МЕХАНИЗМЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Текст научной статьи по специальности «Право»

С.А. Дёмина

МЕХАНИЗМЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В статье рассматриваются способы и механизмы защиты прав и законных интересов участников долевого строительства от поведения недобросовестных застройщиков. Сделаны выводы эффективности принятых поправок в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...».

Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, счет эскроу, неустойка, фонд, дольщик, застройщик, объект долевого строительства.

Обеспечение граждан жилищными условиями всегда было актуальной проблемой для России. Люди ищут способы и материальные ресурсы, чтоб улучшить свои жилищные условия. Одним из таких способов является участие в долевом строительстве. В нашей стране участие в долевом строительстве является один из популярных способов приобретения жилья, поскольку такой способ является наименее затратным. Вместе с тем, долевое строительство для граждан чревато риском наступления негативных последствий - банкротство застройщика вследствие сложной экономической ситуации, собственных нерациональных действий или использования последним откровенно мошеннических схем. Для этого законодателем предусмотрен целый пакет механизмов защиты прав участника долевого строительства от действий недобросовестного застройщика.

Законом о долевом строительстве предусмотрено, что в случае нарушения срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик обязан выплатить дольщику неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. А если дольщиком является гражданин, предусмотренная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере [1].

То есть, если у дольщика есть подписанный застройщиком акт приема-передачи квартиры, в котором проставлена дата приёмки, подтверждающая просрочку, или, наоборот, такого акта ещё нет, поскольку просрочка продолжается, но дольщик может получить за это законную неустойку, не ожидая получения квартиры. При это следует подчеркнуть дольщик не имеет право на взыскание неустойки, если жилье приобреталось с использованием счета эскроу, так как фактически застройщик не владел этими деньгами.

В правоотношениях долевого строительства гражданин, заключивший ДДУ с застройщиком, является не только дольщиком, но еще одновременно и потребителем. Ни один участник долевого строительства не будет отрицать, что неисполнение застройщиком договорных обязательств (виновное бездействие) приводит его в стрессовое состояние, вызывает чувства страха за возможную утрату квартиры и денег. Следовательно, данный механизм имеет право на существование и может быть предъявлен к застройщику.

Дольщик также имеет право требовать в суде с застройщика уплаты штрафа за отказ в добровольном (претензионном, досудебном) порядке удовлетворить его требование, как потребителя, в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом [2].

С 1 июля 2019 года вступил в силу новый механизм защиты интересов дольщика, а именно финансирования долевого строительства с использованием эскроу-счетов. Суть данного механизма состоит в том, что застройщики не могут привлекать деньги дольщиков напрямую. Денежные средства, при заключении ДДУ хранятся на специализированных счетах-эскроу в банке, застройщики получают их только после ввода дома в эксплуатацию. В случае если застройщик не сможет завершить строительство, покупателю жилья вернуться его денежные средства. Вместе с тем, данная мера привела к увеличению стоимости жилья более чем на 50-100%.

© Дёмина С.А., 2021.

Научный руководитель: Гущина Татьяна Владимировна - кандидат филологических наук, доцент, Орловский государственный университет им. И.С. Тургенева, Россия.

Еще одной принятой законодателем мерой защиты прав дольщиков является введение обязанности застройщика осуществлять отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2 % от согласованной сторонами цены каждого ДДУ. В случае если застройщика объявят банкротом, Фонд, которому осуществлялись отчисления, принимает решение о целесообразности финансирования достройки проблемного дома, либо выплаты дольщикам денежной компенсации [3].

Таким образом, законодательство Российской Федерации предусматривает огромный перечень механизмов защиты прав участников долевого строительства. Это связано с тем, что дольщик является более слабой стороной по сравнению с застройщиком, который является профессиональным субъектом хозяйственной деятельности. Принятый механизм призван защитить права дольщиков и избежать повторения ситуаций, когда покупатель, заплатив за квартиру, остается в итоге без жилья.

Библиографический список

1. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 02.02.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СПС «Консультант плюс»;

2. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 11.06.2021) "О защите прав потребителей" // СПС «Консультант

плюс»;

3. Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ (ред. от 01.07.2021) "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СПС «Консультант плюс».

ДЁМИНА СВЕТЛАНА АНДРЕЕВНА - магистрант, Орловский государственный университет им. И.С. Тургенева, Россия.