CC BY
85
УДК 528.4; 338.5 В.Н. Москвин СГГ А, Новосибирск
А.Т. Беристенов
Казахский государственный агротехнический университет, Астана
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОЙ И ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ В СИСТЕМЕ КАДАСТРОВ СТРАН СНГ
Многообразие и хаотичность рыночных отношений в странах СНГ после изменения в них государственного строя связаны с постоянно изменяющимися условиями перераспределения различной собственности. Наиболее ярко это выражено в отношении России и Казахстана, для которых перераспределение земельных ресурсов и другой собственности приобрело важное государственное значение. В этих странах при становлении рыночной экономики используются одни и те же принципы и подходы к управлению собственностью. Достаточно указать на однотипное содержание земельного законодательства, земельного кадастра и принципов кадастровой оценки земель.
Однако эффективное проведение экономической реформы
определяется решением научных и практических задач в сфере выработки новых подходов в области создания рыночных механизмов в управлении государственной собственностью и собственностью предприятий. Одно из главных звеньев директивных положений государства в сфере управления собственностью сегодня является земельный кадастр. Однако для становления рыночной экономики государства не менее важным является создание и других кадастров (в частности, ведомственного и производственного), в основе которых, на наш взгляд, должны быть положены принципы формирования Государственного земельного кадастра.
Создание производственного кадастра предприятий может быть
мотивировано тем, что в его состав входят практически все виды собственности: недвижимая - земельные участки, здания и сооружения; движимая - машины и оборудование, сырье и продукцию; интеллектуальная -объекты интеллектуальной деятельности людей.
Опираясь на структуру Государственного земельного кадастра,
имеющего три составляющие - техническую, юридическую и экономическую, следует предположить, что для эффективного управления собственностью предприятий аналогичные составляющие должны содержать и вновь разрабатываемые кадастры, в том числе и производственный.
И, если создание технической и юридической составляющих
производственного кадастра не вызывает больших трудностей, то создание его экономической составляющей, содержащей оценочные экономические показатели, требует серьезного подхода. Это определяется тем, что способы и методы оценки недвижимой, движимой и интеллектуальной собственности
значительно отличаются друг от друга, хотя и группируются в рамках трех основных подходов: затратного, доходного и рыночного.
Оценка недвижимости.
Мировая практика экономической оценки земли развитых стран мира выработала достаточно большое количество различных методов, позволяющих обоснованно определять ценность тех или иных земельных участков в зависимости от их улучшений, наличия на них других объектов недвижимости, возможностей их эффективного применения. В то же время существующая практика установления стоимости объектов недвижимости основывается на определении индивидуальных показателей их оценки по результатам анализа рыночной стоимости данных объектов.
В практике прежних лет в условиях плановой политики в основу оценочных показателей земельных участков были положены используемые за рубежом принципы установления текущих платежей за землю (земельный налог, арендная плата) и нормативная цена земли.
Среди методов оценки недвижимости сегодня следует различать так называемые директивные и остальные (индивидуальные). Первые подчиняются нормам, диктуемым законодательством и административными нормами. К ним относится в первую очередь государственная кадастровая оценка земли (ГКОЗ). По нашему мнению, ГКОЗ может быть использована местными органами власти только на первом этапе формирования рынка недвижимости и осуществления фискальной политики. Она вряд ли отражает действительную стоимость земли для использования ее в коммерческих целях.
К остальным методам оценки недвижимости следует отнести индивидуальную оценку, в которой используются затратный, доходный и рыночный подходы и которая наиболее востребована на рынке недвижимости. В зависимости от целей оценки она может проводиться, исходя из ситуации или с учетом перспективы. Оценка в реальной ситуации проводится с целью определения базы налогообложения земли или недвижимости в целом и ставки земельной аренды. Оценка с учетом перспективы проводится с целью разработки инвестиционного проекта или планирования развития существующего предприятия. При индивидуальной оценке, исходящей из существующей ситуации, используются такие методы, как анализ статистики продаж (включая метод остатка для земли и регрессионные методы), затратный метод и др.
Массовая оценка земель проводится обычно для целей земельного кадастра, включающего две основные подсистемы: подсистему учета и регистрации и подсистему оценки земель.
Кадастровая оценка земель включает три иерархических уровня. Поквартальная оценка - основной расчетный уровень, рассматриваемый в качестве нормативной базы для расчетов поучастковой оценки земель и преобразуемый в направлении генерализации в территориально -экономическое зонирование, а в направлении детализации - в оценку земельных участков. Поучастковая оценка - нижний уровень, формируемый
на основе базовой поквартальной оценки и предназначенный для информационного обеспечения системы налогообложения недвижимости и ставок арендных платежей, для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки. Территориальноэкономическое зонирование - верхний уровень, имеющий наглядный, обзорный характер и предназначенный для всех пользователей кадастровой информации, принимающих те или иные крупномасштабные, долгосрочные или поисковые решения.
Большинство используемых в России методик оценки недвижимости, в том числе и ГКОЗ, основаны на сведении разнокачественных факторов, влияющих на оценку земель, к балльной форме с помощью поправочных коэффициентов. Мы считаем, что основной недостаток такого подхода - его субъективность, поскольку приписывание факторам оценки тех или иных баллов основано на экспертных представлениях авторов. Разумеется, не существует методик, полностью свободных от экспертных оценок и представлений, но сведение их роли в расчетах к минимуму, уменьшение числа параметров, оцениваемых экспертно, весьма желательно.
По нашему мнению, оценка недвижимости должна вестись с использованием тех факторообразующих (факторов влияния), под которые возможно использование оцениваемого территориального элемента. Однако далеко не во всех известных методиках это требование выполняется.
В результате произведенного анализа в известную классификацию методов оценки недвижимости, на наш взгляд, следует ввести оценку с учетом перспективы ее использования. Оценка с учетом перспективы может использоваться для разработки инвестиционных проектов, крупных бизнесов и при принятии крупномасштабных решений развития региона.
В отличие от законодательства РФ в законах Республики Казахстана нет понятия массовая оценка земли (недвижимости). Вместо этого определения законодательства РК выделяет обязательную и инициативную оценки.
Обязательная оценка по экономическому смыслу равнозначна кадастровой оценке земли (недвижимости). Обязательная и инициативная оценки земли представляют собой систематические методы расчета стоимости. Они отличаются масштабом. Обязательная оценка включает больше условий, поскольку при ее расчете воспроизводится рынок для одного или многих вариантов землепользования на большой территории. Инициативная оценка отражает только один вариант землепользования для конкретного земельного участка.
Кадастровая стоимость земли определяется в форме:
- Базовых показателей стоимости земли по населенному пункту в целом;
- Кадастровой стоимости конкретного земельного участка.
Базовая ставка платы - нормативная цена земельного участка для определения его кадастровой стоимости при предоставлении государством права частной собственности на земельный участок или продаже права временного возмездного землепользования. Базовая ставка платы за
земельные участки должна ежегодно индексироваться в связи с изменением социально-экономической ситуации и индекса цен.
Критерии оценки для двух указанных видов оценки различны. При инициативной оценке ее качество определяется небольшим числом сравниваемых объектов, которые проданы. Инициативная оценка рассчитывается для конкретного земельного участка.
Поправочные коэффициенты к базовым ставкам платы за земельные участки городов, сельских населенных пунктов ежегодно должны переутверждаться на основании данных государственной статистики об общем уровне инфляции и результатов мониторинга рынка земли, также вследствие изменения градостроительной среды. Однако методика мониторинга и внесения изменений как в базовую плату ставки за земельные участки не разработана.
Оценка интеллектуальной собственности.
Сложность оценки объектов интеллектуальной собственности обусловлена, в первую очередь, трудностями количественного определения результатов коммерческого использования данного объекта, находящегося на той или иной стадии разработки, промышленного освоения или использования. Как свидетельствует практика, из 100 охраняемых объектов промышленной собственности (т. е. из тех, на которые получены соответствующие патенты или свидетельства) лишь два-три при их коммерческом использовании действительно оказываются ценными, приносят высокие прибыли и до десяти позволяют восполнить затраты на их разработку.
Поскольку объекты интеллектуальной собственности могут рассматриваться как объекты гражданского оборота, то они могут быть объектами оценивания. Однако для целей бизнеса, бухгалтерского учета и иных целей, как правило, оцениваются не сами объекты интеллектуальной собственности, а права на них.
Оценка объектов интеллектуальной собственности может осуществляться специфическими и неспецифическими методами.
Специфическими методами оценки являются: метод "избыточной" прибыли; метод освобождения от роялти и метод уменьшения собственности.
По методу "избыточной" прибыли оценивается разница в прибыли оцениваемого предприятия и прибыли аналогичного предприятия с равными по величине материальными активами. Как правило, источником возникновения "избыточной" прибыли является улучшение качества производимой продукции или (и) использование наименования зарекомендовавшей себя торговой марки. На практике же это способствует повышению цены единицы продаваемого товара либо увеличение числа реализуемых изделий.
Метод освобождения от роялти (периодической выплаты лицензионного вознаграждения в виде отчислений от стоимости произведенной по лицензии продукции или в форме процента от объема
продажи, начисленного от суммы прибыли) базируется на предположении, что рассматриваемая интеллектуальная собственность не принадлежит реальному владельцу, а является собственностью другого предприятия. Последнее представляет интеллектуальную собственность компании на лицензионной основе при условии отчислений от выручки, определенных договором. Таким образом, вычисляется псевдоэкономия расходов по оплате роялти, капитализированная величина которых может рассматриваться в качестве эквивалента рыночной стоимости интеллектуальной собственности.
По методу уменьшения собственности расчетным путем определяется экономия затрат в течение срока, когда использование интеллектуальной собственности приносит эффект (уменьшаются расходы на производство продукции).
При проведении экономико-правовой экспертизы объектов интеллектуальной собственности зачастую дополнительно исследуется их особая составляющая, характеризующая "прибавку" к рыночной стоимости за счет "известности", "доброго имени" компании, для оценки которого используются специализированные подходы: бухгалтерский метод,
налоговый метод, статистический подход.
Рассмотренные аспекты государственного и рыночного управления различной собственностью предприятий стран СНГ на основе экономической составляющей кадастра, т.е. ее оценки, наиболее важны в формировании рынка земли и рынка интеллектуальной собственности, которые в настоящее время только зарождаются. Поэтому наряду с разработкой методов оценки недвижимой и интеллектуальной собственности, на наш взгляд первостепенное внимание следует уделить созданию производственного кадастра предприятий, в основу которого могут быть положены принципы создания земельных кадастров стран СНГ.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Москвин, В.Н.Имущественный менеджмент. Государственное и рыночное управление недвижимостью: Учеб. пособие / В.Н. Москвин, В.Н. Кузьминых; под ред.
В.Н. Москвина. - Новосибирск: СГГА, 2000. - 356с.
2. Методика Государственной кадастровой оценки земель городских и сельских поселений. - М.,2002.
3. Москвин В.Н. Интеллектуальная собственность. - Новосибирск, СГГА, 2003. -
436 с.
4. Об оценочной деятельности в Республике Казахстан: Закон Республики Казахстан // Казахстанская правда.- 2000.- 13 дек.
5. Земельный кодекс Республики Казахстан.- Алматы: ЮРИСТ, 2003. -116с.
© В.Н. Москвин, А.Т. Беристенов, 2006
