Технология информационно-аналитического обеспечения процесса индивидуальной оценки недвижимого имущества Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Технология информационноаналитического обеспечения процесса индивидуальной оценки недвижимого имущества*

Д.А. Корнилов

эксперт по оценке собственности ЗАО «РОСЭКО», сертифицированный РОО оценщик недвижимости, аспирант Международной академии оценки и консалтинга (г. Москва)

Дмитрий Александрович Корнилов, kornilov@roseco.ru

Современная реальность ставит перед всеми участниками рынка недвижимости качественно новые вопросы, требующие и качественно новых ответов. Исходя из анализа последних исследований, публикаций, теоретических и опытных наработок, касающихся оценки недвижимости, можно говорить о том, что сегодня соответствующее методологическое и методическое обеспечение находится на достаточно высоком уровне. В то же время такого рода разработки и исследования зачастую имеют разнонаправленный характер, осуществляются спорадически и нецентрализованно.

Применение устаревшего методического аппарата может привести к получению искаженного результата, не совпадающего с текущими реалиями и возможными ожиданиям рынка. Отсутствие единых верифицированных баз данных, необходимого объема информации или ее недоступность вынуждают оценщиков использовать сведения, которые с точки зрения достоверности могут быть подвергнуты сомнению. Безусловно, стандарты оценки [3] позволяют реализовать принципы единства законодательной, нормативной и методической базы, но лишь в определенной степени, так как не могут учесть всего разнообразия ситуаций, человеческого фактора и постоянно меняющихся условий экономической среды.

При рассмотрении этого вопроса сквозь призму кризисных явлений необходимо отметить, что даже небольшие, ранее не имеющие большого значения проблемы многократно преломляются, приобретая порой неожиданный ракурс, внося свой «вклад» и в без того неустойчивую систему. Если же речь идет о точности оценки, то этот фактор может не только стать экономическим, но и приобрести социальную направленность, подвергая общество риску появления зон нестабильности. Кроме того, в условиях трансформации институционального механизма потеря контроля (в том числе со стороны государства) над процессами в этой сфере может привести к их деформации, формированию тенденций, затрудняющих интеграцию России в мировое хозяйство в качестве полноправного партнера, к увеличению стратегических рисков.

Одним из основных способов борьбы с кризисными явлениями является повышение контроля, осуществляемого государством, выполняющего функцию катал иза-тора в развитии национального бизнеса, и увеличение прозрачности процесса оценки. Логическим развитием этих требований может выступать необходимость создания органа, сопровождающего процесс оценки (назовем его условно центр обработки данных - ЦОД). Главное условие существования такого ЦОД, не зависящего ни от за-

* Вопросы информационно-аналитического обеспечения оценки стоимости недвижимого имущества рассматриваются на примере оценки объектов недвижимости для целей изъятия при реализации программ строительства олимпийских объектов в городе Сочи.

казчика оценки, ни от оценщика, - высоким уровень доверия со стороны всех участников процесса. Поскольку в ряде случаев необходимость наличия ЦОД является единственным условием получения корректных и сопоставимых результатов оценки, пока зарождение и развитие такого вида ин-

теллектуальных услуг наблюдается только в отдельных сегментах рынка оценочных услуг.

Общий пример организации работы по оценке объектов недвижимого имущества в отсутствие единого информационного центра представлен на рисунке 1.

Аналитические

агентства

аналитическая

информация

Агентства

недвижимости

Риелторские фирмы

Частные

объявления

аналитическая

информация +

+ информация об

объектах-аналогах ----------1------

аналитическая

информация +

+ информация об

объектах-аналогах ----------1------

информация об объектах-аналогах

1 1 і і

1 1 ♦ 1 1

ОЦЕНЩИК I ОЦЕНЩИК II 1 - ► ОЦЕНЩИК III

Собственник объекта оценки

характеристики объекта недвижимого имущества

Г

Результат Результат Результат

оценки А оценки Б оценки В

Рис. 1. Общий пример организации работы по оценке объектов недвижимого имущества

в отсутствие единого информационного центра

Нетрудно заметить, что оценщики могут использовать для оценки одних и тех же объектов абсолютно различную информацию, получая при этом кардинально отличающиеся результаты. Иначе говоря, качество информации напрямую влияет на результаты оценки. Для устранения такого дисбаланса и предназначен ЦОД. Общий пример организации работы по оценке объектов недвижимого имущества при наличии единого информационного центра представлен на рисунке 2.

На рисунке 1 показано, что результаты оценки могут значительно отличаться (даже по идентичным объектам), поэтому они несопоставимы (А, Б и В). А в случае применения технологии информационноаналитического сопровождения (рис. 2) получаемые результаты сопоставимы и представляют собой значения из одного числового (логического) ряда (А1, А2 и А3).

Более подробные алгоритмы оценки недвижимости и процесса организации работ по оценке и экспертизе представлены в статье «К вопросу о методическом и информационно-аналитическом обеспечении оценки стоимости недвижимого имущества в посткризисный период» [5].

Проблема «правильной» оценки объекта недвижимости волнует всех участников рынка. Продавец заинтересован продать дороже, а покупатель - купить дешевле. В конечном итоге именно соотношение спроса и предложения формирует цену, которую можно предъявить и продавцу, и покупателю. Но возникают очень важные, далеко не риторические вопросы:

• почему цена предложения и сделки именно такая?

• насколько реально такая цена отражает процессы, происходящие на рынке недвижимости?

Аналитические

агентства

Агентства

недвижимости

аналитическая

информация

аналитическая

информация +

+ информация об

объектах-аналогах т

Риелторские

фирмы

Частные

объявления

±

аналитическая

информация +

+ информация об

объектах-аналогах т

информация об объектах-аналогах

±

ЦЕНТР ОБРАБОТКИ ДАННЫХ

Формирование единой верифицированной базы данных с ценами аналогов

Разработка карт ценового зонирования

Анализ рынка недвижимости

Исследование основных ценообразующих факторов

Методическое и методологическое обеспечение процесса оценки

Контроль полученных результатов оценки

Собственник объекта оценки

Обработанные данные 1

характеристики

объекта

недвижимого

имущества

ОЦЕНЩИК I ОЦЕНЩИК II ОЦЕНЩИК III

Результат Результат Результат

оценки А! оценки А2 оценки А3

Рис. 2. Общий пример организации работы по оценке объектов недвижимого имущества

при наличии единого информационного центра

• какие внешние и внутренние факторы повлияли на объективность при определении цены?

Ответ каждого оценщика на эти вопросы зависит от его профессионального уровня, честности и ответственности. Каждый оценщик сам выбирает методы, которым он отдаст предпочтение, и базы данных, которыми будет пользоваться. Соответственно, при оценке одного объекта разными оценщиками получаются разные результаты. Если все эти вопросы уже решены в ЦОД, в котором в одинаковой степени учитывается мнение как «покупателя», так и «продавца», то возможный диапазон рыночных стоимостей одного и того же объекта, по-

лученных различными оценщиками, значительно сужается. Но этим роль ЦОД не ограничивается. Система прямых и обратных связей, образующихся в результате работы ЦОДа, сможет служить основанием совершенствования методологии и методов оценки, позволит развиваться институту оценки на современной основе.

При решении задач индивидуальной оценки дискуссионность нерешенных вопросов, значительная информационная асимметрия и многие другие проблемы, возникающие на разных ее стадиях, выступают тормозящим фактором и требуют скорейшего разрешения. Объективно возникает необходимость сосредоточить вни-

мание на вопросах сопровождения процесса оценки, изучении различных аспектов этого направления, которое развивается и дополняется.

Технология информационно-аналитического обеспечения, разработанная Рабочей группой Национального совета по оценочной деятельности (далее - РГ НСОД), представляет собой уникальный инновационный инструмент регулирования оценочной деятельности, позволяющий в полной мере реализовать важнейший принцип любой экономической категории - единство, а также решить целый комплекс проблем. Впервые в Российской Федерации на практике применена система организации оценки с единым информационным центром, который осуществляет непосредственное сопровождение оценок, централизованную выдачу аналогов, проведение ценового зонирования и контроль получаемых результатов (см. рис. 2). Такая система может рассматриваться как мощное средство борьбы с кризисными явлениями в оценке недвижимости, поскольку снижает субъективизм оценки, коррупционную составляющую, социальные риски, повышает открытость и прозрачность информации, что закономерно способствует формированию современного цивилизованного рынка недвижимости.

Примером проведения оценок недвижимого имущества как оценщиками самостоятельно (без руководящего и направляющего воздействия извне), так и с применением системы организации оценки с единым информационным центром может служить Сочинский проект оценки изымаемого имущества. Проведенный автором статьи анализ состояния дел в оценке изымаемого имущества в городе Сочи до введения технологии информационно-аналитического обеспечения позволил выявить следующие недостатки:

1) отсутствие единого методологического подхода к оценке недвижимого имущества привело к тому, что стоимости сопоставимых объектов, полученные разными оценщиками, могли отличаться не только в разы, но и на порядки;

2) использование исключительно данных о ценах предложений для оценки изымае-

мых объектов в итоге привело к завышению значений рыночной стоимости земельных участков;

3) по разным причинам оценщиками в ходе работ практически не использовались данные о ценах сделок;

4) проверка данных об объектах-аналогах, используемых при оценке, показала, что в ряде случаев эти данные сфальсифицированы.

Таким образом, учитывая сложившуюся ситуацию, возникла острая необходимость в оперативной разработке аппарата методического и информационно-аналитического сопровождения процесса оценки с целью обеспечения сопоставимости, проверяемости и защиты результатов оценки. После введения комплекса мероприятий, обеспечивающих получение корректных и сопоставимых результатов, от всех указанных недостатков удалось избавиться.

С учетом того, что проведение зимней олимпиады в городе Сочи в 2014 году является серьезным ценообразующим фактором, при первичном анализе рынка недвижимости города были выявлены основные его особенности:

• рынок недвижимости локализован, количество сделок с объектами недвижимости и до кризиса было ограничено;

• решение о проведении зимней олимпиады привело к увеличению цен предложений, однако количество сделок практически не изменилось;

• разброс цен предложений для земельных участков для индивидуального жилищного строительства составлял от 500-1 500 до 100 000 - 170 000 рублей за один квадратный метр и более;

• официально регистрируемые данные о ценах сделок не отражают действительную стоимость объектов недвижимого имущества из-за особенностей действующей системы налогообложения сделок с недвижимостью в Российской Федерации.

Технология информационно-аналитического обеспечения процесса оценки, разработанная РГ НСОД, позволила в определенной степени учесть все эти особенности.

Особого внимания заслуживает тот факт, что эта технология имеет в своей основе следующее (см. рис. 3):

• общие методологические и методические подходы к оценке;

• отработанный процесс непосредственного сопровождения процесса оценки на всех его стадиях (начиная от заключения договора об оценке недвижимости до сдачи отчета заказчику);

• контроль получаемых результатов на соответствие общей методологии и рекомендуемым диапазонам рыночных стоимостей.

Единая _______________

методология],^--- ~~~~

! 1 X ТЕХНОЛОГИЯ ( ИНФОРМАЦИОННО-

АНАЛИТИЧЕСКОГО \ ОБЕСПЕЧЕНИЯ \|ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

Контроль

-------► получаемых ---------

результатов

Рис. 3. Структурная схема составных элементов технологии информационноаналитического обеспечения процесса оценки

Такая устойчивая конструкция взаимосвязанных элементов позволяет оперативно и адекватно реагировать на изменения, происходящие на рынке недвижимости.

Методологическое обеспечение процесса оценки

В настоящее время методологическое обеспечение процесса оценки изымаемых и предоставляемых объектов в городе Сочи можно условно представить в виде трехуровневой структуры (рис. 4).

Рис. 4. Уровни методологического сопровождения процесса оценки

Разработка технологии сопровождения оценок логически вытекает из Методических рекомендаций Национального совета по оценочной деятельности (далее -МР НСОД). Без такого сопровождения невозможна реализация основных положений МР НСОД.

Методические рекомендации были разработаны РГ НСОД и утверждены решением Национального совета по оценочной деятельности [4]. Эти рекомендации являются основным регламентирующим работу оценщиков документом и имеют следующую структуру:

1) блок процедурных разделов - введение, общие положения, область применения, порядок внесения изменений, расценки на услуги по оценке;

2) блок представления результатов оценок и экспертизы - требования к техническим заданиям, отчету об оценке, заключениям по расчету убытков и платы за сервитут, формы экспертных заключений;

3) блок правовых вопросов;

4) блок методических вопросов.

Отдельные направления, не представленные в МР НСОД, могут оформляться в качестве дополнений. Для этого рабочие материалы должны быть согласованы с заказчиками (администрация Краснодарского края и государственная корпорация «Олимпстрой») и вынесены на утверждение в Национальном совете по оценочной деятельности.

В настоящее время проходит процедура согласования с членами НСОД Дополнения № 1, в котором представлены основные этапы расчета рыночной стоимости земельного участка методом остатка.

Еще один инструмент методологического сопровождения оценок - информационные письма, которые выпускает РГ НСОД, по конкретным вопросам, возникающим у оценщиков, экспертов, представителей заказчика и т. п. На любой поступающий в РГ НСОД запрос готовится разъяснительное письмо, основные положения которого могут распространяться на все аналогичные случаи.

Сопровождение оценки на всех этапах

В информационных письмах разъясняются следующие вопросы:

• учет НДС для юридических лиц;

• учет в составе убытков отдельных видов многолетних зеленых насаждений (например розы, клубника);

• расчет прибыли предпринимателя;

• влияние ипотеки на стоимость объекта оценки;

• учет неоформленных земельных участков в составе убытков и т. д.

Также в информационных письмах РГ НСОД содержатся исходные данные для расчета убытков.

Кроме этого, в МР НСОД и в частных рекомендациях РГ НСОД значительное внимание уделено допустимости применения различных методов оценки для различных видов и типов недвижимого имущества, что предполагает наличие классификатора объектов недвижимого имущества. Поскольку это довольно обширный вопрос, требующий отдельного рассмотрения, он вынесен за рамки настоящий статьи и после обобщения может быть представлен отдельным материалом.

Сопровождение оценок

Применение технологии информационноаналитического обеспечения оценки позволяет получать сопоставимые результаты вне зависимости от личных предпочтений оценщиков. Это достижимо при соблюдении следующих условий:

• наличие актуальных карт ценового зонирования для различных видов разрешенного использования;

• наличие рекомендаций РГ НСОД о величине корректировок в сравнительном подходе (в том числе скидки на торг);

• использование оценщиками для расчетов рыночной стоимости объектов недвижимого имущества только аналогов из единой верифицированной базы данных;

• ведение постоянного мониторинга рынка недвижимости, своевременное обновление карт ценового зонирования и верифицированных баз данных.

Наличие единого информационного пространства значительно упрощает работу с большими объемами информации и большим количеством участников процесса оценки. На момент написания статьи эту роль сыграл информационный портал оценщика (далее - Портал). Указанный ресурс создан по инициативе РГ НСОД и предназначен для оптимизации и систематизации взаимодействия оценочных компаний, заказчиков оценки, экспертов и контролеров РГ НСОД, экспертов саморегулируемых организаций (далее - СРО) при организации работ по оценке рыночной стоимости земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, а также для расчета размера убытков, причиненных изъятием под строительство олимпийских объектов.

Этапы технологического процесса, которые были фактически реализованы с помощью Портала, следующие:

• размещение распоряжений об изъятии;

• планирование работы;

• размещение договора на оценку объекта;

• размещение исходных данных для проведения оценки;

• размещение графиков осмотра объектов оценки;

• анализ полноты представленной документации и сопоставление ее с данными осмотра;

• размещение описания объектов оценке в виде формализованных анкет;

• предоставление информации о подобранных из верифицированных баз данных объектах-аналогах;

• проверка полученных результатов;

• проверка на соответствие требованиям законодательства [2, 6] и МР НСОД отчетов об оценке и заключений об убытках;

• устранение замечаний;

• экспертиза (при необходимости);

• размещение итоговой согласованной версии отчета и сдача работы заказчику.

Кроме непосредственно технологического обеспечения процесса оценки, на

Портале размещаются все необходимые для работы документы и информационносправочные материалы (МР НСОД, дополнения к ним, информационные письма РГ НСОД, карты ценового зонирования, исходные данные для расчета убытков и многое другое).

Автоматизацию процесса обеспечили программные средства, разработанные

ООО «УНО-2000». Одним из примеров таких средств является автоматизированное рабочее место (далее - АРМ), представляющее собой выносной элемент общей базы данных. Формат представления данных в АРМ полностью повторяет форму анкеты объекта оценки. Этот программный продукт позволяет предоставлять оценщику исчерпывающую информацию об аналогах, содержащихся в верифицированной базе данных (внешний вид АРМ см. в статье [5]).

Первая база данных с ценами сделок и предложений была сформирована на основе информации, собранной администрацией Краснодарского края по поручению Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации Козака Д.Н. (информацию предоставили Торговопромышленная палата и администрация города Сочи, Региональная энергетическая комиссия Краснодарского края, агентства недвижимости, нотариусы города Сочи и Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю).

Верификацию (в соответствии с пунктом 8.3 МР НСОД) сформированных баз данных с ценами предложений и сделок проводили специалисты компаний ЗАО «РОСЭКО» и ООО «УНО-2000». Особенности и состав предоставленной информации, порядок обработки и описание процесса верификации подробно рассматривались в статье [5]. Таким же образом проводятся ежеквартальные работы по верификации сформированных на определенную дату баз данных с ценами предложений и сделок. Сводная статистика, полученная в ходе анализа верифицированных баз данных с ценами предложений и сделок на каждую отчетную дату за 2010 год и два первых квартала 2011 года представлена в таблице 1.

Карта ценового зонирования разрабатывалась на основе информации, представленной риелторами, Федеральной регистрационной службой, нотариусами и органами кадастрового учета. В ходе работы были зафиксированы определенные закономерности, позволившие отсечь спекулятивную составляющую. Далее с использованием информации о рейтингах районов и данных об абсолютной ценности объектов недвижимого имущества были получены относительные коэффициенты ценности территорий. В качестве наиболее «ценного» был определен Центр Сочи, для которого коэффициент ценности составил

1. Затем были определены коэффициенты ценности и диапазоны стоимостей земельных участков для каждой зоны.

Карта территории с нанесенными на нее границами зон по ценовому признаку представляет собой карту ценового зонирования. Первая карта ценового зонирования для индивидуального жилищного строительства по состоянию на 1 января 2010 года была разработана в рамках МР НСОД.

С момента начала работы Рабочей группой НСОД были составлены и переданы оценщикам для работы карты ценового зонирования по состоянию на 1 января, 1 апреля, 1 июля, 1 октября 2010 года, а также на 1 января и 1 апреля 2011 года. На момент написания статьи были разработаны и опубликованы на Портале новые карты ценового зонирования города Сочи по состоянию на 1 апреля 2011 года (см. рис. 5), а именно:

• карта ценового зонирования для

функционального использования земельного участка (далее - ЗУ) под индивидуальное жилищное строительство (далее - ИЖС) и личное подсобное хозяйство (далее - ЛПХ);

• карта ценового зонирования для

функционального использования ЗУ под торговое назначение, категория -земли населенных пунктов, вид права - аренда, без учета НДС;

• карта ценового зонирования для

функционального использования ЗУ под производственно-складское назначение, категория - земли населен-

Подписка в любое время (495) 974-1945, 974-1950

Таблица 1

Сводная статистика основных показателей по верифицированным базам данных с ценами предложений

и сделок и значений скидки на торґ

Показатель На 01.01.2010 На 01.04.2010 На 01.07.2010 На 01.10.2010 На 01.01.2011 На 01.04.2011

о с; & о 03 со 03 ш Среднее значение, р./кв. м 11 615 11 350 10 634 10 644 10 275 9 558

Количество, шт. 46 30 32 33 43 55

Коэффициент вариации, % 32 27 29 28 29,40 31,60

База предложений Среднее значение, р./кв. м 16 270 15413 14 181 14012 13 446 12 577

Количество, шт. 244 286 277 313 329 363

Минимальное значение, р./кв. м 5 662 5 522 4 866 4 541 5 000 4 509

Максимальное значение, р./кв. м 26 429 28 750 28 750 25 735 25 714 28 632

Коэффициент вариации, % 31 31 32,9 32,4 32,3 31,7

Скидка на торг Скидка на торг (средняя), % 20 18 16 15 17 16

Скидка на торг (медиана), % 28 26 24 23 25 24

1 Таблица составлена с использованием информации, полученной после проведения ежеквартальной верификации баз сделок и предложений.

оэ

-о

ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ

чэ

о

;ии район

пос. Красная Поляна

0,600 С. Эсто-Садо

каэьРвйон «£евЬрная часть І^нтральнофСочи» 0,681

Район «Мам 0,683

Район «Новый С\чи» 0,759

Центральный Сочи 0,9*6 \ /

с. Монастырь

Средняя час совмещенной а//. I 0,337

Диапазон,

Хостинскийхрайон

0,600--/?

Ахштырь

0,337

' Особые ценовые / районы, присоединенные к ценовой зоне 1 «Адлерское кольцо»

Адлер ментрї, _ _ ,, “V

Райш\«М(/лд(\вка>> °’77у п Лп Ъл

Адлерское КОЛЬЦІ 0,651

Н^жнешшювское . поселение

Среднее значение коэффициента ценности территории

0,759

0,986

0,400

0,257

0,776

0,497

0,645

0,528

0,795

0,795

0,600

0,623

0,337

0,337

0,337

1 108 000-1 418 000

1 104 000-1 414 000

1 231 000-1 577 000

1 600 000-2 049 000

976 000-1 250 000

1 258 000-1 611 000

1 057 000-1 353 000

807 000-1 033 000

1 046 000-1 339 000

857 000-1 097 000

1 289 000-1 651 000

Особый ценовой район, присоединенный к ценовой зоне «Адлер центр»

1 289 000-1 651 000

973 000-1 246 000

1 011 000-1 294 ооо Особый ценовой

548 000-701 000

548 000-701 000

548 000-701 000

831 000-1 064 000

1 850 000

район, Западная часть ИНЧ>*в45''Т присоединенный к. Сев>Ця чЬЬть

Южная часть ИНъг795'\

0,ш

Восточная чв(сть ИН

к ценовой зоне «СЧИН»

Зона расположения

Район «Мамайка»

р-н «Северная часть

Центрального Сочи»__________

р-н «Новый Сочи»_____________

Центральный Сочи____________

Хостинский р-н_______________

р-н «Молдовка»_______________

с. Черешня___________________

Адлер (центр)________________

Адлерское кольцо_____________

Нижнешиловское______________

Западная часть Имеретинской

низменности (ИН)_____________

Северная часть ИН (СЧИН)

Южная часть ИН______________

Восточная часть ИН__________

пос. Красная Поляна__________

с. Эсто-Садок________________

Средняя часть совмещенной а/д и ж/д____________________

с. Ахштырь________

с. Монастырь______

Лазаревский район Центр Сочи________

Рис. 5. Карта ценового зонирования города Сочи для функционального использования земельного участка под индивидуальное жилищное строительство и личное подсобное хозяйство по состоянию на 1 апреля 2011 года

№ 7 (118) 2011 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

ных пунктов, вид права - аренда, без учета НДС;

• карта ценового зонирования для функционального использования ЗУ под сельскохозяйственное назначение, категория - земли сельскохозяйственного назначения, вид права -аренда, без учета НДС;

• карта ценового зонирования для функционального использования ЗУ под рекреационное назначение (в том числе гостиничное), категория - земли населенных пунктов, вид права -аренда, без учета НДС;

• карта ценового зонирования для функционального использования ЗУ под садоводство.

В зависимости от ситуации на рынке недвижимости в ходе ежеквартальной актуализации обновляются ценовые диапазоны в каждой ценовой зоне. Исходя из актуальных данных рынка недвижимости постоянно обновляются данные о границах ценовых районов. На момент создания первой карты ценового зонирования границы ценовых диапазонов были заданы исходя из географического деления города Сочи. Однако в ходе исследований рынка обнаруживались факты несовпадения ценовых районов с географическими. По этой причине на карте для ИЖС и ЛПХ по состоянию на 1 января 2010 года были выделены четыре особых ценовых района, географическое положение которых не совпадает с ценовой ситуацией в районе. Пример такого выделения представлен на рисунке 6. Изначально деление на ценовые зоны было проведено по территориальному принципу (см. рис. 6а), но в ходе ежеквартального анализа рынка недвижимости Адлерского района города Сочи было выявлено несоответствие средних цен предложений объектов, расположенных по улицам Суздальской и Энергетиков, аналогичным показателям в ценовой зоне «Черешня». Таким образом, для отражения действительной рыночной ситуации возникла необходимость внесения изменений в карту ценового зонирования. В связи с этим был определен особый ценовой район (отмечен штриховкой на рисунке 6б), который по своим ценовым характеристикам

более всего схож с ценовой зоной «Северная часть Имеретинской низменности».

Необходимо отметить, что существующая реализация ценового зонирования для обеспечения оценки изымаемого в городе Сочи недвижимого имущества имеет ряд недостатков, а именно:

1) в связи с временными ограничениями не проведена полноценная процедура зонирования, то есть ценовые зоны были заданы на основе географического деления Сочи на районы;

2) привязка объекта к карте проводится по адресному признаку. Функция кадастровой привязки до настоящего времени не реализована. По этой причине возникают ошибки, приводящие к искажению стоимости изымаемого имущества. Например, для оценки был представлен земельный участок, расположенный по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Кавказская, д. 25; кадастровый номер участка 23:49:0203003:63. Оценщик по карте Яндекс нашел номер дома и определил, что земельный участок относится к ценовой зоне «Центральный Сочи», а кадастровая привязка свидетельствует о расположении земельного участка в ценовой зоне «Северная часть Центрального Сочи». То есть адресная привязка не совпадала с кадастровой. В связи с этим работы по оценке пришлось начинать заново: начиная с подбора аналогов и заканчивая контролем полученного результата.

Поскольку РГ НСОД обладает полной информацией о характеристиках объектов, находящихся в верифицированных базах данных, и анализ, и исследование влияния основных ценообразующих факторов на стоимость земельного участка осуществляются специалистами РГ НСОД. В настоящее время для статистических исследований (построения распределений для каждой базы и расчета скидки на торг) используется программный продукт Oracle Corporation - Crystal Ball® 7, для расчета скидки на торг используется метод Монте-Карло.

Для исследования зависимостей стоимости от удаленности от береговой линии и от размера земельного участка применя-

а) вид карты до внесения изменений

б) вид карты после внесения изменений

ЗЧИН - Западная часть Имеретинской низменности СЧИН - Северная часть Имеретинской низменности

Рис. 6. Внесение изменений в карту ценового зонирования

ется метод исследования с использовани- 2.2-577 от Alyuda Research). Итоги и основ-ем алгоритма нейронных сетей (программ- ные этапы исследований и вид полученных ный пакет Alyuda NeuroIntelligence версии зависимостей представлены в статье [5].

Для целей анализа можно использовать и другие методы исследований, например метод анализа иерархий, корреляционнорегрессионный анализ и т. п., при условии, что получаемые результаты будут удовлетворять необходимым требованиям (см. [1]).

Сегодня при централизованном анализе рынка недвижимости наполнение баз данных актуальной рыночной информацией, а также анализ рынка для получения целостной картины осуществляются сотрудниками РГ НСОД. В дальнейшем (в зависимости от поставленных задач) возможно проведение диверсификации, в результате которой обязанности проведения анализа, верификации и сбора исходных данных будут распределены между различными исполнителями.

Контроль результатов

Контроль результатов получаемых стоимостей земельных участков осуществляется путем сбора данных о результатах оценки от оценщиков и последующей верификации полученной информации.

Существует несколько способов сбора данных РГ НСОД о результатах оценки, а именно:

• представление оценщиком отчета об оценке и заключения об убытках, возникающих у собственников недвижимого имущества при его изъятии;

• представление оценщиком итоговых значений рыночной стоимости изымаемого имущества и величины убыт-

ков в сокращенном виде (по форме, утвержденной РГ НСОД);

• заполнение оценщиком соответствующих ячеек рыночной стоимости изымаемых объектов и величины убытков, предусмотренных в составе анкеты, описывающей объект оценки.

Вне зависимости от способа поступления информации в РГ НСОД проводится предварительная экспертиза результатов оценки.

Верификация результатов оценки состоит в следующем.

РГ НСОД проводит предварительную экспертизу результатов оценки (верификацию результатов оценки) на основании данных локального ценового зонирования и об объекте оценки. Если выявляются ошибки, то сведения о них передаются оценщикам. В случае соответствия полученного значения стоимости земельного участка и диапазона, определенного в результате ценового зонирования, РГ НСОД выдает положительное заключение и разрешает выпуск отчета. Данные об этом фиксируются на Портале.

Если для оценки стоимости земельных участков используется метод остатка (при отсутствии на открытом рынке сопоставимых аналогов), то проверке подвергается вся расчетная модель. В первую очередь рассматривается корректность формирования потоков доходов и расходов. Большое внимание уделяется операции разделения чистого операционного дохода (ЧОД) от единого объекта недвижимости на ЧОД,

Таблица 2

Диапазоны ставок дисконтирования2

Вариант использования Период строительства, % Период эксплуатации, % Для земли, %

Производственно- складское 16,2 21,9 15,2 20,6 11,6 15,6

Офисное 16,7 22,5 14,4 19,4 11,2 15,2

Торговое 16,7 22,5 14,0 19,0 11,0 14,8

Автостоянки открытые 13,5 18,3 12,8 17,4 9,3 12,5

2 Таблица составлена с использованием информации, полученной после проведения первичных оценок.

приходящийся на земельный участок, и ЧОД, приходящийся на улучшения.

Поскольку процедура дисконтирования денежного потока предусматривает использование некой процентной ставки (ставки дисконтирования), для получения сопоставимых результатов эти ставки должны быть ограничены диапазоном, то есть получаемое оценщиком расчетное значение ставки дисконтирования должно быть сопоставимо со ставками аналогичных объектов. В таблице 2 представлены рекомендованные РГ НСОД диапазоны ставок дисконтирования для различных видов коммерческой недвижимости.

Заключение

Исходя из изложенного можно резюмировать следующее:

1) представленная разработка (технология) может быть тиражирована на любую область оценки, где требуется получение ее сопоставимых результатов, в том числе на массовую (кадастровую) оценку, при условии методологической доработки и разработки соответствующих специфических программных средств сопровождения (такие работы ведутся);

2) алгоритм оценки имеет универсальный характер, что позволяет применять его как при индивидуальной, так и при массовой оценке (при условии включения полноценного блока по зонированию земельных участков и классификатора улучшений). Использование оценщиками единых методических рекомендаций позволяет объективно оценить имущество, избежать разночтений в стоимости соседних земельных участков и при этом дает возможность полноценно учесть все индивидуальные особенности зданий и сооружений, имеющихся на земельном участке;

3) применение представленной технологии позволило оптимизировать затраты на выкуп изымаемых объектов недвижимости, а также минимизировать риски судебного оспаривания результатов оценки, выполняемых оценщиками - членами саморегу-лируемых организаций оценщиков в процессе изъятия и предоставления объектов

недвижимости при реализации проектов по строительству олимпийских объектов в городе Сочи. С введением технологии информационно-аналитического сопровождения процедуры оценки стали более прозрачными, а результаты - сопоставимыми и упорядоченными;

4) требования, предъявляемые в Методических рекомендациях, разработанных Национальным советом по оценочной деятельности, установлены на достаточно высоком уровне, позволяющем улучшить как качество отчетов об оценке, так и их экспертизу;

5) корректность выбранного методологического направления, основные положения МР НСОД успешно проверены на практике при расчетах выкупной стоимости более

1 500 объектов недвижимого имущества в городе Сочи;

6) при периодическом анализе рынка Рабочей группой Национального совета по оценочной деятельности зафиксировано увеличение числа предложений, цены которых соответствуют картам ценового зонирования. Таким образом, можно констатировать, что новая технология, выступая в роли ценообразующего фактора, воздействует на рынок недвижимости города Сочи;

7) синергетический эффект реализации рассмотренного подхода также проявляется в социальной сфере: снижение коррупционных рисков, конфликтов между населением и органами власти всех уровней при осуществлении сделок с недвижимостью.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Грибовский С. В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества : учебное пособие / С. В. Гри-бовский, С. А. Сивец ; под ред. С. В. Гри-бовского, М. А. Федотовой. М. : Финансы и статистика, 2008.

2. Об организации и о проведении XXII олимпийских зимних игр и XI паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в от-

дельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 1 декабря 2007 года № 310-Ф3.

3. Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1 : утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256; ФСО № 2 : утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255; ФСО № 3 : утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254).

4. Методические рекомендации по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках

Федерального закона № 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием или в связи с установлением сервитута : утверждены решением Национального совета по оценочной деятельности : протокол от 23 декабря 2009 года № 5. URL: http:// www.ncva.ru/documents/index.php

5. Нейман Е. И., Корнилов Д. А. К вопросу о методическом и информационно-аналитическом обеспечении оценки стоимости недвижимого имущества в посткризисный период // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. № 6.

6. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

* * *

Окончание. Начало на с. 18

Исполнительный комитет муниципального образования и ООО «Кузкэй» (далее - общество) заключили договор мены земельного участка, находящегося в собственности общества, на земельный участок из земель населенных пунктов, предусмотрев право общества осуществлять строительство на полученном земельном участке в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. Стороны договора мены обратились в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанные земельные участки. Регистрирующий орган отказал заявителям, мотивировав отказ нарушением порядка предоставления земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов.

В отличие от судов первой и апелляционной инстанций, отказавших в иске, суд кассационной инстанции удовлетворил заявленные требования, полагая, что договор мены заключен в соответствии с требованиями законодательства.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации не согласился с выводами суда кассационной инстанции, указав, что заключение договора мены направлено на получение права на земельный участок в нарушение положений статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, вследствие чего заключенная сделка недействительна и переход прав по ней не подлежит государственной регистрации.

III. Продажа строений, возведенных застройщиком на арендуемом земельном участке, влечет перемену лиц на стороне арендатора: права и обязанности по договору аренды переходят на новых собственников строений (Министерство имущественных отношений Московской области (/Э общество «Подмосковье-Строй». Дело № А41-14506/09. ВАС № 1721/11)

Между Министерством имущественных отношений Московской области (далее - Министерство) и обществом «Подмосковье-Строй» (далее - общество) был заключен договор аренды земельного участка. Впоследствии общество построило на земельном участке несколько зданий и продало их третьим лицам. Полагая договор аренды действующим, Министерство обратилось в суд с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, с чем не согласились суды апелляционной и кассационной инстанций. В своих постановлениях они указали, что в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 552 Г ражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью, на тех же условиях и в том же объеме, что и их прежний собственник. Кроме того, суды сослались на пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11, в соответствии с которым с момента регистрации перехода права собственности на здания новый собственник признается фактическим землепользователем участка, несмотря на отсутствие оформления арендных отношений в виде договора аренды между собственником земли и новым собственником недвижимости. Таким образом, решили суды, взыскание арендной платы с застройщика противозаконно, поскольку последний прекратил пользование земельным участком. Также указанные доводы были поддержаны Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.