CC BY
154
УДК 528.4
В.Н. Москвин, А.М. Портнов, А.Т. Беристенов СГГ А, Новосибирск
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ И ПЛАНИРОВАНИЕ ИХ РАЗВИТИЯ
В последние годы правительство России, администрации субъектов Федерации и органы местного самоуправления методом проб и ошибок определяли механизм управления земельными ресурсами городов и населенных пунктов с целью их охраны и рационального использования. Наиболее общей интегральной характеристикой качества функционально-планировочной структуры и жизнедеятельности населенного пункта является стоимость земель.
Результаты оценки необходимы при: налогообложении; приватизации; принудительном отчуждении; компенсационных выплатах; проведении землеустройства; установлении стартовых цен на конкурсах и аукционах при продаже земли; учёта земли в стоимостном выражении в бухгалтерской отчётности; заключении договоров аренды.
Необходимость в получении достоверных оценочных показателей по каждому земельному участку испытывают в настоящее время все субъекты рынка недвижимости, включая государственные органы и участников различных имущественных сделок с землёй и иными объектами недвижимого имущества.
В современном обществе оценка земель используется также для:
- Информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;
- Оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;
- Информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.
Работа посвящена обзору и анализу различных методик оценки земель поселений, в том числе и кадастровой, и разработке на этой основе комплексного подхода в оценке земель поселений для планирования развития территории.
Анализ методов оценки земель поселений был проведен на основе российских и зарубежных методик. При этом, у каждой методике имеются свои плюсы и минусы, что связано с наличием в методиках различных подходов. Поэтому, по нашему мнению, важно обобщить эти подходы.
Нами был проведен анализ испанских методов кадастровой оценки земли и связанной с ней недвижимости. Он показал, что Испания имеет действующую систему стоимостной оценки земли и объектов недвижимого
имущества, к тому же накопившая огромный опыт проведения кадастровой оценки. По нашему мнению, методы испанской кадастровой оценки наиболее ближе применительно к российским условиям, но, естественно, что предложения и испанский опыт носят сугубо рекомендательный характер и требуют, при использовании их применительно к российскому опыту, творческого подхода.
Из российских методик нами были взяты: “Методика кадастровой оценки земель поселений” (Севостьянов), “Методика государственной кадастровой оценки городских земель”(Ромм) и “Методика экономической оценки земель населенных пунктов” (Власов), а также “Методика государственной кадастровой оценки земель поселений” (далее МГКОЗП) .
Вышеперечисленные методики оценки земли объединяет то, что оценка земель неразрывно связана с определением целей и видов оценки. Значительную роль здесь играет дифференциация оценки на индивидуальную и массовую (кадастровую).
Индивидуальная оценка касается конкретного земельного участка. В зависимости от целей оценки она может проводиться, исходя из ситуации или с учетом перспективы.
Оценка в реальной ситуации проводится с целью определения базы налогообложения земли или недвижимости в целом и ставки земельной аренды.
Оценка с учетом перспективы проводится с целью разработки инвестиционного проекта или планирования развития существующего предприятия.
При индивидуальной оценке, исходящей из существующей ситуации, используются такие методы, как анализ статистики продаж (включая метод остатка для земли и регрессионные методы), затратный метод и др.
При индивидуальной оценке, исходящей из учета перспективы, используются доходный метод и сопутствующая ему совокупность дисконтных расчетов, а также метод аналогов, используемый в обоих случаях. Метод аналогов предполагает тщательный учет факторов микроположения земельного участка: размера, конфигурации,
местоположения в квартале, ближайшего соседства и т.д. Наиболее трудным при использовании метода аналогов является учет факторов макроположения, т.е. местоположения данного квартала в городе. Для учета влияния этих факторов на стоимость городских земель должны использоваться специальные средства, основанные на математическом моделировании факторов макроположения и соответствующих компьютерных программах, разрабатываемых для осуществления массовой поквартальной оценки городских земель. Стоимость земли участка определяется на базе стоимости земель квартала путем ее корректировки с учетом факторов микроположения.
Массовая оценка городских земель проводится обычно в кадастровых целях, при создании в городе системы земельного кадастра, включающего две основные подсистемы: подсистему учета и регистрации и подсистему оценки городских земель.
Система кадастровой оценки городских земель включает три иерархических уровня. Поквартальная оценка - основной расчетный уровень, рассматриваемый в качестве нормативной базы для расчетов поучастковой оценки земель и преобразуемый в направлении генерализации в территориально-экономическое зонирование, а в направлении детализации - в оценку земельных участков. Поучастковая оценка - нижний уровень, формируемый на основе базовой поквартальной оценки и предназначенный для информационного обеспечения системы налогообложения недвижимости и ставок арендных платежей, для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки. Территориальноэкономическое зонирование - верхний уровень, имеющий наглядный, обзорный характер и предназначенный для всех пользователей кадастровой информации, принимающих те или иные крупномасштабные, долгосрочные или поисковые решения.
Российские последователи американской школы оценки полагаются главным образом на анализ статистики продаж недвижимости и определяют стоимость земли как разность между стоимостью недвижимости и стоимостью зданий и сооружений (это называется "остаточным принципом" в оценке земли).
По нашему мнению, МГКОЗП имеет много общего с методами американской школы оценки, а такой подход по существу означает отказ от прямого анализа факторов и механизмов формирования стоимости городских земель. Центр тяжести оценочной работы переносится на поиск и анализ рыночных аналогов оцениваемой недвижимости. В этом ее уязвимое место, поскольку подбираемые аналоги никогда не могут быть идентичны оригиналу как в отношении зданий и сооружений, так и в отношении земли. Это хорошо осознают и сами авторы подхода. По их мнению, «местоположение» все еще играет первостепенную роль в определении стоимости землевладений, но отражать это влияние в моделях затруднительно.
В МГКОЗП к числу наиболее существенных для оценки факторов относят предшествующие вложения в элементы инженерной инфраструктуры, находящиеся в границах оцениваемой территории ("зарытый капитал"): чем выше стоимость этих элементов, тем выше стоимость земли. Такой подход таит в себе серьезные проблемы и противоречия. Во-первых, прохождение по участку транзитных магистральных сетей заведомо не увеличивает стоимость земли, а уменьшает ее, так как создает серьезные трудности в строительстве на участке. Во-вторых, имеющиеся на участке локальные (разводящие) сети востребованы застройщиком далеко не всегда в полном объеме. Он готов оплачивать лишь те из них, которые ему требуются для обеспечения его деятельности. Есть и другие серьезные трудности. Разрешение их некоторые видят в расчете зон влияния линейных и узловых элементов инженерных сетей. Этот путь, однако, мало перспективен из-за своей чрезвычайной трудоемкости и дороговизны. Еще важнее то, что он неверен принципиально.
Другие методы, появившиеся в отечественной практике в 1990-е годы, при всем их различии едины в главном - в них напрямую анализируются факторы, влияющие на стоимость земель, и предлагаются подходы и средства учета этих факторов.
Большинство используемых методик осуществляют сведение разнокачественных факторов, влияющих на оценку земель, в балльной форме, с помощью взвешивающих и поправочных коэффициентов. Мы считаем, что основной недостаток такого подхода - его субъективность, поскольку приписывание факторам оценки тех или иных баллов основано на экспертных представлениях авторов. Разумеется, не существует методик, полностью свободных от экспертных оценок и представлений, но сведение их роли в расчетах к минимуму, уменьшение числа параметров, оцениваемых экспертно, весьма желательно.
По нашему мнению, оценка должна вестись с точки зрения тех функций, под которые возможно использование оцениваемого территориального элемента. Однако далеко не во всех методиках это требование выполняется.
Инженерная инфраструктура является одним из элементов системы жизнеобеспечения города. Разумный и адекватный подход к учету вложений в инженерную и транспортную инфраструктуру состоит в том, что они рассматриваются как коммунальные системы жизнеобеспечения, являющиеся общим достоянием субъектов жизнедеятельности города и обеспечивающие их потребности.
Планирование городских территорий на основе их комплексной оценки.
Подходы, принятые для оценки использования территории, определяются целями ее оптимального развития и использования. Определения и системы классификации использования земли, теоретические принятые модели, все это зависят от главных целей комплексного анализа. Они обобщенно могут быть сгруппированы в пять главных категорий:
- Описательная категория;
- Аналитические категории;
- Категории перспектив;
- Оценки воздействия;
- Категория предписания.
Описательные работы почти обязательны в любой аналитической работе, как первый шаг к более глубоким исследованиям и используют для:
- Фиксирования целевого использования территорий по данному периоду времени и в пределах данного пространственного объекта;
- Изменения как качественных, так и количественных характеристик объекта исследования;
- Описания деталей обусловленных пространственным уровнем анализа и пригодности существующих данных.
Однако одной описательной категории для комплексного оценки территории, а тем более принятия решения по планированию территорий, не достаточно.
Аналитические исследования восполняют этот недостаток. Аналитическая категория пытается найти ответ на вопрос "почему" эти изменения произошли или встречаются, и раскрыть факторы, которые вызывают эти изменения непосредственно или косвенно. Уровень предлагаемого объяснения зависит от пространственного и временного уровня анализа. Макро-анализ относятся к исследованию глобальных изменений и в нем принимают во внимание глобальные факторы или детерминанты использования земли оцениваемой территории. Точно так же объяснительные исследования показывают детерминанты, стимулирую использования земли по социальным, культурным, технологическим и экономическим характеристикам.
Напротив, краткосрочные аналитические исследования обязательно определяют более непосредственные краткосрочные факторы, влияющие на использование земли, хотя влияние больших макро-сил может быть принято во внимание как создание условий для явлений с более коротким сроком. Аналитическая категория изучения использует более или менее определенный теоретический инструмент, которые объясняет главные детерминанты в использовании земли и их сложную взаимосвязь.
На сегодняшний момент аналитическая категория оценки развития и планирования территорий и городов в целом, разделена на предметные части и отражает специфические результаты по отдельным факторам развития. Попытки их интеграции при комплексной оценке дает, как правило, неадекватный результат.
В дополнение к описательным и аналитическим работам по планированию территорий, важная цель при проведении комплексной оценки состоит в том, чтобы предсказать перспективы связанные с планированием и использованием земли.
Основными перспективами могут быть экстраполяцией прошлого использования территории, если оно более полно представлено в детерминантах с заканчивающимися изменениями использования земли в будущем.
Условные перспективы функционирования территорий на этапе планирования производят альтернативное использование земли будущей области при предполагаемых условиях или сценариях. Наши исследования проводятся с целью анализа изменений в использования земли, вызванных экономическими или социальными факторами. Условные предсказания, основанные на этом анализе, могут быть использованы в контексте создания краткосрочной политики. Такой перспективный анализ отличается от существующей системы стратегического управления и реализуется только при комплексной оценке территорий.
Другая важная цель анализа - оценка воздействия. Итоговой работой по этой категории на сегодняшний день является разработка перспективного
плана развития территорий, основанного на архитектурном и функциональном подходах. Комплексная оценка предлагает отличный подход с расчетами влияния будущих изменений на качество проживания и стоимостью недвижимости.
Современный подход в использовании земли заключается в непосредственной оценке воздействий на всех пространственных уровнях. В нормативной перспективе, анализ использования земли должен ответить на вопрос "что должно быть?". Другими словами, проблема заключается в том, чтобы создать конфигурации использования земли, которые гарантировали бы достижение специфических целей при широком анализе жизнеспособных решений использования земли. И в этой связи оценка воздействия различных факторов на развитие территории состоит в том, чтобы создать образцы использования земли и, следовательно, предписать необходимое изменения городской среды, которые связаны с экономическим благосостоянием населения.
Наконец, комплексный анализ изменения в использовании территорий может быть предпринят для оценки прошлого, существующего или будущих предписаний в рамках управления для конкретных шагов по максимизации эффективности будущего использования. Результаты этих оценок могут использоваться для предложенных альтернатив использования территорий.
Комплексный анализ функционирования территорий требует использования моделей для вариантов планирования развития территорий и выработки конкретных управленческих решений на основе альтернатив изменения оценочных факторов, составляющих основу комплексного анализа.
В дальнейшем, при развитии рынка недвижимости к планированию территорий следует подходить комплексно и использовать не только результаты и методы кадастровой оценки, но и результаты, полученные тремя основными подходами (доходного, затратного и рыночного), которые используются сегодня профессиональными оценщиками при оценке стоимости предприятия (бизнеса).
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Москвин, В.Н. Методы оценки земель поселений / В.Н. Москвин, А.М. Портнов, А.Т. Беристенов // Современные проблемы геодезии и оптики: Сб. материалов ТЛГТ междунар. научно-техн. конф., посвященной 70-летию СГГА. - Ч. 4. - Новосибирск: СГГА.- 2003.- С. 360 - 363.
2. Москвин В.Н. Кадастровая оценка земель как инструмент регулирования имущественных отношений в России и за рубежом/ В.Н. Москвин // Тез. докл. ТТТ научно-техн. конф. «Современные проблемы геодезии и оптики». - Новосибирск: СГГА-2002.- С.12.
3. Москвин, В. Н. Математическое моделирование экспертного зонирования территорий по комплексной оценки территорий/ В.Н. Москвин // Тез.докл 3-Сибирского конгресса по прикладной и инструментальной математике, посвященный памяти
С.Л.Соболева. - Новосибирск: Изд. ИМ СО РАН.- 1998.- С. 117-118.
© В.Н. Москвин, А.М. Портнов, А.Т. Беристенов, 2006
