CC BY
257
РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН
Алимбек Тайнигазинович Беристенов
Казахский агротехнический университет имени С. Сейфуллина, Республика Казахстан, 010000, г. Астана, пр. Победы, 62, Тел.: (8-7172) 317-547, e-mail: [email protected]
Бакыт Сагындыкович Оспанов
Евразийский национальный университет имени Л. Гумилева, 010000, Казахстан, г. Астана, ул. Мирзояна, 2, доктор экономических наук, профессор, е-mail: [email protected]
В настоящей статье рассматриваются проблемы и состояние кадастровой оценочной деятельности в Казахстане.
Ключевые слова: недвижимость, имущество, кадастр, оценка, кадастровая стоимость, земли селькохозяйственного назначения.
REGULATION OF VALUATION ACTIVITIES IN KAZAKHSTAN
Alimbek T. Beristenov
S. Seyfullin Kazakhstan Agrotechnical University, 62 Pobedy Pr., Astana, 010000, Kazakhstan phone: (8-7172) 317547, e-mail: agun.katu@gmail. com
Bakyt S. Ospanov
Ph.D., Prof., L. Gumilev Eurasian National University, 2 Mirzoyana st., Astana, 010000, Kazakhstan, e-mail: [email protected]
The problems and the state of cadastral valuation activities in Kazakhstan are considered.
Key words: real property, property, cadastre, valuation, cadastral value, agricultural lands.
Недвижимость и недвижимое имущество - в большинстве стран, особенно несырьевых, являются базисом экономики, где развит рынок недвижимости, механизмы финансовых услуг, а также менеджмент недвижимого имущества.
Эти процессы могут успешно развиваться там, где заложены законодательные основы и административные нормативы регулирования и контроля.
Вот уже более 20 лет в Казахстане идет процесс перехода к рыночной экономике. Это также переходный период формирования первичного и вторичного рынка недвижимости, прежде всего рынка земельных участков.
В настоящее время Казахстан, признанная мировым сообществом страной с рыночной экономикой, поставила перед собой задачу войти в число 30 наиболее конкурентоспособных стран мира.
В связи с этим рынок оценочных услуг, как и другие рынки, должен уточнить ориентиры своего дальнейшего развития.
На начальном этапе своего развития этот рынок имел приватизационную направленность.
По завершению массовой приватизации основной объем оценочных услуг сместился к рынку жилья, который стал одним из активных рынков.
Методика оценки успешно осваивается, уже достаточно накоплен опыт оценки жилья. Формируются стандарты оценочной деятельности рынка жилья применительно к условиям Казахстана.
Следующие объекты оценки, которые набирают развитие - это земельная недвижимость, далее - материальные активы и нематериальные активы.
Оценка земельных участков переместилась с первичного на вторичный рынок. Однако место и роль земли, как важнейшей и основной составляющий недвижимости, пока еще не осознано.
Таким образом, в целом, пока оценочная деятельность недвижимости в Казахстане в стадии становления, идет процесс формирования методики развития, и, в связи с этим, еще много проблем, которые требуют своего решения:
- необходимость координации деятельности государственных ведомственных организаций, занимающихся оценкой, а также многочисленных палат и ассоциаций оценщиков;
- разработка положения о проведении экспертизы результатов оценки и его утверждение;
- создание единого регистра стоимостей объектов недвижимости;
- создание учебно-методического центра с целью продуктивной работы постоянно действующих курсов повышения квалификации оценщиков [16].
На сегодня, разумеется, решения всех этих проблем требуют уточнения законодательно-нормативной базы.
В Казахстане выросла целая плеяда высококвалифицированных оценщиков, большинство из них достигли этого уровня через самообразование, а их работы не проходили экспертизы. Дело в том, что пока еще нет комиссии по экспертизе.
В настоящее время важна координация действий всех оценщиков Казахстана. Необходимо выработать основные методические принципы в оценочной деятельности.
Несколько слов о современной ситуации формирования и становления рынка земли.
В Республике Казахстан формируется и функционирует система платности за земельные участки, ориентированная на разные формы собственности и права землепользования, на вовлечение земельных участков и права землепользования в рыночный оборот при формировании как первичного, так и вторичного рынков .
Этот опыт показал, что в рыночных условиях, прежде всего, создается система земельно-имущественных отношений (интересов).
Таких интересов два:
Управленческие. Функционально-хозяйственные (структура земельного фонда) без антагонистических индивидуальных и общественных противоречий.
Рыночные. Товарно-денежные параметры земельной собственности, где есть противоречия общественных и частных интересов, наблюдается конкуренция между владельцами.
И те, и другие интересы требуют государственного регулирования, особенно в условиях переходной экономики.
Регулирование первой группы интересов ведется - через распределение и перераспределение земельного фонда.
Регулирование второй группы - через кадастровую оценку, где кадастровая стоимость- ведущий рычаг регулирования оборота земли [18].
За последние годы идет активный процесс формирования рынка земли населенных пунктов в Казахстане, прежде всего, связанный с потоком инвестиционных вложений в строительство городов Астана, Алматы, Атырау и других областных центров. В этих условиях выделение земельных участков осуществляется по трем вариантам:
а) отвод и оценка земель для государственных нужд в порядке реализации проектных решений генеральных планов строительства;
б) отвод и оценка земель для реализации коммерческих инвестиционных проектов;
в) отвод и оценка земель для индивидуального гражданского строительства жилья.
Различие цен на земельные участки между вышеуказанными вариантами, объясняется недостаточной координацией методических основ оценочных работ, поэтому цены на аналогичные земельные участки варьируют в десятки раз.
Это порождает дискуссионные мнения СМИ в отношении методологических основ оценки и порядка определения кадастровой стоимости земельных участков.
Оппоненты не учитывают следующие объективные основы: во-первых, кадастровая оценка земельных участков необходима для налогообложения фискальным органам и для первичного рынка земли; во-вторых, в основе кадастровой оценки находятся рыночные методы и подходы определения базовой ставки и рентообразующих факторов, рассчитанные с учетом международных стандартов.
Таким образом, кадастровая оценка предусматривает динамичный учет конъюнктуры рынка путем периодического пересмотра значений базовых ставок платы за землю.
Ведущим аргументом оппонентов является утверждение, что цена земли должна складываться под влиянием стихийных сил спроса и предложения. Со -глашаясь с этим, мы отмечаем, что предложение на земельные участки учитывает базовая ставка, а динамика спроса улавливается поправочными коэффициентами и рыночными индексами.
Базовая ставка выражает суть цены предложения земли, поэтому она должна быть более стабильной, выражающей уровень кадастровой стоимости земли [20].
Цена спроса выявляется через поправочные коэффициенты к базовой ставке, которые должны быть более динамичными, поэтому ежегодно переутверждаются маслихатами.
К сожалению надо признать, что последние годы во многих городах не были своевременно внесены корректировки в базовые ставки. Это явилось главной причиной сложившихся диспропорций в нормативной и рыночных ценах на земельные участки в населенных пунктах.
Этот процесс требует государственного регулирования по двум направлениям:
Пересмотр существующих базовых ставок платы за земельные участки с учетом рыночных индексов роста цен.
Уточнение и дополнение постановления Правительства №890 от 2 сентября 2003 года.
В результате такого вмешательства процесс оценки примет упорядоченный характер, соответствующий как государственным, так и рыночным интересам.
Особо следует остановиться на оценке имущества и земельных участков при их изъятии для государственных нужд. Главным регулятором этой деятельности должен быть соответствующий документ, о необходимости которого было заявлено в поручении Руководителя Канцелярии Премьер -Министра Республики Казахстан А. Тлеубердина от 22 августа 2005 года.
Затем такая необходимость была подтверждена Протоколом совещания с участием Президента Республики Казахстан от 24.02.2006г. (№01 -7.2). В первом варианте этот документ был разработан профессором Калининым А.Н. и доцентом Гузевым Б.А. Во втором варианте после учета комплекса замечаний подключился профессор Елисеев В.М., внесший принципиальные изменения и дополнения в так называемую «Единую методику оценки имущества и земельных участков при их изъятии для государственных нужд». В итоге соответствующая методика была разработана и утверждена приказом Агентства по управлению земельными ресурсами от 17 июля 2006 г. № 91-П. Однако, этот важнейший документ не был утвержден уполномоченным органом по регулированию оценочной деятельности.
Чем мотивируются затруднения по прохождению Единой методики?
Во-первых, в Комитете регистрационной службы Минюста нет методического и экспертного совета по делам оценочной деятельности, который бы утверждал профессионально методические разработки, представляемые Ассоциациями и Палатами оценщиков.
Во-вторых, за неимением методического совета, можно было бы переработать Единую методику в Инструкцию, как нормативный юридический документ, однако в этом случае рекомендательный характер меняется на обязательный, против чего выступили заказчики в лице акиматов гг. Астаны и Алматы.
В-третьих, компромиссное решение о переименовании методики оценки имущества, изымаемого для госнужд в методику оценки недвижимого имущества, не является исполнением поручения Правительства и Президента.
Таким образом, идея создания Единой методики зашла в тупик, однако это не снимает необходимости в ее завершении.
Здесь помимо всего прочего сошлись антагонистические интересы застройщиков и собственников. В последнее время по этому вопросу появилось Нормативное постановление Конституционного Совета Республики Казахстан, где приоритетом признана социальная направленность этой проблемы: «...государство не имеет более важной задачи, чем забота о человеке, его материальном благополучии».
Какова главная причина непринятия Единой методики? Вероятно причину надо искать в несовершенстве существующего законодательства. Дело в том, что в Законе «Об оценочной деятельности» оценка для государственных нужд отнесена к обязательной. Обязательная - это государственная оценка. Государственная оценка ведется на первичном рынке, где рождаются базовые (нормативные) рыночные цены, к которым относятся и кадастровые стоимости.
С точки зрения экономической теории и системы национальных счетов -это реальные рыночные цены. На вторичном рынке рождаются номинальные рыночные цены. Они всегда по абсолютному значению выше реальных цен. В то же время в Земельном кодексе отмечено, что компенсация за изымаемый земельный участок должна базироваться на рыночной стоимости.
Однако рыночных стоимостей две: реальная (на первичном рынке) и номинальная (на вторичном рынке). По какой стоимости осуществлять компенсацию? Законодательных положений по этому поводу нет. Логика показывает, что здесь нужно применять реальную стоимость, т.е. кадастровую. Но авторы Методики осуществили свою разработку по номинальной стоимости вторичного рынка.
Таким образом, методологически обязательная оценка отождествлена с независимой оценкой. Верно ли это? Законодательство не дает на это ответа. Кроме того, в Земельном кодексе компенсация определена на уровне рыночной стоимости земельного участка. А как быть со зданиями и сооружениями на этом земельном участке? По какой стоимости их компенсировать? Еще один пример законодательных ограничений развития оценочной деятельности - это запись в законе «Об оценочной деятельности», исключающая возможность обязательной оценки для налогообложения объектов недвижимости юридических лиц. В то же время, во всех рыночных странах эта оценка называется «массовой» и периодически повторяется на территорию всей страны с целью определения реальной рыночной стоимости недвижимости.
Из стран ближнего зарубежья такая оценка проведена в 2005 году в России, где ведется единый реестр объектов недвижимости и единый регистр оценочных стоимостей.
Таким образом, с точки зрения законодательного регулирования оценочной деятельности, существует ряд проблем.
В рамках презентации законопроекта «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» следует отметить, что и в существующем законе и в его проекте почему-то исключена государственная кадастровая оценочная деятельность. В то же время именно эта деятельность является ведущим
механизмом государственного регулирования процесса оценки недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынках. В связи с этим считаем необходимым в законопроекте учесть следующие поправки:
Ст. 2, п. 2 вместо «иная стоимость» принять «кадастровая стоимость», которая является основой формирования не только рыночных стоимостей, но и ведения регистра оценочной стоимости налогооблагаемой недвижимости.
Ст. 2, п.4: дать следующую формулировку «оценочная деятельность -предпринимательская, или кадастровая деятельность».
Ст. 2, п. 11: уточнить «определение рыночной, или кадастровой стоимости».
Ст. 6, п. 1: «Видами оценки являются кадастровая оценка и инициативная оценка».
Ст. 6 п.2., абз.2: для налогообложения объектов недвижимости физических и юридических лиц.
Ст. 19: дополнить - «создание межведомственного центра экспертизы оценочных стоимостей для ведения Единого реестра стоимостей имущества».
Вкратце хочу остановиться о проблемах становления оценочной деятельности в Республике Казахстан.
Следует подчеркнуть, что наука и практика оценки стоимости недвижимости используют три подхода, принятые мировым сообществом: сравнительный, доходный и затратный. Разработаны принципы, подходы и методические основы, применяемые мировой оценочной практикой.
Но в пределах каждого государства они имеют свои дополнения и дифференцированные подходы. Вот эти проблемы мы должны решать.
В Казахстане развивается два направления оценочной деятельности: государственная (обязательная) и независимая. И та, и другая - в стадии становления.
Государственная (обязательная) оценка зданий и сооружений ведется Центрами недвижимости Минюста.
Государственная оценка земли ведется под эгидой Агентства по управлению земельными ресурсами. При этом координация двух ведомственных оценок почти что отсутствует.
Независимая оценка объектов недвижимости на рынке услуг ведется общественными организациями.
Практическую работу ведут различные ТОО, оценщики банковских структур, страховых компаний, строительных и риэлторских фирм, а также мелкие оценочные фирмы, действующие от своего имени. Но главное не ясны принципы и порядок их создания, статус и юридическая основа.
Таким образом, можно констатировать, что оценочная деятельность в Казахстане требует комплексной координации для выхода на более высокий методический уровень, требует повышения профессиональной подготовки специалистов, а также экспертный контроль и надзор за результатами оценки независимыми оценщиками. Без этого процесса результаты оценки не могут быть доступными базе данных кадастров недвижимости. Это аксиома мировых стандартов, которая у нас отсутствует.
Следующая проблема - это стандарты государственной оценочной деятельности.
Если мы хотим выйти на уровень развитых стран мира, то мы должны принять их стандарты. По стандартам развитых стран недвижимостью является земля, а все остальное, неразрывно с ней связанное, ее принадлежностями (улучшениями) или недвижимое имущество.
Поэтому, нам необходимо уточнить на законодательном уровне юридическое определение понятий: «Недвижимость», «Недвижимое
имущество». Так как в настоящее время действующие законодательные основы не соответствуют мировым стандартам.
Основой интегрирования и регулирования должны стать нижеследующие стандарты оценки:
- кадастровые: кадастровая стоимость, базовая ставка, поправочные рентообразующие коэффициенты, методы оценки, форма отчета государственной оценки, нерыночные базы стоимости;
- кадастрово-рыночные:
классификатор государственных целей оценки, методика оценки при изъятии земель, индексы конъюнктуры рынка;
рыночные: классификатор целей оценки, методы оценки, типовые базисы оценочных стоимостей;
всеобщий стандарт: регистр стоимостей земельных участков.
Следует отметить, что многие участники оценочной деятельности утверждают, что функцию регулирования выполняют международные стандарты оценки, принятые к использованию в Республике Казахстан. Однако нужно при этом отметить, что международные стандарты разработаны на методологическом уровне и не позволяют решать методические и тем более контрольные функции.
Следующая проблема - это классификация объектов недвижимости, а также видов недвижимости для целей массовой оценки.
Сегодня в рынке недвижимости можно выделить следующие наиболее значительные сегменты.
1. Рынок земли, населенных пунктов и земель с.-х. назначения.
2. Рынок жилья.
3.Рынок сельскохозяйственных земель.
4. Инвестиционный рынок.
Предметами исследования рынка недвижимости являются: ценовая
ситуация; конъюнктура спроса и предложения; активность рынка; ликвидность объектов; доступность объектов; эффективность инвестиций, в том числе конкретных инвестиционных проектов.
Кроме того, необходимо осуществить классификацию недвижимого имущества для целей массовой оценки. Например, в Швеции, Дании и Германии применяется такая классификация объектов по видам недвижимости.
Виды недвижимости:
неосвоенные земельные участки;
односемейные дома;
сельскохозяйственная недвижимость;
коммерческая недвижимость, в том числе квартиры в многоквартирных домах;
промышленная/коммунальная недвижимость.
Проблемы проведения экспертного контроля и надзора, формирование регистров оценки недвижимости.
Бурно развивающиеся рыночные условия Казахстана обусловили государственную и независимую оценку недвижимости. Однако не ясно, кто и как координирует этот процесс? Кому отдать предпочтение в проведении массовой оценки - государственным, или независимым оценщикам?
Какой государственный орган является ответственным за результаты массовой оценки, которая ведется разными субъектами оценки?
Куда вносить разрозненные результаты оценки, чтобы фискальная служба имела четкое представление о налогооблагаемых объектах?
Отсутствие экспертизы результатов оценочной деятельности привело к тому, что разница в суммах оценки одного и того же объекта и тем более объектов - аналогов порой превышает миллионы тенге. Это может иметь место только в результате низкой квалификации экспертов. Как отмечает судья Сарыаркинского районного суда города Астаны Сагадат Каспакова, нет единообразного подхода оценщиков по применению законодательства и методов оценки земельных участков, домостроений. Исследование судебных дел показало, что по данному вопросу требуется изменение законов и других нормативных актов с целью исключения конфликта норм.
Аналогичная ситуация наблюдается и в г. Алматы. Как отмечает в газете «Мегаполис» Николай Калабузарь, «выкуп земли и недвижимости в Алматы превратился в отличный бизнес, который сродни мутной воде, в которой легко ловить рыбку. Недобросовестные оценщики, строители, чиновники сегодня без труда могут поживиться на юридической неграмотности собственников, чье имущество подлежит изъятию». И далее отечается, что нужен документ, регулирующей оценку, который сведет споры о стоимости изымаемой собственности к минимуму.
Однако такого «чудо - документа» быть не может. Нужна система экспертизы результатов оценки.
Примером решения этих проблем является Дания, где действует 224 комиссии по оценке. Членов комиссии назначает Министр Налогообложения. Каждая комиссия по оценке несет ответственность за результаты оценки в определенном регионе. Помимо этого надзор за порядком и результатами оценки ведут 27 советов по надзору. В состав этих советов входит председатель комиссии по оценке.
Результаты оценки в режиме АИС фиксируются Земельным Реестром службы Национального Кадастра Дании.
В Казахстане эти проблемы не решены.
Для решения вышеизложенных проблем сферы оценки необходима также соответствующая законодательно-нормативная база:
- корректировка Закона об оценочной деятельности, Земельного Кодекса, Налогового кодекса;
- подготовка постановления Правительства о формировании и использовании кадастровой стоимости земли;
- разработка регламентов создания и функционирования мониторинга рынка недвижимости;
- разработка соответствующих стандартов оценочной деятельности.
Особо следует остановиться на корректировке Налогового кодекса,
который предусматривает определение величины налога не от кадастровой стоимости, а от абстрактных налоговых базовых ставок. Именно это порождает неотрегулированность взаимоотношении в оценочной деятельности.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Назарбаев Н.А. Об основных направлениях внутренней и внешней политики на 2003 г. Послание Президента народу Казахстана // Казахстанская правда. - 2002, апрель - 30.
2. Назарбаев Н.А. Проблема реформирования села - вопрос не производственноэкономический, а, прежде всего, социально-политический // Казахстанская правда. - 2002, декабрь - 14.
3. Экономическая статистика: учебник / Г.М. Гуров, Н.В. Зайцева, М.Р. Коконина и др.; под ред. В.М. Проскурякова, Е.Н. Фреймунд, М.Р. Эйдельмана. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 1983. - 600 с.
4. Задоя А.А. Народнохозяйственный потенциал и интенсивное воспроизводство. -Киев: Вища школа, 1986. - 154 с.
5. Политическая экономия: словарь / под ред. В.И. Колкова и др. - М.:
Политиздат, 1979. - 231 с.
6. Артеменко И.И., Огарков А.П., Баскакова В.П. и др. Планировка сельских населенных мест. / МСХ РФ, ВСХИЗО ГУЗ. - М., 1993. - 99 с.
7. Социально-экономические аспекты рационального природопользования в регионе / Е.Л. Каплан, Э.А. Новиков. - Л.: Наука, 1989. - 126 с.
8. Есполов Т.И., Бельгибаев К.М., Сулейменов Ж.Ж. Аграрная экономика. - Алматы, 2005. - 320с.
9. Есполов Т.И., Абралиев О.А. Табигатты пайдалану экономикасы. - Алматы, 2006.
10. Есполов Т.И., Сейфуллин Ж.Т., Г.Ж. Сейтказина Г.Ж. Экономико-правовой механизм управления земельными ресурсами. - Алматы, 2006.
11. Есполов Т.И., Керимова У.К., Нигай Б.Н. Менеджмент в аграрном секторе Республики Казахстан. - Алматы, 2006.
© А.Т. Беристенов, Б.С. Оспанов, 2013
