CC BY
55
УДК 528.4 В.Н. Кузьминых
Сибирский институт оценки, экспертизы и управления собственности, Новосибирск
В.Н. Москвин
СГГ А, Новосибирск
А.Т. Беристенов
Казахский государственный агротехнический университет, Астана
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМОВ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОЙ И ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ НА ОСНОВЕ ИХ ОЦЕНКИ (НА ПРИМЕРЕ РОССИИ И КАЗАХСТАНА)
Многообразие рыночных отношений в государствах СНГ в настоящее время связаны с постоянно изменяющимися условиями перераспределения различной собственности. В мировой экономике любая собственность, и особенно недвижимая, используется как средство совершенствования рыночных отношений. Для государств СНГ важным является вопрос использования различных механизмов в управлении недвижимой и другой собственностью на основе государственных директивных положений в период перераспределения государственной собственности между субъектами, муниципальными образованиями и гражданами. Особенно это актуально при перераспределении земельных ресурсов, имеющее важное государственное значение для эффективного проведения экономической реформы в условиях становления рыночных отношений. Однако становление рыночных отношений определяется не только решением научных и практических задач в сфере государственного регулирования земельных отношений, но и в сфере имущественных отношений вообще.
Решение этих задач напрямую зависит от выработки новых подходов в области создания механизмов в управлении различной собственностью. Одно из главных звеньев директивных положений государства в сфере управления недвижимой собственностью сегодня является Государственный земельный кадастр и другие кадастры. Однако для становления рыночной экономики государства и эффективного управления собственностью не менее важным является создание механизмов управления и другими видами собственности и, прежде всего, интеллектуальной. В основу этих механизмов, на наш взгляд, должны быть положены принципы формирования и ведения Государственного земельного кадастра.
Работа посвящена совершенствованию экономических механизмов управления различной собственностью в рыночных условиях на основе ее оценки, использующих принципы ведения Государственного земельного кадастра (на примере России и Казахстана).
Оценка недвижимой собственности.
Государственный земельный кадастр (ГЗК) представляет собой, систематизированный свод документальных сведений, которые должны содержать данные о местоположении объектов кадастра, об их размерах, о целевом назначении, информацию о субъектах прав на объекты кадастра, а
также сведения о стоимостных и иных экономических характеристиках объекта недвижимости. Здесь должна быть приведена система нормативной или экспертной оценки объекта кадастра, позволяющая с позиции рыночной экономики создать налогооблагаемую базу на заданную территориальную зону.
В Казахстане кадастровая (она определена как оценочная) стоимость земли в соответствии с Земельным кодексом РК [1,2] - это стоимость конкретного земельного участка, которая определяется территориальным органом по управлению земельными ресурсами в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки, предоставляемые на возмездной основе в частную собственность государством. В ней используются повышающие или понижающие поправочные коэффициенты.
Кадастровая (оценочная) стоимость земли определяется в следующей форме:
- Базовых ставок стоимости земли, устанавливаемых по специальной методике и утверждаемых Правительством РК;
- Кадастровой (оценочной) стоимости конкретного земельного участка.
Поправочные повышающие и понижающие коэффициенты к базовым ставкам платы за земельные участки, утверждаются решением районного представительного органа. При этом предельный (максимальный) размер повышающего или понижающего коэффициента не должен превышать двукратного размера.
Кадастровая (оценочная) стоимость земельных участков определяется с учетом:
- Площади земельного участка;
- Факторов местоположения и окружающей среды.
Определения величины кадастровой стоимости земли и рыночной оценки недвижимости возможно на основе использования зарубежных методик и, прежде всего, развитых стран, адаптированных к условиям Казахстана. Прямой перенос трех основных подходов к оценке недвижимости (сравнения продаж, затратного и доходного) в кадастровую оценку в условиях становления рынка недвижимости приводит к большому несоответствию получаемой стоимости недвижимости экономической ситуации на рынке.
Методика определения базовых ставок платы за земельные участки в населенных пунктах разрабатывается с целью определения порядка единообразного расчета и установления базовой ставки платы за земельные участки (БСПЗУ) на территории Республики Казахстан [3].
Величина базовой ставки платы за земельные участки городов Астаны, Алматы и областных центров определяется по формуле:
БСПЗУ = НПП"м х 100х Ктммрп, (1)
где БСПЗУ - базовая ставка платы за земельные участки;
НШ 1кв.м. - это нормативный прибавочный продукт на 1 кв. м; г - коэффициент капитализации (ссудный процент 9-12%);
Кизм.мрп. - измеренный месячный расчетный показатель.
Измеренный месячный расчетный показатель можно вычислить по формуле:
МРП
К тек.года .
(2)
изм. мрл МРП
врп
где МРПтек.года - месячный расчетный показатель, устанавливаемый на 1 января расчетного года;
МРПврп.- базовый месячный расчетный показатель установленный на 1 января года, за который выбран ВРП.
БСПЗУ для городов областного значения составляет 85 % от ставки, установленной для областного центра. БСПЗУ для городов районного значения составляет 75 % от ставки, установленной для областного центра. БСПЗУ в пригородной зоне городов Астана и Алматы увеличивается в два раза. БСПЗУ для поселков, сельских населенных пунктов составляет 25 % от ставки, установленной для областного центра.
В России основным методическим принципом определения кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах поселений в условиях ограниченной рыночной информации, в соответствии с [4] является совмещение результатов анализа имеющихся данных о сделках с земельными участками, как свободными от застройки, так и с застроенными, с нахождением относительной ценности территорий кадастровых кварталов в границах оцениваемой территории путем анализа совокупности ценообразующих факторов. Такой подход позволяет определить кадастровую стоимость земли в кадастровых кварталах на основе рыночных цен на земельные участки там, где существует реальный рынок земли и связанной с ней недвижимости. Там, где такой рынок отсутствует, кадастровая стоимость определяется путем учета ценообразующих факторов, формирующих потребительскую ценность (полезность) земель поселений для разных видов использования.
Математический аппарат, применяемый в Рекомендациях, представлен следующими расчетными блоками:
1. Проведение факторного анализа с учетом ценообразующих факторов;
2. Выделение на территории субъекта РФ кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;
3. Выделение тестовых объектов (наиболее типичных по совокупности показателей) в каждом кластере (тестовое поселение, тестовый кадастровый квартал и т.п.) и определение по выделенным тестовым объектам
аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;
4. Расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей
кадастровой стоимости земель по видам функционального использования;
5. Распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера;
6. Расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе
удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок.
При индивидуальной экономической оценке земельных ресурсов в зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования земельного участка все виды стоимости разделяют на две группы:
- Стоимость в использовании;
- Стоимость в обмене.
Оценка интеллектуальной собственности.
Проблема оценки стоимости объектов интеллектуальной собственности имеет методический и правовой аспекты [5].
Методический аспект проблемы заключается в том, что в настоящее время система стоимостных показателей интеллектуальной собственности не упорядочена. В каждом конкретном случае определяются отдельные стоимостные показатели, чаще всего стоимость или цена соответствующего объекта, и используются методики, предназначенные для оценки стоимости той продукции, которая является предметом предъявления прав на интеллектуальную собственность. Зачастую это приводит к недостаточному учету факторов, оказывающих влияние на стоимостные показатели интеллектуальной собственности, и использованию методов, не позволяющих с достаточной степенью точности и достоверности определять эти стоимостные показатели.
Правовой аспект проблемы заключается в том, что система нормативноправовых актов, действующих в данной области в России и Казахстане, далеко отстает от реальных потребностей экономики.
К особенностям оценки интеллектуальной собственности можно отнести зависимость стоимости от:
- Объема передаваемых прав;
- Возможности несанкционированного использования;
- Уровня готовности к коммерческому использованию.
В настоящее время по государственному заказу “Роспатента” разрабатываются правила оценки интеллектуальной собственности, устанавливающие нормативные требования к порядку сбора и использования исходной информации, процедурные требования к учёту важных факторов,
влияющих на уровень стоимости интеллектуальной собственности, включая оформление результатов оценки и передачи их заказчику.
Для оценки объектов интеллектуальной собственности могут быть использованы такие специфические методы, как "Преимущество в прибыли", "Избыточных прибылей", "Освобождение от роялти”, а также неспецифические - "Стоимость создания", "Стоимость приобретения", "Бухгалтерский метод".
Во всех странах СНГ, в том числе в России и Казахстане, идет процесс осуществления земельной реформы и формирование рынка недвижимости. Наиболее интенсивно процесс вовлечения земли в земельно-имущественные отношения идет в городах. Государства проводят работы по организации и проведению конкурсов по продаже земельных участков в рассрочку субъектам малого предпринимательства, занимающимся производством.
В настоящее время земля и право землепользования стали не только объектом купли-продажи, но и предметом залога, по отношению к которому применяются положения об ипотеке недвижимости. Ипотечное кредитование является важнейшим экономическим механизмом привлечения финансовых средств в производственные и иные сферы. Оно способствует в значительной степени становлению и развитию производства, в том числе и строительства жилья.
Инструментом осуществления земельной политики государства проведения земельной реформы и регулирования земельных отношений является цена на земельные участки. С принятием результатов кадастровой оценки земли развитие земельных отношений вступает в новую цивилизованную фазу. Это привело к тому, что развитие рыночных земельных отношений в Казахстане и России в настоящее время идет бурными темпами, что способствует развитию производства, привлечению инвестиций в реальный сектор экономики, в том числе и зарубежных.
В настоящее время актуальными стратегическими задачами экономики России и Казахстана являются развитие отечественного наукоемкого производства, разработка и освоение новых информационных технологий, ориентированных на получение конкурентоспособной продукции и обеспечение интересов национальной экономической безопасности за счет сохранения и развития промышленного и научно-технического потенциала республики.
Научно-технологическая политика должна быть направлена на активизацию инновационных процессов, внедрение новых технологических укладов, освоение новых переделов в обрабатывающей промышленности, развитие национального научно-технического потенциала, преодоление разрыва между наукой и производством, стимулирование инновационной деятельности, обеспечение реального трансферта передовой иностранной технологии и внедрение международных стандартов.
Важнейшим фактором развития инновационной деятельности является оценка, использование интеллектуальной собственности и защита ее прав. Эффективный хозяйственный оборот недвижимой и интеллектуальной
собственности за счет сбалансированности прав и законных интересов субъектов правоотношений способен обеспечить единство спроса и предложения на различную собственность [4].
В развитых странах мощным экономическим рычагом воздействия на развитие города является платное землепользование на основе стоимостной оценки.
В России до настоящего момента используется территориальноэкономическое зонирование для целей налогообложения и взимания платы за аренду земель города. Такая система уже не удовлетворяет потребности изменяющихся земельных отношений в городе. Это обусловлено следующими причинами:
- Наличие большой радиальной протяженности оценочных зон и вызванные этим резкие перепады ставок на границах зон;
- Наличие в одной территориально-экономической зоне как высокодоходных с коммерческой точки зрения и привлекательных для проживания территорий, так и территорий малопривлекательных для инвесторов и проживания;
- Заниженность ставок по ряду объектов в периферийной части и их завышенность в центре города;
- Недостаточно обосновано распределение ставок среди различных категорий землепользователей.
Для решения указанной проблемы, на наш взгляд, необходимо использовать стоимостную оценку земель, которая подразделяется на массовую и индивидуальную.
Алгоритм проведения двух видов оценки схожий, но анализ рынка, расчет стоимости и контроль качества оценки осуществляется по-разному. Целью кадастровой оценки является справедливая и эффективная оценка всех земель города, в целях установления экономически обоснованных размеров земельных платежей, включая земельный налог на территории города. Индивидуальная оценка земельных участков проводится при совершении конкретных сделок купли-продажи, залога, сдачи в аренду и т.п., операций в целях задания ориентиров для определения стартовой величины при проведении торгов.
Кадастровая оценка, в отличие от индивидуальной, требует разработки модели расчета стоимости, способной имитировать факторы спроса и предложения на большой территории. В то же время, при индивидуальной оценке для каждого конкретного участка проводится свой специфический рыночный анализ и рассчитывается несколько оценочных моделей. При этом клиенту выдается отчет об оценке с соответствующим заключением о стоимости.
Контроль качества оценки для этих двух методов осуществляется принципиально различными способами. При индивидуальной оценке, когда внимание сфокусировано на конкретном объекте, о достоверности оценки можно судить исходя из глубины проведенного анализа. В кадастровой
оценке, чтобы измерить точность и степень непротиворечивости оценок, используются экономико-статистические методы.
Кадастровая оценка осуществляется в интересах всех налогоплательщиков, которые должны быть убеждены в том, что оценка проведена справедливо, и всех налоговых структур, которые должны быть уверены в том, что определение налогооблагаемой стоимости выполнено в соответствии с требованиями законодательства.
Вместе с тем, кадастровая оценка в её современном виде не решает всего комплекса назревших проблем, т.к. не учитывает определение величины экономического потенциала городских земель различного назначения, реальной или потенциальной прибыли от их использования. Здесь важно учитывать, что по ряду причин, особенно на стадии становления и развития рыночных отношений, согласования макроэкономических интересов города в целом и интересов отдельных предприятий и граждан, экономический потенциал по определенным видам земель и некоторым территориям может быть для города отрицательным. Тем важнее становится детальный анализ и поиск экономически обоснованного, юридически разрешенного решения для наиболее эффективного управления и использования городских земель, повышение отдачи от произведенных затрат, как для городской экономики в целом, так и для граждан, предприятий и организаций.
Поэтому такие проблемы, как оптимизация взимания арендной платы, земельного налога и платы за право аренды или продажи земли в собственность продолжают оставаться основными для повышения эффективности управления земельными ресурсами. В целях дальнейшего повышения эффективности землепользования необходимо
совершенствование системы экономической оценки земель и использование комплексного подхода в управлении земельными ресурсами города на основе результатов земельно-оценочных работ.
Это потребует внедрить в систему управления на уровне мэрии следующих мероприятий:
- Разграничение земель города на федеральные, государственные и муниципальные земли;
- Разработка процедур оформления прав на земли, находящиеся в федеральной собственности;
- Инвентаризация земельных участков, в том числе за границами города;
- Установление границ всех земельных участков;
- Совершенствование порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
- Совершенствование порядка залога прав пользования земельными участками - до формирования спектра частных собственников земельных участков;
- Введение договоров аренды земельных участков под застройку с детализацией механизмов взаимодействия арендатора и города и
определением способа использования построенного объекта по завершению договора аренды;
- Разработка нормативных правовых документов.
Не менее важным фактором эффективного управление земельной собственностью с целью обеспечения системы экономического анализа достоверными результатами является использование современных информационных технологий, что должно включать:
- Поэтапную интеграцию раздробленных информационных ресурсов в Единую информационную систему, основанную на применении средств вычислительной техники, информатики и связи; - оперативный анализ данных о состоянии земельной собственности, эффективности её использования, структуре действующих правоотношений, динамике поступления и использования денежных средств;
- Перспективное планирование и прогнозирование развития экономики города и преобразования земельной собственности;
- Анализ последствий управленческих решений.
Для обеспечения функционирования системы экономического анализа необходимо:
- Создание единого, структурированного массива данных о земельной собственности города, обеспечивающего оперативное получение достоверной и полной аналитической информации о её состоянии для принятия управленческих решений;
- Создание единой технологии функционирования всех участников процесса управления имуществом города при обеспечении разделения информации на публичную и коммерческую и, соответственно, разделения возможностей доступа;
- Осуществить переход на электронные системы документооборота внутри структур законодательной и исполнительной власти города.
Таким образом, внедрение результатов земельно-оценочных работ позволит спрогнозировать возможные последствия управленческих решений, создать современные экономические рычаги для изменения системы существующего землепользования в интересах оптимизации управления и развития городских территорий в целом.
Для этого, по нашему мнению, потребуется осуществить следующие мероприятия на уровне города:
- Создать систему рыночного оборота земельных участков;
- Определить порядок ценообразования на земельные участки, передаваемые в гражданский оборот;
- Определить нормативы землепользования (участков, передаваемых в соответствии с целевым назначением под социальные объекты, а также в рамках городских заказов и программ; сверхнормативных участков, передаваемых за дополнительную плату и др.);
- Ввести в систему управления все многообразие форм аренды земельных участков.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Об оценочной деятельности в Республике Казахстан: Закон Республики Казахстан [текст]// Казахстанская правда, 2000, 13 декабря.
2. Земельный кодекс Республики Казахстан [текст]: Алматы, ЮРИСТ, 2003, 116 с.
3. Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков / Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года, № 890 [текст]: Казахстанская правда, 2003, 5 сентября.
4. Методика Государственной кадастровой оценки земель городских и сельских поселений [текст]. - М., 2002.
5. Оценка бизнеса [текст]: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой: -М.: Финансы и статистика, 2001. - 512 с.: ил.
6. Москвин, В.Н.. Кадастровая оценка земель как инструмент регулирования имущественных отношений в России и за рубежом[текст]// Тез. докл. Ш науч.-тех. конф. «Современные проблемы геодезии и оптики». - Новосибирск: СГГА,2002, с.12.
7. Москвин, В.Н. Имущественный менеджмент. Государственное и рыночное управление недвижимостью [текст]: Учеб. пособие / В.Н. Москвин, В.Н. Кузьминых; под ред. В.Н. Москвина. - Новосибирск: СГГА, 2000. - 356 с.
© В.Н. Кузьминых, В.Н. Москвин, А.Т. Беристенов, 2006
