Государственная кадастровая оценка земель как основа экономической составляющей государственного кадастра недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ КАК ОСНОВА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СОСТАВЛЯЮЩЕЙ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ

Виктор Николаевич Москвин

Сибирская Государственная Геодезическая Академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, доктор технических наук, профессор кафедры кадастра, тел. (383)344-31-73, e-mail: mosk46@mail.ru

Наталья Викторовна Ланшакова

Сибирская Государственная Геодезическая Академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, магистрант кафедры кадастра, тел. (923)119-79-61, e-mail: natasha90@ngs.ru

В статье рассмотрены функции и законодательные аспекты кадастровой оценки, которая является экономической основой государственного кадастра недвижимости.

Ключевые слова: кадастровая оценка, государственный кадастр недвижимости.

STATE CADASTRAL ASSESSMENT OF LANDS AS BASIS OF THE ECONOMIC COMPONENT OF THE STATE IMMOVABLE PROPERTY CADASTRE

Victor N. Moskvin

Siberian State Geodetic Academy, 630108, Russia, Novosibirsk, Plahotnogo St., 10, a Dr.Sci.Tech., the professor of chair of a cadastre, tel. (383)344-31-73, an e-mail: mosk46@mail.ru

Natalia V. Lanshakova

Siberian State Geodetic Academy, 630108, Russia, Novosibirsk, Plakhotnogo St., 10, undergraduate of chair of the inventory, tel. (923)119-79-61, e-mail: natasha90@ngs.ru

In article functions and legislative aspects of a cadastral assessment which is an economic basis of the State Immovable Property Cadastre are considered.

Key words: cadastral assessment, State Immovable Property Cadastre.

В последнее время большую значимость приобретают знания о возможностях регулирования и совершенствования условий экономической среды. В свете этих тенденций актуальным вопросом становится проблематика своеобразного «синтеза» государственного и рыночного регулирования рынка недвижимости, основным «оператором» которого является Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости».

Основная цель государственного кадастра недвижимости, в соответствии с законом, принятым Государственной Думой РФ 24 июля 2007 года, это -ведение «систематизированного свода сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования

территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений» [4].

Кадастр, как систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, состоит из трёх взаимосвязанных составляющих -технической (технологической), юридической и экономической. Эти составляющие, совокупность которых продиктована единой государственной учетной и фискальной политикой государства в отношении земельных ресурсов различного использования и форм собственности, а также общей спецификой недвижимого имущества - земельных участков, как особой сферы правоотношений и прикладных работ, позволяют выполнить комплексную оценку кадастровой стоимости земель населённых пунктов [1].

В данном законодательном акте дано чёткое и полное изложение как правовой, так и технической стороны ведения государственного кадастрового учёта недвижимости в соответствии с принципами единства, непрерывности актуализации данных и общедоступности кадастровых сведений. Кроме того, Закон придаёт значимость вопросам информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости и организации обратной связи с заинтересованными в кадастровых сведениях лицами, что является несомненным достижением в преодолении классических бюрократических проблем.

Тем не менее, Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости» не содержит экономической составляющей, а в частности не отражает даже общих вопросов организации и проведения кадастровой оценки земель. В свою очередь, отсутствие экономической части в основополагающем законодательном акте не только приводит к различного рода коллизиям и противоречиям при проведении государственной кадастровой оценки земель, но и служит причиной таких проблем как:

- отсутствие профессиональных оценщиков в организации и проведении государственной кадастровой оценки земель;

- расхождение результатов кадастровой и рыночной оценки земель;

- проблематика информационного обеспечения проведения работ по определению кадастровой оценки земель;

- экспертиза результатов кадастровой оценки земельных участков.

Земля является основой социального и экономического развития страны. Ее важнейшие функции можно рассматривать в различных аспектах:

- физическое пространство (питание и кров, культурное наследие);

- экономический ресурс (рынки земли, права и обязательства) [3].

За последние пять лет Российская Федерация сделала серьезный рывок в области подготовки соответствующего базового законодательства для того, чтобы превратить землю и недвижимость в реальный экономический фактор. С принятием нового Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального Закона от 29 ноября 2004 года № 141 - ФЗ «О внесении изменений во вторую часть Налогового кодекса Российской Федерации и других нормативных правовых актов расширяется гражданский оборот земельных участков, земля все в большей степени становится товаром - объектом хозяйственного оборота.

Мировая практика свидетельствует о том, что включение земли в экономический оборот и изъятие земельной ренты в пользу государства является важным источником поступления средств в бюджеты для финансирования расходов на образование, создание инфраструктуры поселений, охрану почв и для других целей. Достоверная оценка стоимости земли способствует принятию эффективных решений в области земельных, отношений, как в государственном, так и в частном секторе. Экономисты и градостроители уже давно осознали, что отсутствие экономической оценки кадастровой и рыночной стоимости земли приводит к неэффективному землепользованию и нежелательной модели городского развития [2].

Таким образом, оценка земли, а в частности государственная кадастровая оценка, является экономической основой государственного кадастра недвижимости, выполняя следующие функции:

- фискальная - формирование налогооблагаемой базы для определения величины земельного налога (а в отдельных регионах РФ и для определения арендной платы за пользование муниципальными землями);

- информационная - определение относительной ценности и отражение экономического потенциала оцениваемой категории земель.

Информационная функция кадастровой оценки земель позволяет использовать результаты кадастровой оценки земель в качестве инструмента управления и регулирования рынка недвижимости.

Так, результаты кадастровой оценки земель населённых пунктов служат для уточнения схемы территориально-экономического зонирования, создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки, определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах, обоснования направлений городской застройки и т. п. [2].

Кадастровая оценка земель на данном этапе преподносится Правительством как объективное отражение рентной составляющей оцениваемой категории земель. Тем не менее, в настоящее время, кадастровую оценку земли нельзя воспринимать как инструмент реального экономического регулирования рынка недвижимости вследствие спектра нерешённых проблем и низкого качества организации и проведения государственной кадастровой оценки, а также отсутствия экономической составляющей в Федеральном Законе «О государственном кадастре недвижимости».

Будучи основой, экономической составляющей государственного кадастра недвижимости, государственная кадастровая оценка земель требует регулирования на уровне федерального законодательства в области государственного кадастра, а не только в области регулирования оценочной деятельности в РФ. Кроме того, необходима разработка фундаментальных принципов и подходов к государственной кадастровой оценки земель в целях её совершенствования и преодоления противоречий как на уровне её организации и проведения, так и на уровне получения, обработки и экспертизы результатов оценки [5-8].

1. Москвин В.Н., Беристенов А.Т. Государственные и рыночные механизмы формирования оценочных показателей недвижимости на основе положений ГЗК // Геодезия и картография. - 2008. - № 2. - С. 65-68.

2. Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков: учеб. пособие; под ред. М.А. Федотовой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: КНОРУС, 2008. - 224 с.

3. Рейнхольд Вессели. Развитие российской системы кадастрового учета как основы российской земельной реформы // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. -2006. - № 3-4 (28-29) Декабрь 2006.

4. Федеральный Закон от 24.07.2007 № 221 - ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

5. Москвин В.Н., Кузьминых В.Н. Внедрение результатов земельно-оценочных работ в систему экономического управления городских земель // ГЕО-Сибирь-2005. Науч. конгр. : сб. материалов в 7 т. (Новосибирск, 25-29 апреля 2005 г.). - Новосибирск: СГГА, 2005. Т. 2, ч. 2. - С. 103-106.

6. Москвин В.Н., Кузьминых В.Н. Кадастровая оценка земель для целей налогообложения // ГЕО-Сибирь-2005. Науч. конгр. : сб. материалов в 7 т. (Новосибирск, 2529 апреля 2005 г.). - Новосибирск: СГГА, 2005. Т. 3, ч. 2. - С. 71-74.

7. Москвин В.Н., Беристенов А.Т. Методы оценки недвижимой и интеллектуальной собственности предприятий в системе кадастров стран СНГ // ГЕО-Сибирь-2005. Науч. конгр. : сб. материалов в 7 т. (Новосибирск, 25-29 апреля 2005 г.). - Новосибирск: СГГА, 2005. Т. 2, ч. 1. - С. 55-58.

8. Москвин В.Н., Беристенов А.Т. Методы оценки земель поселений и планирование их развития // ГЕО-Сибирь-2005. Науч. конгр. : сб. материалов в 7 т. (Новосибирск, 25-29 апреля 2005 г.). - Новосибирск: СГГА, 2005. Т. 2, ч. 1. - С. 126-131.

© В.Н. Москвин, Н.В. Ланшакова, 2013