора различных вариантов средствами используемого программного обеспечения. Решение о выборе оптимальной сети принималось в соответствии со значениями коэффициента корреляции и коэффициента детерминации. Архитектура выбранной нейронной сети представлена на рисунке 6.
Результаты анализа с использование нейронных сетей графически представлены на рисунках 7, 8, 9.
0
0
О 122 244
порядковый номер объекта в базе данных
Рис. 7. Фактические (Target) и вычисленные нейронной сетью (Output) значения удельных цен земельных участков (р./м2) (коэффициент корреляции - 0,895, коэффициент детерминации - 0,769)
Рис. 8. Смоделированная сетью зависимость удельных цен земельных участков (р./м2) от площади земельного участка (м2)
Рис. 9. Смоделированная сетью зависимость удельных цен земельных участков (р./м2) от удаленности от береговой линии (м)
Система формализации анкетных данных об объекте оценки
В соответствии с пунктом 8.3 МР НСОД верификацию баз данных с ценами предложений и ценами сделок проводили специ-
алисты компаний ЗАО «РОСЭКО» и ООО «УН0-2000». Автоматизацию процесса обеспечили программные средства, разработанные ООО «УНО-2000».
Одним из примеров таких средств является автоматизированное рабочее ме-
^ АРМ Оценщика - База данных РГ НСОД ()
Файл Вид Сервис Окна Помощь
и! їїЗ і'їА І &
Н ^И2<|
Общее | Здания Сооружения Коммуникации Убытки Карта Дна ^ | »■ |
■ Земельный участок Площадь
852.00 кв. м. Месторасположение Магистраль городского знаж т | Назначение | Земли населенных пунктов ^ | Использование |ИЖС Расстояние до центра [о м
Вид на море
Есть
Рельеф |Ровный
~3
Рыночная стоимость земельного участка
0.00
Благоустройство Объекты благоустройства
Жилой дом литер В; Пристройка, литер в1 ,в2; Жилой дом литер А1; Жилой дом литер А2; Сарай, литер Ж; Навес, литер Г14; Уборная, литер У; Мощение, литерXI; Калитка, литерXII; Забор, литерXVII
Насаждения
Рыночная стоимость объектов благоустройства
0.00
Деревья плодовые ■ 18 шт.; кустарники плодовые • 25 шт , деревья лиственные ■ 1 шт.
Рыночная стоимость насаждений
0.00
|—1 1
11 аркивка 1
Т ип парковки м
Количество мест парковки 1° ™ ±1
Рис. 10. Внешний вид АРМ (вкладка с описанием характеристик земельного участка)
сто (далее - АРМ), представляющее собой выносной элемент общей базы данных. Формат представления данных в АРМ полностью повторяет форму анкеты объекта оценки. Этот программный продукт позволяет предоставлять оценщику исчерпывающую информацию об аналогах, содержащихся в верифицированной базе данных. Внешний вид АРМ представлен на рисунке 10.
Процесс организации работ по оценке и экспертизе
Процесс организации работ по оценке и экспертизе формализовано можно представить в виде алгоритма (см. рис. 11).
Выводы
1. Использование разными оценщиками единых методических рекомендаций позво-
ляет объективно оценить имущество, избежать разночтений в стоимости соседних земельных участков и при этом дает возможность полноценно учесть все индивидуальные особенности зданий и сооружений, имеющихся на земельном участке. Кроме того, в Методических рекомендациях, разработанных Национальным советом по оценочной деятельности, предъявляются высокие требования как к качеству отчетов об оценке, так и к экспертизе этих отчетов.
2. Алгоритм оценки, представленный в настоящей статье, может быть использован для массовой оценки недвижимости в целях налогообложения, если к этому алгоритму добавить полноценный блок по зонированию земельных участков и классификатор улучшений. Вопросы зонирования и классификации объектов недвижимости в настоящей статье не рассматриваются. Предложенные рекомендации могут быть использованы оценщиками для целей ар-
Заказчик
Оценщик
Оценщик РГ НСОД Оценщик
РГ НСОД
Оценщик
Заказчик
Заказчик
СРО
Заказчик
Заказчик и оценщик
Расчет рыночной стоимости изымаемого имущества. Расчет убытков
Положительное решение
Оформление и выпуск отчета об оценке и заключения об убытках. Предоставление их заказчику
Соответствует
требованиям
Не соответствует требованиям
Соответствует
требованиям
Получение положительного заключения на отчет
Окончательная приемка отчета и подписание акта сдачи-приема работ
СРО - саморегулируемая организация оценщиков ЗУ - земельный участок
Рис. 11. Алгоритм процесса организации работ по оценке и экспертизе
битража результатов массовой налоговой оценки с применением методов индивидуальной оценки. Использование одних и тех же аналогов из верифицированной базы данных как для массовой, так и для индивидуальной оценки предполагает получение сопоставимых результатов вне зависимости от использованного метода оценки.
3. Основные положения МР НСОД успешно проверены на практике при расчетах выкупной стоимости около 200 объектов недвижимого имущества в городе Сочи, что доказывает корректность выбранного методологического направления.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Основы оценки стоимости недвижимости : учебное и практическое пособие /
A. М. Белокрыс, В. С. Болдырев, Т. Л. Олейник, В. Н. Зарубин, Е. И. Нейман, А. С. Паламарчук, Е. Н. Склярова, Ю. И. Страхов, Е. П. Ушаков, А. Е. Федоров, Ю. В. Школьников. 3-е изд., испр. и доп. М. : Международная академия оценки и консалтинга,
2008.
2. Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков : учебное пособие /
B. И. Петров; под ред. М. А. Федотовой. 2-е изд., перераб. и доп. М. : КНОРУС, 2008.
3. Грибовский С. В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества : учебное пособие / С. В. Гри-бовский, С. А. Сивец; под ред. С. В. Грибов-ского, М. А. Федотовой. М. : Финансы и статистика, 2008.
4. Стерник Г. М. Анализ рынка недвижимости для профессионалов / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 2009.
5. Петерс Э. Хаос и порядок на рынке капитала. Новый аналитический взгляд на циклы, цены и изменчивость рынка / пер. с англ. М. : Мир, 2000.
6. Об организации и о проведении XXII олимпийских зимних игр и XI паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 1 декабря 2007 года № 310-Ф3.
7. Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007 / пер. с англ. И. Л. Ар-теменкова, Г. И. Микерина, Н. В. Павлова, А. И. Артеменкова; под ред. Г. И. Микерина, И. Л. Артеменкова. М. : Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков»,
2009.
8. Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1 : утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256; ФСО № 2 : утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255; ФСО № 3 : утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254).
9. Методические рекомендации по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона № 310-Ф3, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием или в связи с установлением сервитута : утверждены решением Национального совета по оценочной деятельности / протокол от 23 декабря 2009 года № 5. URL: http://www.ncva.ru/documents/index.php
10. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков : утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р.
11. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков : утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10 апреля 2003 года № 1102-р.
