CC BY
95Плотников Святослав Игоревич Университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА)
Институт прокуратуры Россия, Москва Plotnikov svyat@mail.ru Plotnikov Sviatoslav Igorevich Kutafin Moscow State Law University (MSAL)
Institute of Prosecution Russia, Moscow
ОХРАНА ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА Аннотация: в настоящее время насчитывается более 2600 проблемных многоквартирных домов, являющихся объектами долевого строительства в 72 регионах. В связи с чем проблема охраны прав участников долевого строительства многоквартирного дома в Российской Федерации актуальна и по сей день. В рамках настоящей работы осуществляется изучение и обобщение существующих в настоящее время мер, направленных на охрану прав и законных интересов участников долевого строительства многоквартирного дома, а также формирование предложений по изменению действующего законодательства и определение основных направлений его развития.
Ключевые слова: долевое участие в строительстве, договор долевого участия в строительстве, права дольщиков, охрана прав дольщиков.
PROTECTION OF THE RIGHTS OF PARTICIPANTS IN THE CONSTRUCTION OF A BLOCK OF FLATS
УДК 347
Annotation: currently, there are more than 2,600 problem apartment buildings that are objects of shared construction in 72 regions. In this connection, the problem of protecting the rights of participants in the shared construction of an apartment building in the Russian Federation is relevant to this day. Within the framework of this work, the study and generalization of the currently existing measures aimed at protecting the rights and legitimate interests of participants in the shared construction of an apartment building is carried out, as well as the formation of proposals for changing the current legislation and determining the main directions of its development. Key words: equity participation in construction, construction share agreement, equity holders' rights, protection of rights of equity holders.
Долевое строительство многоквартирных домов в России как основание возникновения права собственности граждан на жилье имеет довольно длительную историю. Как отмечает Л.Я. Соколова первые признаки зарождения правоотношений, присущие институту участия в долевом строительстве жилья относятся к периоду 1917 - 1936 гг. Законодательством того периода допускалось строительство жилых домов с привлечением средств, как самих граждан, так и кооперативных объединений [25, с. 87]. Так, Постановлением ЦИК СССР и СНК СССР от 04.01.1928 «О жилищной политике» [30] устанавливалось, что необходимым для разрешения жилищного кризиса, в частности, является развитие кооперативного жилищного строительства. Им устанавливалась система получения и погашения ссуд и уплаты процентов по ним, которая распространялась также и на пользующихся государственным кредитом рабочие жилищно-строительные кооперативы. Для членов таких жилищно-строительных кооперативов устанавливались определенные гарантии, поскольку, например, средние ежемесячные взносы членов не могли превышать средней квартирной платы во вновь выстроенных соответствующими местными советами и предприятиями домах (п. 13).
Однако современная история долевого строительства многоквартирных домов началась в 90-е годы прошлого столетия. По справедливому замечанию А.Р. Кирсанова прекращение бюджетного финансирования жилья, вызванного распадом СССР поставило строительную отрасль перед выбором: остановка строительного комплекса или поиск нестандартных решений застройщиком. Выход из сложившейся ситуации был найден - привлечение для строительства средств граждан путем заключения специальных договоров, не урегулированных гражданским законодательством [22, с. 64]. Правовой основой привлечения средств граждан к участию в долевом строительстве многоквартирных домов выступали общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации [2] об обязательствах и договоре. Застройщики, руководствуясь принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), предлагали гражданам заключать договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные гражданским законодательством. Среди них, в частности, были договоры строительного подряда, совместной деятельности, уступки требования (цессии) и ряд иных.
Отсутствие системного правового регулирования долевого строительства в Российской Федерации неизбежно повлекло нарушение прав граждан. Так, например, на практике имелись случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного объекта направлялись на строительство иных. Или как верно обращают внимание Зимнева С.В. и Шулятьева Л.Н. после окончания строительства вместо передачи квартир организации, осуществляющие строительство возвращали гражданам использованные средства, внесенные на первых этапах строительства, а квартиры реализовывались по более высокой стоимости на рынке [26, с. 150]. Но чаще всего встречались случаи, когда застройщики после получения денежных средств граждан вообще не исполняли взятые на себя обязательства. Так, например, в июне 2006 года лицо, являясь единственным учредителем и директором организации в целях хищения чужого
имущества, путем обмана и злоупотребления доверием, для создания видимости наличия у общества квартиры на продажу, не намереваясь исполнять обязательств по договору, заключил и подписал договор долевого участия в строительстве [18]. В похожем случае Матвеев В.Д., являясь с 01.12.1998 г. генеральным директором финансовой строительной компании «А», осуждён за хищение чужого имущества путём обмана и злоупотребления доверием, с использованием своего служебного положения в особо крупном размере, с причинением ущерба гражданам - участникам договоров инвестирования долевого строительства многоквартирных домов и гаражей по 7 строительным объектам. Общая сумма похищенного за период с ноября 2000 г. по 12.07.2011 г. составила 429 673 586 [15].
В совокупности исходя из недобросовестных действий застройщика пострадало более 200 000 граждан [29], которые не смогли надлежащим образом реализовать свое право на жилище, гарантированное ст. 40 Конституции РФ [1].
Для решения указанных проблем был принят Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии в строительстве; Закон №214ФЗ) [7]. Данным нормативным правовым актом были заложены в целом основы регулирования института долевого строительства. Вместе с тем особое внимание уделялось охране прав граждан. С момента вступления в силу Закона №214-ФЗ и на протяжении всего периода его действия принимался целый ряд различных по своему характеру мер. Как указывает Кузнецов А.П., внесенные изменения в законодательство о долевом строительстве можно условно разделить на четыре направления: 1) ужесточение требований к застройщику; 2) обеспечение информационной открытости; 3) закрепление альтернативного способа привлечения средств граждан; 4) создание
компенсационного фонда жилищного строительства и формирование иных дополнительных гарантий прав дольщиков [23, с. 19-20].
Тем не менее, несмотря на принятые законодательные меры, в настоящее время, согласно Единому реестру, проблемных объектов насчитывается 2 660 проблемных многоквартирных домов в 72 регионах нашей страны [27]. В связи с чем, проблема охраны прав участников долевого строительства многоквартирного дома в Российской Федерации не утратила своей актуальности и по сей день.
Действующим законодательством о долевом участии в строительстве многоквартирных домов предусмотрен целый ряд правовых мер, направленных на охрану субъективных прав граждан, которые являются «превентивными» и осуществляются, как указывает, Р.Р. Амирова независимо от факта нарушения прав и свобод, путем установления правомерного механизма правового регулирования [20, с. 197-198]. Так, учитывая, что долевое строительство многоквартирного дома состоит из множества этапов на каждом из которых предусмотрены соответствующие меры, направленные на охрану прав граждан, то перечислить их представляется верным в «хронологическом порядке», а именно в зависимости от этапов долевого строительства многоквартирного дома.
1. Специальные требования к застройщику. Законодательством предусмотрены требования, которым должен отвечать хозяйствующий субъект, чтобы выступать застройщиком в соответствии с Законом №214-ФЗ и иметь право на заключение договора долевого участия в строительстве.
В соответствии с положениями Закона о долевом участии в строительстве застройщиком может являться хозяйственное общество, которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества, которое отвечает определенным требованиям.
Во-первых, требование «профессионализма». Организация должна имеет опыт не менее трех лет участия в строительстве многоквартирных домов общей
площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов. А наименование самой организации, осуществляющей свою деятельность в соответствии с Законом о долевом участии в строительстве, должно содержать слова «специализированный застройщик».
Во-вторых, требование «финансовой стабильности» застройщика. Так, размер собственных средств организации должен составлять не менее чем десять процентов от проектной стоимости строительства, должны отсутствовать обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых, направленных на исполнения договора долевого участия в строительства. Также имущество, которое принадлежит застройщику, не должно использоваться для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц и у самого застройщика отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц и им соблюдаются нормативы финансовой устойчивости, устанавливаемые действующим законодательством. Также в отношении застройщика не должны проводиться процедуры ликвидации юридического лица.
В-третьих, требования, у застройщика в собственности или на праве аренды, субаренды безвозмездного пользования земельный участок, которые предназначен для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов.
Законодательством о долевом участии в строительстве предусмотрен и ряд иных требований, но указанные являются ключевым и наиболее важными. Данные меры обеспечивают участие в отношениях по долевому участию в строительстве многоквартирных домов организаций, которые имеет весомый опыт в строительстве многоквартирных домов и обладают достаточным количеством активов в случае наступления неблагоприятных обстоятельств для погашения обязательств перед гражданами и в целом финансирования проекта.
2. Специальный порядок привлечения денежных средств граждан. В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах, которые не введены в эксплуатацию (на момент привлечение средств граждан) допускается только в двух случаях. Во-первых, на основании заключенного между застройщиком и дольщиками договора участия в долевом строительстве. Во-вторых, жилищностроительными кооперативами, осуществляющими строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной или государственной собственности.
Привлечение средств граждан в целях осуществления долевого строительства многоквартирного дома иным способом является недопустимым. Так, если осуществлено привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов в крупном размере (от 3 000 000 руб.), данные действия квалифицируются по ч. 1 ст. 200.3 УК РФ [3]. В иных случаях будет иметь место административная ответственность в соответствии с ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях [5].
Случаи неправомерного привлечения денежных средств для участия в долевом строительстве многоквартирного дома в нарушение установленного законом порядка нередко встречаются и сегодня. По прежнему застройщику пытаются «замаскировать» договор долевого участия в строительстве под иные гражданско-правовые сделки. Так, например, приговором Ярославского районного суда Ярославской области ФИО1 признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 200.3 УК РФ, после вступления которого в законную силу суд удовлетворил иск Макаровой Е.А. и Курочкина
А.П. к ООО «Монолит» о признании инвестиционных договоров договорами участия в долевом строительстве [19].
3. Раскрытие информации застройщиком. В соответствии с требованиями законодательства к застройщику предъявляются и определенные требования к доступности информации о его деятельности. Так, в соответствии со ст. 3.1 Закона №214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства должен обеспечить свободный доступ к информации, предусмотренной Законом №°214-ФЗ. Данная информация размещается в единой информационной системе жилищного строительства.
Так, застройщиком указывается информация о полученном разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, проектной декларации и проектной документации и вносимыми в нее изменениями, заключении контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Законом №°214-ФЗ, проекте договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемых застройщиком и др.
В настоящее время в соответствии со ст. 23.1 Закона №214-ФЗ создан Единый реестр застройщиков, осуществляющих долевое строительство многоквартирных домов [28]. В указанном реестре содержится необходимая информация о застройщиках, которая может быть предварительно изучена, что также является определенной мерой, направленной на охрану интересов дольщиков, и обеспечивает информационную осведомленность граждан.
4. Заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и представляемым им проектной декларации требованиям Закона №214-ФЗ. В соответствии с требованиями Закона №214-ФЗ застройщиком должна быть подготовлена проектная декларация, которая включает в себя: 1) информацию о застройщике; 2) информацию о проекте строительства; 3) объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов.
Проектная декларация, направляется застройщиком через его личный кабинет в единой информационной системе жилищного строительства в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации путем заполнения электронной формы, утвержденной Приказом Минстроя России от 20.12.2016 № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации» [13]. Контролирующий орган субъекта РФ согласно ч. 2.1 ст. 19 Закона о долевом участии в строительстве в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации осуществляет подготовку и выдачу застройщику заключения. За предоставление ложных или неполных сведений в проектной декларации, а равно размещение такой декларации в СМИ и в сети «Интернет» предусмотрена административная ответственность в соответствии с ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ.
5. Существенные условия договора долевого участия в строительстве. Еще одной мерой, направленной на охрану прав дольщиков, являются предусмотренные законодательством РФ специальные требования к заключаемому сторонами договору. Так, в существенными условиями договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома являются условия о: 1) предмете; 2) сроке передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства; 3) цене договора, сроке и порядке ее уплаты; 4) гарантийном сроке на объект долевого строительства [21, с. 122-123]. Ранее ст. 4 Закона №214-ФЗ содержалось требование о способах обеспечения исполнения обязательства. Однако на данный момент оно утратило силу и не применяется. Ему на смену пришло иное требование. Так, в настоящее время в соответствии с изменениями, внесенными в Закон №214-ФЗ в 2019 году [10] в договоре также, должно быть указано одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства, а именно: исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, либо размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу (ст. 860.7 ГК РФ).
6. Размещение денежных средств граждан на счетах-эскроу. Одним из мероприятий, принятых государством и направленных на охрану прав участников долевого строительства многоквартирного дома, стало использование счетов эскроу. Суть счетов эскроу заключается в том, что деньги граждан, размещенные на данных счетах «замораживаются» и не могут использоваться застройщиком для осуществления своей хозяйственной деятельности. Так, в соответствии ч. 1.2. Закона №214-ФЗ застройщик для осуществления строительства многоквартирного дома либо должен осуществлять расчеты по счетам эскроу, либо же осуществлять выплаты в компенсационный фонд. То есть, в Законе №214-ФЗ установлен «альтернативный подход».
Однако, данные нормы следует применять с учетом положений ч. 16 и ч. 17 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ [9]. Так, устанавливается, что привлечение денежных средств граждан для долевого строительства объектов, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию, по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, допускается исключительно с использованием счетов эскроу. Уплата же взносов в компенсационный фонд вместо использования счетов эскроу возможна, если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года, и объекты недвижимости соответствуют установленным Правительством РФ критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, о чем застройщиком получено заключение контролирующего органа субъекта РФ. На данный момент они утверждены Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 № 480 [12]. Таким образом, законодателем введен обязательное требование для застройщиков, заключающих в настоящее время договоры долевого участия в
строительстве, а именно после 1 июля 2019 года, что является небесспорным решением.
Так, например, решением Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры оставлен без удовлетворения иск граждан к региональному Управлению Росреестра об оспаривании отказа в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Суд мотивировал свое решение тем, что сведений об установлении права застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу не представлено. Исходя из буквального толкования правовых норм предполагается полный переход на использование счетов эскроу для привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 01.07.2019. Административные истцы обратились в регистрирующий орган 02.07.2019 [17].
7. Обязательные отчисления (взносы). В последнее время на практике участились случаи банкротства застройщиков. Согласно информации, размещенной в Едином реестре проблемных объектов на данный момент в отношении 662 застройщиков введены те или иные процедуры банкротства. При этом в отношении 673 субъектов открыто конкурсное производство [27].
В связи с чем государством был предпринят целый комплекс мер, направленный на решение данной проблемы. Одной из них стало создание Фонда защиты участников долевого строительства (далее также - Фонд) Правительством Российской Федерации [11]. Как указывается в ст. 1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №218-ФЗ) Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства создан в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений [8].
В соответствии с ч. 1 ст.10 Закона №218-ФЗ на застройщиков возложена обязанность по уплате обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд в размере 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, машино-места, нежилого помещения. Впоследствии из средств данного Фонда, который является обособленным, осуществляется выплата возмещений гражданам-участникам долевого строительства.
8. Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве. В соответствии со ст. 17 Закона №214-ФЗ договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации. Положения о специальных правилах государственной регистрации данного документа устанавливаются ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [6] (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости). Данное требование обеспечивает дополнительные гарантии обеспечения прав и свобод участников долевого строительства, поскольку при ее осуществлении Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) осуществляется «правовая экспертиза» в соответствии с ч. 3.2 ст. 48 Закона о государственной регистрации недвижимости. В случае установления определенных нарушений договор не будет зарегистрирован.
При этом, стоит отметить, что если застройщик будет отклоняться от данного процессуального действия, то участник долевого строительства имеется право самостоятельно обратиться в Росреестр. Как разъяснил Верховный Суд России в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 (далее Обзор судебной практики, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика (застройщика) от такой регистрации [14].
Так, например, ФИО1 обратилась в суд с иском к АО «Керчьстройтранс» о государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве, поскольку ответчик не произвел государственную регистрацию указанного договора и уклоняется от регистрации в установленном законом порядке указанного договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Так, суд принял решение произвести государственную регистрацию договора о долевом участии в строительстве и удовлетворить исковые требования [16].
9. Обеспечение исполнение обязательств участников долевого строительства залогом. В соответствии со ст. 12.1 Закона №214-ФЗ залогом обеспечивается исполнения застройщиком обязательств, во-первых, по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства. Во-вторых, по уплате участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков, в качестве неустойки (штрафа, пеней), а также вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся в соответствии с договором, либо федеральными законами денежных средств.
Так, во исполнении указанных положений ст. 12.1 Закона №214-ФЗ, во-первых, с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок. Во-вторых, уже при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства данный объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства. В-третьих, с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.
Можно сказать, что обеспечение исполнения обязательств застройщика залогом «сопровождает» строительство многоквартирного дома на всех его этапах. С момента государственной регистрации договора до момента регистрации права собственности граждан на соответствующий объект долевого строительства. В случае нарушения впоследствии участники долевого строительства дольщики могут обратить взыскание на предмет залога.
Таковы основные меры, предусмотренные действующим законодательством, которые направлены на охрану прав участников долевого строительства. На протяжении всей истории долевого строительства принимались различные изменения законодательства. Одни приходили на смену другим. Как совершенно справедливо отмечает Лушкин С.А. «законодатель рассматривал необходимость регулирования отношений в данной сфере через призму проблем участников долевого строительства, не принимая во внимание проблемы застройщика» [24, с. 8].
Они являются комплексными, затрагивают все этапы долевого строительства. При этом, учитывая положения ч. 4 ст. 15.14 Закона №214-ФЗ при размещении денежных средств граждан на счетах эскроу не применяется ряд охранительных мер. Так, не подлежит применению ряд специальных требований
к застройщику, среди них, требования к размеру собственных средств застройщика, который должен составлять не менее чем десять процентов от проектной стоимости строительства, отсутствие обязательств по кредитам и займам, отсутствие недоимок по налогам и сборам. Также не применятся положения о залоговом обеспечении обязательств, осуществлении компенсационных выплат в Фонд и ряд иных. Иными словами, фактически большая часть охранительных мер для отношений по долевому участию строительства многоквартирного дома, возникающих после 1 июля 2019 года не действует в связи с применение счетов эскроу и положениями ч. 4 ст. 15.14 Закона №214-ФЗ.
Тем не менее несмотря на предложенные законодателем меры, проблема охраны прав участников долевого строительства до сих пор не решена, что требует внесение изменений в действующее законодательство. Предлагается следующее.
Во-первых, поскольку денежные средства граждан-участников долевого строительства в обязательном порядке размещаются на счетах эскроу, то застройщиками необходимо осуществлять строительство за счет собственных средств, либо целевых кредитов. Учитывая, высокий процент ставок на кредиты для хозяйствующих субъектов в Российской Федерации, что сказывается на цене жилья и в конечном счете на гражданах, возможно следуют предусмотреть также предоставление бюджетных кредитов, предусмотренных Бюджетным кодексом РФ (ст. 93.2 БК РФ) [4] с более низким процентом из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации. Данная мера направлена на стимулирование рынка жилищного строительства и завершение строительства «долгостроев».
Во-вторых, можно предусмотреть особый порядок использования средств граждан, размещенных на счетах эскроу, открытых для расчетов по договору участия в долевом строительстве. Так, сочетать проектное финансирование и
поэтапное расходование средств участников долевого строительства, размещаемых на счетах эскроу в уполномоченных банках. Можно было бы разрешить застройщикам поэтапное расходование средств дольщиков со счета эскроу в уполномоченном банке. Например, на этапе получения разрешения на строительства уполномоченный банк предоставляет застройщику доступ к использованию средств в размере 10 процентов и так далее в зависимости от этапов строительства.
В-третьих, использования счетов эскроу в качестве «панацеи» для проблем дольщиков не представляется верным. Ряд охранительных мер при использовании счетов эскроу представляется важным оставить. Так, например, требования к опыту участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, размеру собственных средств застройщика, который должен составлять не менее 10 процентов от цены договора долевого участия в строительстве и заключение контролирующего органа о соответствии застройщика требованиям Закона №214-ФЗ, что также важно обеспечивать правовую защищенность граждан. Данные меры ограничат возможность участия в отношениях по долевому участию в строительстве «непрофессиональных» застройщиков и позволят обеспечить своевременную реализацию прав граждан на жилище.
Возможно и необходимо принятие и ряда иных. Но в целом, можно сказать, что предлагаемые изменения с целью охраны прав дольщиков должны быть направлены на:
1) установление справедливых требований к специализированным застройщикам в объеме, необходимом и достаточном для обеспечения охраны прав граждан, которые позволят исключить появления проблемных объектов и обманутых дольщиков;
2) построение эффективной системы государственного контроля в сфере долевого строительства многоквартирных домов в Российской Федерации;
3) стимулирование застройщиков к осуществлению строительства многоквартирных домов в порядке Закона №214-ФЗ и добросовестного исполнения принятых на себя обязательств мерами имущественного и иного характера.
Иными словами, при принятии тех или иных законодательных изменений должен иметься баланс. Баланс между интересами профессиональных застройщиков и надлежащей охраной прав граждан-участников долевого строительства. Необходимо создание условий, исключающих появление обманутых дольщиков, но в свою очередь установление требований к специализированным застройщикам должно быть в объеме, необходимым и достаточным для обеспечения надлежащей охраны прав граждан. Именно такое сочетание позволит обеспечить надлежащую и своевременную реализацию конституционного права граждан на жилище, закрепленного Основным Законом страны и развитие жилищного строительства в Российской Федерации в целом.
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 04.07.2020 (дата обращения 28.11.2021)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Российская газета, № 238-239, 08.12.1994.
3. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ // Российская газета, № 113, 18.06.1996, № 114, 19.06.1996, № 115, 20.06.1996, № 118, 25.06.1996.
Список литературы
^^ ВОПРОСЫ РОССИЙСКОЙ юстиции
4. Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 № 145-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, № 31, ст. 3823.
5. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 07.01.2002, № 1 (ч. 1), ст. 1.
6. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ, 20.07.2015, № 29 (часть I), ст. 4344.
7. Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.
8. Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета, № 169, 02.08.2017
9. Федеральный закон от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 31.12.2018, № 53 (часть I), ст. 8404.
10. Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные
акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 01.07.2019, № 26, ст. 3317.
11. Постановление Правительства РФ от 7 октября 2017 г. № 1231 «О публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» // Собрание законодательства РФ, 16.10.2017, № 42, ст.
12. Постановление Правительства РФ от 22.04.2019 № 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.» // Собрание законодательства РФ, 29.04.2019, № 17, ст. 2109.
13. Приказ Минстроя России от 20.12.2016 № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации» (Зарегистрировано в Минюсте России 30.12.2016 № 45091) // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 30.12.2016. (дата обращения: 27.11.2021)
14. Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) // Бюллетень Верховного Суда РФ, № 9, сентябрь, 2018.
15. Постановление Самарского областного суда Самарской области от 26 ноября 2015 г. по делу № 44У-179/2015 // СПС «КонсультантПлюс»
6169.
16. Приговор Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 21 ноября 2011 г. по делу №1-247/2011 // СПС «КонсультантПлюс»
17. Решение Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округ-Югра от 7 ноября 2019 г. по делу № 2А-9115/2019 // СПС КонсультантПлюс
18. Решение Феодосийского городского суда Республики Крым от 27 августа 2019 г. по делу № 2-1557/2019 // СПС «КонсультантПлюс»
19. Решение Ярославского районного суда Ярославской области от 9 марта 2021 г. по делу № 2-1795/2020 // СПС «КонсультантПлюс».
20. Амирова Р.Р. Формы защиты прав и свобод человека и гражданина // Научный Татарстан. 2011 №2. С 194-199.
21. Жилищное право: учебник для бакалавров / отв. ред. Е. Е. Богданова, К. Р. Файзрахманов. - Москва : Проспект, 2018. С. 352
22. Кирсанов А.Р. Законодательство о долевом строительстве: прошлое, настоящее, будущее // Имущественные отношения в РФ. 2017. №6(189). С. 64-
23. Кузнецов А.П. Тенденции правового развития долевого строительства // Правовые вопросы недвижимости. - 2017. № 2. С. 19-23
24. Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2005. № 10. С. 8-21
25. Соколова Л.Я. Эволюция института долевого строительства в отечественном законодательстве // Ученые записки Санкт-Петербургского имени В.Б. Бобкова филиала Российской таможенной академии. 2017. № 4 (64).
26. Шулятьева Л.Н., Зимнева С.В. Нормативно-правовая основа регулирования отношений по участию в долевом строительстве // Евразийский научный журнал. 2015. №12. С. 150-152.
74.
С. 86-90.
27. Единый реестр проблемных объектов / Единая информационная система жилищного строительства [Электронный ресурс] // URL: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/список-проблемных-объектов (дата обращения: 17.10.2021).
28. Единый реестр застройщиков / Единая информационная система жилищного строительства. [Электронный ресурс] // URL: https://наш.дом.рф/сервисы/единый-реестр-застройщиков (дата обращения: 17.10.2021).
29.Глава Фонда дольщиков: сделаем все, чтобы как можно быстрее решить проблему долгостроев / Официальный сайт Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства [Электронный ресурс] // URL: https://фонд214.рф/news/83824/ (дата обращения: 17.10.2021)
30. Постановление ЦИК СССР и СНК СССР от 04.01.1928 «О жилищной политике» // СПС «КонсультантПлюс»
